房屋征收估價(jià)報(bào)告基本內(nèi)容與注意點(diǎn)

1、征收估價(jià)報(bào)告基本內(nèi)容與注意點(diǎn)一、住宅區(qū)位補(bǔ)償單價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告基本內(nèi)容與注意點(diǎn)序號(hào)項(xiàng)目基本內(nèi)容注意點(diǎn)1封 面（或者扉頁）包括：估價(jià)報(bào)告名稱、估價(jià)報(bào)告編號(hào)、估價(jià)項(xiàng)目名稱、估價(jià)委托人、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師、估價(jià)報(bào)告出具日期。(1)要素應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)要求的順序排列；(2)估價(jià)項(xiàng)目名稱表述不準(zhǔn)確、不清晰，如：少了估價(jià)對象所在的區(qū)位、名稱及用途（住宅）。2致估價(jià)委托人函包括：標(biāo)題、估價(jià)委托人名稱或者姓名、估價(jià)目的、估價(jià)對象、價(jià)值時(shí)點(diǎn)、價(jià)值類型（名稱）、估價(jià)方法、估價(jià)結(jié)果、對估價(jià)結(jié)果若有異議的告知事項(xiàng)、估價(jià)機(jī)構(gòu)名稱和蓋章、法定代表人蓋章、致函日期。(1)內(nèi)容不完整，前后不一致、不簡潔。(2)缺少“告

2、知事項(xiàng)”，可置于“致估價(jià)委托人函”的尾部。(3)屬于鑒定不通過而重新出具估價(jià)報(bào)告的，應(yīng)說明重新出具估價(jià)報(bào)告的原因，并聲明原報(bào)告（編號(hào)）同時(shí)作廢，編寫修改后報(bào)告的編號(hào)（在原報(bào)告編號(hào)后加”G1、G2”）。(4)估價(jià)方法建議統(tǒng)一稱為：“剩余法”。(5)價(jià)值類型統(tǒng)一稱為：“市場價(jià)值類型”。(6)估價(jià)對象（包括：財(cái)產(chǎn)范圍、名稱、坐落、規(guī)模、用途、權(quán)屬。）(7)估價(jià)結(jié)果（包括幣種、區(qū)位補(bǔ)償單價(jià)的大寫及小寫）。3目 錄包括：標(biāo)題、估價(jià)師聲明、估價(jià)假設(shè)和限制條件、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告、附件。(1)估價(jià)結(jié)果報(bào)告及估價(jià)技術(shù)報(bào)告未列出二級的標(biāo)題及頁碼。(2)頁碼從目錄后起編排，頁碼前后不一致。(3)附件的先后

3、順序要與估價(jià)報(bào)告后所附的順序一致。(4)附件組成內(nèi)容名稱應(yīng)前后一致。(5)附件組成內(nèi)容不完整，如缺少：土地收儲(chǔ)項(xiàng)目立項(xiàng)的批復(fù)、建設(shè)項(xiàng)目選址意見書、福州市人民政府關(guān)于××區(qū)××征收地塊有關(guān)問題的批復(fù)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證等。(6)盡可能搜集到進(jìn)行征收行為的審批文件并將其作為附件，附件不需編頁碼。4估價(jià)師聲明按房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的基本內(nèi)容進(jìn)行撰寫。(1)未按規(guī)范撰寫，將不屬于“估價(jià)師聲明”的內(nèi)容列入聲明中。(2)未列明參加實(shí)地查勘的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)員的姓名，未列明進(jìn)行實(shí)地查勘的日期。未說明對估價(jià)對象的實(shí)地查勘僅限于擬征收區(qū)域的總體情況，未對估價(jià)對象上部

4、建筑物逐一入戶查勘。(3)有提供重要專業(yè)幫助的要說明提供重要專業(yè)幫助者的專家姓名、資格（職稱）。(4)第4點(diǎn)應(yīng)增加說明撰寫征收估價(jià)報(bào)告的專項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)。如：建設(shè)部國有土地上房屋征收評估辦法等。(5)第4點(diǎn)缺：中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)。(6)列明估價(jià)報(bào)告簽字的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師（不少于兩名）的姓名、注冊號(hào)，并親筆簽名、蓋章。5估價(jià)假設(shè)和限制條件(1)本次估價(jià)的各項(xiàng)估價(jià)假設(shè)。一般假設(shè)未定事項(xiàng)假設(shè)背離事實(shí)假設(shè)不相一致假設(shè)依據(jù)不足假設(shè)(2)估價(jià)報(bào)告使用限制 。(1)估價(jià)假設(shè)和限制條件未按標(biāo)準(zhǔn)要求分類撰寫。(2)濫用估價(jià)假設(shè)或假設(shè)不明確、針對性不強(qiáng)。(3)若價(jià)值時(shí)點(diǎn)不是完成實(shí)地查勘之日，

5、應(yīng)假定估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況與在完成實(shí)地查勘之日的狀況一致。（屬于背離事實(shí)假設(shè)）。(4)設(shè)定基準(zhǔn)單元住宅的主要條件內(nèi)容不完整，如缺少：建成年份、樓房所處位置（臨中心花園或臨小區(qū)邊的馬路）；設(shè)定基準(zhǔn)單元住宅所處樓層（自然層、住宅樓層）、朝向、單元位置（東頭、西頭或中間）、土地使用權(quán)取得方式（應(yīng)設(shè)定為出讓）、未對區(qū)位狀況進(jìn)行設(shè)定等。(5)估價(jià)報(bào)告使用期限表述錯(cuò)誤。6估價(jià)委托人說明本估價(jià)項(xiàng)目的委托單位的全稱、法定代表人和住所。內(nèi)容不完整。7房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)機(jī)構(gòu)全稱、法定代表人或者執(zhí)行合伙人姓名、住所、估價(jià)資質(zhì)等級、估價(jià)資質(zhì)證書編號(hào)、營業(yè)執(zhí)照注冊號(hào)。內(nèi)容不完整。8估價(jià)目的“為房屋征收部門與被征收人

6、確定被征收范圍內(nèi)房屋平均土地使用權(quán)價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評估被征收房屋的平均土地使用權(quán)價(jià)值?！卑匆?guī)定要求表述。9估價(jià)對象(1)估價(jià)對象財(cái)產(chǎn)范圍。(2)估價(jià)對象基本狀況。(3)土地基本狀況。(4)建筑物基本狀況。(5)擬征收項(xiàng)目審批情況介紹。(1)估價(jià)對象財(cái)產(chǎn)范圍界定清楚，狀況描述全面、準(zhǔn)確。(2)估價(jià)對象基本狀況包括：名稱、坐落（擬征收區(qū)域及范圍）、擬征收規(guī)模、用途、權(quán)屬（注意被征收房屋的土地使用權(quán)性質(zhì)）。(3)土地基本狀況包括：四至、土地使用期限、規(guī)劃條件、開發(fā)程度（具備幾通）等。(4)建筑物基本狀況包括：建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、建成時(shí)間、維護(hù)狀況等。(5)擬征收項(xiàng)目審批情況介紹應(yīng)盡可能

7、搜集到擬進(jìn)行征收行為的審批文件并將其列為估價(jià)對象擬征收項(xiàng)目審批情況的介紹中。例如：土地收儲(chǔ)項(xiàng)目立項(xiàng)的批復(fù)、建設(shè)項(xiàng)目選址意見書、福州市人民政府關(guān)于××區(qū)××征收地塊有關(guān)問題的批復(fù)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、紅線圖等。10價(jià)值時(shí)點(diǎn)國有土地以房屋征收決定公告公告日期。集體土地以房屋征收部門公布征收補(bǔ)償方案公告之日。(1)價(jià)值時(shí)點(diǎn)的確定錯(cuò)誤。(2)價(jià)值時(shí)點(diǎn)確定未說明理由或理由不明確。(3)若還未出公告，以估價(jià)委托書確定的日期或?qū)嵉夭榭蓖瓿芍兆鳛閮r(jià)值時(shí)點(diǎn)。11價(jià)值類型(1)價(jià)值類型。(2)價(jià)值定義。(3)價(jià)值內(nèi)涵。(1)價(jià)值類型不正確，價(jià)值定義不準(zhǔn)確，價(jià)值內(nèi)涵描述不完

8、整或不清晰。價(jià)值類型：市場價(jià)值。價(jià)值定義：區(qū)位補(bǔ)償單價(jià)是指擬征收范圍內(nèi)住宅每平方米房地價(jià)值中所包含的平均土地使用權(quán)價(jià)值。價(jià)值內(nèi)涵：估價(jià)結(jié)果不包括估價(jià)對象上部的房屋建筑物（及其室內(nèi)二次裝修）的價(jià)值，也不包括征收人對被征收人支付的搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)及搬遷獎(jiǎng)金等，不考慮租賃、抵押、查封等因素的影響。土地使用權(quán)類型為劃撥（或出讓），用途為住宅用地，開發(fā)程度為宗地紅線外幾通。12估價(jià)原則 “獨(dú)立、客觀、公正”、合法原則、價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則、替代原則、最高最佳利用原則。完整、定義準(zhǔn)確。13估價(jià)依據(jù)(1)必要的法律法規(guī)及文件依據(jù)。(2)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)。(3)估價(jià)委托人提供的資料。(4)估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)師收集的有關(guān)

9、資料。(1)未按標(biāo)準(zhǔn)要求分類撰寫，未按文件級別排序、文件缺文號(hào)等。(2)估價(jià)依據(jù)沒列全。(3)把過時(shí)或者失效文件列入，如：基準(zhǔn)地價(jià)文件過時(shí)的。(4)把不必要的估價(jià)依據(jù)列入。14估價(jià)方法(1)說明本次估價(jià)采用估價(jià)方法的名稱。(2)說明采用估價(jià)方法的定義及基本計(jì)算公式。(1)采用的估價(jià)方法的名稱和定義應(yīng)準(zhǔn)確。(2)建議總體方法稱為“剩余法”；其中房地產(chǎn)價(jià)值采用比較法確定，房屋現(xiàn)值采用成本法確定。15估價(jià)結(jié)果(1)說明估價(jià)結(jié)果內(nèi)涵。(2)估價(jià)結(jié)果。(1)結(jié)果前后不一致。(2)估價(jià)結(jié)果精確到人民幣元。(3)估價(jià)結(jié)果內(nèi)涵說明不完整；（是否與假設(shè)和限制條件一致，是出讓地還是劃撥地，是什么用途的區(qū)位補(bǔ)償單價(jià)

10、）。(4)估價(jià)結(jié)果應(yīng)包括幣種、區(qū)位補(bǔ)償單價(jià)的大寫及小寫。為了區(qū)別土地單價(jià)，建議表述為：區(qū)位補(bǔ)償單價(jià)（每平方米房屋建筑面積平均土地使用權(quán)價(jià)值）為人民幣×仟×佰×拾×元（小寫RMB×××元/）。16注冊房地產(chǎn)估價(jià)師(1)參與估價(jià)的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師姓名、資格、注冊號(hào)。(2)協(xié)助估價(jià)的房地產(chǎn)估價(jià)員的姓名、估價(jià)員證書號(hào)、資格（職稱）。應(yīng)由本人親筆簽名。17實(shí)地查勘期本次估價(jià)的實(shí)地查勘完成日期。實(shí)地查勘期前后不一致。18估價(jià)作業(yè)期本次估價(jià)的起止日期。(1)表達(dá)正確，有保證完成的合理時(shí)間。(2)前后不一致或不適應(yīng)。(3)如果鑒定不通過而需

11、修改或重新撰寫時(shí)，應(yīng)另行注明修改報(bào)告的起止日期。19區(qū)位狀況描述與分析(1)位置狀況（坐落、方位、與重要場所的距離、臨路狀況、樓層、朝向）。(2)交通狀況（道路狀況、出入可利用的交通工具、交通管制、停車方便程度）。(3)外部基礎(chǔ)設(shè)施狀況（基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施）。(4)環(huán)境狀況（自然環(huán)境、人文環(huán)境、景觀）。(1)描述內(nèi)容不完整，分析不客觀，沒有針對性。(2)注意：描述的同時(shí)，要針對性地進(jìn)行合理分析。(3)缺少：設(shè)定基準(zhǔn)單元住宅的樓幢位置（臨中心花園或臨小區(qū)邊的馬路）。(4)劃片××小學(xué)，對口××中學(xué)描述錯(cuò)誤。20實(shí)物狀況描述與分析(1)土地實(shí)物狀況描述與

12、分析（名稱、四至、擬征收規(guī)模、形狀、地形、地勢、地質(zhì)、開發(fā)程度等）。(2)建筑物實(shí)物狀況描述與分析（估價(jià)對象上部建筑物狀況；設(shè)定基準(zhǔn)單元住宅實(shí)物狀況描述與分析）。(1)描述內(nèi)容不完整，分析不客觀，沒有針對性。(2)估價(jià)對象上部建筑物狀況：建筑物大約建成年代、建筑結(jié)構(gòu)、建筑物現(xiàn)狀等。(3)設(shè)定基準(zhǔn)單元住宅實(shí)物狀況描述與分析：規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備設(shè)施、裝飾裝修、層高、空間布局、建筑功能、工程質(zhì)量、建筑外觀、新舊程度、物業(yè)管理、小區(qū)的品牌與檔次、小區(qū)配套設(shè)施等。21權(quán)益狀況描述與分析包括：用途、規(guī)劃條件、所有權(quán)、土地使用權(quán)、共有情況、用益物權(quán)設(shè)立情況、擔(dān)保物權(quán)設(shè)立情況、租賃或占用情況、拖欠稅費(fèi)情況、

13、查封等形式限制權(quán)利情況、權(quán)屬清晰情況等(1)描述內(nèi)容不完整，分析不客觀，沒有針對性。(2)缺少：土地所有權(quán)，土地使用權(quán)性質(zhì)（出讓或劃撥），土地使用期限，城市規(guī)劃限制（如容積率）。(3)是否辦理了土地收儲(chǔ)項(xiàng)目立項(xiàng)的批復(fù)、建設(shè)項(xiàng)目選址意見書、福州市人民政府關(guān)于××區(qū)××征收地塊有關(guān)問題的批復(fù)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、紅線圖等。22市場背景描述與分析(1)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展簡況。(2)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場總體狀況。(3)同類房地產(chǎn)市場狀況。(1)描述內(nèi)容完整，分析客觀，定性和定量相結(jié)合，具有針對性。(2)分析結(jié)論要能為估價(jià)測算及估價(jià)參數(shù)取值提供市場支持。23最高最佳利用分

14、析最高最佳利用必須滿足法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行并符合收益遞增遞減原理、均衡原理、適合原理等經(jīng)濟(jì)學(xué)原理。(1)結(jié)論不正確。(2)示例：最高最佳利用必須滿足法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行并符合收益遞增遞減原理、均衡原理、適合原理等經(jīng)濟(jì)學(xué)原理。本次估價(jià)在滿足上述條件下，以住宅（商業(yè)店面、寫字樓）用途為前提進(jìn)行估價(jià)。24估價(jià)方法適用性分析(1)各種估價(jià)方法的適用性分析。(2)充分說明未選用估價(jià)方法的理由。(3)表述已選用估價(jià)方法的理由。(4)估價(jià)的技術(shù)路線表述。(1)估價(jià)方法排查完整、合理。(2)已選用估價(jià)方法理由充分，未選用估價(jià)方法理由充分。(3)技術(shù)路線表述清晰、明確。25估價(jià)測算過

15、程采用比較法測算設(shè)定基準(zhǔn)單元住宅在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場單價(jià)：選取可比實(shí)例：列示選取的可比實(shí)例的基本情況表（實(shí)地查勘情況與提供的信息有不同的，在基本情況表后作補(bǔ)充說明），說明可比實(shí)例的來源?？杀葘?shí)例描述與分析：用文字分別介紹各可比實(shí)例情況。建立比較基礎(chǔ)：包括統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍、統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一采用單價(jià)、統(tǒng)一幣種和貨幣單位、統(tǒng)一面積內(nèi)涵、統(tǒng)一面積單位。可比實(shí)例與設(shè)定基準(zhǔn)單元住宅比照表：將各可比實(shí)例與設(shè)定基準(zhǔn)單元的影響價(jià)格的因素列表進(jìn)行比較、說明。 交易情況修正；市場狀況調(diào)整；區(qū)位狀況調(diào)整；實(shí)物狀況調(diào)整；權(quán)益狀況調(diào)整；求取比較單價(jià)。(1)比較法選取的可比實(shí)例應(yīng)不少于四個(gè)。(2)可比實(shí)例交易時(shí)間與價(jià)值時(shí)

16、點(diǎn)不超過1年。(3)選用跨級別可比實(shí)例要說明理由。(4)可比實(shí)例的用途、建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)與設(shè)定基準(zhǔn)單元相同。(5)應(yīng)詳細(xì)描述可比實(shí)例的區(qū)位狀況、實(shí)物狀況、權(quán)益狀況并做針對性的分析，描述與分析的順序和結(jié)構(gòu)與前面估價(jià)對象設(shè)定的基準(zhǔn)單元描述與分析要一致。 (6)可比實(shí)例描述不到位、錯(cuò)誤，如：土地級別、劃片小學(xué)、層數(shù)、外墻，公交線路，房屋性質(zhì)等。(7)統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍中宜先統(tǒng)一期現(xiàn)房，再統(tǒng)一土地使用權(quán)取得方式和室內(nèi)二次裝修。(8)統(tǒng)一期現(xiàn)房時(shí)，宜以現(xiàn)房價(jià)格為基數(shù)考慮風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。(9)因素比較說明表的項(xiàng)目應(yīng)與交易情況修正、市場狀況調(diào)整、區(qū)位狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容相匹配。(10)市場狀況調(diào)整依據(jù)

17、不充分。(11)市場狀況調(diào)整中價(jià)格指數(shù)選用錯(cuò)誤，宜選用二手住房價(jià)格指數(shù)，不宜選用一手住房（新建商品房）價(jià)格指數(shù)。(12)描述與修正前后不一致；狀況調(diào)整中子項(xiàng)調(diào)整值與描述不符，調(diào)整方向錯(cuò)誤，取值不合理。(13)樓層、朝向應(yīng)歸到區(qū)位狀況，小區(qū)物業(yè)管理應(yīng)歸到實(shí)物狀況。(14)可比實(shí)例之間比較單價(jià)相差較大的未采用加權(quán)平均法，權(quán)重確定未說明理由。采用成本法測算設(shè)定基準(zhǔn)單元住宅房屋現(xiàn)值的評估單價(jià)：設(shè)定基準(zhǔn)單元住宅房屋的重新購建單價(jià)。成新率的求取。設(shè)定基準(zhǔn)單元住宅房屋現(xiàn)值評估單價(jià)的求取。(1)成本法構(gòu)成內(nèi)容不完整，確定依據(jù)不充分。（2）投資利息：利率要取與開發(fā)周期相匹配的貸款利率。（3）銷售費(fèi)用及銷售稅費(fèi)應(yīng)

18、以重新購建單價(jià)為基數(shù)乘以一定比例的費(fèi)率計(jì)算。（重新購建單價(jià)可設(shè)定為V）。（4）開發(fā)利潤的計(jì)算基數(shù)應(yīng)與利潤率的口徑匹配。（直接成本利潤率的計(jì)算基數(shù)為開發(fā)成本，投資利潤率的計(jì)算基數(shù)為：開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用，成本利潤率的計(jì)算基數(shù)為：開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息，銷售利潤率的計(jì)算基數(shù)為重新購建單價(jià)）。測算土地出讓金土地出讓金扣除時(shí)，樓層計(jì)算錯(cuò)誤。測算擬征收區(qū)域區(qū)位補(bǔ)償單價(jià)住宅擬征收區(qū)域區(qū)位補(bǔ)償單價(jià)設(shè)定基準(zhǔn)單元住宅房地產(chǎn)市場評估單價(jià)設(shè)定基準(zhǔn)單元住宅房屋建筑物的評估單價(jià)-土地出讓金。26估價(jià)結(jié)果確定（略）（1）估價(jià)結(jié)果確定方式恰當(dāng)，結(jié)論表達(dá)清晰、完整（含大小寫）。（2）估價(jià)結(jié)果精確到人民

19、幣元。27附 件附件至少應(yīng)包括：估價(jià)對象區(qū)位位置圖、估價(jià)對象上部建筑物景觀照片圖、可比實(shí)例調(diào)查表、估價(jià)委托人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、估價(jià)委托書復(fù)印件、估價(jià)機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、房地產(chǎn)價(jià)格評估資質(zhì)證書復(fù)印件、房地產(chǎn)估價(jià)師注冊證書復(fù)印件、搜集到擬進(jìn)行征收行為的審批文件。（1）資料齊全、完整、真實(shí)。（2）復(fù)印件清晰。（3）附件中照片未能反映估價(jià)對象概況，缺可比實(shí)例外觀照片及位置圖等。二、被征收住宅自建房(成本法)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告基本內(nèi)容與注意點(diǎn)序號(hào)序號(hào)名稱基本內(nèi)容注意點(diǎn)1封面（或扉頁）(略)2致估價(jià)委托人函(略)專家鑒定沒通過的報(bào)告，修改后報(bào)告的致估價(jià)委托人函中特別告知事項(xiàng)應(yīng)刪除原內(nèi)容。3目錄(略)(略)4估價(jià)

20、師聲明(略)(略)5估價(jià)假設(shè)和限制條件(略)實(shí)地查勘日與價(jià)值時(shí)點(diǎn)不一致時(shí)，應(yīng)對估價(jià)對象的狀況作必要的假設(shè)。無法入戶查勘時(shí)，應(yīng)對建筑物的特征及其成新率，做必要的合理假設(shè)，并說明產(chǎn)生異議的解決方法。6估價(jià)委托人(略)(略)7房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)(略)(略)8估價(jià)目的“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價(jià)值?！惫纼r(jià)目的表述不規(guī)范。9估價(jià)對象(略)基本狀況描述要全面、準(zhǔn)確。范圍界定要明確（包括土地、房屋，不包括二次裝修、構(gòu)筑物等不列入本次估價(jià)的范圍）。估價(jià)對象描述不夠詳實(shí)。估價(jià)對象土地性質(zhì)為集體土地的，不能直接描述為劃撥地，應(yīng)先說明土地性質(zhì)為集體，本次估價(jià)參照國有劃撥

21、地進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)對象實(shí)物狀況描述不清楚（如：樓層、結(jié)構(gòu)、未說明建成年代等），應(yīng)對無法觀察到的部分進(jìn)行合理的設(shè)定并在假設(shè)與限制條件中對異議的處理意見。10價(jià)值時(shí)點(diǎn)(略)國有土地以房屋征收決定公告公告日期。集體土地以房屋征收部門公布征收補(bǔ)償方案公告之日。11價(jià)值類型(略)價(jià)值類型：市場價(jià)值；價(jià)值定義：市場價(jià)值是指估價(jià)對象在適當(dāng)營銷后，由熟悉情況、謹(jǐn)慎行事且不受強(qiáng)迫的交易雙方，以公平交易方式在價(jià)值時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額；價(jià)值內(nèi)涵：范圍包括×××，不包括×××；不考慮租賃、抵押、查封等因素的影響；不包括臨時(shí)安置費(fèi)、搬遷補(bǔ)助費(fèi)、搬遷獎(jiǎng)金等。12

22、估價(jià)原則(略)(略)13估價(jià)依據(jù)(略)(略)14估價(jià)方法本次估價(jià)采用成本法（其中建筑物采用成本法，土地使用權(quán)采用 “剩余法”）。成本法的定義（含公式）；比較法定義（含公式）；“剩余法”的定義（含公式）。采用方法應(yīng)正確，方法名稱或定義應(yīng)準(zhǔn)確。估價(jià)對象單價(jià)=樓面地價(jià)+建筑物重置價(jià)×建筑物成新率×（1±綜合調(diào)節(jié)系數(shù)）。估價(jià)總價(jià)=估價(jià)對象單價(jià)×建筑物面積。15估價(jià)結(jié)果(略)完整清晰、前后一致。估價(jià)結(jié)果（包括幣種、總價(jià)、單價(jià)及總價(jià)大寫）。16注冊房地產(chǎn)估價(jià)師(略)(略)17實(shí)地查勘期(略)(略)18估價(jià)作業(yè)期(略)(略)19區(qū)位狀況描述與分析(略)描述全面、翔實(shí)。

23、分析客觀、透徹。20實(shí)物狀況描述與分析(略)描述全面、翔實(shí)、到位。分析客觀、透徹。無法入戶查勘時(shí)，只寫可查勘的部分，其他部分交代“是參考××建筑物”，對其建筑物特征作必要的假設(shè)，并作為本次估價(jià)時(shí)建安工程費(fèi)測算依據(jù)。21權(quán)益狀況描述與分析(略)描述全面、翔實(shí)。分析客觀、透徹。22市場背景描述與分析(略)簡明、準(zhǔn)確、要有針對性。23最高最佳利用分析(略)(略)24估價(jià)方法適用性分析各種估價(jià)方法的適用性分析。充分說明未選用估價(jià)方法（比較法、收益法）的理由。表述已選用估價(jià)方法（成本法）的理由。估價(jià)的技術(shù)路線表述。估價(jià)方法（比較法、成本法、收益法）排查完整。估價(jià)方法選用中未對估價(jià)方法

24、的適用性進(jìn)行分析以及不選用估價(jià)方法的理由說明不充分。技術(shù)路線表述不清晰、明確。25估價(jià)測算過程樓面地價(jià)(略)與住宅區(qū)位補(bǔ)償價(jià)求取的要求相同。建設(shè)成本前期費(fèi)用；建筑安裝工程費(fèi)；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)；其他工程費(fèi)；開發(fā)期間稅費(fèi)。成本法計(jì)算過程中項(xiàng)目組成內(nèi)容完整且合理、確定依據(jù)充分、費(fèi)用取值依據(jù)不充分。前期費(fèi)用：計(jì)費(fèi)依據(jù)充分、費(fèi)率合理；建筑安裝工程費(fèi)：a.說明按分部分項(xiàng)或工料測量法求取；建筑建安造價(jià)未采用分部分項(xiàng)法求取。b.建安工程費(fèi)取價(jià)參考物（類型、規(guī)模、結(jié)構(gòu)、檔次、主要建筑特征）。建筑安裝工程費(fèi)自建房建筑造價(jià)確定依據(jù)不充分；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（視同類個(gè)人自建房客觀情況）。公共配套設(shè)施建設(shè)

25、費(fèi)（視同類個(gè)人自建房客觀情況）。其他工程費(fèi)（個(gè)人自建房一般無此項(xiàng)）。開發(fā)期間稅費(fèi)（個(gè)人自建房一般無此項(xiàng)）。管理費(fèi)用同類的客觀水平。費(fèi)率合理、可靠。銷售費(fèi)用視同類個(gè)人自建房客觀發(fā)生情況而定。應(yīng)與商品房區(qū)別對待。取值合理、恰當(dāng)。投資利息開發(fā)周期的推斷、計(jì)息期限的確定、利率的選擇，以復(fù)利計(jì)。開發(fā)周期合理。利率正確（與計(jì)息期相同的貸款年利率）。計(jì)算無誤。銷售稅費(fèi)按規(guī)定的稅費(fèi)計(jì)。構(gòu)成內(nèi)容合理、恰當(dāng)。開發(fā)利潤利潤率內(nèi)涵要明確。應(yīng)與商品房區(qū)別對待。利潤率內(nèi)涵要匹配。利潤水平要客觀、合理。利潤率計(jì)算基數(shù)錯(cuò)誤。重置價(jià)上述6項(xiàng)累加，同時(shí)應(yīng)表達(dá)有重置單價(jià)（元/m2）。表述正確。計(jì)算無誤。建筑物成新率直線折舊法；現(xiàn)場

26、觀察評分法；房屋完損等級評定法。成新率打分表的描述與分值應(yīng)合拍。成新率打分表的權(quán)重取值應(yīng)符合規(guī)定。不能采用缺項(xiàng)打分法。成新率確定未說明理由及方法，對于未進(jìn)入室內(nèi)查勘的未交待異議的處理。估價(jià)委托人已告知建成時(shí)間的，按直線法；特殊情況的可用成新折扣法或其他方法求取成新率。估價(jià)委托人無法告知建成時(shí)間的：無法入戶查看時(shí)，可采用成新折扣法或用同片區(qū)可入戶的相似成新率的類似房屋進(jìn)行現(xiàn)場觀察法，結(jié)合房屋完損等級評定法確定。可以入戶查看的，可采用現(xiàn)場觀察法（列出成新率打分表）。綜合調(diào)節(jié)系數(shù)主要指地段、結(jié)構(gòu)、樓層、朝向、戶型、環(huán)境、景觀、配套、效用、建筑風(fēng)水等因素對房屋價(jià)值的影響。要有充分的理由；要慎重、合理，

27、視具體情況慎重確定。測算結(jié)果（略）單價(jià)精度至人民幣元。26估價(jià)結(jié)果確定(略)內(nèi)容完整，文字簡潔。含幣種、單價(jià)、總價(jià)（大小寫）。27附件(略)(略)三、擬建安置房均價(jià)（比較法）房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的基本內(nèi)容與注意點(diǎn)序號(hào)序號(hào)名稱基本內(nèi)容注意點(diǎn)1封面（或扉頁）(略)(略)2致估價(jià)委托人函(略)(略)3目錄(略)(略)4估價(jià)師聲明(略)(略)5估價(jià)假設(shè)和限制條件（略）擬建均價(jià)單元應(yīng)在估價(jià)委托人提供的資料（委托估價(jià)說明、建設(shè)工程規(guī)劃許可證等）的基礎(chǔ)上結(jié)合估價(jià)人員對均值單元的設(shè)定表述其所對應(yīng)的土地使用權(quán)類型（測算過程先設(shè)定為出讓）、樓房所處位置（臨中心花園或臨小區(qū)邊的道路）、是否設(shè)置電梯等；設(shè)定均價(jià)單元住宅的所

28、處樓層（自然層、住宅樓層）、朝向、位置、層高、面積、戶型、室內(nèi)裝修、設(shè)施設(shè)備（設(shè)置電梯、通溫泉）等。應(yīng)對估價(jià)對象的質(zhì)量、合法取得權(quán)屬證書、交付使用時(shí)間等做必要的假設(shè)。均價(jià)單元設(shè)定中應(yīng)描述為均價(jià)單元，不是基準(zhǔn)單元；設(shè)定不具體，缺樓幢位置、樓層等。6估價(jià)委托人(略)(略)7房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)(略)(略)8估價(jià)目的“為房屋征收部門與被征收人計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換擬建安置房價(jià)值的差價(jià)提供依據(jù)，評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換擬建安置房的價(jià)值?！北硎鼍唧w、準(zhǔn)確。9估價(jià)對象(略)財(cái)產(chǎn)范圍界定要明確（例如包括土地、房屋，不包括二次裝修、構(gòu)筑物等不列入本次估價(jià)的范圍）。估價(jià)對象基本狀況要說明擬建小區(qū)的規(guī)劃（技術(shù)、經(jīng)濟(jì)）指標(biāo)，權(quán)屬還應(yīng)說明項(xiàng)目相關(guān)批建文件內(nèi)容。建筑物基本狀況除了描述按設(shè)計(jì)建設(shè)后的狀況，還應(yīng)描述估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)場及工程進(jìn)度情況。10價(jià)值時(shí)點(diǎn)(略)用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋價(jià)值評估價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)與被征收房屋的價(jià)值時(shí)點(diǎn)一致。11價(jià)值類型(略)(略)12估價(jià)原則(略)(略)13估價(jià)依據(jù)(略)估價(jià)委托人提供的擬用于安置的擬建項(xiàng)目的有關(guān)批建資料等。14估價(jià)方法本次估價(jià)采用比較法；比較法的定義(含公式)。采用方法應(yīng)正確，方法名稱或定義應(yīng)準(zhǔn)確。估價(jià)方法中應(yīng)將期房修正公式寫上。15估價(jià)結(jié)果(略)(略)16注冊房地產(chǎn)估價(jià)師(略)(略)17實(shí)地查勘期(略)(略)18估價(jià)作業(yè)期(略)(略)19區(qū)位狀況描