物權(quán)法小產(chǎn)權(quán)房2015

1、小產(chǎn)權(quán)房和大產(chǎn)權(quán)房的區(qū)別？小產(chǎn)權(quán)房和大產(chǎn)權(quán)房的區(qū)別？小產(chǎn)權(quán)房大產(chǎn)權(quán)房1.在農(nóng)村集體土地上建設的房屋2.產(chǎn)權(quán)證由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)（實際上沒有真正產(chǎn)權(quán)）3.未繳納土地出讓金1.市場商品房2.產(chǎn)權(quán)證由國家部門頒發(fā)（擁有完全產(chǎn)權(quán)）3.開發(fā)商以及繳納土地出讓金，進入二級市場時無需再次繳納小產(chǎn)權(quán)房：在農(nóng)村集體土地上修建房屋的產(chǎn)權(quán)，得不到國家的產(chǎn)權(quán)認小產(chǎn)權(quán)房：在農(nóng)村集體土地上修建房屋的產(chǎn)權(quán)，得不到國家的產(chǎn)權(quán)認可而只是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)放某些證明的被稱為小產(chǎn)權(quán)。可而只是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)放某些證明的被稱為小產(chǎn)權(quán)。小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生背景小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生背景(l)我國城市化迅速推進我國城市化迅速推進在城市化進程中城鎮(zhèn)土地不斷向農(nóng)村擴

2、展，道路交通建設不斷完善，城在城市化進程中城鎮(zhèn)土地不斷向農(nóng)村擴展，道路交通建設不斷完善，城鎮(zhèn)人口增加導致住房需求激增等，都是小產(chǎn)權(quán)房得以發(fā)展的重要條件。鎮(zhèn)人口增加導致住房需求激增等，都是小產(chǎn)權(quán)房得以發(fā)展的重要條件。（2）城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟結(jié)構(gòu)）城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟結(jié)構(gòu)城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟結(jié)構(gòu)是指城市現(xiàn)代工業(yè)和農(nóng)村傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)兩種經(jīng)濟并存，這種二城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟結(jié)構(gòu)是指城市現(xiàn)代工業(yè)和農(nóng)村傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)兩種經(jīng)濟并存，這種二元經(jīng)濟結(jié)構(gòu)導致了農(nóng)村和城市在許多方面的差異。造成貧富差距擴大、地區(qū)元經(jīng)濟結(jié)構(gòu)導致了農(nóng)村和城市在許多方面的差異。造成貧富差距擴大、地區(qū)發(fā)展不平衡、城鄉(xiāng)文化素質(zhì)差距的擴大等問題，使得農(nóng)村產(chǎn)品市場難以擴張，發(fā)展不平衡、城

3、鄉(xiāng)文化素質(zhì)差距的擴大等問題，使得農(nóng)村產(chǎn)品市場難以擴張，農(nóng)民的收入增加受到嚴重影響。同時，也產(chǎn)生諸如小產(chǎn)權(quán)房等多種社會問題。農(nóng)民的收入增加受到嚴重影響。同時，也產(chǎn)生諸如小產(chǎn)權(quán)房等多種社會問題。(3)房價虛高同時住房保障體制不健全房價虛高同時住房保障體制不健全(4) 新農(nóng)村的建設新農(nóng)村的建設 現(xiàn)狀現(xiàn)狀：開發(fā)開發(fā)模式模式 (4)直接將集體土地私白出讓給開直接將集體土地私白出讓給開發(fā)商建房有部分集體經(jīng)濟組織在發(fā)商建房有部分集體經(jīng)濟組織在未辦理任何手續(xù)的情況下，直接未辦理任何手續(xù)的情況下，直接將集體土地使用權(quán)出讓給開發(fā)商，將集體土地使用權(quán)出讓給開發(fā)商，由開發(fā)商進行物業(yè)開發(fā)，對外出由開發(fā)商進行物業(yè)開發(fā)，對

4、外出售售 開發(fā)模式開發(fā)模式(l)宅基地的變種宅基地的變種將在合法取得宅基地上建造將在合法取得宅基地上建造的房屋對本集體經(jīng)濟組織以的房屋對本集體經(jīng)濟組織以外的人員出售或出租外的人員出售或出租(3)基層干部與開基層干部與開發(fā)商合作建房發(fā)商合作建房(2)集體自建住宅剩余房集體自建住宅剩余房 屋對外出售屋對外出售現(xiàn)狀現(xiàn)狀：銷銷售價格售價格狀況狀況政府政府對對小小產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)房的管理房的管理第一PPT模板網(wǎng)：禁止農(nóng)村建造和出售小產(chǎn)權(quán)房禁止農(nóng)村建造和出售小產(chǎn)權(quán)房發(fā)出通知提醒城市居民不得購買小產(chǎn)權(quán)房發(fā)出通知提醒城市居民不得購買小產(chǎn)權(quán)房對部分小產(chǎn)權(quán)房進行查處對部分小產(chǎn)權(quán)房進行查處趨勢趨勢第一PPT模板網(wǎng)：雖然小產(chǎn)

5、權(quán)房近幾年來發(fā)展迅猛，但因其逐漸缺乏生存和發(fā)雖然小產(chǎn)權(quán)房近幾年來發(fā)展迅猛，但因其逐漸缺乏生存和發(fā)展環(huán)境，很快將會失去其生命力，終將會退出市場。展環(huán)境，很快將會失去其生命力，終將會退出市場。其原因歸咎于以下三方面其原因歸咎于以下三方面;1.國家出臺的禁止小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)建設的有關(guān)政策將產(chǎn)生其應有的國家出臺的禁止小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)建設的有關(guān)政策將產(chǎn)生其應有的 效應。效應。 國家政策上對小產(chǎn)權(quán)房的禁止絲毫沒有松懈，小產(chǎn)權(quán)房購買者更加謹國家政策上對小產(chǎn)權(quán)房的禁止絲毫沒有松懈，小產(chǎn)權(quán)房購買者更加謹 慎，期房的銷售格外困難，因為小產(chǎn)權(quán)房住戶最擔心的是期房建設期間慎，期房的銷售格外困難，因為小產(chǎn)權(quán)房住戶最擔心的是期房

6、建設期間開發(fā)商跑了或被政府拆了，所以購買小產(chǎn)權(quán)房風險加大。開發(fā)商跑了或被政府拆了，所以購買小產(chǎn)權(quán)房風險加大。 2:隨著我國城市住房保體系障的日益完善，以及國家加強對廉隨著我國城市住房保體系障的日益完善，以及國家加強對廉租房、經(jīng)濟實用房建設的投入，在較好地解決了城市中低收入租房、經(jīng)濟實用房建設的投入，在較好地解決了城市中低收入者的住房問題后，小產(chǎn)權(quán)房將缺乏需求，其開發(fā)建設必然會逐者的住房問題后，小產(chǎn)權(quán)房將缺乏需求，其開發(fā)建設必然會逐漸收縮。漸收縮。3:城市房地產(chǎn)價格理性回歸，小產(chǎn)權(quán)房的銷售市場將出現(xiàn)萎縮。城市房地產(chǎn)價格理性回歸，小產(chǎn)權(quán)房的銷售市場將出現(xiàn)萎縮。2008年城市房地產(chǎn)價格下降，小產(chǎn)權(quán)房

7、的銷售也受到影響。城市年城市房地產(chǎn)價格下降，小產(chǎn)權(quán)房的銷售也受到影響。城市房地產(chǎn)價格的下降而吸引的商品房正常需求回歸，直接影響了小房地產(chǎn)價格的下降而吸引的商品房正常需求回歸，直接影響了小產(chǎn)權(quán)房的銷售，致使開發(fā)減緩。雖然至今仍有新盤發(fā)售，但開盤產(chǎn)權(quán)房的銷售，致使開發(fā)減緩。雖然至今仍有新盤發(fā)售，但開盤量減少，并且價格更低，投資風險將更大，理性的投資者將退出量減少，并且價格更低，投資風險將更大，理性的投資者將退出小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)建設小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)建設小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生原因小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生原因1農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度的缺陷農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度的缺陷2農(nóng)村土地管理的薄弱農(nóng)村土地管理的薄弱3城市房地產(chǎn)價格虛高城市房地產(chǎn)價格虛高 4

8、住房保障體系不完善住房保障體系不完善小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生原因小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生原因1農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度的缺陷農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度的缺陷(1)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)主體模糊農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)主體模糊 土地管理法第土地管理法第10條規(guī)定農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由條規(guī)定農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理;己經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體己經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民小組經(jīng)營、經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民小組經(jīng)營、管理管理;己經(jīng)屬于鄉(xiāng)己經(jīng)

9、屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn)鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn)鎮(zhèn))農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)營、管理。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)營、管理。 (2)土地使用權(quán)不充分土地使用權(quán)不充分(3)土地財產(chǎn)權(quán)益不完整土地財產(chǎn)權(quán)益不完整：城市化建設對土地需求的增加，城市化建設對土地需求的增加，土地不斷升值，農(nóng)民土地被征收時卻分享很少的土地的增土地不斷升值，農(nóng)民土地被征收時卻分享很少的土地的增值收益。值收益。小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生原因2農(nóng)村土地管理的薄弱農(nóng)村土地管理的薄弱(1)宅基地管理混亂宅基地管理混亂 未經(jīng)批準擅自占地和采取欺騙未經(jīng)批準擅自占地和采取欺騙手段騙取批準宅基地的情況也很多，或隱瞞己有房屋，或虛報家庭人口、變更手段騙取批準宅基

10、地的情況也很多，或隱瞞己有房屋，或虛報家庭人口、變更戶籍等騙取批準宅基地。同時，有大量宅基地閑置，由于我國城市進程，己經(jīng)戶籍等騙取批準宅基地。同時，有大量宅基地閑置，由于我國城市進程，己經(jīng)約有約有2億一億一3億農(nóng)民從農(nóng)村轉(zhuǎn)向城市就業(yè)、居住，使得全國億農(nóng)民從農(nóng)村轉(zhuǎn)向城市就業(yè)、居住，使得全國2億畝農(nóng)村宅基地中億畝農(nóng)村宅基地中有有10%一一15%處于閑置狀態(tài)處于閑置狀態(tài)(2)農(nóng)村建設用地管理不力農(nóng)村建設用地管理不力 目前我國城鎮(zhèn)建城區(qū)目前我國城鎮(zhèn)建城區(qū)5700萬畝，承載著萬畝，承載著5.7億人億人;而而農(nóng)村建設用地農(nóng)村建設用地2.54億畝，只承載著億畝，只承載著7.4億人。農(nóng)村人均占用建設用地是城市

11、億人。農(nóng)村人均占用建設用地是城市人口的人口的3.8倍，數(shù)量可觀的農(nóng)村集體建設用地并沒有得到有效的利用，存在倍，數(shù)量可觀的農(nóng)村集體建設用地并沒有得到有效的利用，存在大量粗放使用和浪費的現(xiàn)象大量粗放使用和浪費的現(xiàn)象污才污才3城市房地產(chǎn)價格虛高城市房地產(chǎn)價格虛高 小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生原因小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生原因4住房保障體系不完善住房保障體系不完善(1)政策落實不到位政策落實不到位國務院將國務院將建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應體系多層次城鎮(zhèn)住房供應體系”，修改為讓，修改為讓“多多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房數(shù)家庭購買或承租普通商品住房”，將經(jīng)濟，將經(jīng)濟適用房的性質(zhì)重新

12、定位為適用房的性質(zhì)重新定位為“是具有保障性質(zhì)是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房的政策性商品住房”，把大多數(shù)家庭的住房，把大多數(shù)家庭的住房推向了市場，此后房價一路鷹升。推向了市場，此后房價一路鷹升。中央穩(wěn)定住房價格的調(diào)控政策和措施，增加中央穩(wěn)定住房價格的調(diào)控政策和措施，增加中低價位、中小戶型普通商品住房和經(jīng)濟適中低價位、中小戶型普通商品住房和經(jīng)濟適用房的供應。但一些地方政府與房地產(chǎn)行業(yè)用房的供應。但一些地方政府與房地產(chǎn)行業(yè)的利益緊密相聯(lián)，高房價會給地方帶來更多的利益緊密相聯(lián)，高房價會給地方帶來更多的財政收人可供支配，官員政績才突出。地的財政收人可供支配，官員政績才突出。地方對增加中低價位的普通商品住

13、宅和經(jīng)濟適方對增加中低價位的普通商品住宅和經(jīng)濟適用房用地供應積極性不高，制定和執(zhí)行經(jīng)濟用房用地供應積極性不高，制定和執(zhí)行經(jīng)濟適用房的配套政策也不熱心，廉租房等社會適用房的配套政策也不熱心，廉租房等社會保障性住房制度建設也進展緩慢，離廣大低保障性住房制度建設也進展緩慢，離廣大低收人家庭對政府的期盼差距很大。收人家庭對政府的期盼差距很大。(2)開發(fā)商建設熱情不高開發(fā)商建設熱情不高(3)保障性住房覆蓋面小保障性住房覆蓋面小小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生原因小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生原因危害第一PPT模板網(wǎng)：影響法律的嚴肅性和權(quán)威性影響法律的嚴肅性和權(quán)威性耕地減少加劇，直接威脅國家糧食安全耕地減少加劇，直接威脅國家糧食安全 土地利用

14、規(guī)劃失控土地利用規(guī)劃失控 擾亂房地產(chǎn)市場秩序擾亂房地產(chǎn)市場秩序危害小產(chǎn)權(quán)房消費者利益危害小產(chǎn)權(quán)房消費者利益損害農(nóng)民土地權(quán)益損害農(nóng)民土地權(quán)益 國土資源部清理出來的土國土資源部清理出來的土地違法違規(guī)案件地違法違規(guī)案件32000件，件，涉及到土地數(shù)百萬畝，其涉及到土地數(shù)百萬畝，其中大量農(nóng)業(yè)用地被開發(fā)成中大量農(nóng)業(yè)用地被開發(fā)成了小產(chǎn)權(quán)房出租、出售了小產(chǎn)權(quán)房出租、出售1.對房地產(chǎn)市場形成不公平競爭對房地產(chǎn)市場形成不公平競爭 小產(chǎn)權(quán)房之所以價格低，不是公平競爭的結(jié)果，小產(chǎn)權(quán)房之所以價格低，不是公平競爭的結(jié)果， 而是它的開發(fā)建設成本中土地成本沒有或極低，而是它的開發(fā)建設成本中土地成本沒有或極低， 另外也逃避了

15、正規(guī)商品房所必須包含的稅費等。另外也逃避了正規(guī)商品房所必須包含的稅費等。2影響房地產(chǎn)宏觀調(diào)控影響房地產(chǎn)宏觀調(diào)控憲法第十條規(guī)定憲法第十條規(guī)定:農(nóng)村和城市郊區(qū)的土農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于地除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。任何組織或者個人不得侵占、于集體所有。任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地土地管理法第八條規(guī)定土地管理法第八條規(guī)定:城市市區(qū)的土城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土

16、地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有民集體所有:宅基地和自留地、自留山，屬宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。農(nóng)民是基于具有集體經(jīng)濟于農(nóng)民集體所有。農(nóng)民是基于具有集體經(jīng)濟組織成員的特殊身份，才可以申請使用、占組織成員的特殊身份，才可以申請使用、占用宅基地。用宅基地。農(nóng)村宅基地是與集體經(jīng)濟組織成員的整體權(quán)農(nóng)村宅基地是與集體經(jīng)濟組織成員的整體權(quán)益聯(lián)系在一起的。小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)和對外銷益聯(lián)系在一起的。小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)和對外銷售，售，使非集體組織成員也享受了集體組織的使非集體組織成員也享受了集體組織的土地權(quán)益，土地權(quán)益，違背了憲法和土地管理法違背

17、了憲法和土地管理法的相關(guān)規(guī)定。的相關(guān)規(guī)定。影響法律的嚴肅性和權(quán)威性影響法律的嚴肅性和權(quán)威性所購所購“產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)”得不到法律保護得不到法律保護房屋質(zhì)量無法保證房屋質(zhì)量無法保證 由于占用集體土地，其建設和銷售均為違法行為，房屋也成為違法建筑，這樣的房屋由于占用集體土地，其建設和銷售均為違法行為，房屋也成為違法建筑，這樣的房屋產(chǎn)權(quán)無法得到法律的認可，更得不到法律的保護。另外，小產(chǎn)權(quán)房存在被執(zhí)法部門拆產(chǎn)權(quán)無法得到法律的認可，更得不到法律的保護。另外，小產(chǎn)權(quán)房存在被執(zhí)法部門拆除或沒收的風險除或沒收的風險絕大部分沒有建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工證明等，絕大部分沒有建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證、

18、房屋竣工證明等，建筑施工也很少以建筑施工也很少以“招投標招投標”等市場經(jīng)濟形式進行建筑方的嚴格篩選，更沒有現(xiàn)場質(zhì)量等市場經(jīng)濟形式進行建筑方的嚴格篩選，更沒有現(xiàn)場質(zhì)量監(jiān)管。一些小產(chǎn)權(quán)房為降低成本聘請非正規(guī)設計、施工、監(jiān)理、質(zhì)檢資質(zhì)的單位開發(fā)建監(jiān)管。一些小產(chǎn)權(quán)房為降低成本聘請非正規(guī)設計、施工、監(jiān)理、質(zhì)檢資質(zhì)的單位開發(fā)建設，往往存在設計落后、結(jié)構(gòu)不合理、設施不配套、布局不合理、建筑材料質(zhì)量差等問設，往往存在設計落后、結(jié)構(gòu)不合理、設施不配套、布局不合理、建筑材料質(zhì)量差等問題，存在部分安全隱患，房屋質(zhì)量無法保證。開發(fā)商更是各式各樣，置業(yè)顧問、投資咨題，存在部分安全隱患，房屋質(zhì)量無法保證。開發(fā)商更是各式各

19、樣，置業(yè)顧問、投資咨詢公司、科技發(fā)展公司等都可以開發(fā)建設。詢公司、科技發(fā)展公司等都可以開發(fā)建設。危害小產(chǎn)權(quán)房消費者利益危害小產(chǎn)權(quán)房消費者利益損害農(nóng)民土地權(quán)益損害農(nóng)民土地權(quán)益1.使農(nóng)民失去生活保障使農(nóng)民失去生活保障 耕地是農(nóng)民賴以生存的根本耕地是農(nóng)民賴以生存的根本2.侵犯農(nóng)民土地權(quán)益，占奪農(nóng)民生存空間侵犯農(nóng)民土地權(quán)益，占奪農(nóng)民生存空間3.本村農(nóng)民們根本買不起，除了村支書一家，其他沒有一本村農(nóng)民們根本買不起，除了村支書一家，其他沒有一戶農(nóng)民享受到集體組織所謂村莊建設的成果剝奪農(nóng)民土地戶農(nóng)民享受到集體組織所謂村莊建設的成果剝奪農(nóng)民土地增值收、增值收、農(nóng)村土地集體所有，其土地權(quán)益屬于集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成

20、員。將集體土地用于農(nóng)村土地集體所有，其土地權(quán)益屬于集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員。將集體土地用于小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)，并對集體經(jīng)濟組織以外人員銷售，是對農(nóng)民土地權(quán)益的損害小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)，并對集體經(jīng)濟組織以外人員銷售，是對農(nóng)民土地權(quán)益的損害對符合規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房的處理對符合規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房的處理一是在建設用地上進行開發(fā)的一是在建設用地上進行開發(fā)的二、是在農(nóng)用土地上進行開發(fā)的。二、是在農(nóng)用土地上進行開發(fā)的。在建設用地開發(fā)的符合規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房，具備登記的基礎條件，可以在建設用地開發(fā)的符合規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房，具備登記的基礎條件，可以由國家房管部門依照合法程序進行登記。由國家房管部門依照合法程序進行登記。對在耕地上開發(fā)的符合規(guī)劃的

21、，除了參照以上在建設用地開發(fā)的符合規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房處理辦法，對在耕地上開發(fā)的符合規(guī)劃的，除了參照以上在建設用地開發(fā)的符合規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房處理辦法，還應該嚴格按照耕地占補平衡相關(guān)規(guī)定補充其占用的耕地并對開發(fā)者予以處罰。同時注重對農(nóng)還應該嚴格按照耕地占補平衡相關(guān)規(guī)定補充其占用的耕地并對開發(fā)者予以處罰。同時注重對農(nóng)民的利益保護，對于所收土地出讓金可成立專項基金，作為完成失地農(nóng)民生產(chǎn)和生產(chǎn)就業(yè)安置、民的利益保護，對于所收土地出讓金可成立專項基金，作為完成失地農(nóng)民生產(chǎn)和生產(chǎn)就業(yè)安置、土地整理或復墾等工作的資金保證。繼續(xù)開展新農(nóng)村建設，加強農(nóng)村基礎設施建設，提高土地土地整理或復墾等工作的資金保證。繼續(xù)開展新農(nóng)

22、村建設，加強農(nóng)村基礎設施建設，提高土地生產(chǎn)力，增加農(nóng)民收入。生產(chǎn)力，增加農(nóng)民收入。對不符合規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房的處理對不符合規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房的處理1.對不符合規(guī)劃且在建的小產(chǎn)權(quán)房應予以拆除。在售和己售小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)者將對不符合規(guī)劃且在建的小產(chǎn)權(quán)房應予以拆除。在售和己售小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)者將房款退還給購房者。占用耕地者必須嚴格按照規(guī)定進行復墾。房款退還給購房者。占用耕地者必須嚴格按照規(guī)定進行復墾。2.對已入住不符合規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房的處理對已入住不符合規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房的處理采取拆除和適當做規(guī)劃調(diào)整予以保留采取拆除和適當做規(guī)劃調(diào)整予以保留解決小產(chǎn)權(quán)房問題的路徑解決小產(chǎn)權(quán)房問題的路徑加快農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革加快農(nóng)村土地產(chǎn)

23、權(quán)制度改革加強農(nóng)村土地利用管理加強農(nóng)村土地利用管理 促進房地產(chǎn)市場有序發(fā)展促進房地產(chǎn)市場有序發(fā)展健全城市住房保障系統(tǒng)健全城市住房保障系統(tǒng)加強農(nóng)民新村建設的規(guī)劃和管理加強農(nóng)民新村建設的規(guī)劃和管理規(guī)范政府職能和權(quán)力，提高違規(guī)成本規(guī)范政府職能和權(quán)力，提高違規(guī)成本(1)明確農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)主體明確農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)主體 我國農(nóng)村集體土地所有權(quán)目前表現(xiàn)出的主要問題在于所我國農(nóng)村集體土地所有權(quán)目前表現(xiàn)出的主要問題在于所有權(quán)行使主體的多元有權(quán)行使主體的多元1加快農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革加快農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革 a.應改變國有土地與集體土地區(qū)別對待的做法，將農(nóng)民集體土地所有權(quán)和國有土地所有應改變國有土地與集體土地區(qū)別對待的

24、做法，將農(nóng)民集體土地所有權(quán)和國有土地所有權(quán)同等對待、同等保護，使農(nóng)村集體土地與國家所有土地以平等的身份進入市場，打破權(quán)同等對待、同等保護，使農(nóng)村集體土地與國家所有土地以平等的身份進入市場，打破政府壟斷非農(nóng)建設用地的格局，讓農(nóng)民合法規(guī)范地參與城市化建設過程中土地增值收益政府壟斷非農(nóng)建設用地的格局，讓農(nóng)民合法規(guī)范地參與城市化建設過程中土地增值收益分配分配b.完善農(nóng)村土地收益權(quán)完善農(nóng)村土地收益權(quán)(3)保護農(nóng)地財產(chǎn)權(quán)益，改革現(xiàn)行土地征收制度保護農(nóng)地財產(chǎn)權(quán)益，改革現(xiàn)行土地征收制度現(xiàn)行土地征收制度在安排與設計上不合理直接導致失地農(nóng)民權(quán)益受到嚴重侵害，成為導現(xiàn)行土地征收制度在安排與設計上不合理直接導致失地農(nóng)

25、民權(quán)益受到嚴重侵害，成為導致小產(chǎn)權(quán)房的諸多土地問題的直接原因。致小產(chǎn)權(quán)房的諸多土地問題的直接原因。 解決小產(chǎn)權(quán)房問題的路徑解決小產(chǎn)權(quán)房問題的路徑(2)構(gòu)建以使用權(quán)為核心的農(nóng)民土地財產(chǎn)權(quán)利體系構(gòu)建以使用權(quán)為核心的農(nóng)民土地財產(chǎn)權(quán)利體系2加強農(nóng)村土地利用管理加強農(nóng)村土地利用管理 (l)規(guī)范宅基地管理規(guī)范宅基地管理首先按照統(tǒng)籌城鄉(xiāng)建設用地和控制增量、合理布局、節(jié)約集約用地、保護耕地的首先按照統(tǒng)籌城鄉(xiāng)建設用地和控制增量、合理布局、節(jié)約集約用地、保護耕地的總要求，合理確定農(nóng)村居民點數(shù)量、布局、范圍和用地規(guī)模，結(jié)合土地資源條件總要求，合理確定農(nóng)村居民點數(shù)量、布局、范圍和用地規(guī)模，結(jié)合土地資源條件，按照節(jié)約集

26、約用地要求修訂宅基地標準。，按照節(jié)約集約用地要求修訂宅基地標準。(2)進一步改革土地行政管理體制，加強土地監(jiān)管進一步改革土地行政管理體制，加強土地監(jiān)管我國目前土地管理部門雖然已實行了省以下的垂直管理體制，并配套出臺我國目前土地管理部門雖然已實行了省以下的垂直管理體制，并配套出臺了土地督察制度、省長負責制，但由于改革的力度不夠，尚難以發(fā)揮其預了土地督察制度、省長負責制，但由于改革的力度不夠，尚難以發(fā)揮其預想的作用。仍然存在基層土地管理部門主動或被迫與地方政府聯(lián)手進行違想的作用。仍然存在基層土地管理部門主動或被迫與地方政府聯(lián)手進行違法違規(guī)操作，造成對地方政府土地違法行為制約的失靈。法違規(guī)操作，造成

27、對地方政府土地違法行為制約的失靈。解決小產(chǎn)權(quán)房問題的路徑解決小產(chǎn)權(quán)房問題的路徑3促進房地產(chǎn)市場有序發(fā)展促進房地產(chǎn)市場有序發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的基礎性、先導性、支柱性行業(yè)，房價要與國房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的基礎性、先導性、支柱性行業(yè)，房價要與國家經(jīng)濟發(fā)展和居民收入水平相適應，房價的大起大落都會對國家的家經(jīng)濟發(fā)展和居民收入水平相適應，房價的大起大落都會對國家的經(jīng)濟和社會帶來沖擊，同時也對居民福利產(chǎn)生很大影響。經(jīng)濟和社會帶來沖擊，同時也對居民福利產(chǎn)生很大影響。(1).合理控制土地供應規(guī)模?？茖W合理制訂年度土地出讓合理控制土地供應規(guī)模?？茖W合理制訂年度土地出讓計劃，調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)量和結(jié)構(gòu)。其次是落實土地出讓計劃，調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)量和結(jié)構(gòu)。其次是落實土地出讓政策，政策