曙光項目建議書長風生態(tài)商務區(qū)

1、附件：長風生態(tài)商務區(qū)規(guī)劃建設管理導則（修訂本）（試行）長風生態(tài)商務區(qū)管委會辦公室2016.09修訂 目 錄第一章 總體原則1第二章 功能布局3第三章 全生命周期管理5第四章 建筑設計和景觀控制7第五章 交通組織10第六章 地下空間開發(fā)11第七章 信息化建設13第八章 建筑節(jié)能和景觀照明15第九章 協(xié)調管理17第十章 其它18第一章 總體原則第一條（指導思想）為了加強規(guī)劃建設管理，指導建筑設計，促進開發(fā)協(xié)調有序進行，確保地塊開發(fā)符合上海普陀并購金融集聚區(qū)和云嶺東路并購金融一條街各項功能的落實，把長風生態(tài)商務區(qū)打造成景觀功能、經(jīng)濟功能、文化功能和諧統(tǒng)一的上海城市新名片，根據(jù)“高起點規(guī)劃、高標準建設

2、”的要求，結合長風生態(tài)商務區(qū)實際，制定本導則。第二條（制定依據(jù)）國家及政府部門有關規(guī)劃建設的各項法規(guī)和規(guī)定，均應依照執(zhí)行，本導則一般不再列舉。各個地塊和建設項目的功能性質、建筑密度、容積率、建筑高度、綠地率等，按上海市城市規(guī)劃管理局批準的普陀區(qū)蘇州河濱河地區(qū)控制性詳細規(guī)劃（以下簡稱控詳規(guī)劃）以及公建配套調整規(guī)劃執(zhí)行。第三條（適用范圍）本導則適用于長風生態(tài)商務區(qū)2.2平方公里范圍內各項新建及改（擴）建工程。本導則所述道路，僅限于上述范圍內的路段。第四條（專家評審）對于核心區(qū)域及其它重要節(jié)點的建筑規(guī)劃設計方案，應根據(jù)需要組織專家評審，以確保實施的效果。第五條（導則修訂） 行ge本導則可根據(jù)需要進行

3、修訂，以適應長風生態(tài)商務區(qū)建設發(fā)展的要求。第二章 功能布局第六條（地塊劃分） 為便于地塊出讓和開發(fā)建設，對地塊作如下劃分：第七條（功能布局）1、1號、2號、3A、3-D、4號、5-B、7-A、7B、10號為新建辦公娛樂商業(yè)性質地塊；3-B，3-C、11-A南地塊可由所在單位按統(tǒng)一規(guī)劃單獨或聯(lián)合相關單位,開發(fā)建設研發(fā)中心或科技園區(qū),或根據(jù)控詳規(guī)劃新建項目。2、11-B地塊為教衛(wèi)體公建配套區(qū)。3、6-B、7C、8號、9號、11A北為新建居住區(qū)地塊。4、1號地塊和2號地塊是長風生態(tài)商務區(qū)核心區(qū)域。除建設甲級辦公樓外，根據(jù)長風生態(tài)商務區(qū)功能布局，1號地塊應建設一座五星級酒店和中高檔大型商業(yè)設施，2號地

4、塊應建設一座五星級酒店及大型商業(yè)娛樂中心。5、為確保長風生態(tài)商務區(qū)的功能落地，3-A、3-D、4-C、5-B、10號(南、北)地塊應以引入集團金控中心、投資企業(yè)總部、財務結算中心、科創(chuàng)企業(yè)研發(fā)中心、新引進企業(yè)總部為主，建設適合企業(yè)總部入住的甲級辦公樓、會展中心及其配套服務設施。將根據(jù)需要編寫本導則的附則，進一步明確各地塊開發(fā)項目的功能要求，作為地塊出讓前置條件和地塊受讓后規(guī)劃設計的依據(jù)。6、同普路、瀘定路交匯處相關地塊結合住宅集中建設配套社區(qū)商業(yè)服務中心。7、云嶺東路為長風生態(tài)商務區(qū)內部主要干道，其南北兩側商辦地塊是云嶺東路并購金融一條街核心區(qū)域，該區(qū)域應具備商務配套服務業(yè)、社區(qū)商業(yè)相關功能，

5、適當增強適應白領需求的大眾型餐飲、娛樂相關功能。北側居住區(qū)沿街建筑應按酒店式公寓要求設計建設。第3章 全生命周期管理第八條 2016年10月1日之后出讓的商辦地塊，辦公物業(yè)持有比例不低于 40% ，且持有年限不少于 20年 ，持有年限內不得分割轉讓；商業(yè)物業(yè)整體持有，持有年限內不得分割轉讓。持有年限自項目規(guī)劃土地綜合驗收通過之日起算。第九條 項目建成后，地塊內商業(yè)須整體持有、不可分割、統(tǒng)一招商運營。辦公部分登記最小單位為：500平方米，銷售最小單位為：500平方米；其他登記和銷售等要求：多層辦公整幢銷售。 第十條 要求稅收落地上海市普陀區(qū)。土地出讓后受讓人應在土地交付之日起啟動關聯(lián)企業(yè)的注冊和

6、遷移工作。確保土地交付后第一年，項目單位產稅標準不低于2000元/平方米/年（產稅為普陀區(qū)總稅數(shù)，不含施工稅、銷售稅，產稅企業(yè)宜為新注冊企業(yè)或外省遷入企業(yè)）；第三年后單元產稅標準不低于3000元/平方米/年；辦理房地產權證時項目單位產稅標準不低于4000元/平方米/年。 第十一條 土地出讓后受讓人初始辦公自持率為80%。（1）辦理房地產權證時單位產稅全部達標，自持率可降至40%，剩余部分可自行銷售；（2）土地交付后第一年、第三年后單位產稅均達標，但辦理房地產權證時單位產稅未達標，自持率可降至60%，剩余部分可自行銷售；（3）土地交付后第一年單位產稅達標，但其后均未能達標，辦理房地產權證時自持率

7、可降至70%，剩余部分可自行銷售。 長風生態(tài)商務區(qū)管委會辦公室作為監(jiān)管主體，負責對園區(qū)內項目用地全生命周期管理組織實施監(jiān)管、監(jiān)督、評估等工作。第四章 建筑設計和景觀控制第十二條（建筑風格）1、整體建筑風格以富有時代感的現(xiàn)代建筑風格為主。2、努力吸收和運用國內外城市規(guī)劃建設中的新技術、新成果、新理念、新經(jīng)驗，鼓勵采用具有標志性、原創(chuàng)性的建筑設計方案。3、要妥善處理好整體規(guī)劃、建筑組群、建筑單體之間的關系，在執(zhí)行控詳規(guī)劃各項要求的前提下，做到總體協(xié)調、同中有異、特色鮮明。4、 各建設項目的總體方案原則上要統(tǒng)一設計，一次報批。分期開發(fā)的地塊和建設項目，在建筑風格、空間尺度、綠化景觀、道路管線、地下空

8、間等方面，要注意相互協(xié)調、前后銜接。第十三條（建筑退界和高度控制）1、建筑退界沿云嶺東路北側統(tǒng)一為15米，其中4A段為13米，沿光復西路南側統(tǒng)一為10米，其余按控詳規(guī)劃要求進行退界。2、由于長風生態(tài)商務區(qū)內開發(fā)強度大，主要道路沿線建筑按建筑退界臨線設置，以保證街景的連續(xù)性。3、建筑物高度控制除滿足控詳規(guī)劃要求外，同時應符合虹橋機場航線高度控制要求。第十四條（標志性建筑和建筑景觀）1、1號、2號地塊是集中體現(xiàn)長風生態(tài)商務區(qū)功能和形象的核心區(qū)域，對1號、2號地塊的建筑設計方案要重點組織專家論證評審，使其成為長風生態(tài)商務區(qū)具有標志性、能體現(xiàn)上海國際大都市水平的建筑組群。2、光復西路、大渡河路、云嶺東

9、路等主要道路的建設項目，要參照長風生態(tài)商務區(qū)城市設計專項規(guī)劃中標方案和地塊的實際情況，做好建筑布局，控制建筑高度，力求天際輪廓線變化有致、豐富優(yōu)美。3、高層建筑可利用頂部技術設備用房，塑造建筑輪廓形態(tài)，同時考慮夜景燈光效果。4、云嶺東路北側酒店式公寓臨街立面不得設置外陽臺，金沙江路沿街建筑臨街立面不得設置外陽臺。5、大樓商業(yè)廣告招牌應進行特殊處理，使之成為完整立面的一部分，并經(jīng)有關部門審核同意后實施。第十五條（公共空間）1、公共空間應以人為本、布局合理、互相貫通、交通便捷。2、1號、2號等整體開發(fā)地塊，是地區(qū)公共活動中心和商務娛樂中心，其內部公共空間應盡量開放，要與城市公共空間形成整體。合理設

10、置人行步道和車行輔道，組織好人流、貨流、車流，特別是要滿足項目建成后，大型公共活動人流、車流集散的需要。3、辦公娛樂商業(yè)性質地塊內各項目一律不設圍墻或封閉式柵欄，必要時可用綠化適當分割。第十六條（基地綠化）1、整體出讓地塊內的集中綠地應結合項目，按規(guī)定的指標進行統(tǒng)一規(guī)劃建設。地塊劃分后出讓的，集中綠地按比例分攤。上述綠地均由開發(fā)商帶拆帶建。2、鼓勵室外場地、鄰里空間、垂直綠化和屋頂綠化，重視第五立面的處理，避免大量硬地和閑置裙房屋頂?shù)某霈F(xiàn)。 第十七條（裝配式要求） 出讓宗地實施裝配式建筑應滿足相關政策、標準等文件要求，裝配式建筑面積的比例為：100%，建筑單體預制率不低于40%或建筑單體裝配率

11、不低于60%，應按以下規(guī)定建筑及管理：關于本市裝配式建筑單體預制率和裝配率計算細則（試行）的通知（滬建建材2016601號）。 第十八條（建筑節(jié)能環(huán)保要求）2016年10月1日之后出讓的商辦地塊，出讓宗地中建筑應達到的綠色建筑標準為：按綠色建筑三星級以上標準設計、施工及運營。按照上海市綠色建筑發(fā)展三年行動計劃要求實施。第五章 交通組織第十九條（交通組織）1、各建設項目均應在總體方案階段進行交通影響分析。應在長風生態(tài)商務區(qū)道路交通專項規(guī)劃和有關軌道交通規(guī)劃的基礎上，做好交通組織設計，建設內外通達、地上地下貫通的道路系統(tǒng)。2、要合理設置出入口，減少對城市交通負面影響，保持主要景觀道路界面的連續(xù)性。

12、控制在主要道路邊設置停車位。3、同一地塊內的相鄰項目，可根據(jù)地塊實際情況，統(tǒng)一設置公用街坊道路（814米寬）。第六章 地下空間開發(fā)第二十條（地下空間開發(fā)和連通） 1、長風生態(tài)商務區(qū)鼓勵對地下空間合理開發(fā)利用，結合軌道交通、市政配套設施建設，建設地下商業(yè)、人行通道、停車庫（場），形成比較完善的地下空間體系。2、大渡河路云嶺東路口結合15號軌道交通站點將建設地下綜合體, 1號、2號地塊與該地下綜合體相關聯(lián)部分應統(tǒng)一規(guī)劃，以確保地下空間的整體性；金沙江路真北路口結合13號軌道交通站點將建設地下綜合體，7A地塊應與該地下綜合體建設統(tǒng)一規(guī)劃設計，并力爭同步建設。3、地下綜合體統(tǒng)一規(guī)劃設計（規(guī)劃方案正在編

13、制中），涉及開發(fā)項目部分，由開發(fā)商結合項目實施；公共部分的投資建設按有關規(guī)定實施。4、其他沿蘇州河商業(yè)娛樂辦公地塊的地下空間以停車庫（場）為主，可根據(jù)需要適當建設一些商業(yè)設施。分期建設的地塊和項目應預留通道互相連通。地下通道連通遵循“先建優(yōu)先”的原則，即先建造的建筑預留通道位置，后建造的建筑與之溝通。上述地塊的地下空間均由開發(fā)商結合項目統(tǒng)一規(guī)劃建設。第二十一條（停車設置標準）新建項目一律按上海市建筑工程交通設計及停車庫（場）設計標準（DBJ08-7-2006）要求執(zhí)行。以地下空間停車為主，控制地面停車比例，妥善設置地下車庫（場）出入口。第七章 信息化建設第二十二條（建設標準）1、根據(jù)智能建筑設

14、計標準（GB/T 50314-2000）、全國住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)示范工程建設要點與技術導則和上海市長風現(xiàn)代化服務業(yè)集聚區(qū)（中片）信息基礎設施專業(yè)規(guī)劃，高起點統(tǒng)一規(guī)劃信息基礎設施，建設信息化、數(shù)字化的的長風生態(tài)商務區(qū)。2、在4A地塊1號樓設置集電話交換、數(shù)據(jù)會聚、傳輸、有線電視功能一體的核心局房，建筑面積約400平方米。3、各地塊應以開發(fā)商為單位設置獨立的信息中心，并對所開發(fā)區(qū)域的各單體建筑接入采用FTTB(光纖到樓)LAN的寬帶接入方式，輔以無線局域網(wǎng)接入。4、樓宇智能化建設（1）商業(yè)辦公娛樂地塊：根據(jù)智能建筑設計標準（GB/T 50314-2000）實施，大于25000平方米樓宇應按甲級標準

15、，小于25000平方米樓宇應不低于乙級標準。（2）居住公建配套設施：根據(jù)智能建筑設計標準（GB/T 50314-2000）實施，應不低于乙級標準。（3）居住區(qū)：應按全國住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)示范工程建設要點與技術導則標準實施，不低于2星級標準。5、信息化增值服務。信息化增值服務應包括園區(qū)信息化、社區(qū)信息化、公共防控系統(tǒng)、企業(yè)信息化、電子政務及公共服務系統(tǒng)等六個方面工作。區(qū)內各開發(fā)商各自設立智能化管理中心，并預留接口與有關管理部門進行聯(lián)通。6、合路系統(tǒng)。對于寫字樓、星級酒店和商業(yè)娛樂中心提倡采用多運營商、多系統(tǒng)共同使用一套系統(tǒng)解決室內覆蓋問題的合路系統(tǒng)。第二十三條（信息化建設管理）各建設項目在初步設

16、計中信息化建設應單列一章，對地塊和各單體建筑信息化建設工程進行綜合設計，經(jīng)評審通過后嚴格按照設計方案實施。第八章 建筑節(jié)能和景觀照明第二十四條（建筑節(jié)能）1、嚴格執(zhí)行公共建筑節(jié)能設計標準（GB50189-2005）、建筑設計照明標準（GB50034-2004）、上海市建筑節(jié)能管理辦法、上海市關于進一步加強本市節(jié)能工作的若干意見。結合上海氣候特點和建筑的使用特性，鼓勵采用建筑節(jié)能的新技術、新工藝、新材料，提高能源利用效率，降低建筑使用能耗，改善環(huán)境質量。2、各項目均應系統(tǒng)進行建筑節(jié)能設計，從維護結構、空調、電梯、再生能源利用、照明等各方面降低能耗。第二十五條（建筑節(jié)能管理）各建設項目在初步設計中

17、建筑節(jié)能應單列一章，對地塊和各單體建筑節(jié)能進行綜合設計，經(jīng)評審通過后嚴格按照設計方案實施。第二十六條（景觀照明）1、景觀照明是體現(xiàn)長風生態(tài)商務區(qū)景觀功能的重要組成部分，各建設項目均應進行景觀照明設計，并與項目同步建設。2、景觀照明的重點是沿光復西路、大渡河路、云嶺東路等主要景觀道路沿街項目和商務交通樞紐等重要節(jié)點項目。3、景觀照明采取“整體規(guī)劃，統(tǒng)一要求、結合項目分別設計建設”的原則。4、景觀照明按平日、一般節(jié)日和重大節(jié)日分級控制。5、景觀照明應采取節(jié)能設計，大力推廣使用LED光源。6、各地塊景觀照明應預留控制接口，以實現(xiàn)長風生態(tài)商務區(qū)主要道路沿街建筑和主要節(jié)點項目景觀照明的整體控制。第九章 協(xié)調管理第二十七條（規(guī)劃設計圖紙和相關資料報送）各開發(fā)商應將將規(guī)劃設計方案、擴初設計文本（及電子文件版本）和建設計劃等相關