房地產(chǎn)發(fā)展投資決策與機(jī)會(huì)選擇

1、http:/ (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載) 房地產(chǎn)發(fā)展投資決策房地產(chǎn)發(fā)展投資決策 與機(jī)會(huì)選擇與機(jī)會(huì)選擇 南京大學(xué)商學(xué)院葛 揚(yáng)http:/ (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載)一、房地產(chǎn)投資決策的意義一、房地產(chǎn)投資決策的意義 n 房地產(chǎn)投資決策是房地產(chǎn)開發(fā)公司在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)開發(fā)前首先要解決的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，它是對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的一些根本性問(wèn)題，諸如建設(shè)地點(diǎn)的選擇、投資方案的確定等重大問(wèn)題做出判斷和決定，因此，房地產(chǎn)投資決策的正確與否，直接關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成敗，對(duì)房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益具有現(xiàn)實(shí)和深遠(yuǎn)的重要意義。 http:/ (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載)n1、是房地產(chǎn)開發(fā)公司能否生存的關(guān)

2、鍵n 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目建設(shè)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)決定了這一點(diǎn)。一方面，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的建設(shè)往往構(gòu)造復(fù)雜、形體龐大，具有整體性和固定性，只有在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目全部完成后，才能發(fā)揮投資經(jīng)濟(jì)效益，而且建設(shè)地點(diǎn)一經(jīng)確定，就與土地連在一起，始終在那里發(fā)揮作用，不能隨意移動(dòng)和變更。n 另一方面，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)，占用和消耗人力、物力、財(cái)力多，一旦開工建設(shè)，就不可間斷，否則，會(huì)拖延工期，積壓和浪費(fèi)已投入的大量人力、物力和財(cái)力，同時(shí)由http:/ (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載)n于拖延工期，房地產(chǎn)產(chǎn)品錯(cuò)過(guò)了最佳的投入市場(chǎng)的時(shí)間，難以產(chǎn)生較好的投資效益。 n 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目建設(shè)本身的這些技術(shù)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)，就要求在房地產(chǎn)項(xiàng)

3、目建設(shè)之前重視投資決策。 n 房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品投資大、建設(shè)周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)因素多，經(jīng)營(yíng)決策是否正確，是公司能否生存的關(guān)鍵。正確的經(jīng)營(yíng)決策可以使公司獲得利潤(rùn)，不斷發(fā)展壯大；而錯(cuò)誤的決策，輕則造成公司虧損，重則造成公司破產(chǎn)。http:/ (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載)n2、是房地產(chǎn)開發(fā)公司不斷發(fā)展的關(guān)鍵n 房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營(yíng)的外部環(huán)境主要有經(jīng)營(yíng)環(huán)境、物質(zhì)環(huán)境、政策法律環(huán)境等，其中處在不斷變化中的是經(jīng)營(yíng)環(huán)境。經(jīng)營(yíng)環(huán)境的中心內(nèi)容是市場(chǎng)。正確的經(jīng)營(yíng)決策，抓住了有利的投資機(jī)會(huì)，就可使公司不斷盈利，在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。 n3、是房地產(chǎn)開發(fā)公司不斷提升品牌的關(guān)鍵n 總的來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開發(fā)公司的經(jīng)營(yíng)目的是http:/

4、(海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載)n社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)一。只有進(jìn)行科學(xué)的經(jīng)營(yíng)決策，才能使房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)有限的資源（人力、物力、設(shè)備和資金）進(jìn)行合理的安排、有效的利用，以達(dá)到預(yù)期的最大經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)兼顧社會(huì)效益和環(huán)境效益。 http:/ (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載)二、房地產(chǎn)發(fā)展投資決策的影響因素二、房地產(chǎn)發(fā)展投資決策的影響因素 n1、國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展n2、宏觀經(jīng)濟(jì)政策（短期、長(zhǎng)期） n3、地方相關(guān)政策法規(guī) n4、城市收入水平和增長(zhǎng)速度 n5、住宅的自然需求 n6、城市化發(fā)展?fàn)顩r http:/ (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載)三、房地產(chǎn)投資決策的內(nèi)容三、房地產(chǎn)投資決策的內(nèi)容 n1、確定房地產(chǎn)投

5、資的目標(biāo)n 房地產(chǎn)投資決策的目的就是要達(dá)到房地產(chǎn)投資所預(yù)定的目標(biāo)，所以確定房地產(chǎn)投資的目標(biāo)是投資決策的前提和依據(jù)。n2、擬訂房地產(chǎn)投資方案n 在進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策的過(guò)程中，根據(jù)已確定的目標(biāo)，擬定多個(gè)可行的備選方案。判斷http:/ (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載)n某一方案是否可行，總的原則是按技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理給予評(píng)價(jià)，即該房地產(chǎn)項(xiàng)目在技術(shù)上是否先進(jìn)，生產(chǎn)上是否可行，經(jīng)濟(jì)上是否合算及財(cái)務(wù)上是否盈利。n3、測(cè)量風(fēng)險(xiǎn)n 由于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資量大，建設(shè)周期長(zhǎng)，以及涉及面廣，不確定性因素多，故由此而造成的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)其它投資項(xiàng)目要大。進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策時(shí)，投資者不僅要測(cè)量或估計(jì)每一個(gè)投資方案的經(jīng)濟(jì)效益，還要測(cè)量其

6、可能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，確定每一個(gè)方案在收益上的可靠性。http:/ (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載)n4、制定房地產(chǎn)投資的可行方案 n 決策在于選擇，沒有選擇就沒有決策在進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策中，制定供決策者選用的各種可行方案，是房地產(chǎn)投資決策的基礎(chǔ)。制定房地產(chǎn)投資的可行方案時(shí)必須注意各方案在整體上的詳盡性和個(gè)體間的相互排斥性。n5、分析與評(píng)價(jià)n 方案的分析與評(píng)價(jià)就是要對(duì)每一個(gè)備選方案，在進(jìn)行選擇之前，對(duì)其有關(guān)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境等各個(gè)方面的條件、因素以及潛在http:/ (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載)n問(wèn)題作可行性分析，并與預(yù)先確定的目標(biāo)進(jìn)行比較做出評(píng)價(jià)。 n 對(duì)決策和行動(dòng)方案有一定約束條件的限制因素進(jìn)行分

7、析，以在現(xiàn)有條件下求優(yōu)；對(duì)每一個(gè)備選方案可能發(fā)生的潛在問(wèn)題做科學(xué)的預(yù)測(cè)，以便事先防范，減少潛在問(wèn)題發(fā)生的可能性。 n6、選擇方案n 選擇方案不僅是整個(gè)決策過(guò)程的中心環(huán)節(jié)，也是房地產(chǎn)決策者的重要職責(zé)，同時(shí)，也是科學(xué)性和技巧性的綜合體現(xiàn)。 http:/ (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載)四、房地產(chǎn)投資決策的原則四、房地產(chǎn)投資決策的原則 n1、經(jīng)濟(jì)效益原則n 獲得利潤(rùn)、不斷發(fā)展，是每個(gè)企業(yè)必須面對(duì)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也是如此。n 開發(fā)商在對(duì)具體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行決策時(shí)，必須將房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利目的放在首要位置，只有盈利的項(xiàng)目才能確定為開發(fā)項(xiàng)目。這就是房地產(chǎn)投資決策的經(jīng)濟(jì)效益原則。 http:/ (

8、海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載)n2、科學(xué)化、民主化原則n 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目涉及面廣，牽涉因素多、整個(gè)建設(shè)過(guò)程十分復(fù)雜，因此，要求房地產(chǎn)投資決策必須遵循科學(xué)化、民主化原則。n 所謂科學(xué)決策程序，就是堅(jiān)持“先論證，后決策”的原則，必須做到先對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查研究和論證，然后再進(jìn)行投資決策，杜絕“邊投資，邊論證”，更不應(yīng)該采取“先決策，后論證”這種違反客觀規(guī)律的做法。 http:/ (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載)n3、系統(tǒng)性原則n 影響房地產(chǎn)投資項(xiàng)目建設(shè)的因素很多，而且這些因素又是相互聯(lián)系、彼此制約的，因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策時(shí)，首先要深入調(diào)查和搜集各方面的投資信息，并對(duì)其進(jìn)行科學(xué)的分析和研究。n4、時(shí)

9、間性原則 n 投資的時(shí)間觀念即資金的時(shí)間價(jià)值，事實(shí)上也是開發(fā)成本。 http:/ (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載)n 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資先于房地產(chǎn)項(xiàng)目收益而發(fā)生，因此，房地產(chǎn)開發(fā)商必須考慮到不同時(shí)間的資金其價(jià)值是大不相同的，先期投入的資金和后期產(chǎn)生的收益金，雖然在價(jià)格上一致，但它們?cè)趦r(jià)值上卻是十分不同的，這其中最直接的就是利息問(wèn)題。n5、風(fēng)險(xiǎn)控制的原則n 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行決策時(shí)，要比其它產(chǎn)業(yè)的企業(yè)更加注重對(duì)可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行必要的預(yù)測(cè)，并努力地將其控制在一定的范圍之內(nèi)。 http:/ (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載)n 這既要求房地產(chǎn)開發(fā)商在確定自己的目標(biāo)時(shí)留有一定的合理余地，同時(shí)更主要是要

10、求房地產(chǎn)開發(fā)商在實(shí)施房地產(chǎn)投資方案的過(guò)程中采取一切盡可能采取的方法和措施，盡量把風(fēng)險(xiǎn)降到最小程度。 n6、責(zé)任制原則 n 所謂責(zé)任制就是要求決策者對(duì)其決策行為所帶來(lái)的投資風(fēng)險(xiǎn)負(fù)有不可推倭的責(zé)任。n 必須建立責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合的房地產(chǎn)投資決策責(zé)任制，是確保房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的科http:/ (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載)n學(xué)性，避免和減少投資決策失誤的重大措施。 n7、選擇性原則n 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行決策時(shí)必須有兩個(gè)以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目可供選擇，而且每個(gè)項(xiàng)目也應(yīng)考慮多種開發(fā)方案，這樣才能保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決策時(shí)能有一個(gè)優(yōu)化選擇的可能，即最佳項(xiàng)目和最佳項(xiàng)目中的最佳方案的選擇。 http:/ (

11、海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載)五、房地產(chǎn)投資決策方法五、房地產(chǎn)投資決策方法 n1、確定型決策方法n 確定型決策方法（Decision Under Certainty）是指房地產(chǎn)決策方案中有待實(shí)現(xiàn)的條件是確定的，其結(jié)果也是明確的，這類決策問(wèn)題為確定型決策問(wèn)題。n 確定型決策是指一個(gè)方案只有一種確定的結(jié)果，只要比較各個(gè)方案，就可以作出決策。 http:/ (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載)n 一般地說(shuō)，涉及到房地產(chǎn)投資的土地費(fèi)、建筑面積、建筑類型、專業(yè)人士費(fèi)、利率、廣告費(fèi)等問(wèn)題的決策都屬于確定型決策的范圍。 n 應(yīng)用確定型決策需具備的條件：n 第一，可供決策的可行方案有若干個(gè)；n 第二，未來(lái)的經(jīng)濟(jì)事件的自然

12、狀態(tài)是完全確定的；n 第三，每個(gè)方案的結(jié)果是唯一的，并可計(jì)量。http:/ (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載)n2、風(fēng)險(xiǎn)型決策n 風(fēng)險(xiǎn)型決策方法（Decision Under Risk）是指在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，存在著某種不可控制的風(fēng)險(xiǎn)因素，一個(gè)方案又可能出現(xiàn)幾種不同的結(jié)果 n 進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)型決策應(yīng)具備以下幾個(gè)條件：n 第一，要確定決策者希望達(dá)到的明確目標(biāo)（獲利大或虧損?。?；n 第二，要有兩個(gè)或兩個(gè)以上可供選擇的方案； 第三，每個(gè)方案要存在兩種或兩種以上，不以決策者主觀意志為轉(zhuǎn)移的自然狀態(tài)；http:/ (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載)n 第四，不同方案在不同自然狀態(tài)下相應(yīng)的損益值可以計(jì)算；n 第五

13、，決策者根據(jù)科學(xué)的理論和經(jīng)驗(yàn)，可預(yù)先估計(jì)或計(jì)算出自然狀態(tài)出現(xiàn)的概率。n 這種房地產(chǎn)投資決策由于無(wú)法控制，其影響決策結(jié)果的某種自然狀態(tài)，要在一定的概率條件下作出，需要冒一定的風(fēng)險(xiǎn)，故稱之為風(fēng)險(xiǎn)型決策。 n3、不確定型決策方法http:/ (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載)n 一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)事件在某一系統(tǒng)中發(fā)生的概率，就理論而言是可以人為地、主觀地估計(jì)出的。但在實(shí)際中，有時(shí)很難估計(jì)出事件發(fā)生的概率，即對(duì)事件在系統(tǒng)中所發(fā)生的概率，不能作出主觀可能性的估計(jì)，而只能對(duì)風(fēng)險(xiǎn)后果有所估計(jì)，這種決策稱之為不確定型決策（Decision Making Under Uncertainty）。它的準(zhǔn)確程度完全取決于決策者的經(jīng)驗(yàn)

14、與判斷能力。 n 不確定型決策的特點(diǎn)是，不僅不知道所處理的未來(lái)事件在各種特定條件下的明確結(jié)果（自然狀態(tài)），甚至連可能的結(jié)果及各種結(jié)果發(fā)生的概率都不知道。在這種情況下的決策，http:/ (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載)n由于信息不完全，帶有很大的主觀隨意性，所以人們只得提出若干不同的決策準(zhǔn)則作為不確定型決策的依據(jù)。這些準(zhǔn)則包括：樂觀準(zhǔn)則、悲觀準(zhǔn)則、最大最小后悔值準(zhǔn)則、機(jī)會(huì)均等準(zhǔn)則。 http:/ (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載)六、房地產(chǎn)投資決策的程序六、房地產(chǎn)投資決策的程序 n 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的決策程序，是指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在決策過(guò)程中各工作環(huán)節(jié)應(yīng)遵循的符合其自身運(yùn)動(dòng)規(guī)律的先后順序。n 按照科學(xué)的投資

15、決策理論，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)決策可分為如下六個(gè)基本步驟：n1、發(fā)現(xiàn)問(wèn)題 n 決策是針對(duì)所需要解決的問(wèn)題而進(jìn)行的，所以發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并分析其產(chǎn)生的原因、進(jìn)而找出解決問(wèn)題的癥結(jié)是房地產(chǎn)投資決策的起點(diǎn)。 http:/ (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載)n 所謂問(wèn)題是指房地產(chǎn)開發(fā)公司實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況與應(yīng)達(dá)到或希望達(dá)到的經(jīng)營(yíng)狀況之間出現(xiàn)的差距。 n2、確定目標(biāo)n 目標(biāo)是經(jīng)營(yíng)決策的依據(jù)，目標(biāo)選擇錯(cuò)了，就會(huì)一錯(cuò)再錯(cuò)，造成整個(gè)經(jīng)營(yíng)決策的失誤。在發(fā)現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)問(wèn)題之后，就要進(jìn)行調(diào)查研究，具體分析，一一弄清問(wèn)題的性質(zhì)、特點(diǎn)和范圍，盡量以差距的形式把問(wèn)題的癥結(jié)所在表達(dá)出來(lái)，找到產(chǎn)生差距的真正原因，從而確定問(wèn)題所期望達(dá)到的結(jié)果，即決策目標(biāo)。 h

16、ttp:/ (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載)n 一個(gè)好的房地產(chǎn)投資決策目標(biāo)應(yīng)滿足以下要求：n（1）針對(duì)性（Pertinency）n 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)決策目標(biāo)的提出應(yīng)當(dāng)有的放矢，針對(duì)所存在的問(wèn)題，切中要害，選中解決問(wèn)題的突破口，或是把握住開拓發(fā)展的最好機(jī)會(huì)。沒有針對(duì)性的目標(biāo)就是空洞目標(biāo)，針對(duì)性錯(cuò)了則是錯(cuò)誤目標(biāo)。目標(biāo)的綜合性來(lái)源于對(duì)問(wèn)題的綜合分析和判斷。n（2）明確性（Definitude） http:/ (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載)n 確定房地產(chǎn)投資決策目標(biāo)的目的是為了實(shí)現(xiàn)它，因此投資決策的目標(biāo)必須明確、具體，使人能夠領(lǐng)會(huì)執(zhí)行。經(jīng)營(yíng)決策目標(biāo)的含義要準(zhǔn)確，不能模棱兩可、含糊其詞，也不能空洞無(wú)物，必須有定性與

17、定量的表述。同時(shí)，必須嚴(yán)格規(guī)定目標(biāo)的約束條件。n 所謂約束條件（Constraint Condition）就是一些限制因素。如經(jīng)營(yíng)決策時(shí)涉及的資源、人力、財(cái)力、物力、國(guó)家法令、制度等方面的限制性規(guī)定以及必須達(dá)到的起碼界限。 http:/ (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載)n（3）層次性（Hierarchy）n 當(dāng)同一經(jīng)營(yíng)決策系統(tǒng)中同時(shí)存在著多個(gè)目標(biāo)時(shí)，必須分清主次，應(yīng)從其可靠性、可能性、重要性等方面出發(fā)，按照主次順序進(jìn)行排隊(duì)，有取有舍，形成一個(gè)有機(jī)整體。n3、擬制方案 n 擬制供決策者選用的各種可能行動(dòng)方案是房地產(chǎn)投資決策的重要環(huán)節(jié)。在確定房地產(chǎn)投資決策目標(biāo)之后，就應(yīng)充分發(fā)動(dòng)公司有關(guān)人員收集、掌握豐

18、富的信息，集思廣益，科學(xué)論證，精心設(shè)計(jì)，擬制各種備選方案，供進(jìn)一步選擇。http:/ (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載)n擬制方案時(shí)，需注意以下兩點(diǎn)：n （1）整體的詳盡性n 擬制的備選方案應(yīng)把通向目標(biāo)所有的方案包括無(wú)遺，以供下一步評(píng)價(jià)選優(yōu)。如果有遺漏，那么最后選定的方案就有可能不是最好的方案。但在實(shí)際中要做到這一點(diǎn)是很困難的，這是由于經(jīng)營(yíng)的外部環(huán)境是多變的、復(fù)雜的，而擬制可能的備選方案也是個(gè)逐步認(rèn)識(shí)的過(guò)程。n （2）相互排斥性 n 各種備選方案之間應(yīng)是相互排斥的，執(zhí)行方案一，就不可能執(zhí)行方案二。只有這樣，才可能進(jìn)行方案的比較選擇。 http:/ (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載)n4、分析評(píng)價(jià)n 方案的

19、分析評(píng)價(jià)（Andysis Weighting）就是對(duì)每一個(gè)備選方案，在進(jìn)行選擇之前對(duì)其有關(guān)的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)環(huán)境等各方面的條件、因素、潛在問(wèn)題進(jìn)行可行性分析，并與預(yù)先確定的房地產(chǎn)投資目標(biāo)進(jìn)行比較，做出評(píng)價(jià)。n（1）限制因素分析 n 任何一個(gè)經(jīng)營(yíng)決策和行動(dòng)方案都有一定的約束條件，因此，必須研究論證方案所有限制的資源、人力、物力、時(shí)間、技術(shù)以及其它有關(guān)條件，從而判定房地產(chǎn)投資方案是否可行，是否能達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。 http:/ (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載)n（2）潛在問(wèn)題分析n 是指預(yù)測(cè)每一個(gè)備選方案可能發(fā)生的潛在問(wèn)題是什么?問(wèn)題發(fā)生的原因是什么?研究防止和補(bǔ)救的可能性，準(zhǔn)備防范措施和應(yīng)急措施，以減

20、少潛在問(wèn)題的可能性和危害性。n（3）綜合評(píng)價(jià) n 根據(jù)經(jīng)營(yíng)決策目標(biāo)全面分析方案的經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會(huì)效益。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)主要采用投資收益率、投資回收期、內(nèi)部收益率等方法。 http:/ (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載)n 分析評(píng)價(jià)一般是由各方面的專家、學(xué)者組成的評(píng)審團(tuán)，或召開專家論證會(huì)進(jìn)行。方案評(píng)價(jià)過(guò)程也是進(jìn)一步完善方案的過(guò)程。n5、選擇方案n 選擇方案（Selection Scheme）是整個(gè)經(jīng)營(yíng)決策的中心環(huán)節(jié)，也是經(jīng)營(yíng)決策者的重要職責(zé)。它集中體現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)決策者的經(jīng)營(yíng)藝術(shù)和素質(zhì)。n 選擇方案就是選擇最優(yōu)方案。需要指出的http:/ (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載)n是，所謂最優(yōu)方案

21、（Optimal Decision）是相對(duì)的，受到許多不確定因素的限制，因此在多個(gè)方案存在時(shí)，要想得到一個(gè)各方面均最優(yōu)的“最佳方案”往往很困難。在實(shí)際投資決策中，通常是在全盤考慮的情況下選擇一個(gè)令投資決策者滿意的方案，而不是理想中的各方面均全優(yōu)的方案。n6、實(shí)施追蹤n 經(jīng)營(yíng)決策的實(shí)施是一個(gè)動(dòng)態(tài)的，依賴于時(shí)空變量和環(huán)境變量的復(fù)雜過(guò)程。因此，在實(shí)施過(guò)程中必然會(huì)碰到新問(wèn)題，引起新矛盾，會(huì)出http:/ (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載)n現(xiàn)變化的情況和決策目標(biāo)偏離現(xiàn)象。這就要求決策者必須重視信息反饋，及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，依據(jù)客觀情況對(duì)方案進(jìn)行必要的調(diào)整和修改，以保證房地產(chǎn)投資決策的目標(biāo)最終得以實(shí)現(xiàn)。n（1）反饋控制 n 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)決策中的反饋控制（Feedback Control