論我國房價上漲原因及減緩房價上漲的措施

1、目錄摘 要 - 1 -一、我國房價的基本現(xiàn)狀- 2 -二、房價持續(xù)上漲的原因- 2 -（一）總體需求呈旺盛趨勢- 2 -（二）土地供應制度是推動房價上漲的內(nèi)在動力- 2 -（三）開發(fā)商哄抬炒作炒高了房價- 3 -（四）開發(fā)商惡意囤積土地- 3 -（五）物價上升，房產(chǎn)成本也隨之上升 - 3 -三、緩減房價上漲的對策和建議 - 3 -（一）引導人們建立正確的住房觀- 3 -（二）改革現(xiàn)行的土地收入分配方式 - 3 -（三）完善住房保障制度，大力發(fā)展公共租賃房- 4 -（四）增加有效的土地供給和完善土地及商品房市場監(jiān)管機制4 -五） 加快我國農(nóng)村城市化的建設，進一步擴大城市化的空間四、結(jié)語參考文獻摘

2、要近年來，我國經(jīng)濟得到快速發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)。房地產(chǎn)的快速發(fā)展， 引起了房價持續(xù)上漲，其價格遠遠超出了人民的承受能力，脫離了市場可調(diào)控的范 圍。過高的房價有可能超出經(jīng)濟系統(tǒng)的承受能力，從而最終影響經(jīng)濟的穩(wěn)定。為此 本文基于對我國房價上漲的成因分析，并有針對性地提出了解決房價問題的對策建 議。關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)； 價格上漲； 供求關(guān)系； 對策論我國房價上漲原因及減緩房價上漲的措施一、 我國房價的基本現(xiàn)狀從 04 年到現(xiàn)在，我國各地城市的房價呈現(xiàn)出普遍且持續(xù)快速上漲的勢頭，特 別是一線城市和大部分二、三線城市房價瘋漲。根據(jù)國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的“ 2014 年4 月份 70 個大中城市住宅銷售價格

3、變動情況”整理： 70 個大中城市中，新建 商品住宅價格與上月相比，上漲的城市有 62 個；與去年同月相比，上漲的城市有 69 個。 4 月份，同比價格變動中，最高漲幅為 13.6%。其次，二手住宅價格與上 月相比， 70 個大中城市中，持平乃至上漲的城市有 48 個；與去年同月相比，上 漲的城市有 67 個。4 月份，同比價格變動中，最高漲幅為 12.0%?？梢?， 2014 年 4 月份 70 個大中城市，不管是城市新建商品住宅價格、還是二手住宅價格都為上 漲趨勢，只有小部分城市呈下降趨勢。從總體上看，房價依舊是上漲趨勢，并且已 遠遠超過一般人所能承受的經(jīng)濟能力。特別是一些弱勢群體即低收入的

4、困難家庭需 要住房，但因房價之高而無力購買。過高的房價有可能超出經(jīng)濟系統(tǒng)的承受能力， 從而最終影響經(jīng)濟的穩(wěn)定。房價持續(xù)上漲的原因（一）總體需求呈旺盛趨勢隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，人們對居住的要求和需求也日益提高。城鎮(zhèn)化速度加 快、居民收入水平大幅度提高、人口結(jié)構(gòu)變化等因素是經(jīng)濟發(fā)展的三個主要變化。 這些變化造成的需求概括起來主要包括正常住房需求、超前住房需求、被動住房需 求和投機型住房需求。這三種需求都直接或間接影響了房地產(chǎn)總體需求水平的提 高，共同推動了房價的上漲，而房價快速上漲的最主要原因的是由后面三種需求的 增加共同推動的。各種住房需求的增長是拉動房價上漲的原動力，影響了房地產(chǎn)總 體需求水平的

5、提高。（二）土地供應制度是推動房價上漲的內(nèi)在動力自 1994 年至今，土地出讓金不再上繳中央財政，成為地方政府預算外收入的 主要來源。土地收入是地方政府重要財源，地方政府通過抬高房價來推高地價。單 一的“價高者得地”為指導方針的“招標拍賣掛牌出讓”制度則進一步刺激地價的 不斷攀升，部分城市土地價格成數(shù)倍增長。另外，房價上漲能推高GDP增長率，對地方政府政績有利，因此地方政府偏好房價上漲。（三）開發(fā)商哄抬炒作炒高了房價房地產(chǎn)開發(fā)商針對消費者“買漲不買落”的購房心態(tài)營造商品房漲價的氣 氛，到處散布“地荒論”、“房荒論”，采用“坐地起價”、“捂盤惜售”的方式 哄抬房價進行投機行為。在銀行金融信貸政策

6、的過度支持下，許多購買者貸款大量 資金對房地產(chǎn)進行投機，以至于呈現(xiàn)出房地產(chǎn)泡沫危機。由于機構(gòu)等炒房團投機實 力強大，房價迅速瘋漲，居高不下，房地產(chǎn)投機需求的擴大也造成了市場的虛假 “繁榮”，促成人們對房地產(chǎn)業(yè)的更高期望，從而引起進一步的價格上漲。四） 開發(fā)商惡意囤積土地一直以來，對商品房漲價的一個說法是土地供應不足。房價一直在上漲，有 些開發(fā)商從政府手中拍到土地后不積極開發(fā)，而是等待土地升值后轉(zhuǎn)手賣掉；或是 圍起開挖個坑等著房價上漲到自己滿意的價格后再行開發(fā)；甚至有些開發(fā)商在樓盤 建好后捂盤銷售。在房價上漲預期下，開發(fā)商高價搶購、囤積土地，使有效的土地 供給沒有及時轉(zhuǎn)化成有效的房屋供給，房價進

7、一步上升（五）物價上升，房產(chǎn)成本也隨之上升首先是直接相關(guān)物價上漲導致房產(chǎn)成本上升。建材價格的上漲在一定程度上 推動了房地產(chǎn)價格的上漲。建筑所需的土地成本、材料成本、人力成本、資金成本 和管理成本等也隨市場行情不斷提高，它們的提高也會影響到住房的價格。其次是 配套設施完善，即住房周邊硬件條件的完善也引起成本的上升。城市土地成本是構(gòu) 成住宅產(chǎn)品的主要因素，住房周邊硬件條件的完善提高了地段的價值空間，直接促 使房價的總體上升。三、 緩減房價上漲的對策和建議（一）引導人們建立正確的住房觀引導人們建立正確的住房觀，逐步樹立“先租后買、先小后大”的理性住房 消費觀。除了可以減少廣大“房奴”的經(jīng)濟和生活壓力

8、，還能降低人們對住房的剛 性需求量，從而緩解住房緊張的供求關(guān)系，促進房價回歸到合理水平。引導人們逐 漸樹立“先租后買，先小后大”的消費觀，政府和企業(yè)都應該積極創(chuàng)造條件。先租 后買，首先要有房可租，而且有穩(wěn)定、便宜的房子可租。先小后大，則需要房地產(chǎn) 市場提供足夠的中小套型、中低價位普通商品房。（二）改革現(xiàn)行的土地收入分配方式要想更好地解決房地產(chǎn)價格的問題，必須打消地方政府依靠房地產(chǎn)行業(yè)來滿 足地方財政收入的想法，改革現(xiàn)有的財政稅收體制，重新確認土地收入的分配方 式。另外，改善地方政府的政績考核體系，強化公共服務意識。建議在考核地區(qū) GDP總量、增長速度、人均水平等經(jīng)濟發(fā)展指標的同時，將社會發(fā)展和

9、環(huán)境保護等 民生改善指標納入考核體系，包括政策性供房年度完成計劃，政策性住房價格上漲 水平要控制在當?shù)厝司杖朐鲩L水平以內(nèi)等。（三）完善住房保障制度，大力發(fā)展公共租賃房許多地方政府僅關(guān)注房地產(chǎn)市場對當?shù)亟?jīng)濟增長的貢獻，而忽視了住房的社 會保障功能，這是政府職能的嚴重缺位。目前，我國向中低收入家庭提供的廉租房 和經(jīng)濟適用房的數(shù)量還比較少，廉租房和申購經(jīng)濟適用房所覆蓋人群還很小。有關(guān) 部門應有計劃地增加租用房的規(guī)模，完善廉租房的入住標準，把真正的困難家庭納 入到住房保障之內(nèi)，保障中低收入者家庭的住房需求。各個地方政府等機構(gòu)要對租 用房實行嚴格的監(jiān)管，確保只有符合條件的城市低收入住房困難家庭才能申請

10、到廉 租房或申購到經(jīng)濟適用房，防止住房空置或是供應不足。對各種濫用廉租房的行為 進行嚴厲的打擊，控制好租用房的建設，保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。（四）增加有效的土地供給和完善土地及商品房市場監(jiān)管機制要控制房價瘋漲，真正去掉高房價泡沫，達到樓市調(diào)控目標，最直接最有效 的方法是盡快增加市場有效土地供給。只有增加土地供給，才能向市場提供更多的 房屋。為了防止開發(fā)商惡意積存土地，建議政府在掛拍土地時嚴格規(guī)定房屋建好并 開始銷售的日期，對于未按時建好并開始銷售者給予重罰，同時，禁止倒買倒賣土 地，一旦發(fā)現(xiàn)，沒收土地，取消開發(fā)商在全國范圍內(nèi)再次拍地的資格。（五）加快我國農(nóng)村城市化的建設，進一步擴大城市化的空間

11、我國的城市化與房價的關(guān)系取決于城市化是以怎樣的形式進行的，如果是采 取農(nóng)民進城的方式，大量的農(nóng)村人口涌入城市，便會造成城市的擁擠和住房緊張的 壓力。與經(jīng)濟發(fā)達國家相比，我國農(nóng)村城市化水平明顯滯后。所以我國要積極推進 縣域經(jīng)濟的發(fā)展，擴大城市化的空間。同時要加快中部崛起和西部大開發(fā)戰(zhàn)略，加 快京津冀一體化，分離北京非首都功能，出臺相應政策給予相關(guān)城市發(fā)展上的優(yōu)惠 和政策上的支持。四、 結(jié)語總的來說，住房作為居民生活的必需品，小到影響個人、大到影響國家、社 會，我們必須時刻關(guān)注。在目前房地產(chǎn)市場供不應求，宏觀調(diào)控的大背景下，房價 在一段時間內(nèi)仍會呈上升趨勢。所以，房地產(chǎn)業(yè)未來依舊任重而道遠，相信通過社 會各界的努力，房價定會回歸理性，房地產(chǎn)業(yè)定會健康蓬勃發(fā)展。參考文獻【1】鄭少峰 . 房價趨勢分析 J. 現(xiàn)代經(jīng)濟信息， 2011，( 16)： 288-301.【2】肖爭艷 ,彭博. 住房價格與中國貨幣政策規(guī)則 J. 統(tǒng)計研究，2011,28(11) ：144-147.【3】楊重光 . 房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的