綠色物業(yè)管理指南

1、綠色物業(yè)管理指南一、總則1.1 綠色物業(yè)管理應符合國家的法律、法規(guī)及相關(guān)的服務標準規(guī)范，實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。1.2 新建建筑在規(guī)劃、設計和施工階段，應充分考慮綠色物業(yè)管理的要求；業(yè)主和物業(yè)使用人可通過對既有物業(yè)的高耗能設備設施實施節(jié)能技術(shù)等綠色化改造，為綠色物業(yè)管理提供基礎條件。1.3 物業(yè)服務企業(yè)需運用ISO14001等管理體系，將綠色物業(yè)管理有關(guān)內(nèi)容分解到管理體系目標之中，使綠色物業(yè)管理服務規(guī)范化、標準化。1.4 通過對不同類型物業(yè)能耗特點、水平和規(guī)律的把握，物業(yè)服務企業(yè)應在政策、技術(shù)、投融資方式、市場服務模式、宣傳推廣等方面，因地制宜地推行綠色物業(yè)管理新模式、新方法，

2、創(chuàng)新綠色物業(yè)管理制度。1.5 發(fā)展和推廣適合綠色物業(yè)管理的資源利用與環(huán)境保護的新設備、新技術(shù)和新工藝，推動綠色物業(yè)管理的技術(shù)進步。1.6 通過有關(guān)綠色建筑與建筑節(jié)能、可再生能源建筑應用、垃圾分類減量等方面知識的宣傳普及，引導業(yè)主和物業(yè)使用人樹立和培養(yǎng)資源節(jié)約與環(huán)境保護的思想觀念和行為習慣，并積極支持和主動參與綠色物業(yè)管理活動，共建低碳綠色家園。二、管理要求2.1 組織管理2.1.1 物業(yè)項目應建立綠色物業(yè)管理的管理體系，根據(jù)物業(yè)項目用能及環(huán)境現(xiàn)狀制定相應的管理制度與目標。2.1.2 物業(yè)項目應指定綠色物業(yè)管理的專責工作人員和監(jiān)督人員。2.2 規(guī)劃管理2.2.1 綠色物業(yè)管理應覆蓋物業(yè)項目全壽命

3、周期，應根據(jù)不同類型、不同壽命周期物業(yè)的特點，編制物業(yè)項目的綠色物業(yè)管理工作方案，明確物業(yè)項目節(jié)能和環(huán)保的重點對象及內(nèi)容、目標。2.2.2 綠色物業(yè)管理方案應包括以下內(nèi)容：a) 節(jié)能措施；b) 節(jié)水措施；c) 垃圾分類管理措施；d) 環(huán)境綠化措施；e) 污染防治措施。2.2.3 綠色物業(yè)管理方案應設定以下目標：a) 量化目標。包括全年能耗量、單位面積能耗量、單位服務產(chǎn)品能耗量等絕對值目標；系統(tǒng)效率、節(jié)能率等相對值目標。以及重點耗能設備（照明、電梯、空調(diào)、水泵、鍋爐等）分項目標，如全年空調(diào)耗電量、單位面積空調(diào)耗電量等。b) 財務目標。包括資源成本降低的百分比、節(jié)能減排和環(huán)保項目的投資回報率，以及

4、實現(xiàn)節(jié)能減排項目的經(jīng)費上限等。c) 時間目標。設置完成目標的期限和時間節(jié)點。d) 外部目標。特指和國內(nèi)、國際或行業(yè)內(nèi)某一評價標準進行對比，在同業(yè)中的排序位置等。2.2.4 物業(yè)項目綠色物業(yè)管理的具體內(nèi)容應根據(jù)綠色物業(yè)管理目標進行分解，按照5.2.2所述五項技術(shù)措施設定。2.3 實施管理依照物業(yè)項目的綠色物業(yè)管理工作方案，針對其不同時期的用能情況和環(huán)境特點，實行全面控制。即在項目的早期介入、承接查驗、入住裝修管理、日常管理等階段全過程中實施全員工、全客戶、全過程、全方位控制，最大限度覆蓋軟件和硬件兩個層面及所有要素。2.4 評價管理2.4.1 進行綠色物業(yè)管理評價前，綠色物業(yè)管理監(jiān)督人員應先對照

5、本文件的技術(shù)要求，結(jié)合物業(yè)項目特點，對綠色物業(yè)管理的效果及采用的模式、方法、設備、技術(shù)等進行自評。自評后可向第三方評估機構(gòu)申請評價。2.4.2 第三方評價機構(gòu)應組織若干專家成立綠色物業(yè)管理專家評估小組，根據(jù)綠色物業(yè)管理評價標準中的各項指標內(nèi)容，對物業(yè)項目綠色物業(yè)管理工作方案、實施過程及實施效果進行綜合評估，并對下一步綠色物業(yè)管理工作提出新的要求。2.5 培訓宣傳管理2.5.1 定期對物業(yè)項目工作人員進行綠色物業(yè)管理教育培訓，增強綠色物業(yè)管理意識和能力。2.5.2 結(jié)合物業(yè)項目的類型特點和不同時點，項目工作人員應及時開展多形式、多渠道、有針對性的綠色物業(yè)管理宣傳，為業(yè)主和物業(yè)使用人提供相關(guān)專業(yè)資

6、訊，引導廣大業(yè)主和物業(yè)使用人主動支持和參與綠色物業(yè)管理，共同營造低碳、綠色，文明、和諧的溫馨家園。2.5.3 定期向業(yè)主和使用人征集綠色物業(yè)管理的方案建議，提高業(yè)主、使用人參與綠色物業(yè)管理的積極性。三、技術(shù)要求3.1 節(jié)能3.1.1 管理節(jié)能3.1.1.1 通過分類計量表計，對電力、天然氣、生物質(zhì)能、熱力等能源消耗進行分類計量；并且定時統(tǒng)計重點能耗系統(tǒng)（如電梯、水泵、照明、中央空調(diào)系統(tǒng)等）的用電參數(shù)，及時分析和比較，制定合理有效的節(jié)能目標。3.1.1.2 有條件的物業(yè)服務企業(yè)應在物業(yè)項目中建立能源管理系統(tǒng)（EMS，Energy Management System），將物業(yè)的電力、天然氣、生物質(zhì)

7、能、熱力等能源用量進行分類計量，并對用能信息進行集中處理，從而實現(xiàn)物業(yè)設備設施用能的最優(yōu)化，最大限度地提高能源利用效率。3.1.1.3 加強能源統(tǒng)計管理，主要包括以下內(nèi)容：a) 認真做好能源消耗的原始記錄、建立能源基礎和歷史數(shù)據(jù)的存儲和統(tǒng)計資料檔案，建立能耗臺賬；b) 制成各種形式的統(tǒng)計報表和曲線圖；c) 分析能耗的使用趨勢，進行能耗的縱向和橫向比較。3.1.1.4 加強能源消耗定額管理，主要包括以下內(nèi)容：a) 制定合理的設備運行方案，特別是三大能耗系統(tǒng)（中央空調(diào)系統(tǒng)、供水設備系統(tǒng)、公共照明系統(tǒng)）的運行方案，合理安排、科學調(diào)度、嚴格執(zhí)行。b) 嚴格執(zhí)行巡回檢查制度。在辦公及公共場所通過文字提示

8、和安裝感應開關(guān)，做到人走燈滅，檢查不再使用的電器設備電源是否關(guān)閉。c) 根據(jù)天氣變化和業(yè)主需求，及時調(diào)整路燈、中央空調(diào)系統(tǒng)等公共用電設備設施的啟停。3.1.1.5 建立節(jié)能激勵機制。如獎金激勵、目標激勵、賞識激勵和懲罰激勵等。3.1.1.6 有條件的物業(yè)項目可采用“合同能源管理”的模式，降低設備運行能耗，提高能源使用效率。業(yè)主或物業(yè)服務企業(yè)可委托專業(yè)節(jié)能服務機構(gòu)進行節(jié)能診斷、設計、融資、改造和運行管理。3.1.2 技術(shù)節(jié)能3.1.2.1 優(yōu)先采購列入國家節(jié)能產(chǎn)品目錄或者政府采購名錄和環(huán)境標志的產(chǎn)品，不得采購列入國家發(fā)布的高耗能落后機電設備（產(chǎn)品）淘汰目錄中的用能產(chǎn)品、設備。3.1.2.2 可在

9、大型的公共建筑、寫字樓安裝能耗在線監(jiān)測系統(tǒng)，實時監(jiān)測能源消耗情況，分析發(fā)現(xiàn)管理節(jié)能的空間。按照GB/T16664-1996的要求，定期完成變壓器負載系數(shù)、線損率、功率因數(shù)等供配電系統(tǒng)節(jié)能監(jiān)測項目。3.1.2.3 對既有建筑進行維修改造之時，應當嚴格執(zhí)行國家有關(guān)建筑節(jié)能設計、施工、調(diào)試、竣工驗收等方面的規(guī)定和標準。在節(jié)能改造之時，應當進行能源審計和投資收益分析，明確節(jié)能指標，并在節(jié)能改造后采用計量方式對節(jié)能指標進行考核和綜合評價。3.1.2.4 有條件的物業(yè)項目可依據(jù)所在地域氣候和自然資源條件采用以下可再生能源技術(shù)：a) 空氣源熱泵技術(shù)。使用空氣源熱泵技術(shù)結(jié)合太陽能光熱技術(shù)提供生活、生產(chǎn)用熱水。

10、b) 家庭式太陽能熱水器和集中式太陽能集熱系統(tǒng)。用以供應生活、生產(chǎn)用熱水。c) 光伏發(fā)電裝置。使用太陽能電池裝置提供路燈、庭院燈、地下停車場等照明燈具和標識燈箱的電力，以及解決部分園林水泵電力。d) 使用光傳導裝置提供停車場和樓道廳堂的日間照明。e) 利用風能資源?？墒褂眯⌒惋L力發(fā)電裝置提供電力補充。3.1.2.5 在物業(yè)項目中可采用以下節(jié)能技術(shù)：a) 采用變頻變流量調(diào)節(jié)技術(shù)，根據(jù)實際所需冷(熱)量控制中央空調(diào)系統(tǒng)冷(熱)量的輸出，使輸送能耗隨流量的增減而增減。b) 采用蓄冷空調(diào)技術(shù)，配合錯峰用電政策，降低空調(diào)系統(tǒng)運行能耗及成本。c) 采用冷凝水循環(huán)技術(shù)，將用戶端風機的熱交換盤管所產(chǎn)生的冷凝水

11、通過回收管路重新泵入冷卻塔水循環(huán)管路，溫度較低的冷凝水可有效降低冷卻塔水的溫度，從而降低冷卻塔熱交換機功率，減少電耗、節(jié)約水資源。d) 采用冷水機組水冷管殼式冷凝器膠球自動在線清洗裝置。使冷水機組冷凝器內(nèi)壁始終處于潔凈狀態(tài)，端差（冷媒的冷凝溫度與冷卻水的出水溫度差）接近新機值，降低冷水機組冷凝溫度，保證冷水機組的運行效率始終接近新機，節(jié)約能源，減少化學水處理藥劑使用量，保護環(huán)境。e) 其他的節(jié)能技術(shù)可參考綠色物業(yè)管理參考推薦產(chǎn)品目錄綠色建筑新產(chǎn)品新技術(shù)推薦目錄建筑節(jié)能技術(shù)產(chǎn)品推薦目錄公共機構(gòu)綠色節(jié)能節(jié)水技術(shù)產(chǎn)品目錄。3.1.2.6 有條件的物業(yè)項目可使用無負壓變頻供水設備進行供水。3.1.3

12、行為引導3.1.3.1 在業(yè)主裝修時，引導業(yè)主盡可能采用節(jié)能環(huán)保的方式對房屋進行裝修，避免破環(huán)性和重復性裝修。3.1.3.2 提醒業(yè)主使用節(jié)能燈具和節(jié)能家電。3.2 節(jié)水管理3.2.1 水循環(huán)利用3.2.1.1 應設置空調(diào)冷凝水收集系統(tǒng)和雨水集蓄回用設施，用來收集冷凝水和雨水，主要用于綠化灌溉、道路及車庫地面沖洗、垃圾間沖洗、沖廁所等用途。3.2.1.2 有條件的物業(yè)項目可建立再生水回用處理系統(tǒng)，收集較潔凈的污水（如洗澡水、游泳池水等），經(jīng)過污水處理程序后形成達標的再生水，用來彌補冷凝水和雨水的不足。3.2.1.3 在有集中熱水供應的物業(yè)項目應采取設置回流裝置等措施收集因水溫不足而廢棄的冷水。

13、3.2.1.4 非傳統(tǒng)水源不足的物業(yè)項目可向周邊購買再生水替代部分潔凈水。3.2.2 用水設施3.2.2.1 運用新型的管道材料，如鋁塑復合管、鋼塑復合管、不銹鋼管等代替易損壞的鑄鐵水管及鍍鋅鋼管產(chǎn)品。3.2.2.2 物業(yè)共有部位可使用感應式水龍頭、感應沖水系統(tǒng)等節(jié)水用具。3.2.2.3 物業(yè)項目的景觀用水可利用非傳統(tǒng)水源代替潔凈水，并且可通過限定開放時間以達到節(jié)水目的。3.2.2.4 在日常的管道設施等維護過程中應對輸水管道、閥門及各類附件進行監(jiān)測和定期檢查，及時發(fā)現(xiàn)問題并進行維修、保養(yǎng)，盡量減少跑冒滴漏等現(xiàn)象。3.2.2.5 給水系統(tǒng)應無超壓流出現(xiàn)象，且用水點供水壓力不得小于用水器具的最低

14、工作壓力。如給水系統(tǒng)出現(xiàn)超壓流出現(xiàn)象，可對給水系統(tǒng)合理分區(qū)或采用減壓閥、減壓孔板或節(jié)流塞等措施進行改造。3.2.3 行為引導3.2.3.1 引導業(yè)主安裝和使用節(jié)水馬桶、節(jié)水龍頭、節(jié)水花灑等節(jié)水器具。3.2.3.2 引導業(yè)主對日常生活用水進行多重利用，提高用水效率。3.3 垃圾分類管理3.3.1 管理要點3.3.1.1 實行生活垃圾分類投放管理責任人制度，依據(jù)深圳市生活垃圾分類和減量管理辦法確定物業(yè)項目的生活垃圾投放管理責任人，并按照SZDB/Z152-2015的要求配置生活垃圾分類收集容器、收集點和分類收集站等垃圾分類設備設施。3.3.1.2 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的垃圾集中收集、轉(zhuǎn)運、處理設施和場所

15、建設應當具備密閉、節(jié)能、防臭、防滲、防塵、防噪聲等防控措施，并及時清潔維護或更新，防止二次污染物的產(chǎn)生。3.3.1.3 建立生活垃圾收運信息管理臺帳制度，做好各類生活垃圾收運數(shù)據(jù)的統(tǒng)計工作，并按主管部門要求定期報送全部生活垃圾收運數(shù)據(jù)。3.3.1.4 對從事垃圾分類的督導人員應進行專業(yè)培訓，了解垃圾分類專業(yè)知識。3.3.1.5 有條件的物業(yè)項目可通過引入科技手段和采用高效管理方法，實現(xiàn)對垃圾分類更精細化地管理。3.3.2 技術(shù)要點3.3.2.1 廢紙（使用過的飲料紙盒、紙巾、廁紙等除外）、廢塑料、廢玻璃、廢棄織物、廢金屬、廢棄電器電子產(chǎn)品應按照SZDB/Z153-2015的要求投放至可回收收集

16、容器。廢電池、廢燈管、棄置藥品及藥具、廢棄日用化學用品及其容器應按照SZDB/Z153-2015的要求投放至有害垃圾收集容器。3.3.2.2 塵土、煙頭、塑料袋（膜）、使用過的紙巾、破碎燈管、飯盒、筷子、紙尿褲、貝殼、堅果殼、破損花盆等其他垃圾應袋裝投放至其他垃圾收集容器。3.3.2.3 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應設置大件垃圾、年花年桔臨時堆放場所，并按規(guī)定定期處置大件垃圾、年花年桔。3.3.2.4 有條件的物業(yè)項目可通過生物處理方式處理廚余垃圾和綠化垃圾。在處理的過程中，應嚴格控制生物處理過程中產(chǎn)生的臭氣，并妥善處置生物處理產(chǎn)生的污水和殘渣。3.3.2.5 宜采用壓縮式方式收集和運輸生活垃圾，逐步提高

17、生活垃圾機械化收運水平。3.3.3 行為引導3.3.3.1 垃圾分類收集容器標志明確且符合SZDB/Z152-2015的規(guī)定。3.3.3.2 在生活垃圾分類收集點、公共宣傳欄等顯著位置公示生活垃圾投放時間、地點及相關(guān)要求。3.3.3.3 宜組建垃圾分類督導員（志愿者）隊伍，積極引導業(yè)主和物業(yè)使用人按照要求分類投放垃圾，使其養(yǎng)成正確的垃圾分類處理習慣。3.3.3.4 定期開展垃圾分類知識的宣傳和培訓工作，并按政府要求組織開展“資源回收日”活動。3.3.3.5 引導業(yè)主和物業(yè)使用人在生產(chǎn)生活中，盡量采購能夠重復使用的商品，使用再生紙及其制品，使用環(huán)?？山到獾睦?，盡量避免使用一次性的餐盒、筷子、

18、水杯等用品；引導就餐人在各類餐飲服務單位（如食堂）就餐時，避免浪費，減少餐廚垃圾。3.3.3.6 對餐飲業(yè)經(jīng)營者或批量提供餐飲服務的單位未將餐廚垃圾利用而直接排放的行為，應予以制止，或向政府行政執(zhí)法部門報告。3.4 環(huán)境綠化3.4.1 綠化管理3.4.1.1 在項目早期介入時，應對物業(yè)項目的綠化規(guī)劃提出建議。3.4.1.2 對項目綠化設施進行改造，優(yōu)先考慮下沉式綠化，并在地面停車場、道路廣場鋪設透水鋪裝。3.4.1.3 應按照SZDB/Z173-2016的要求收集物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化植物的完整資料，包括植物的種類、數(shù)量、習性、特征，了解土壤的成份，以制定科學的綠化管養(yǎng)方案。3.4.1.4 應加強

19、監(jiān)管，確保綠地內(nèi)無堆物、堆料、搭棚，樹干上無釘拴刻畫等現(xiàn)象，綠地內(nèi)無停放自行車、機動車，沒有在草地上隨意踩踏等進行損害花草樹木的行為。3.4.1.5 應加強對綠化設施的維護，設施如有損壞，要及時修補或更換。對人為破壞設施的行為要加以制止。3.4.1.6 有條件的物業(yè)項目可利用自身特點，在屋頂和墻壁上實施立體綠化，增加綠化面積。3.4.2 綠化養(yǎng)護3.4.2.1 干枯枝葉應及時剪除，避免脫落造成意外傷害。剪口要平，不能留有樹釘。3.4.2.2 緊靠窗戶或陽臺的樹木應及時修剪，滿足住戶對通風、采光、日照的需求。3.4.2.3 綠化灌溉宜采用噴灌、微灌等高效節(jié)水灌溉方式。3.4.2.4 以生態(tài)肥為主

20、，合理施肥，平衡土壤中各種礦質(zhì)營養(yǎng)元素，保持土壤肥力和合理結(jié)構(gòu)。保護圓木衛(wèi)生，不施用散發(fā)臭味的肥料。3.4.2.5 應采取以下措施開展病蟲害防治：a) 生物防治。宜采用生物防治，減少對環(huán)境的污染。應保護和利用害蟲的天敵，創(chuàng)造有利于其生存發(fā)展的環(huán)境條件。b) 物理防治?？刹捎灭D料誘殺、燈光誘殺、人工捕捉、挖蛹或蟲、采摘卵塊蟲包、刷除蟲或卵、刺殺蛀干害蟲、摘除病葉病梢、刮除病斑、結(jié)合修剪剪除病蟲枝等方法。c) 化學防治。應選用高效、低毒、無污染、對害蟲天敵較安全的藥劑。藥物、用量及對環(huán)境污染影響，要符合SZDB/Z173-2016的要求。3.4.2.6 人為原因在綠地踩出的路面，如因設計欠缺導致人

21、行不便的，可在踩出的路面上鋪設石塊，形成園林路，既方便業(yè)主，又美化環(huán)境。3.4.3 行為引導3.4.3.1 在綠地內(nèi)安裝警示標識，提示業(yè)主、住戶注意安全，愛護綠化植物和綠化設施。3.4.3.2 可定期組織業(yè)主、住戶參加種樹、澆水、除草等活動，增強業(yè)主、住戶愛護綠化的意識。3.5 污染防治3.5.1 管理要點3.5.1.1 在簽訂物業(yè)服務合同和制定管理規(guī)約時，應寫入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)污染防治相關(guān)內(nèi)容。3.5.1.2 對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行環(huán)境情況評估，對重大環(huán)境因素進行識別并制定相應管理方案。3.5.1.3 設置專人對環(huán)境進行監(jiān)測和評估，定期對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)重大環(huán)境因素進行識別并制定相應管理方案。3.

22、5.1.4 與具備相應資質(zhì)的公司簽訂固體廢棄物收集、清運協(xié)議，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)固體廢棄物進行規(guī)范管理。3.5.1.5 掌握物業(yè)項目附近的城市規(guī)劃，特別是城市地下污水管道的系統(tǒng)規(guī)劃。3.5.2 技術(shù)要點3.5.2.1 應采取以下措施開展水污染防治：a) 要求業(yè)主在裝修施工過程中不要將污水與雨水、空調(diào)冷凝水的排水管道混接。b) 二次供水設施的蓄水池口應加蓋加鎖，上面不得堆放雜物、栽種花草、晾曬衣物，水池周圍不準堆放有毒有害物品、修建廁所、飼養(yǎng)禽畜等，并要對二次供水的蓄水池定期的清洗、消毒、檢測，建立健全清洗、消毒檔案，保證水質(zhì)符合GB5749-2006的規(guī)定。c) 在物業(yè)項目開發(fā)階段，開發(fā)建設單位

23、應設計和使用污水與雨水、空調(diào)冷凝水分流系統(tǒng)。3.5.2.2 應采用以下措施開展大氣污染防治：a) 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑施工與裝修垃圾應進行集中堆放，并采取經(jīng)常灑水、篷布覆蓋等措施防止塵土飛揚。b) 定期對中央空調(diào)冷卻水系統(tǒng)、管網(wǎng)進行清洗。c) 對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)餐飲場所進行管理，餐廳排放的油煙廢氣要通過吸油過濾后方可排放，禁止直接排放到空氣中。d) 在維修、養(yǎng)護中央空調(diào)過程中，規(guī)范操作，減少消耗臭氧層物質(zhì)的泄漏。3.5.2.3 應采取以下措施開展噪音污染防治：a) 及時制止在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設立產(chǎn)生噪聲污染的生產(chǎn)、經(jīng)營項目。b) 對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的休閑娛樂場所開放時間進行控制，嚴格按照規(guī)定的開放時間進行。c) 加強交通噪音的防治和停車場的管理，合理設置各類交通、提醒標識，合理規(guī)劃停車位，在停車場的周圍建立一定寬度的綠化帶，減少噪音對工作、生活區(qū)域的影響。d) 限制物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)施工使用的機械和施工的時間和周期，以減少噪音對業(yè)主和物業(yè)使用人生活和工作的影響。