碧水灣·國際新城及其公司調(diào)查報(bào)告表

1、萬科公司內(nèi)部調(diào)查： 萬科企業(yè)股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)，也是股市里的代表性地產(chǎn)藍(lán)籌股?？偛吭O(shè)在深圳，至2009年，已在20多個(gè)城市設(shè)立分公司。2008年公司完成新開工面積523.3萬平方米，竣工面積529.4萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售金額478.7億元，結(jié)算收入404.9億元，凈利潤40.3億元。2009年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入486億，營業(yè)利潤142億，毛利率29.2%，實(shí)現(xiàn)凈利潤52.8億。在企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人王石的帶領(lǐng)下，萬科通過專注于住宅開發(fā)行業(yè)，建立起內(nèi)部完善的制度體系，組建專業(yè)化團(tuán)隊(duì)，樹立專業(yè)品牌，以所謂“萬科化”的企業(yè)文化（1、簡單不復(fù)雜2、規(guī)范不權(quán)謀；3、透明不

2、黑箱；4、責(zé)任不放任）享譽(yù)業(yè)內(nèi)。 它是所有的權(quán)力都集中在總部，總公司與子公司、總公司職能部門與子公司職能部門之間也并不完全是指揮與被指揮、領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)系，而是根據(jù)發(fā)展的需要和職能的種類，有些部門總部集權(quán)的程度極高，比如財(cái)務(wù)管理部門、資金管理部門、規(guī)劃設(shè)計(jì)部門等；而其他職能部門，包括營銷企劃部門、工程管。同時(shí)，萬科內(nèi)部形成了萬科“忠實(shí)于制度”、“忠實(shí)于流程”的價(jià)值觀和企業(yè)文化，這些制度和規(guī)范得以自覺和充分落實(shí)。萬科在制度和流程管理上有不少創(chuàng)新，把很多具體事務(wù)性的工作上升到了制度和流程層面，這些標(biāo)志著企業(yè)系統(tǒng)的健全和成熟。譬如，企業(yè)如何對待媒體采訪，如何對待媒體的負(fù)面報(bào)道，就各有一款專門的制度

3、來指引、來規(guī)范，制度內(nèi)容中涉及了負(fù)面報(bào)道的定義、適用范圍和接待負(fù)面報(bào)道的流程等條款，還有“要避免溝通內(nèi)容成為采訪內(nèi)容”的字句。在國內(nèi)很多企業(yè)還不太會接待媒體采訪時(shí)，萬科已經(jīng)把應(yīng)對媒體不同種類的問題都制度化了。萬科制度之規(guī)范、條款之專業(yè)、邏輯之嚴(yán)密見于字里行間。 有了這套系統(tǒng)，使得萬科在順境時(shí)表現(xiàn)為企業(yè)肌體的健康、運(yùn)轉(zhuǎn)的正常和發(fā)展的穩(wěn)??；而當(dāng)市場大勢低迷甚至險(xiǎn)惡時(shí)，這套系統(tǒng)又能保障萬科能將風(fēng)險(xiǎn)減小到最低限度，縮短度過難關(guān)的時(shí)間。 不過，總裁郁亮認(rèn)為，萬科的核心能力表現(xiàn)在這套系統(tǒng)、制度和流程上，但制度不是萬能的，因?yàn)橹贫鹊膱?zhí)行是有成本的。而以“七個(gè)尊重”為核心的人文精神和企業(yè)價(jià)值觀的形成和認(rèn)可，是

4、萬科這套系統(tǒng)正常運(yùn)轉(zhuǎn)、制度真正執(zhí)行、指引充分使用的基石，這才是萬科最珍貴的。 從2000年開始，萬科進(jìn)入了一個(gè)新的發(fā)展期，年銷售額以30%左右的速度增長?，F(xiàn)在萬科面臨的是“順境中求突破”。 2004年初，萬科總經(jīng)理郁亮在企業(yè)發(fā)展的順境中提出了“3+1”的經(jīng)營管理目標(biāo)萬科的目標(biāo)是成為最受投資者歡迎、最受客戶歡迎、最受員工歡迎和最受社會尊敬的企業(yè)，萬科的經(jīng)營管理會圍繞這個(gè)目標(biāo)來運(yùn)作。郁亮認(rèn)為，這“三個(gè)最受歡迎、一個(gè)最受尊敬”是對萬科愿景“成為中國房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)跑者”的具體解釋和最新闡述。把最受社會尊敬列為企業(yè)經(jīng)營管理的目標(biāo)之一，這在國內(nèi)企業(yè)中是少見的，也是領(lǐng)先的。 2008年由世界權(quán)威的品牌價(jià)值研究

5、機(jī)構(gòu)世界品牌價(jià)值實(shí)驗(yàn)室舉辦的2008世界品牌價(jià)值實(shí)驗(yàn)室年度大獎(jiǎng)評選活動在京展開，在住宅品牌類的評選項(xiàng)目中，萬科地產(chǎn)憑借優(yōu)異的品牌印象和品牌活力，一舉囊括“2008年度中國最具競爭力品牌”和“中國購買者滿意度第一品牌”這兩項(xiàng)榮譽(yù)稱號。 很多企業(yè)對社會責(zé)任的承諾，更多地是停留在口頭上，而萬科不是這樣。當(dāng)拖欠民工工資成為政府部門重視、媒體關(guān)注的熱點(diǎn)話題時(shí)，萬科這套系統(tǒng)又開始運(yùn)轉(zhuǎn)了。這時(shí)，萬科這套系統(tǒng)就不僅僅是人們心目中想象的只對“利潤”、“經(jīng)濟(jì)效益”敏感的冷血的賺錢機(jī)器了，而更像是對社會、弱勢群體充滿良知和溫暖的慈祥老人了。 早在2003年12月18日，萬科集團(tuán)工程管理部和財(cái)務(wù)部就向自己的一線公司發(fā)

6、出通知，要求防止拖欠民工工資的事情在萬科的項(xiàng)目上發(fā)生。2004年1月8日，萬科集團(tuán)工程管理部、財(cái)務(wù)部、審計(jì)法務(wù)部等四部門又制定出了防止拖欠民工工資的具體措施，從而實(shí)現(xiàn)未雨綢繆的目的。 增加相應(yīng)的內(nèi)容，對有這方面不良記錄的承建商應(yīng)取消其投標(biāo)資格。而對那些已經(jīng)簽訂、還未履行完畢的施工合同，應(yīng)盡快要求施工單位出具承諾函，如果承建商發(fā)生拖欠、克扣工人工資行為的，萬科有權(quán)從工程款中扣除相應(yīng)款項(xiàng)，直接支付給工人，并有權(quán)解除承建合同。 萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年5月，是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)。2008年公司完成新開工面積523.3萬平方米，竣工面積529.4萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售金額478.7

7、億元，結(jié)算收入404.9億元，凈利潤40.3億元。 萬科認(rèn)為，堅(jiān)守價(jià)值底線、拒絕利益誘惑，堅(jiān)持以專業(yè)能力從市場獲取公平回報(bào)，是萬科獲得成功的基石。公司致力于通過規(guī)范、透明的企業(yè)文化和穩(wěn)健、專注的發(fā)展模式，成為最受客戶、最受投資者、最受員工、最受合作伙伴歡迎，最受社會尊重的企業(yè)。憑借公司治理和道德準(zhǔn)則上的表現(xiàn)，公司連續(xù)六次獲得“中國最受尊敬企業(yè)”稱號，2008年入選華爾街日報(bào)（亞洲版）“中國十大最受尊敬企業(yè)”。 萬科1988年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，1993年將大眾住宅開發(fā)確定為公司核心業(yè)務(wù)。至2008年末，業(yè)務(wù)覆蓋到以珠三角、長三角、環(huán)渤海三大城市經(jīng)濟(jì)圈為重點(diǎn)的31個(gè)城市。當(dāng)年共銷售住宅42500套，

8、在全國商品住宅市場的占有率從2.07%提升到2.34%，其中市場占有率在深圳、上海、天津、佛山、廈門、沈陽、武漢、鎮(zhèn)江、鞍山9個(gè)城市排名首位。 萬科1991年成為深圳證券交易所第二家上市公司，持續(xù)增長的業(yè)績以及規(guī)范透明的公司治理結(jié)構(gòu)，使公司贏得了投資者的廣泛認(rèn)可。過去二十年，萬科營業(yè)收入復(fù)合增長率為31.4.%，凈利潤復(fù)合增長率為36.2%；公司在發(fā)展過程中先后入選福布斯“全球200家最佳中小企業(yè)”、“亞洲最佳小企業(yè)200強(qiáng)”、“亞洲最優(yōu)50大上市公司”排行榜；多次獲得投資者關(guān)系等國際權(quán)威媒體評出的最佳公司治理、最佳投資者關(guān)系等獎(jiǎng)項(xiàng)。 經(jīng)過多年努力，萬科逐漸確立了在住宅行業(yè)的競爭優(yōu)勢：“萬科”

9、成為行業(yè)第一個(gè)全國馳名商標(biāo)，旗下“四季花城”、“城市花園”、“金色家園”等品牌得到各地消費(fèi)者的接受和喜愛；公司研發(fā)的“情景花園洋房”是中國住宅行業(yè)第一個(gè)專利產(chǎn)品和第一項(xiàng)發(fā)明專利；公司物業(yè)服務(wù)通過全國首批ISO9002質(zhì)量體系認(rèn)證；公司創(chuàng)立的萬客會是住宅行業(yè)的第一個(gè)客戶關(guān)系組織。同時(shí)也是國內(nèi)第一家聘請第三方機(jī)構(gòu)，每年進(jìn)行全方位客戶滿意度調(diào)查的住宅企業(yè)。 自創(chuàng)建以來，萬科一貫主張“健康豐盛人生”，重視工作與生活的平衡；為員工提供可持續(xù)發(fā)展的空間和機(jī)會，鼓勵(lì)員工和公司共同成長；倡導(dǎo)簡單人際關(guān)系，致力于營造能充分發(fā)揮員工才干的工作氛圍。2001年起，萬科每年委托第三方顧問公司對全體職員進(jìn)行員工滿意度調(diào)

10、查。 公司致力于不斷提升產(chǎn)品品質(zhì)。至08年，萬科共有15個(gè)項(xiàng)目獲得“詹天佑大獎(jiǎng)優(yōu)秀住宅小區(qū)金獎(jiǎng)”，其中天津公司水晶城、廣州公司四季花城、中山公司城市風(fēng)景項(xiàng)目先后獲得“中國土木工程詹天佑大獎(jiǎng)”。2008年，萬科集團(tuán)上海公司榮獲由中國質(zhì)量協(xié)會頒布的“2008年全國質(zhì)量獎(jiǎng)”，成為房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)首家獲此殊榮的企業(yè)。 公司努力實(shí)踐企業(yè)公民行為。萬科從2007年開始每年發(fā)布社會責(zé)任報(bào)告。由公司出資建設(shè)的廣州“萬匯樓”項(xiàng)目被廣東省建設(shè)廳列為“廣東省企業(yè)投資面向低收入群體租賃住房試點(diǎn)項(xiàng)目”，并于08年年中正式實(shí)現(xiàn)入住。08年12月31日，由公司全額捐建的四川綿竹遵道鎮(zhèn)學(xué)校主教學(xué)樓及衛(wèi)生院綜合樓交付儀式在四川遵道

11、正式舉行，成為震后首批企業(yè)捐建的永久性公共建筑。在由中國民政部主辦的2008年度中華慈善大會頒獎(jiǎng)典禮上，萬科榮獲“中華慈善獎(jiǎng)最具愛心內(nèi)資企業(yè)”稱號。 碧水灣主要競爭對手調(diào)查物業(yè)名稱清華·憶江南風(fēng)雅頌·天驕學(xué)府富田太陽城九龍城正弘藍(lán)寶灣聚龍城·德國印象起價(jià)3600元/M24500元/M25500元/M24800元/M26900元/M29800元/M2均價(jià)4050元/M25600元/M26688元/M25900元/M288001200元/M2總套數(shù)內(nèi)購期間推出10余套約100套280余套500余套200余套90余套優(yōu)惠情況一次性付款優(yōu)惠2%-3%一次性付款98折一次性

12、付款98折一次性付款98折一次性付款98折一次性付款98折主力戶型兩房一廳80余M2三房兩廳126M23房4房124158M23房4房120160M2161205M2130300M2平層：120160M2躍層：165M2銷售預(yù)估還未開盤約25%約80%約50%90%以上90%以上位置江山路與北四環(huán)交叉口中州大道與三全路交叉口中州大道與航海路交匯處化工路與西三環(huán)交匯處東風(fēng)路花園路交叉口鄭東新區(qū)CBD附近規(guī)模占地：1.8萬M2總建面:8.9萬M2由3幢高層和1幢多層組成占地：10000M2由一幢高層寫字樓和3幢高層住宅組成總建面：2.4萬M2由25層躍層29層平層組成總建面3.1萬M2綠化率25%

13、25%60%25%30%35%容積率約4.93.03.53.03.35.0層高3米3米3.3米33米3.3米售樓部特點(diǎn)臨時(shí)售樓部無特點(diǎn)整潔、清新、一般化比較大氣、醒目、設(shè)施齊備豪華、設(shè)施齊全、服務(wù)周到比較大氣、醒目、設(shè)施齊備景觀配套市政設(shè)施市政設(shè)施中庭園景，周邊環(huán)境俯瞰突出鄰街環(huán)境突出鄰街環(huán)境緊鄰CBD、藝術(shù)中心智能化防盜報(bào)警系統(tǒng),紅外線監(jiān)控,煤氣報(bào)警系統(tǒng),網(wǎng)上預(yù)定,視頻點(diǎn)播,一卡通,停車場管理系統(tǒng)監(jiān)控、對講系統(tǒng)閉路監(jiān)控系統(tǒng)，防盜系統(tǒng)，消防系統(tǒng)消防及閉路監(jiān)控中央空調(diào)系統(tǒng)，消防照明系統(tǒng)，緊急照明系統(tǒng)，門鈴對講計(jì)算機(jī)管理及監(jiān)控,全自動消防預(yù)警,廣播及滅火系統(tǒng)車位布置地下車庫地下車庫地上和地下車庫4

14、000M2停車場商場上有4層地上停車場80余個(gè)車位,地下車庫配套設(shè)計(jì)休閑娛樂會所綠化和亭臺，其余沒有什么特別配套綜合健身房，信息中心，網(wǎng)球場，兒童樂園康體中心,兒童樂園,高級觀光會所私人會所，露臺游泳池高級會所,高級娛樂休閑設(shè)施建筑風(fēng)格歐式風(fēng)格現(xiàn)代建筑風(fēng)格，音樂回廊歐式風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格港式風(fēng)格歐陸建筑風(fēng)格整體規(guī)劃三層高層呈品字分部以道路為價(jià)構(gòu)，錯(cuò)落分布圍合式4幢高層，平行排列單幢35層,凌于時(shí)代廣場之上高層主體建筑高層主體建筑建筑設(shè)計(jì)一梯六戶從排列分離，體現(xiàn)莊重典雅情調(diào)采用流行時(shí)尚的設(shè)計(jì)理念融智能型綜合商業(yè)大廈碧水灣·國際新城品牌形象調(diào)查近幾年來商業(yè)領(lǐng)域所發(fā)生的變化就是，每一個(gè)品類的產(chǎn)品

15、選擇機(jī)會都在以驚人的速度增長。經(jīng)濟(jì)快速增長使得人們面臨諸多選擇從而迷失了方向，更多的選擇越來越成為人們決策的阻力，在提高了人們的期望值和需求值的同時(shí)，給企業(yè)帶來了更為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。當(dāng)然選擇是驅(qū)動市場前進(jìn)的動力，而企業(yè)形象系統(tǒng)是一種無形的商品和市場競爭力。企業(yè)在當(dāng)今社會要想有長足發(fā)展更需要“包裝”。 一個(gè)品牌是一個(gè)產(chǎn)品，包括它的商標(biāo)，品牌的名字，它的聲譽(yù)以及圍繞著它建立的一種氛圍。歸根結(jié)底就是要找尋正確的品牌定位，穿合適的“衣服”，在大眾之間和同行競爭者中樹立起別具一格的形象。共振設(shè)計(jì)致力于用設(shè)計(jì)帶動銷售，一獨(dú)一無二的設(shè)計(jì)樹立品牌差異化。只有一個(gè)企業(yè)存在差異化，才能在日趨激烈的競爭中脫穎而出，成為

16、佼佼者。 碧水灣·國際新城是由萬科股份有限公司創(chuàng)辦，是一個(gè)具有獨(dú)立開發(fā)。經(jīng)營多元化的國際公司，一直從事著商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和運(yùn)營，現(xiàn)已發(fā)展成為資產(chǎn)達(dá)數(shù)億元人民幣，下屬有萬科工貿(mào)、萬科國際輕紡城、萬科通科技廣場、萬科國際窗簾布藝城、萬科工業(yè)園、萬科商貿(mào)城、等分公司。涵蓋的行業(yè)多樣，設(shè)計(jì)通過對鄭州（深圳）萬科國際進(jìn)行全案的企業(yè)VI形象設(shè)計(jì)，為其樹立起獨(dú)一無二的品牌形象。保持鄭州（深圳）萬科國際在業(yè)內(nèi)領(lǐng)先地位的同時(shí)，也帶來銷售額上的持續(xù)攀升。 但是在不確定要向社會強(qiáng)調(diào)什么，即便設(shè)計(jì)出帥氣的造型，也不知該采用什么樣的判斷標(biāo)準(zhǔn)，面對這種沒有明確觀點(diǎn)和傳達(dá)導(dǎo)向的狀況，即便設(shè)計(jì)出大量的標(biāo)志，卻沒有決定

17、性要素的存在，無法進(jìn)行下一步設(shè)計(jì)工作的展開。 于是就采取了正面觀察輔之以不同角度重新審視的方法，由于萬科國際涉及多個(gè)領(lǐng)域，并占據(jù)一定地位。透過分析調(diào)研總結(jié)出如下特征： 涵蓋領(lǐng)域廣泛 集團(tuán)多元化 社會影響力大 追求穩(wěn)健和諧發(fā)展 文化底蘊(yùn)濃厚 具有房地產(chǎn)界領(lǐng)頭羊風(fēng)采 萬科集團(tuán)LOGO寓意深刻：標(biāo)識語“建筑無限生活”更改為“讓建筑贊美生命”。新標(biāo)識由四個(gè)"V"組成。其寓意如下： 1、四個(gè)“V”旋轉(zhuǎn)圍合而成中國傳統(tǒng)民宅中常見的窗花紋樣，體現(xiàn)了萬科專注于中國住宅產(chǎn)業(yè)的業(yè)務(wù)戰(zhàn)略。 2、四個(gè)“V”朝向不同角度，寓意萬科理解生而不同的人期盼無限可能的生活空間，積極響應(yīng)客戶的各種需要，創(chuàng)造性

18、的為人們提供各種差異化的理想居住空間。 3、四個(gè)“V”形狀規(guī)整有序，象征萬科推進(jìn)更加工業(yè)化的全新建筑模式，從而提高住宅質(zhì)量水準(zhǔn)，減少環(huán)境污染和材料浪費(fèi)。 4、四個(gè)“V”相互呼應(yīng)循環(huán)往復(fù)，代表萬科積極承擔(dān)社會責(zé)任，堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展經(jīng)營理念。 5、四個(gè)“V” 鮮艷活潑，寓意萬科員工生趣盎然、健康豐盛、充滿自信的性格特征。 6、單純從碧水灣名字出發(fā)，以“碧水灣”為名，顯示出濃厚的華夏民族傳統(tǒng)文化底蘊(yùn)?！氨獭笔且环N方向，是一種方略、策略。還有地略、城邦之意，與萬科集團(tuán)的地產(chǎn)投資運(yùn)營商的行業(yè)屬性密切相關(guān)，巧妙相連。取“碧”字，恰到好處地與古時(shí)儒家所倡導(dǎo)的處世哲學(xué)聯(lián)系到一起?！八蓖茌d舟亦能覆舟之說，萬

19、科國際作為一個(gè)一個(gè)多元化的地產(chǎn)運(yùn)營品牌，需不斷的審查自己。以資本為紐帶，進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，不斷運(yùn)營成功的項(xiàng)目，豐富項(xiàng)目類型，是集團(tuán)的一種發(fā)展策略。在著手于設(shè)計(jì)時(shí)，一開始通常會產(chǎn)生諸多疑問，例如，面對如此龐大、紛繁復(fù)雜的集團(tuán)，如何有效地設(shè)計(jì)出體現(xiàn)其特征的標(biāo)志？怎樣才能打破常規(guī)企業(yè)形象識別系統(tǒng)，樹立獨(dú)特的品牌形象，增強(qiáng)自身競爭力，從而起到帶動銷售的作用。這就需要“旁觀者清”的態(tài)度，站在第三方角度看問題。假如我是集團(tuán)老總，我會希望我的企業(yè)產(chǎn)生何種影響力，并有怎樣的發(fā)展戰(zhàn)略？我是普通大眾，我會對此產(chǎn)生何種興趣，留下什么印象？萬科標(biāo)志整體酷似玉如意，是現(xiàn)代與古代的巧妙結(jié)合，連貫而又有變化，組合流暢，意在表達(dá)

20、集團(tuán)多元化和涵蓋領(lǐng)域廣的典型特點(diǎn)。整個(gè)圖形標(biāo)志組合巧妙，很好的表達(dá)了集團(tuán)“強(qiáng)本固基、尋求突破、追求卓越”的發(fā)展方略，標(biāo)志圖形大氣、穩(wěn)重、醒目、簡潔，而富有吸引力，時(shí)間和空間中與中國玉如意契合，與萬科國際的地產(chǎn)運(yùn)營特性吻合，也蘊(yùn)含著企業(yè)的巨大覆蓋空間和發(fā)展?jié)摿?。?biāo)志整體感覺兼具中國傳統(tǒng)文化底蘊(yùn)、現(xiàn)代構(gòu)成圖形和富有美好民族精神的菱形充分表現(xiàn)了本企業(yè)積極向上，充滿朝氣與生機(jī)的信念和精神面貌。 名片、信箋、資料袋、文件夾、請柬、電子郵件以及戶外廣告，小至樓層指示牌等等諸多細(xì)節(jié)體現(xiàn)出方仕國際的文化魅力，先進(jìn)的管理理念和制度文化。戶外環(huán)境、戶外商業(yè)空間的識別規(guī)劃、戶外標(biāo)識燈箱廣告的應(yīng)用在傳承整個(gè)企業(yè)VI系

21、統(tǒng)內(nèi)涵的同時(shí)，有力的擴(kuò)大了北京萬科國際的影響力。 設(shè)計(jì)分析了深圳萬科國際的特征，制定一系列要達(dá)到此特征的目標(biāo)。最后反復(fù)修改，朝著一個(gè)既定的方向前進(jìn)，以達(dá)到完美狀態(tài)。企業(yè)形象系統(tǒng)是商業(yè)效力與創(chuàng)新的完美結(jié)合，只有不斷的突破和創(chuàng)造，用設(shè)計(jì)的力量給品牌帶來本質(zhì)上的提升，帶來輝煌的銷售業(yè)績，使其進(jìn)入一個(gè)全新發(fā)展的時(shí)代。 11年中國房產(chǎn)消費(fèi)者年度調(diào)查數(shù)據(jù)2011房產(chǎn)消費(fèi)者年度調(diào)查數(shù)據(jù):60.1%的房產(chǎn)消費(fèi)者購房目的主要是為了自住，而純粹為投資房產(chǎn)的人僅占7.0%，既有自住也有投資目的的房產(chǎn)消費(fèi)者比例達(dá)32.8%，數(shù)據(jù)表明住房投資兩不誤房產(chǎn)消費(fèi)者也不在少數(shù)。2011房產(chǎn)消費(fèi)者年度調(diào)查數(shù)據(jù):房產(chǎn)消費(fèi)者中打算購

22、買二居室的人數(shù)為最多，占比達(dá)到48.2%，其次是打算購買三居室及以上房屋類型的比例為多，占比45.5%，預(yù)購一居室的比例僅為4.3%。2011房產(chǎn)消費(fèi)者年度調(diào)查數(shù)據(jù):房產(chǎn)消費(fèi)者打算購買房產(chǎn)面積在90 m²-120 m²之間的比例為39.2%，打算購買房產(chǎn)面積在60 m²-90 m²之間的比例為37.2%，打算購買房產(chǎn)面積在120 m²以上的比例為15.3%。2011房產(chǎn)消費(fèi)者年度調(diào)查數(shù)據(jù):房產(chǎn)消費(fèi)者中，欲購房產(chǎn)單價(jià)在3001-5000元/m²之間的比例為50%，房產(chǎn)單價(jià)每平方米為3000元以下和5001-7000元/m²兩個(gè)

23、區(qū)間的比例分別為10%和30%。 2011房產(chǎn)消費(fèi)者年度調(diào)查數(shù)據(jù):房產(chǎn)消費(fèi)者中，有43.7%表示會采用“大部分首付+小部分貸款”的支付方式，有42.4%表示會采用“小部分首付+大部分貸款”的方式，僅14.0%選擇一次性付清所有房款。2011房產(chǎn)消費(fèi)者年度調(diào)查數(shù)據(jù):房產(chǎn)消費(fèi)者中，表示“位置”是購房影響因素的比例最高，達(dá)到了69.0%，其次是房產(chǎn)價(jià)格、交通便利、周邊配套設(shè)施、房產(chǎn)品質(zhì)等，分別占64.2%、58.7%、58.5%和57.1%，數(shù)據(jù)說明，位置和價(jià)格在房產(chǎn)購置中尤為重要。2011房產(chǎn)消費(fèi)者年度調(diào)查數(shù)據(jù):以互聯(lián)網(wǎng)資訊/廣告作為對樓盤初步信息的獲取渠道的房產(chǎn)消費(fèi)者比例最高，達(dá)66.6%，其次

24、是以報(bào)紙資訊/廣告（58.1%）、售樓處資訊/廣告（54.7%）和親戚、朋友、同事告知（48.0%）獲取樓盤初步信息。2011房產(chǎn)消費(fèi)者年度調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，八成（80.1%）房產(chǎn)消費(fèi)者表示“去售樓處現(xiàn)場咨詢”是其購房過程中的信息獲取方式，上網(wǎng)搜索相關(guān)資訊也是購房過程中不可或缺的信息獲取方式，占比為73.0%。上業(yè)主論壇了解其他人對樓盤的看法的比例為56.2%，口碑效應(yīng)極為重要。撥打售樓電話咨詢的比例也達(dá)到50.4%。作為大額消費(fèi)的典型，房屋購置的理性與謹(jǐn)慎使得購房者對信息的真實(shí)性、經(jīng)驗(yàn)共享等訴求更為明顯。2011房產(chǎn)消費(fèi)者年度調(diào)查數(shù)據(jù):，七成（70.1%）房產(chǎn)消費(fèi)者認(rèn)為“業(yè)主論壇里已經(jīng)買房業(yè)主的

25、評價(jià)”對其購房決策（購買時(shí)機(jī)、選擇樓盤等）起到重要的作用，其次是網(wǎng)友對樓盤的點(diǎn)評（60.7%）、媒體對政策的解讀（46.0%）。2011房產(chǎn)消費(fèi)者年度調(diào)查數(shù)據(jù):在房產(chǎn)消費(fèi)者中，認(rèn)為焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)為對其購房幫助最大的網(wǎng)站的受眾占比為35.6%，而認(rèn)為搜/房網(wǎng)為對其購房幫助最大的網(wǎng)站的受眾占比為32.7%。2011房產(chǎn)消費(fèi)者年度調(diào)查數(shù)據(jù):房產(chǎn)消費(fèi)者中，未來會使用搜狐/焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)的比例達(dá)32.9%，未來會使用搜/房網(wǎng)的受眾比例為31.7%，未來會使用新/浪房產(chǎn)的受眾比例為23.6%。未來會使用的比率越高，說明了受眾對該網(wǎng)站的忠誠程度越高，搜狐/焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)用戶忠誠度優(yōu)勢明顯。房地產(chǎn)市場調(diào)查分析報(bào)告一

26、、2011年前2個(gè)月房地產(chǎn)市場基本情況1.房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅穩(wěn)步回落1-2月，房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模仍然保持較快速度增長，但增幅已明顯回落。全市累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資總額14.8億元，同比上升24.7%，增幅比去年回落了45.1%。其中住房開發(fā)投資10.1億元，同比上升28.4%；90平方米以下的住宅投資1.9億元，同比上升28.1%。2.商品房開發(fā)建設(shè)進(jìn)度趨緩1-2月，商品房施工面積為498.6萬平方米，同比上升12.3%，增幅比去年下降了28個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅施工面積為322.0萬平方米，同比上升10.7%。新開工面積為48.8萬平方米，同比下降12.3%，其中住宅新開工面積為32.7萬平方米

27、，同比下降13.9%?？⒐っ娣e為8.7萬平方米，同比下降44.3%，其中住宅竣工面積為7.7萬平方米，同比下降38.9%。3.房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增速大幅回調(diào)1-2月，全市房地產(chǎn)開發(fā)資金來源總額為28.9億元，同比增長5.5%，低于上年同期59個(gè)百分點(diǎn)。從資金來源看，除了定金以及預(yù)收款及個(gè)人按揭貸款有所上升外，其他來源均比去年有所下降。其中國內(nèi)貸款資金為10.8億元，同比下降4.6%。其中銀行貸款為8.2億元，同比下降22.1%；自籌資金為8.2億元，同比下降8.3%。其中自有資金3.5億元，同比下降37.6%；其他資金為9.9億元，同比上升39.1%，其中定金以及預(yù)付款為7.1億元，同比上升4

28、9.2%，個(gè)人按揭貸款為2.1億元，同比上升50.1%。4.商品房成交量持續(xù)下降，但90平米以下住宅需求仍旺盛目前，市場觀望氣氛仍然濃重，1-2月，全市商品房銷售面積為22.0萬平方米,同比下降了24.5%；但剛性需求仍旺盛，小戶型面積仍是供不應(yīng)求，90平方米以下住宅銷售面積為6.0萬平方米，同比上升29.4%。5.商品房住宅成交均價(jià)同比增長1-2月份全市新建商品住宅成交均價(jià)為10648元/平方米，同比增長20.44%，環(huán)比增長16.73%；二手住宅成交均價(jià)為6500元/平方米，同比增長45.71%，環(huán)比增長1.5%。 6.商品住宅供應(yīng)量同比上升，小面積商品住宅供應(yīng)占比仍不高1-2月，全市商品

29、房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售面積為16.85萬平方米，同比上升23.6%，但90平方米以下住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積為4.72萬平方米，同比下降了23.3%，僅占全部商品住宅供應(yīng)量的28%。7.房地產(chǎn)開發(fā)貸款總量保持適度增長截至2月末，全市金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額48.74億元，同比增長11.64%，同比增長提高4個(gè)百分點(diǎn)。8.個(gè)人購房貸款平穩(wěn)增長，增速有所放緩今年年初以來，個(gè)人購房貸款增速也有所放緩，但剛性的住房需求并沒有被壓制，全市金融機(jī)構(gòu)個(gè)人購房貸款仍然保持平穩(wěn)增長態(tài)勢。截至2月末，全市金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款余額133.24億元，同比增長22.37%，增速比去年同期下降26個(gè)百分點(diǎn)。二、2011年房地產(chǎn)市場發(fā)展

30、推斷預(yù)測1.宏觀調(diào)控仍將持續(xù)為遏制房價(jià)過快上漲，2010年中央出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，經(jīng)濟(jì)手段和行政手段并用，從抑制需求、增加供給、加強(qiáng)監(jiān)管等方面對中國房地產(chǎn)市場進(jìn)行了全方位的調(diào)控，然而全年房價(jià)仍在波動中呈現(xiàn)了上升的趨勢。從房地產(chǎn)業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的角度來看，房價(jià)適度下跌或增長減弱應(yīng)該是一件好事。所以2011年，相信政府一定會繼續(xù)采取“加強(qiáng)”的方式進(jìn)行調(diào)控，從宏觀上抑制房價(jià)上漲步履堅(jiān)定，調(diào)控的力度在短期內(nèi)將不會改變的。2.資金周轉(zhuǎn)難度加大我市房產(chǎn)調(diào)控新政將實(shí)行商品住房限購政策，以家庭為單位購房人只允許新購一套商品住宅（包括存量房），基本杜絕了房產(chǎn)投資需求，這對開發(fā)企業(yè)資金回籠帶來壓力。再加上我省從

31、2010年11月1日起將實(shí)行商品房預(yù)售資金監(jiān)管，采用項(xiàng)目資金?？顚Ｓ?，并且要對不低于工程預(yù)算清冊總額130%的預(yù)售資金實(shí)行監(jiān)管，開發(fā)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)難度加大，這對于項(xiàng)目多且又同期開發(fā)的房產(chǎn)企業(yè)來說，將面臨不小資金壓力。3.供求矛盾逐步緩解從供給方面來看，根據(jù)2011年度計(jì)劃開盤項(xiàng)目調(diào)查數(shù)據(jù)來看，2011年全市共計(jì)推出21567套商品住宅，與歷年來的成交量相比，供給可謂充足，開盤時(shí)間主要集中在下半年。從需求方面來看。2011年房地產(chǎn)市場存在影響需求的以下幾個(gè)因素：一是2011年計(jì)劃推出7919套90平方米以下的普通商品住房，基本可以滿足市場剛性需求；二是受國家調(diào)控政策的持續(xù)或繼續(xù)加大調(diào)控力度的影響，

32、市場觀望氣氛會逐步加重，嚴(yán)格執(zhí)行信貸、稅收、限購令等調(diào)控政策將進(jìn)一步抑制不合理購房需求。三是實(shí)體經(jīng)濟(jì)逐漸好轉(zhuǎn)，將拓寬民間投資渠道，減少熱錢向房地產(chǎn)市場的流入；四是政府繼續(xù)加大經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房及公共租賃房的保障力度，將分流一定數(shù)量的自住購房需求。供需矛盾有望在2011年上半年得到緩解，下半年市場供應(yīng)將趨于寬松。4.商品房價(jià)保持穩(wěn)定2010年上半年我市商品住宅價(jià)格總體保持穩(wěn)定， 7月份開始隨著房市回溫，房價(jià)出現(xiàn)逐月上漲趨勢，9月份房價(jià)達(dá)到新高，如臨城新區(qū)中央花城，7月一期開盤成交均價(jià)為11264元/平方米，9月二期成交均價(jià)上升為12295元/平方米。10月二次調(diào)控房價(jià)出現(xiàn)短暫回落后，年末再次出現(xiàn)

33、報(bào)復(fù)性上漲。但是隨著房產(chǎn)調(diào)控新政全面落實(shí)，預(yù)計(jì)明年房價(jià)將保持相對穩(wěn)定。一方面調(diào)控新政進(jìn)一步遏制了投資購房需求；另一方面2011年我市商品住宅供應(yīng)量較為充足，能夠滿足市場需求，供求關(guān)系相對穩(wěn)定。而開發(fā)企業(yè)在面對開發(fā)資金壓力周轉(zhuǎn)困難的前提下，會出現(xiàn)降價(jià)銷售或開盤定價(jià)更為謹(jǐn)慎。但短期內(nèi)降價(jià)或降幅較大的可能性不大，首先，商品房成交量保持了一段時(shí)間的旺盛態(tài)勢，開發(fā)商目前資金還是比較充裕；其次，土地價(jià)格不斷上漲，樓面價(jià)格居高不下，商品房價(jià)格下行的空間還是有限；最后，通貨膨脹的凸顯，商品價(jià)格持續(xù)攀升，帶動上游行業(yè)紛紛提價(jià)，在這樣的背景之下，房價(jià)難以出現(xiàn)全面下降的趨勢。5.投資重心逐漸轉(zhuǎn)移2010年出臺的調(diào)控政策重點(diǎn)針對住宅市場，商業(yè)和