收房流程及收房注意事項(xiàng)12-4-13

1、收房流程及收房注意事項(xiàng)12-4-13洲際天涯 發(fā)表于 搜狐焦點(diǎn)網(wǎng) 威海業(yè)主論壇威海洲際休閑旅游度假區(qū)論壇 2012-04-12 10:27:53一、注意及時(shí)接收入住通知書1. 這是收房的第一步，要注意期限。一般,開發(fā)商約定的交房時(shí)限在通知書寄出 30天 內(nèi)，所以購房者要安排好時(shí)間。2. 接到入住通知書后，首先應(yīng)判斷開發(fā)商 是否如期交房。若逾期交房，則應(yīng)提出處理 意見，并根據(jù)開發(fā)商的答復(fù)決定是否前往收 房，按通知上約定的時(shí)間前往收房。特別提示1. 要注意收房的期限，錯(cuò)過收樓日期 麻煩多。2. 收樓日期可提早不可推遲。若實(shí)際交樓日期超過了合同上約定的收樓日期，可考慮 向開發(fā)商按合同索賠。3. 有特

2、殊情況不能如期到場的，可以書面 形式委托親友、律師進(jìn)行，也可及時(shí)與開發(fā)商聯(lián)系，商議另行約定時(shí)間，并以書面形式 確認(rèn)。4. 若購房者在約定時(shí)間內(nèi)沒有到指定地點(diǎn) 辦理相關(guān)收房手續(xù)，從法律角度來說，則一 般被視為開發(fā)商已實(shí)際將該房交付買家使 用，買家應(yīng)從通知單的最后期限之日起承擔(dān) 所有購房風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任及稅費(fèi)。二、確定房屋是否達(dá)到交付條件1. 竣工驗(yàn)收備案表最重要房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工 驗(yàn)收備案表是目前收房環(huán)節(jié)中最應(yīng)該注意 的文件。該表是建設(shè)部為規(guī)范工程竣工驗(yàn)收 備案的管理工作而制定的，它由設(shè)計(jì)、監(jiān)理、 建設(shè)單位和施工單位四方合驗(yàn)后，在工程竣 工15天內(nèi)到建設(shè)行政主管部門竣工備案。竣工驗(yàn)收備案

3、表中的項(xiàng)目，只要送交主 管部門備案后，發(fā)展商就必須對樓盤終生負(fù) 責(zé)。所以竣工驗(yàn)收備案表對房地產(chǎn)商有 著嚴(yán)格的約束作用，按照有關(guān)規(guī)定，表上的 每一項(xiàng)都必須報(bào)有關(guān)主管部門備案，缺少任 何一項(xiàng)的話，這個(gè)樓盤就是“黑樓”，是不 能入住的，購房者有權(quán)拒絕收房。2. 住宅質(zhì)量保證書住宅質(zhì)量保證書是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量 及保修期限、范圍作出的承諾，必須作為購 房合同的附件，與購房合同具有同等的效 力。所以提醒收房者要仔細(xì)審查其中的具體 各款，特別注意保修期限。3. 住宅使用說明書住宅使用說明書是針對房屋設(shè)計(jì)、施工 及驗(yàn)收中的具體技術(shù)指標(biāo)，如抗震指數(shù)、墻 體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說明和提出注意 事項(xiàng)。4. 建設(shè)工

4、程質(zhì)量認(rèn)定證書5. 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格 證6. 實(shí)測面積登記表特別提示：1. 只有具備上述文件，才說明房屋已經(jīng)具 體交付條件。所以收房時(shí)先要審查相關(guān)文 件，確認(rèn)房屋已經(jīng)具備交付條件之后， 才能 進(jìn)一步進(jìn)行驗(yàn)房、結(jié)算費(fèi)用、交鑰匙等交接 工作。所以要對這些文件給予重視，尤其提 示您要看原件而不是復(fù)印件。2. 建筑工程竣工備案表是最重要的文 件，收房時(shí)不能只看開發(fā)商有沒有這張備 案表，一定還要仔細(xì)察看各個(gè)分項(xiàng)有沒有 都備案。它是收房的前提，即使開發(fā)商做得 再好，如果沒有此表就說明它根本不具備交 房的標(biāo)準(zhǔn)，您有權(quán)拒絕收房。3. 對于這些文件，一方面要驗(yàn)收它有沒 有，另一方面也要看驗(yàn)收這

5、些文件取得的合 法性。4. 如果開發(fā)商拒絕出示這些證明文件、 或文 件不全，您可按購房合同第十一條，要求開 發(fā)商簽收“關(guān)于出賣人拒絕出示住宅質(zhì)量 保證書和住宅使用說明書、建筑工 程竣工驗(yàn)收備案表的責(zé)任確認(rèn)函”。5. 提醒您：住宅質(zhì)量保證書、住宅使 用說明書和管線分布竣工圖，您可帶走， 作為證據(jù)資料保存。6. 如果開發(fā)商不能提供上述相關(guān)文件，購房 人有權(quán)拒絕收房，由此產(chǎn)生的延期交房的責(zé) 任由開發(fā)商承擔(dān)。三、房屋檢驗(yàn)收房過程中必須要掌握一個(gè)原則：“先驗(yàn)后 收”。即購房者一定要先驗(yàn)收房屋（包括驗(yàn) 收交房必須的文件），確認(rèn)無誤后再簽署收 房文件。“先驗(yàn)后收”不僅是符合商業(yè)慣例的，而且 也是有法律依據(jù)的

6、。房屋的對價(jià)是房款，消 費(fèi)者只要付清房款，或者按照合同約定支付 相應(yīng)比例的價(jià)款，就履行了合同的義務(wù)，開 發(fā)商就應(yīng)該交房。而在房屋交付以前，業(yè)主 有權(quán)先驗(yàn)收房屋：1. 檢測房屋面積：要求開發(fā)商出具實(shí)測面積測繪報(bào)告，根 據(jù)房屋土地管理局所屬的專業(yè)測量單位對 每一套房屋面積進(jìn)行核定所得實(shí)測面積，核 對其與銷售面積是否存在誤差，誤差率的范 圍有多大；若實(shí)測面積誤差超出 3%，可以 中止收房。2. 檢驗(yàn)房屋質(zhì)量：購房者進(jìn)行房屋驗(yàn)收時(shí)需仔細(xì)檢查商品房 質(zhì)量，主要可從以下幾方面入手：（一）房屋本身的質(zhì)量（二）景觀綠化、小區(qū)配套、設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等配 套設(shè)施是否符合合同約定。（三）裝修質(zhì)量 特別提示：1. 一定要掌握

7、“先驗(yàn)后收”的原則。2. 如果開發(fā)商拒絕先驗(yàn)房后辦理其他交付 手續(xù)，則購房者可要求開發(fā)商簽收“關(guān)于出 賣人拒絕交驗(yàn)房屋的責(zé)任確認(rèn)函”后中止辦 理手續(xù)。3. 購房者應(yīng)了解公攤面積及相關(guān)知識，防止 開發(fā)商侵占。4. 若發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問題，開發(fā)商應(yīng)限期維修，購房者應(yīng)要求開發(fā)商簽定書面函件，由此導(dǎo) 致業(yè)主逾期入住的，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé) 任。5. 只要付清房款，按照合同約定購房者已經(jīng) 完全履行了合同的義務(wù)，開發(fā)商就應(yīng)該無條 件交房，否則應(yīng)視為開發(fā)商違約，如果開發(fā) 商拒不交房，應(yīng)承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。開發(fā) 商無權(quán)以“未繳納相關(guān)費(fèi)用”等任何理由而 拒絕交房。6. 不要將樣板房標(biāo)準(zhǔn)作為現(xiàn)實(shí)標(biāo)準(zhǔn)，除非開 發(fā)商將有關(guān)裝

8、修標(biāo)準(zhǔn)按樣板間標(biāo)準(zhǔn)在合同 中明確下來。四、新房驗(yàn)收的最終結(jié)果1. 房屋檢驗(yàn)沒有問題的：按實(shí)際驗(yàn)收情況填 寫驗(yàn)房交接表等相關(guān)文件。在這個(gè)記錄 表上，應(yīng)把檢驗(yàn)情況逐一記錄，凡是無法確 認(rèn)的事項(xiàng)，則不記錄或?qū)懮稀皶翰磺宄?、“無法認(rèn)定”等字樣。若發(fā)現(xiàn)問題，則如實(shí) 記錄下來，并要求發(fā)展商限期處理。2. 如有不滿意的地方，可提出意見并將意見 填寫在驗(yàn)房交接表中，作為書面依據(jù)， 如發(fā)展商未準(zhǔn)備有關(guān)表格，買家應(yīng)另以書面 形式將意見送交發(fā)展商。3. 發(fā)現(xiàn)問題，買賣雙方可協(xié)商解決，如屬可 整修內(nèi)容，應(yīng)協(xié)商并簽署有關(guān)整改維修文件，約定下次驗(yàn)收時(shí)間（一般不超過30天）。4. 對發(fā)現(xiàn)的問題要詳細(xì)在驗(yàn)樓表上予以注 明，

9、如果確實(shí)屬于不能收樓的，要詳細(xì)寫明 不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。 特別提示：1. 驗(yàn)房后要堅(jiān)持的原則：只要發(fā)現(xiàn)問題，不 管大小，都要在相關(guān)文件或表格中記錄下 來，而不管開發(fā)商陪同的收房人員如何花言 巧語；如果樓盤根本就沒準(zhǔn)備驗(yàn)收登記表，則應(yīng)自備紙筆，一一記錄。2、物業(yè)公司的行為代表不了開發(fā)商（除非有 明確書面授權(quán)），因此不要就房屋質(zhì)量的問 題與物業(yè)公司簽署文件。3、驗(yàn)收房屋發(fā)現(xiàn)問題時(shí)，一定要開發(fā)商蓋 章確認(rèn)，約定處理方案。4、如果開發(fā)商拒絕蓋章確認(rèn)房屋存在的問 題，一定要取得證據(jù)，證明不是買房人不按 時(shí)收房，而是開發(fā)商擬交付房屋不符合合同 的約定或法定條件。注意事項(xiàng)以下問題，購房者在

10、買房、收房過程中會經(jīng) 常遇到，特別經(jīng)常遇到此類的咨詢問題，把 關(guān)鍵注意事項(xiàng)列出，提醒消費(fèi)者予以重視， 以維護(hù)自己的權(quán)益。一、買房相關(guān)稅費(fèi)（一）商品房買賣應(yīng)繳以下稅費(fèi)：1、契稅2、房屋買賣交易手續(xù)費(fèi)3、買賣合同印花稅4、公共維修基金5、房屋所有權(quán)登記費(fèi)6、房屋所有權(quán)印花貼稅7、權(quán)證工本費(fèi)（二）稅費(fèi)問題特別提示：依據(jù)法律的規(guī)定和大部分購房合 同的約定，繳納公共維修基金、契稅等費(fèi)用 均不能作為開發(fā)商交付房屋的前提。1. 契稅契稅是業(yè)主取得產(chǎn)權(quán)證時(shí)向國家交的稅。繳納時(shí)間：契稅只能在過戶時(shí)交納特別提示：除稅務(wù)機(jī)關(guān)，任何單位無權(quán)代收。 實(shí)施：業(yè)主入住時(shí)不需要向開發(fā)商交納契 稅，等房屋可以辦理產(chǎn)權(quán)證之前自己

11、到稅務(wù) 局直接辦理。2. 公共維修基金此項(xiàng)基金不同于物業(yè)管理費(fèi)，只用于住宅共 用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、 更新、改造。稅率：房屋成交價(jià)的2%。特別提示：任何開發(fā)商、物業(yè)公司都無權(quán)收 取或代收大修基金。該基金應(yīng)該交給小區(qū) 辦。如果您將大修基金交給開發(fā)商， 您很可 能無法要回。3、面積測繪費(fèi)面積測繪費(fèi)收取原則為“誰委托，誰付費(fèi)”， 購房合同已規(guī)定開發(fā)商向購房人提供面積 測量數(shù)據(jù)的義務(wù)，故此費(fèi)用應(yīng)由開發(fā)商交 納。4、物業(yè)費(fèi)一年物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)和水電保證金 特別提示：普通小區(qū)交一年以下物業(yè)費(fèi)并不 違規(guī)。物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，收費(fèi)項(xiàng)目 和標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法應(yīng)在經(jīng)營場所或收費(fèi)地 點(diǎn)公

12、布。5、產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)業(yè)主完全有權(quán)選擇自行辦理產(chǎn)權(quán)證，開發(fā)商 無權(quán)強(qiáng)行向業(yè)主收取該筆費(fèi)用。二、面積問題面積問題是消費(fèi)者最為關(guān)心的內(nèi)容之一， 購 房人買房時(shí)尤其是買期房時(shí)，一定要考慮到 合同面積與實(shí)際面積可能出現(xiàn)誤差這樣的 問題，并在簽訂合同時(shí)以附加條款加以防 范。（一）存在的問題：1. 商品房合同面積與實(shí)測面積存在誤差， 這 一直是個(gè)焦點(diǎn)問題。消費(fèi)者常常因面積問題出現(xiàn)糾紛而處于被 動(dòng)局面，建議購房人在購房合同中對相關(guān)可 能出現(xiàn)的問題詳細(xì)進(jìn)行約定，以維護(hù)自己的 權(quán)益。2. 開發(fā)商有時(shí)能利用公攤、面積測量侵占購 房者的合法利益，還不易被發(fā)現(xiàn)。正確測算房屋面積，是專業(yè)人員的工作，一 般購房者根本無法完成

13、。其次，面積測量的 人工操作特點(diǎn)，正常誤差都難以避免，一些 開發(fā)商在使之產(chǎn)生人為偏差侵占購房者一、 兩米面積輕而易舉。再有，由于消費(fèi)者相關(guān) 知識掌握不夠，使得購房過程中信息不對 稱，開發(fā)商很容易偷梁換柱，把非公攤的面 積加入公攤之中。（二）如何解決面積誤差？面積誤差：根據(jù)有關(guān)規(guī)定，買賣雙方因設(shè)計(jì) 變更造成的實(shí)測房屋套內(nèi)面積或建筑面積（含公攤面積）與房屋買賣合同約定面積不 符的，按照合同約定處理。合同沒有約定或 者約定不明確的，按照以下原則處理：（一） 面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）, 按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算房款；（二） 面積誤差比絕對值超出3%,購房人可要求 退房。開發(fā)商應(yīng)在買房人提

14、出退房之日起 30日內(nèi)退還已交房款，并支付已付房款利 息。如購房人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際 面積大于合同約定面積的，面積誤差比在 3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款由購房人 按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出 3% 部分的房價(jià)款由開發(fā)商承擔(dān)，所有權(quán)歸買受 人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面 積在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款及利 息由開發(fā)商返還購房者，面積誤差絕對值超 過3%部分的房價(jià)款由開發(fā)商雙倍返還買受 人。特別提示：1. 想測出您買的商品房的真實(shí)面積，首先購 房者索要出建筑的竣工圖紙，請專家根據(jù)圖 紙進(jìn)行計(jì)算。2. 簽定合同時(shí)應(yīng)該細(xì)化條款，應(yīng)該約定實(shí)際 面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差時(shí)的處

15、理方 式。如規(guī)定合同中未約定處理方式的， 面積 誤差比絕對值超出3%時(shí)，購房人有權(quán)退房。（三）關(guān)于分?jǐn)偯娣e公用建筑面積分?jǐn)傇瓌t：1、商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝弧?分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為本幢內(nèi)的公用建筑 面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分 攤到本幢房屋內(nèi)。2、為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由 該幢樓各套商品房分?jǐn)?；為局部范圍服?wù)的 公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)偂?多次分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的，分別計(jì)算分?jǐn)傁?數(shù)。各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e， 為 各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。3、公用建筑面積分?jǐn)偤?，不劃分各套商?房攤得建筑面積的具體部位，但任何人不得 侵占或改變原設(shè)計(jì)的使用功能

16、。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e由以下兩部分組成：1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè) 備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi) 室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共 用房和管理用房建筑面積；2、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以 及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一 半。凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地 下室、車棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分， 作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑 面積。不應(yīng)入的公用建筑空間：1、倉庫、機(jī)動(dòng)車庫、非機(jī)動(dòng)車庫、車道、 供暖鍋爐等，作為人防工程的地下室、單獨(dú) 具備使用功能的獨(dú)立使用空間。2、售房單位自營、自用的房屋。3、為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括 物業(yè)管理）

17、用房。4、對于半地下室，不論采光井的結(jié)構(gòu)如何， 都不計(jì)入建筑面積。特別提示：1. 簽訂合同時(shí)應(yīng)明確約定公攤的具體項(xiàng)目。2. 售房單位在預(yù)售商品房前，應(yīng)向商品房預(yù) 售管理部門提交預(yù)售商品房的面積測量報(bào) 告。預(yù)售商品房設(shè)計(jì)方案變更涉及預(yù)售房屋 面積的，應(yīng)重新提交面積測量報(bào)告。售房單位在銷（預(yù)）售商品房時(shí)，在銷（預(yù)） 售合同（含補(bǔ)充協(xié)議）中應(yīng)明確商品房銷售 面積、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e及公用建筑部 位。3. 其他購房人受益的其他非經(jīng)營性用房，需 要進(jìn)行分?jǐn)偟模瑧?yīng)在銷（預(yù)）售合同中寫明 房屋名稱、需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。三、審查銷售廣告（一）出現(xiàn)問題“我們的小區(qū)綠化率達(dá)到，我們小區(qū)配 有小學(xué)、幼兒園、會所”

18、購房者常常會被上面的優(yōu)美辭藻所迷惑，但 到實(shí)際收房時(shí)才發(fā)現(xiàn)與現(xiàn)實(shí)相去甚遠(yuǎn)，現(xiàn)實(shí) 當(dāng)中虛假宣傳、改變小區(qū)規(guī)劃也是一些開發(fā) 商慣用的一手；另外，裝修標(biāo)準(zhǔn)不符合合同 的約定或開發(fā)商承諾。收房中其中一個(gè)重點(diǎn) 就是要開發(fā)商如何兌現(xiàn)曾經(jīng)的承諾。（二）解決辦法1. 要注意平時(shí)的證據(jù)收集。如買房時(shí)的樓書、廣告一定保存好，有條件 購房時(shí)拍下售樓處沙盤，收房時(shí)應(yīng)該對照小 區(qū)平面圖看環(huán)境。根據(jù)相關(guān)的司法解釋，此 類的廣告可以作為要約，在法庭上作為證據(jù) 出示，要求開發(fā)商兌現(xiàn)承諾。2. 要隨時(shí)主張自己的權(quán)利 一旦發(fā)現(xiàn)小區(qū)有規(guī)劃被變更的跡象，購房者 一定要盡快跟相關(guān)部門和開發(fā)商交涉， 以免 形成事實(shí)，出現(xiàn)“贏了官司卻無法

19、執(zhí)行”的 局面。四、法定退房條件： 在房屋驗(yàn)收過程中，業(yè)主如果發(fā)現(xiàn)購買的商 品房存在質(zhì)量問題，是不是都可以退房呢？ 退房的法定條件，綜合起來包括以下幾種：1. 購房合同無效：實(shí)踐中，造成購房合同無效的常見情形有： 開發(fā)商無權(quán)處分該房產(chǎn)；開發(fā)商存在欺 詐情形。2. 套型誤差導(dǎo)致退房：按套（單元）計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋，套型與設(shè)計(jì)圖 紙不一致時(shí)，或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差 范圍，合同中對此未約定處理方式的， 購房 人可以退房。3. 面積誤差導(dǎo)致退房：房屋實(shí)際交付面積比原合同規(guī)定誤差比絕 對值超過3% （不含3%）的。4. 變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)導(dǎo)致退房：開發(fā)商未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，擅自改變房屋結(jié) 構(gòu)及合同中約定的配套

20、環(huán)境的；開發(fā)商經(jīng)批 準(zhǔn)改變房屋結(jié)構(gòu)未經(jīng)買家認(rèn)可的。5. 質(zhì)量不合格導(dǎo)致退房：房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格并依照有關(guān)規(guī)定 經(jīng)委托工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)核驗(yàn)確實(shí)的，買受 人有權(quán)退房。特別提示：1. 由于樓盤整體建筑未完成而根本無法驗(yàn) 收，未取得“三書一證一表"的樓房，買家 可以不收樓。2. 出現(xiàn)上述法定退房條件時(shí)，購房人在以上 情況之一出現(xiàn)時(shí)選擇退房，相關(guān)違約賠償責(zé) 任由發(fā)展商承擔(dān)，如果開發(fā)商不同意退房， 購房人可向有管轄權(quán)的人民法院起訴。3. 如果不具備上述條件，但是房屋確實(shí)出現(xiàn) 了質(zhì)量問題，購房人有權(quán)要求開發(fā)商進(jìn)行維 修，因此造成損失的由開發(fā)商賠償。五、特別建議：可以考慮集體收房。買房過程中，常

21、常會涉 及到很多專業(yè)問題，只靠消費(fèi)者個(gè)人的力量 有時(shí)很難解決問題，在此，特別建議您可以 考慮集體收房，人多力量大，結(jié)合專家的力 量解決遇到的所有難題！收房需要帶的工具：1) 1只塑料洗臉盆一用于驗(yàn)收下水管道2) 1只小榔頭一用于驗(yàn)收房子墻體與地面是 否空鼓3) 1只塞尺一用于測裂縫的寬度4) 1只5米卷尺一用于測量房子的凈高5) 1只萬用表-用于測試各個(gè)強(qiáng)電插座及弱 電類是否暢通6) 1只計(jì)算器-用于計(jì)算數(shù)據(jù)7) 1只水筆一用于簽字8) 1把掃帚一用于打掃室內(nèi)衛(wèi)生9) 1只小凳子和一些報(bào)紙、塑料帶，包裝繩 用于時(shí)間長，可休息一下及預(yù)先封閉下水 管道。正常驗(yàn)收房子時(shí)間一般是持續(xù)2-3個(gè)鐘頭， 建

22、議早晨& 30去或下午2： 30去。 最佳收房流程：核驗(yàn)業(yè)主材料業(yè)主領(lǐng)取竣工驗(yàn)收備案表、房屋土地 測繪技術(shù)報(bào)告書、住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書并由開發(fā)商加以說明 交納剩余房款業(yè)主領(lǐng)取鑰匙并簽署住宅鑰匙收到書業(yè)主做綜合驗(yàn)收業(yè)主就驗(yàn)收中存在的問題提出質(zhì)詢、 改進(jìn)意 見或解決方案開發(fā)商與業(yè)主協(xié)商并達(dá)成書面協(xié)議 根據(jù)協(xié)議內(nèi)容解決交房中存在的問題， 無法 在15日內(nèi)解決的，雙方應(yīng)當(dāng)就解決方案及 期限達(dá)成書面協(xié)議業(yè)主簽署入住交接單對發(fā)現(xiàn)的問題要在驗(yàn)樓單上予以注明， 如果 確實(shí)屬于不能收樓的，要詳細(xì)寫明不予收樓 的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。【提示】：開發(fā)商在交房時(shí)向業(yè)主提供的竣 工驗(yàn)收備案表、住

23、宅質(zhì)量保證書和住 宅使用說明書必須為原件而不是復(fù)印件。 驗(yàn)房、填寫驗(yàn)收記錄和做房屋交接： 驗(yàn)完樓后，業(yè)主應(yīng)按實(shí)際驗(yàn)收情況填寫住 戶驗(yàn)房交接表，同時(shí)將水表、電表底數(shù)抄 在指定表格（一般附在驗(yàn)房交接表中）； 符合政府規(guī)定和合同約定的，通 過驗(yàn)收； 如有不滿意的地方，可提出意見并將意見填 寫在樓宇驗(yàn)收記錄表中，作為書面依據(jù)， 如發(fā)展商未準(zhǔn)備有關(guān)表格，業(yè)主應(yīng)另以書面 形式將意見送交開發(fā)商。根據(jù)業(yè)主意見， 合同雙方協(xié)商解決辦法，如屬可整修內(nèi)容， 應(yīng)協(xié)商并簽署有關(guān)整改維修文件，約定下次 驗(yàn)收時(shí)間（一般不超過 天）。不能整改的，應(yīng) 給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償；問題嚴(yán)重，對房屋使用功能 影響重大的，可依法追究開發(fā)商相應(yīng)責(zé)任

24、， 甚至退房。交費(fèi)筆筆算清：檢查完這些工作，如果沒問題的話，那就交 錢去吧；換正規(guī)發(fā)票及繳交各項(xiàng)相關(guān)費(fèi)用與 錢銀有關(guān)，更要筆筆算清。簽物業(yè)合同，拿鑰匙，辦理入住手續(xù)： 驗(yàn)完樓后，開發(fā)商一般要求業(yè)主填寫住戶 檔案表、入住協(xié)議、消防責(zé)任書 等協(xié)議書，同時(shí)領(lǐng)取住戶手冊、服務(wù) 指南等各種入住手冊及各種贈送物品。 具體過程如下：1. 去物業(yè)部門查看資料部分，分別有以下幾 份資料需要查驗(yàn)：1）房屋的住宅質(zhì)量保證書 一可帶走2）住宅使用說明書一可帶走3）竣工驗(yàn)收備案表4）面積實(shí)測表5）管線分布竣工圖（水、強(qiáng)電、弱電、結(jié)構(gòu)）- 可帶走如果房產(chǎn)商準(zhǔn)備充分的話，一般10分鐘即 可查看完資料。2. 核實(shí)面積、合同及

25、價(jià)錢多退少補(bǔ)問題。確認(rèn)售樓合同附圖與現(xiàn)實(shí)是否一致，結(jié)構(gòu)是 否和原設(shè)計(jì)圖相同，房屋面積是否經(jīng)過房地 產(chǎn)部門實(shí)際測量，與合同簽訂面積是否有差 異。（先查看售房合同，看之間的誤差為多 少，一般為3%，3%之內(nèi)不考慮，超出部 分進(jìn)行處理，建議定合同為2%誤差，但是 不超過5%比較好）以雙方簽定合同為準(zhǔn)。一 般這個(gè)時(shí)間因人而 變，時(shí)間為30-40分鐘 驗(yàn)收房子看完那些資料后，基本就可以去驗(yàn)收房子 了，小魯提示您：暫且先不要交付一些物業(yè) 費(fèi)用及相關(guān)費(fèi)用，此時(shí)物業(yè)會催促你來交 付，可同他們交流，驗(yàn)收好后，再 交付費(fèi) 用.從物業(yè)處拿鑰匙，分別應(yīng)該有樓層鑰匙、 進(jìn)戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表（若有 遠(yuǎn)程抄表另

26、）等幾把。接著就可以同物業(yè)人 員一起去房子里了。（記得拿那些工具哦）1）詳細(xì)檢查房屋質(zhì)量，包括門窗、陽臺等部 位有無開裂現(xiàn)象；（陽臺裂縫危險(xiǎn)大）【提示】：由于新房子空關(guān)時(shí)間較長，在門 窗軌道里會有一些灰塵和建筑垃圾，所以切 不可很沖動(dòng)，用蠻力推拉門窗，一感覺有阻 塞感的時(shí)候，仔細(xì)查看一下，用掃帚清楚后 就可以看了2）檢查墻體平整度、是否滲水、是否有裂 縫【提示】：特別是查看一些墻體是否有 水跡，特別是一些山墻、廚房衛(wèi)生頂面、外 墻等地方，如有的話，務(wù)必盡快查明原因。3）仔細(xì)檢查地面，仔細(xì)檢查地面有無空殼開 裂情況。【提示】：如有空鼓，一定要責(zé)成 陪同物業(yè)人員盡快修復(fù)，否則在裝修中會很 容易打穿

27、樓板，妨礙鄰里關(guān)系。以上 2-3項(xiàng) 可用工具小榔頭和塞尺。4）水電煤暢通情況和能否正常使用。大開龍 頭查漏堵，盡可能讓水流大一點(diǎn)、急一點(diǎn)， 一來看看水壓，二、來試試排水速度。（一 般新房子會配一個(gè)簡易龍頭給業(yè)主）。用萬 用表測量各個(gè)強(qiáng)弱電是否暢通。【提示】： 關(guān)閉分閘，檢查各個(gè)分閘是否完全控制各分 支線路。5）驗(yàn)收下水情況，先用面盆盛水，再向各個(gè) 下水處灌水，分別是臺盆下水、浴缸下水、 馬桶下水、廚房和衛(wèi)生及陽臺地漏等，基本 是每個(gè)下水口應(yīng)灌入兩盆水左右，應(yīng) 聽到 咕嚕嚕的聲音和表面無積水?！咎崾尽浚鹤?好這些后，確認(rèn)沒問題，要盡快將這些突出 下水（如臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水）拿 一塑料袋

28、罩著水口，再加以 捆實(shí)，而象地 漏等下水需要塞實(shí)（記得留一可拉扯掉的位 置）。6）驗(yàn)收地面下水情況。在廁衛(wèi)放水，淺淺就 行了 （約高2cm）。然后約好樓下的業(yè)主在24 小時(shí)后查看其家?guī)l(wèi)的天花。【提示】：在 全部用完水后，應(yīng)再打開水表，看清楚水表 數(shù)字，記錄下來，同時(shí)要記錄電表數(shù)字。7）核對買賣合同上注明的設(shè)施核對買賣合 同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏、品牌、 數(shù)量是否相符；【提示】：通常在這方面， 應(yīng)該沒什么大問題，但是確實(shí)要仔細(xì)核實(shí)。8）測量一下樓宇的層高，用5米卷尺即可， 采樣數(shù)據(jù)來源地點(diǎn)與具體數(shù)據(jù)，最好把水 表、電表數(shù)字、樓高、馬桶坑距、浴缸長度 和寬度、沖淋房尺寸、吊頂高度都記在一

29、個(gè) 自己的小本子上，同時(shí)把一些驗(yàn)收房子的數(shù) 據(jù)和問題寫在物業(yè)公司提供的紙張上。最后好了，檢查完這些工作，如果沒問題的 話，那就交錢去吧；若有問題，需要同物業(yè) 人員確定解決方案和解決日期，看解決結(jié)果 是否影響收房，若影響，需要進(jìn)行交涉了 作為業(yè)主，還需要對房屋本身細(xì)節(jié)進(jìn)一步把 關(guān)，及時(shí)讓有關(guān)部門修理和完善。以下是細(xì) 節(jié)把關(guān)的小竅門（包括精裝修的房屋驗(yàn)收）： 核對買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有 遺漏，品牌、數(shù)量是否相符。門窗1. 試試門窗開啟是否靈活，目測門與門框、 窗與窗框的各邊之間是否平行，關(guān)上門窗聽 聽隔音效果，同時(shí)也了解它們的密封程度。 查看密封膠條是否完整牢固。2 門插是否插入得太少

30、，門間隙是否太大？ （特別是門鎖的一邊）3門四邊是否緊貼門框，門開關(guān)時(shí)有無特 別聲音？4. 大門、房門的插銷、門銷是否太長太緊？5 窗邊與混凝土接口有無縫隙？窗框?qū)僖?撞擊處，框墻接縫處一定要密實(shí)，不能有縫 隙。6 窗戶玻璃是否完好？7.窗臺下面有無水漬？如有則可能是窗戶 漏水。地板1 地板有無松動(dòng)、爆裂、撞凹？行走時(shí)是 否吱吱作響？2. 地板間隙是否太大？ 3.柚木地板有無大 片黑色水漬？ 4 地腳線接口是否妥當(dāng)，有 無松動(dòng)？ 5 地面是否有裂縫，是否有起砂 現(xiàn)象？頂棚1 頂上是否有裂縫？沒有裂縫最好，有裂 縫得看是什么樣的裂縫。一般來說，與房間 橫梁平行的裂縫，屬眼下的質(zhì)量通病，雖有 質(zhì)量

31、問題，但基本不妨礙使用；如果裂縫與 墻角呈45度斜角，甚至與橫梁呈垂直狀態(tài)， 那么就說明房屋沉降嚴(yán)重，該住宅有嚴(yán)重結(jié) 構(gòu)性質(zhì)量問題。2. 看頂部是否有麻點(diǎn)。這種麻點(diǎn)專業(yè)稱"石 灰爆點(diǎn)”，是石灰水沒有經(jīng)過足夠時(shí)間的熟 化所致。如果頂部有麻點(diǎn)，對室內(nèi)裝潢將帶 來很大的不利影響。3. 頂棚有無水漬、裂痕？如有水漬，說明 有滲漏之嫌。如果你是住頂層房子的住戶， 那么觀察一下頂層是否滲漏是絕不能忘記 的。4. 特別留意廁所頂棚有否油漆脫落或長霉 菌。5. 墻身頂棚有無部分隆起，用木棍敲一下 有無空聲。6. 墻身、頂棚樓板有無特別傾斜、彎曲、 起浪、隆起或凹陷的地方。7. 墻身、墻角接位有無水漬

32、、裂痕？ 8內(nèi) 墻墻面上有否石灰爆點(diǎn)？廚廁1. 檢查衛(wèi)生間地面是否滲漏，地面是否存水？2. 放置洗衣機(jī)位置的地面應(yīng)有防水措施？3衛(wèi)生間門的上下冒頭是否刷油漆？4. 已經(jīng)安裝衛(wèi)生器具的，衛(wèi)生器具的下水 軟管與排水管的交接處應(yīng)有封堵措施， 還應(yīng) 設(shè)置返水彎。5. 距離地面30厘米高的插座必須帶保險(xiǎn)裝 置，廚廁應(yīng)與通風(fēng)道就近安裝，洗手盆的上 方不應(yīng)有插座，衛(wèi)生間內(nèi)用于洗澡的電源插 座應(yīng)是防潮插座并有防濺措施。6衛(wèi)生間的照明燈座必須是磁口安全燈 座。7.廚廁潔具有無裂痕？包括浴缸、抽水馬 桶、洗臉池等是否有滲漏現(xiàn)象。裂痕有時(shí)細(xì) 如毛發(fā)，要仔細(xì)觀察。8坐廁下水是否順暢，沖水聲響是否正常， 沖廁水箱有無漏

33、水聲？9. 浴缸、面盆與墻或柜的接口處防水如 何？10. 廚房瓷磚、馬賽克有無疏松脫落及凹凸 不平？廚房、衛(wèi)生間墻面瓷磚砌筑是否合 格，磚塊不能有裂痕，不能空鼓，必須砌實(shí)。11. 磚縫有無滲水現(xiàn)象？12. 廚具、瓷磚及下水管上有無粘上水泥尚 未清洗？13. 大開龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點(diǎn)、 急一點(diǎn)，一來看看水壓，二來試試排水速 度。驗(yàn)收防水的辦法是：用水泥沙漿做一個(gè)檻堵 著廁衛(wèi)的門口，然后再拿一膠袋罩著排污/ 水口，再加以捆實(shí)，然后在廁衛(wèi)放水，淺淺 就行了（約高2cm）。然后約好樓下的業(yè)主在 24小時(shí)后查看其家?guī)l(wèi)的天花。管道，指的是排水/污管道。尤其是陽臺之 類的排污口，驗(yàn)收時(shí)，預(yù)先拿一

34、個(gè)盛水的器 具，然后倒水進(jìn)排水口?？纯此遣皇琼樌?地流走。水池龍頭安裝是否妥當(dāng)，下水是否 順暢？14. 自來水的上水管在過門口處應(yīng)有防結(jié)露 的措施；衛(wèi)生、廚房內(nèi)有否地漏，坡度是否 對頭，絕不能往門口處傾斜，不然水要流進(jìn) 居室內(nèi)。15. 出水是否通暢，會不會出水口內(nèi)留有較 多的建筑垃圾？16自來水水質(zhì)怎么樣？其他1 廚柜柜身有無變形，壁柜門是否牢固周 正，門能否順利開合？2. 電器閘具及戶表在戶外的，應(yīng)檢查其是 否能控制室內(nèi)的燈具及室內(nèi)各插座，方法是 拉閘后戶內(nèi)是否完全斷電，戶內(nèi)有閘具的， 應(yīng)檢查閘具是否控制戶內(nèi)電 器。照明、動(dòng) 力閘具應(yīng)分開，如室內(nèi)應(yīng)設(shè)置控制燈光的閘 具和控制插銷的閘具，空調(diào)

35、的插座應(yīng)與其他 線路分開；應(yīng)檢查一下開關(guān)、插座的牢固程 度；電話、電視的線路應(yīng)用力拉一下，看 是否虛設(shè)。3. 供水管的材質(zhì)？由于某些省市明文禁止 用鍍鋅管作住宅供水管，目前大部分供水管 采用銅管。銅管可安全使用50年。另一個(gè) 無可比擬的優(yōu)點(diǎn)是凈化管內(nèi)水質(zhì)，銅可以抑 制細(xì)菌生長，增長水中的銅含量，有益健 康。4試煤氣熱水器開關(guān)是否妥當(dāng)？檢查水、 電、煤氣/天然氣、上下水管道等是否開通 和能否正常使用，并查看各種表的實(shí)際度數(shù)。5居室、客廳有否各種管線外露？是否有 暖氣回水或其他管線穿過，因?yàn)橛休^多管線 穿越居室，會造成裝修困難，也會造成視覺 上的障礙，影響整體感。6. 陽臺裂縫危險(xiǎn)大。7. 房間內(nèi)

36、有無結(jié)露現(xiàn)象，保溫不好墻滴水； 冬天，房間里的墻面如果有結(jié)露現(xiàn)象（類似 夏天冰鎮(zhèn)的瓶啤，在室溫下外瓶壁出現(xiàn)的水 滴），這個(gè)墻面的保溫層肯定有問題。8在提供暖氣的高檔物業(yè)小區(qū)里，還要注 意暖氣供、回水支管有無倒坡現(xiàn)象，支管的 坡度一般為1%。供暖管道穿墻應(yīng)設(shè)套管， 地面的套管應(yīng)高出地面2至3厘米，地面為 初裝修的，應(yīng)高出地面5厘米。冬季供暖溫 度不允許出現(xiàn)低于14C的現(xiàn)象。9 供暖管道穿墻及穿過樓板應(yīng)設(shè)套管。在驗(yàn)收過程中一旦發(fā)現(xiàn)有前述問題， 各業(yè)主 應(yīng)立即將相應(yīng)的問題以書面或照片、音像資 料方式記錄在案，以備維權(quán)。一般說來，房 屋交付出現(xiàn)質(zhì)量瑕疵但并不影響實(shí)際居住 的，除非合同有特別的約定，不然

37、業(yè)主不得 拒絕接受開發(fā)商的交付，但開發(fā)商的維修義 務(wù)并不因此而消除。商品房銷售管理辦法 規(guī)定，"房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所售商品 房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中 就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做 出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。"同盯 國家對最低保修期還有詳細(xì)的規(guī)定，所以 業(yè)主在驗(yàn)收時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋的局部有質(zhì)量問題 要及時(shí)向開發(fā)商提出，要求開發(fā)商在相應(yīng)的 時(shí)間內(nèi)予以維修到位。收房時(shí)，留心這些陷井！辛辛苦苦挑選了一套房子，經(jīng)過了半年多之 后，房子終于做好了，可業(yè)主這時(shí)才發(fā)現(xiàn)， 收房時(shí)“貓膩”還不少一一沒有驗(yàn)收合格證書房子交得不明不白 提醒一：各種收房資料要看齊 一些市民

38、反映，由于對收方程序不太了解， 收房時(shí)常碰到這樣的情況：開發(fā)商通知業(yè)主 正式宣布房子已經(jīng)完工，并具備合同的各項(xiàng) 交付條件。業(yè)主到現(xiàn)場收房時(shí)，必 須要看 開發(fā)商是否具備以下文件：一是建筑工程 竣工備案表，二是房屋的質(zhì)量保證書和使用說明書，三是國家認(rèn)可的專業(yè)測繪單位出 具的關(guān)于住房面積實(shí)測數(shù)據(jù)和公攤面積的 報(bào)告。同時(shí)，業(yè)主要查看房屋條件是否與購 房合同中約定的在出入。如果開發(fā)商不能提 供這些文件，業(yè)主就應(yīng)該拒絕收房。 催促業(yè)主盡快收房出了問題再也不管 提醒二：和開發(fā)商共同驗(yàn)收新房 不少市民在合同上約定了收房期限，不按期 限收房要交違約金，部分開發(fā)商利用這一條 款催促粘主收房，然后對房屋存在的問題就

39、 不管不問了。這個(gè)時(shí)候，粘主出現(xiàn)問題就很 難找到開發(fā)商。提醒：一定和開發(fā)商共同驗(yàn)收新房，有問題 當(dāng)面注明，并書面約定開發(fā)商承諾解決的時(shí) 間和責(zé)任。收房時(shí)最好和開發(fā)商共同進(jìn)行驗(yàn) 收交接工作，主要包括所交付的房屋是不 是您所購買的房屋房屋結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)是否和原 圖相符，房屋質(zhì)量和門窗等是否和合同的約 定一樣，水電氣等配套設(shè)施是否按合同到 位，其他購房合同中約定的項(xiàng)目 是否符合 要求。專家提醒，在交房承諾解決的時(shí)間和 責(zé)任，以便以后找其解決。最后，向開發(fā)商 索取單獨(dú)的“二書”（質(zhì)量保證書和使用說 明書）和竣工后房屋水遇 管線圖，交納尾 款后，再領(lǐng)鑰匙，半簽署鑰匙憑條。要求交齊配套費(fèi)用否則不讓進(jìn)房查看 提醒

40、三：簽收房文件時(shí)“留一手” 一些小區(qū)交房時(shí)，開發(fā)商不讓業(yè)主進(jìn)新房查 看，業(yè)主必須把一些配套費(fèi)用交齊后才開 門。業(yè)主擔(dān)心，如果先交了錢，一旦出現(xiàn)問 題，就沒有什么可以制約開發(fā)商的了。 提醒：專家建議，在簽合同時(shí)應(yīng)約定，"交房時(shí)，應(yīng)先驗(yàn)房然后輸收房手續(xù)。"如當(dāng)初 合同未有約定的，則可采取變通方法，在收 樓文件中注明"房內(nèi)情況未看"或"未驗(yàn)房” 等字樣，萬一在驗(yàn)房時(shí)出現(xiàn)什么情況，也可 保護(hù)自己的權(quán)益。一表應(yīng)付所有項(xiàng)目所購房屋半未備案提醒四：仔細(xì)查看備案表不少業(yè)主收房時(shí)看到了開發(fā)商的竣工驗(yàn)收 備案表，但卻不知道，自己買的那一棟是 否已經(jīng)備案了。按照規(guī)定，竣工驗(yàn)收備案 表上的每一項(xiàng)都必須報(bào)主管部門備案， 而 一些開發(fā)商卻用一張備案表來應(yīng)付所有 的項(xiàng)目。提醒：業(yè)主在收房的時(shí)候不能只簡單地看有 沒有竣工驗(yàn)收備案表，而是要仔細(xì)查看 所購的房屋是否在該表的范圍內(nèi)，以及表內(nèi) 的各個(gè)分項(xiàng)是不是都備了案。收房附帶苛刻條件要求交一年物業(yè)費(fèi)提醒五：