業(yè)主管理團(tuán)體法律地位淺論

1、業(yè)主管理團(tuán)體法律地位淺論    關(guān)鍵詞:業(yè)主 業(yè)主大會(huì) 業(yè)主委員會(huì) 法律地位 業(yè)主管理團(tuán)體及其性質(zhì) 在物業(yè)管理中,關(guān)于業(yè)主管理團(tuán)體的法律地位眾說(shuō)紛紜。本文旨在以業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系為視角,以厘清業(yè)主管理團(tuán)體的法律地位。 (一)業(yè)主管理團(tuán)體的內(nèi)涵 筆者使用業(yè)主管理團(tuán)體一詞,乃指包括業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的組織。為了了解業(yè)主管理團(tuán)體的構(gòu)成,必須區(qū)別業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)三個(gè)概念。業(yè)主即物業(yè)所有權(quán)人,按其擁有的物業(yè)所有權(quán)狀況,又可分為專有所有權(quán)人和共有所有權(quán)人;業(yè)主大會(huì)是指生活在同一建筑物內(nèi)之全體區(qū)分所有權(quán)人基于共同關(guān)系所構(gòu)成的團(tuán)體,通過(guò)大會(huì)形式進(jìn)行決

2、策;業(yè)主委員會(huì)是指由業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)選舉出來(lái),對(duì)區(qū)分建筑物之共用部分進(jìn)行管理的機(jī)構(gòu),根據(jù)國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定,業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。 (二)業(yè)主行使物業(yè)管理權(quán)的法理基礎(chǔ) 要了解業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)三者的關(guān)系,必須了解業(yè)主行使物業(yè)管理權(quán)的理論基礎(chǔ)。業(yè)主物業(yè)管理的理論基礎(chǔ)來(lái)源于建筑物區(qū)分所有權(quán)。建筑物區(qū)分所有權(quán)一般分為專有部分所有權(quán)和共有部分所有權(quán)。在此基礎(chǔ)上,有學(xué)者認(rèn)為還存在一個(gè)“成員權(quán)”,業(yè)主團(tuán)體的成立正是基于共有所有權(quán)和成員權(quán)而成立的。依照民法原理,該共有所有權(quán)屬于共有的范疇,共有分為共同共有和按份共有;按照業(yè)主依份額占有共有所有權(quán),并依此行使投票權(quán)來(lái)看,該共有所有權(quán)應(yīng)屬于

3、按份共有。因此,業(yè)主行使物業(yè)管理權(quán)的基礎(chǔ)正是按份共有,即建筑物的共有所有權(quán)。 (三)業(yè)主管理團(tuán)體的法律性質(zhì) 業(yè)主管理團(tuán)體的法律性質(zhì)是“社團(tuán)”。業(yè)主管理團(tuán)體的活動(dòng)范圍有限,對(duì)外代表業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同,對(duì)內(nèi)則管理專項(xiàng)維修及業(yè)主公共事務(wù),可以說(shuō)業(yè)主管理團(tuán)體是一個(gè)社區(qū)內(nèi)的自治團(tuán)體,它不以盈利為目的。由此可見(jiàn),業(yè)主管理團(tuán)體的法律性質(zhì)屬于非營(yíng)利的社團(tuán)。“社團(tuán)“指具有某些共同特征的人相聚而成的互益組織。無(wú)論從組織結(jié)構(gòu)還是從運(yùn)作模式來(lái)看,業(yè)主管理團(tuán)體完全符合社團(tuán)的構(gòu)成條件。 總之,從共有原則出發(fā),業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)三者關(guān)系如圖1所示。業(yè)主為管理物業(yè)之便,由業(yè)主大會(huì)選舉業(yè)主委員會(huì)。其中,業(yè)主大會(huì)

4、是決策機(jī)構(gòu),只能定期或臨時(shí)召開(kāi)會(huì)議,故為非常設(shè)機(jī)構(gòu);為了執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決策或履行其管理職能,遂產(chǎn)生常設(shè)機(jī)構(gòu)的業(yè)主委員會(huì)。 業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系 在探討業(yè)主管理團(tuán)體的法律地位之前,必須厘清業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)兩者是屬于一個(gè)整體,還是分屬兩個(gè)獨(dú)立的個(gè)體;其次,它們是否具有法人資格。依照以上兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn),可將大會(huì)和常設(shè)的委員會(huì)分為四種類型:一元法人、二元法人、一元非法人組織和二元非法人組織(見(jiàn)圖2)。 一元法人型指大會(huì)與委員會(huì)統(tǒng)屬在一個(gè)法人組織內(nèi),如我國(guó)的股份有限公司屬于一元法人型,內(nèi)部的股東大會(huì)(決策機(jī)構(gòu))和董事會(huì)(常設(shè)委員會(huì))無(wú)獨(dú)立資格,隸屬于公司法人;二元法人型則大會(huì)與委員會(huì)各自獨(dú)立成為法人

5、,如我國(guó)的人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)屬于二元法人型,人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)分別是兩個(gè)獨(dú)立的機(jī)關(guān)法人;一元非法人組織型則指大會(huì)和委員會(huì)隸屬于一個(gè)非法人的組織,以該組織為獨(dú)立主體;二元非法人組織則指大會(huì)和委員會(huì)分屬兩個(gè)獨(dú)立的非法人組織。 我國(guó)法律規(guī)定,業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的代表。那么,業(yè)主委員會(huì)是獨(dú)立于業(yè)主大會(huì)還是與業(yè)主大會(huì)融為一體,依照上述四種類型為標(biāo)準(zhǔn),兩者要么屬于一元組織,即以一個(gè)法律主體出現(xiàn);要么屬于二元組織,即分別屬于獨(dú)立的法律主體。 (一)業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)的關(guān)系 要確定業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)是否為“一元”還是“二元”組織,焦點(diǎn)問(wèn)題在于確定兩者之間的關(guān)系。業(yè)主大會(huì)是決策機(jī)構(gòu),其獨(dú)立

6、性是比較明確的;至于業(yè)主委員會(huì)是否獨(dú)立及其與業(yè)主大會(huì)關(guān)系,各國(guó)和地區(qū)的立法實(shí)踐和學(xué)說(shuō)中主要存在法人實(shí)體說(shuō)、執(zhí)行機(jī)構(gòu)說(shuō)和代理說(shuō)三種模式。 第一,法人實(shí)體說(shuō)。該說(shuō)認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)是具有獨(dú)立法人資格的實(shí)體,它能以自己的名義實(shí)施民事法律行為、參加民事訴訟活動(dòng);也有學(xué)者認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)是事業(yè)法人,它獨(dú)立于業(yè)主大會(huì)。 第二,執(zhí)行機(jī)構(gòu)說(shuō)。執(zhí)行機(jī)構(gòu)說(shuō)來(lái)自于我國(guó)立法。國(guó)務(wù)院2003年9月1日施行的物業(yè)管理?xiàng)l例第15條第1款規(guī)定:“業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)”;即使2007年8月26日國(guó)務(wù)院修訂的物業(yè)管理?xiàng)l例第15條第1款刪去該規(guī)定,改為“業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)”,其實(shí)只是換了個(gè)說(shuō)法?；诖?業(yè)主委員會(huì)

7、“執(zhí)行機(jī)構(gòu)說(shuō)”成為我國(guó)司法實(shí)務(wù)中的通說(shuō),但也有學(xué)者認(rèn)為,此說(shuō)并不能說(shuō)明業(yè)主委員會(huì)的真正法律地位。 第三,代理說(shuō)。意大利民法典第1129條和1130條規(guī)定,管理人是共有人大會(huì)聘任的從事共有物管理的第三人,他與共有人大會(huì)之間的關(guān)系是委托代理關(guān)系;又如臺(tái)灣地區(qū)公寓大廈管理?xiàng)l例第35條規(guī)定:“管理委員會(huì)有當(dāng)事人能力,管理委員會(huì)為原告或被告時(shí),應(yīng)將訴訟事件要旨速告區(qū)分所有權(quán)人”。        從法理角度觀之,第二、三種觀點(diǎn)的實(shí)質(zhì)是“委托代理”關(guān)系。即業(yè)主大會(huì)是委托方,業(yè)主委員會(huì)是代理方。雖然我國(guó)物權(quán)法和物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定了業(yè)

8、主委員會(huì)具有某些獨(dú)立于業(yè)主大會(huì)的職權(quán),但既然業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)是“委托代理”的共生關(guān)系,那么業(yè)主委員會(huì)必然依賴業(yè)主大會(huì)的授權(quán)存在。由此筆者認(rèn)為,應(yīng)該將業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)歸入一元組織類型,也就是說(shuō)將業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)統(tǒng)屬于一個(gè)法律主體,將業(yè)主管理團(tuán)體或業(yè)主委員會(huì)作為其代表機(jī)構(gòu)出現(xiàn)。 如果將業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)隸屬于一個(gè)獨(dú)立的業(yè)主管理團(tuán)體;那么,依照?qǐng)D2的劃分標(biāo)準(zhǔn),第二步應(yīng)確定此業(yè)主管理團(tuán)體是否具有法人資格。 (二)業(yè)主管理團(tuán)體的法律主體地位 世界各地對(duì)業(yè)主管理團(tuán)體法律主體地位的規(guī)定,大概可以歸納為以下四種模式:第一,具有法人人格的團(tuán)體模式 (法國(guó)、新加坡模式)。此模式不分情形,一律承認(rèn)業(yè)主

9、(即區(qū)分所有權(quán)人)管理團(tuán)體享有法人人格。此外,我國(guó)香港地區(qū)也屬此模式。第二,不具有法人人格的團(tuán)體模式(德國(guó)模式)。該模式認(rèn)為業(yè)主管理團(tuán)體沒(méi)有權(quán)利能力,因而不具有法人人格,權(quán)利義務(wù)的主體不是業(yè)主管理團(tuán)體自身,而是作為業(yè)主管理團(tuán)體成員的單個(gè)業(yè)主。第三,附條件之法人的人格模式(折衷模式、日本模式)。此種模式究其實(shí)質(zhì),是一種附條件的承認(rèn)業(yè)主管理團(tuán)體為法人的模式,就其與法國(guó)法、新加坡法及德國(guó)法之比較而言,又是一種折衷主義模式。該模式認(rèn)為,業(yè)主在一定人數(shù)以下(日本現(xiàn)行法規(guī)定 30 人以下)所構(gòu)成的管理團(tuán)體為無(wú)權(quán)利能力的團(tuán)體,不具有法人人格;但同時(shí)該模式認(rèn)為,業(yè)主人數(shù)在達(dá)到一定數(shù)額并具備一定要件和手續(xù)后(日

10、本現(xiàn)行法規(guī)定業(yè)主須有30人以上,且由業(yè)主及表決權(quán)各以 3/4 以上的多數(shù)的集會(huì)決議,決定成立法人、規(guī)定名稱和辦公處所,并在主要辦公處所所在地進(jìn)行登記的),即成為擁有法人資格的“管理團(tuán)體法人”。第四,判例實(shí)務(wù)上之法人的人格模式(美國(guó)模式)。該模式在傳統(tǒng)法律理論及現(xiàn)制上不承認(rèn)業(yè)主管理團(tuán)體具有法人人格;但在判例實(shí)務(wù)上,卻業(yè)已普遍承認(rèn)業(yè)主管理團(tuán)體之法人人格。 (三)我國(guó)業(yè)主管理團(tuán)體的相關(guān)問(wèn)題討論 我國(guó)沒(méi)有規(guī)定業(yè)主管理團(tuán)體具有法人資格,但是我國(guó)是否有必要如同香港設(shè)立業(yè)主立案法團(tuán)一樣,在立法上確認(rèn)業(yè)主管理團(tuán)體的法人地位以適應(yīng)目前我國(guó)物業(yè)管理的要求。筆者認(rèn)為,是否業(yè)主團(tuán)體定位為法人型管理團(tuán)體,主要取決于業(yè)主

11、管理團(tuán)體的職能,以及是否由其承擔(dān)有限責(zé)任還是無(wú)限責(zé)任。 從物權(quán)法和物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定來(lái)看,業(yè)主管理團(tuán)體著重于服務(wù)職能,其管理內(nèi)容體現(xiàn)在對(duì)內(nèi)和對(duì)外的有限范圍。首先,業(yè)主管理團(tuán)體對(duì)內(nèi)協(xié)調(diào)和處理業(yè)主、物業(yè)使用人之間的關(guān)系,對(duì)外代表全體業(yè)主選聘或者解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),簽訂物業(yè)服務(wù)合同并監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的運(yùn)作等權(quán)能。除此之外,業(yè)主管理團(tuán)體極少與外界發(fā)生業(yè)務(wù)關(guān)系,并且上述職能都是非營(yíng)利性的。其次,業(yè)主管理團(tuán)體應(yīng)當(dāng)承擔(dān)有限責(zé)任。因?yàn)闃I(yè)主管理團(tuán)體設(shè)立目的是為了管理業(yè)主的建筑物所有權(quán),而業(yè)主承擔(dān)的責(zé)任僅限于建筑物所有權(quán)的價(jià)值范圍之內(nèi)。一旦超出此限,業(yè)主可以轉(zhuǎn)讓、拋棄此建筑物所有權(quán),從而離開(kāi)業(yè)主管理團(tuán)體。臺(tái)灣地區(qū)公

12、寓大廈管理?xiàng)l例規(guī)定,當(dāng)業(yè)主沒(méi)有繳納的管理費(fèi)達(dá)到房產(chǎn)價(jià)值1%時(shí),業(yè)主管理團(tuán)體可以訴請(qǐng)業(yè)主搬離該房產(chǎn)?？梢?jiàn),業(yè)主只承擔(dān)以房產(chǎn)為限度的有限責(zé)任。 許多學(xué)者認(rèn)為應(yīng)該將業(yè)主管理團(tuán)體定位為非法人組織,即最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)民事訴訟法若干問(wèn)題的意見(jiàn)第40條規(guī)定的“其他組織”。如果是“其他組織”,那么依中國(guó)法律規(guī)則它一般承擔(dān)的就是無(wú)限責(zé)任。如此一來(lái),與業(yè)主管理團(tuán)體的宗旨,即承擔(dān)有限責(zé)任相悖。 總而言之,業(yè)主管理團(tuán)體既少與外界發(fā)生營(yíng)利業(yè)務(wù),又僅承擔(dān)建筑物所有權(quán)價(jià)值范圍內(nèi)的有限責(zé)任,那么我們完全可以把業(yè)主管理團(tuán)體定位于法人性質(zhì)的團(tuán)體。 如果將其認(rèn)定為法人組織,那么它應(yīng)該屬于何種類型的法人。據(jù)我國(guó)民法

13、規(guī)定,法人分為企業(yè)法人、機(jī)關(guān)法人和社團(tuán)法人等等。從本文關(guān)于業(yè)主管理團(tuán)體的理論基礎(chǔ)一節(jié),筆者認(rèn)為業(yè)主管理團(tuán)體屬于社團(tuán)。這個(gè)社團(tuán)應(yīng)該完全符合我國(guó)民法規(guī)定的社團(tuán)法人的條件。因此,筆者建議立法應(yīng)明確規(guī)定:業(yè)主管理團(tuán)體的性質(zhì)是社會(huì)團(tuán)體法人。民政部門應(yīng)該接受其法人社團(tuán)登記,使之具有獨(dú)立的法人資格。業(yè)主管理團(tuán)體既可以有自己獨(dú)立的意志,根據(jù)自己的意志獨(dú)立地行使民事權(quán)利,獨(dú)立承擔(dān)法律后果,又可以具備獨(dú)立的民事訴訟主體資格。 結(jié)論 綜上所述,筆者認(rèn)為應(yīng)該把業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)定位為一元法人組織。具體言之,業(yè)主管理團(tuán)體是一個(gè)具有法人資格的獨(dú)立主體,內(nèi)部機(jī)構(gòu)包括業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì);同時(shí),因?yàn)闃I(yè)主管理團(tuán)體具有無(wú)償性和

14、服務(wù)性的特征,所以將其定位為社團(tuán)法人,有別于企業(yè)法人。 把業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)劃分為一元法人組織,不僅明確其法律性質(zhì),而且便于管理,特別是解決現(xiàn)實(shí)糾紛中關(guān)于業(yè)主委員會(huì)的訴訟地位的問(wèn)題。在司法實(shí)踐中,業(yè)主委員會(huì)的訴訟地位屢屢發(fā)生爭(zhēng)議,需要法院部門做出不同的司法答復(fù),才勉強(qiáng)確定其原告、被告的地位,但這只是治標(biāo)不治本的行為,將來(lái)肯定還有意想不到的情況出現(xiàn)。筆者認(rèn)為,只要確認(rèn)業(yè)主管理團(tuán)體定性為一元法人組織,以業(yè)主管理團(tuán)體為訴訟主體,業(yè)主委員會(huì)只是其代表機(jī)構(gòu),一切權(quán)利義務(wù)由此社團(tuán)法人行使和承擔(dān),包括訴訟活動(dòng)也由其以自己名義實(shí)施,那么上述訴訟主體爭(zhēng)端就可迎刃而解。        參考文獻(xiàn): 1.夏善勝主編.物業(yè)管理法.法律出版社,2003 2.姜國(guó)