房地產(chǎn)抵押估價報告

1、房地產(chǎn)抵押估價報告項目名稱：xx（戶）擬抵押貸款項目涉及的位于貴池區(qū)翠微苑E12 幢 107 、翠微苑小區(qū)E12 幢 108 建筑面積為182.31平方米住宅用途房地產(chǎn)的抵押價值評估估價委托人： xx房地產(chǎn)估價機構(gòu)：安徽xx 房地產(chǎn)評估咨詢有限公司注冊房地產(chǎn)估價師： 殷樂利（3420090045）周莉（ 5120110030）估價報告出具日期: 二零一六年六月三十日估價報告編號：皖xx （池）評（ 2016 ）字第 3417000268號精品感謝下載載安徽中安房地產(chǎn)評估咨詢有限公司房地產(chǎn)抵押價值評估致估價委托人函xx ：受您的委托，我公司對您位于貴池區(qū)翠微苑E12 幢 107 、翠微苑小區(qū)E1

2、2 幢 108 建筑面積為 182.31 平方米住宅用途房地產(chǎn)于價值時點二零一六年六月二十日的抵押價值進行了評估與測算。本次估價目的：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。我公司專業(yè)估價人員秉承獨立、客觀、公正、科學的原則，根據(jù)估價目的在對估價對象現(xiàn)場進行實地查勘、 廣泛收集有關房地產(chǎn)市場信息的基礎上，全面分析了影響估價對象市場價格的各種因素，并運用房地產(chǎn)估價規(guī)范GB/T50291-2015規(guī)定的科學的估價方法（本次評估采用的估價方法為比較法、收益法），對估價對象于價值時點的抵押價值進行了評估。其評估結(jié)果如下：估價對象未設立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價值：評估總價：￥82.04

3、萬元 (大寫：人民幣捌拾貳萬零肆佰元整)；評估結(jié)果一覽表估價建筑面積評估單價評估價值房地產(chǎn)權(quán)證坐落對象（m2 ）（元 / m2）（萬元）房地權(quán)證池字第貴池區(qū)翠微苑E12183.46450037.5601061687B號房地權(quán)池字第幢 107翠微苑小區(qū) E12幢298.85450044.48012599B號108合計-182.31-82.04房地產(chǎn)估價師知悉的各項法定優(yōu)先受償款：0 元（法定優(yōu)先受償權(quán)利包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法精品定優(yōu)先受償款，根據(jù)委托方提供的資料和估價師的調(diào)查，未發(fā)現(xiàn)估價對象的存在任何法定優(yōu)先受償款。 ）估價對象房地產(chǎn)抵押總價：￥82

4、.04 萬元 (大寫：人民幣捌拾貳萬零肆佰元整 )。評估結(jié)果一覽表估價建筑面積評估單價評估價值房地產(chǎn)權(quán)證坐落對象（m2 ）（元 / m2 ）（萬元）房地權(quán)證池字第貴池區(qū)翠微苑 E12183.46450037.5601061687B號幢 107房地權(quán)池字第翠微苑小區(qū) E12幢298.85450044.48012599B號108合計-182.31-82.04特別提示：本次估價目的為抵押，假定估價對象在抵押期內(nèi)拍賣或者進行變賣 ,因存在市場狀況、短期內(nèi)強制處分、購買群體的心理排斥因素影響,最可能實現(xiàn)的價格一般與評估的市場價值的差異程度大約在 5%-10% ，其合理的變現(xiàn)時間一般為 3-5 個月。安徽

5、 xx 房地產(chǎn)評估咨詢有限公司法定代表人：二零一六年六月三十日感謝下載載安徽中安房地產(chǎn)評估咨詢有限公司房地產(chǎn)抵押價值評估目錄一、估價師聲明1二、估價假設和限制條件3三、估價結(jié)果報告3（一）估價委托人6（二）房地產(chǎn)估價機構(gòu)6（三）估價目的6（四）估價對象7（五）價值時點8（六）價值類型8（七）估價依據(jù)8（八）估價原則9（九）估價方法11（十）估價結(jié)果12（十一）估價人員13（十二）實地查勘期13（十三）估價作業(yè)期13（十四）估價報告使用期限14（十五）估價對象變現(xiàn)能力分析及相關風險提示14四、估價技術(shù)報告20（一）實物狀況描述與分析20（二）權(quán)益狀況描述與分析21（三）區(qū)域狀況描述與分析22（四

6、）市場背景描述與分析22（五）最高最佳利用分析22（六）估價方法適用性分析29（七）估價測算過程31（八）估價結(jié)果確定44五、附件49附件 1：估價委托書及法定優(yōu)先受償款調(diào)查記錄附件 2: 估價對象及可比實例位置示意圖附件 3：估價對象及可比實例照片附件 4：房地權(quán)證池字第 01061687B 號、房地權(quán)池字第 012599B 號房地產(chǎn)權(quán)證復印件附件 5：池土國用（商品房）第 230/2006 號、4904/2010 號國有土地使用權(quán)證復印件附件 5：委托方身份證復印件附件 6：房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)證書、房地產(chǎn)估價機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復印件附件 7：注冊房地產(chǎn)估價師資質(zhì)證書復印件附件 8：其他資料精品估

7、價師聲明我們鄭重聲明：1 、我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。2 、本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。3 、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。4 、我們依照中華人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范GB/T50291-2015和建住房【 2006 】8 號關于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務相關的房地產(chǎn)抵押估價管理有關問題進行分析，形成意見和結(jié)論，并撰寫本估價報告。5 、我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘，實地查勘期為2016 年 6 月 20 日，即本次價值時點。

8、參加實地查勘人員有：殷樂利(注冊房地產(chǎn)估價師 )、周莉 (注冊房地產(chǎn)估價師 )。我們對估價對象的實地查勘僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托人提供的資料以及當前建筑行業(yè)一般標準或相關規(guī)范進行評估。我們不承擔對估價對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進行調(diào)查的責任。6 、本估價報告是由專業(yè)估價人員完成的，沒有其他人對本估價報告提供重要專業(yè)幫助。7 、本估價報告未經(jīng)估價機構(gòu)書面同意，不得向委托方和評估報告審核部門之外的單位或個人提供，報告的全部或部分內(nèi)容，未經(jīng)許可不得發(fā)表于任何公開媒體上；對因忽視本估價報告揭示的相關事項所引起的相關法律責任，本估價機構(gòu)及估價人員不承擔相應的責任。感謝下

9、載載精品8 、本估價報告是我們根據(jù)估價目的，遵循估價原則，采用科學合理的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料基礎上，經(jīng)過測算，結(jié)合估價經(jīng)驗與對影響房地產(chǎn)市場價格因素進行分析，為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。參加本次估價的注冊房地產(chǎn)估價師：姓名注冊證號簽字殷樂利3420090045周 莉5120110030感謝下載載精品估價假設和限制條件（一）一般假設1 、根據(jù)估價對象的使用現(xiàn)狀， 基礎設施設定為 “六通一平”（即通上水、通下水、通電、通訊、通路、通氣，場地平整）。2 、該房地產(chǎn)實際用途為住宅，證載用途為住宅，按照最佳最有效使用的原則，估價對象用地最佳狀態(tài)為住宅用地。3 、估價

10、對象四至界限清楚，權(quán)屬狀況為住宅，無權(quán)屬爭議，房屋建筑面積、宗地土地使用權(quán)面積均以證書登記面積為準。4 、估價對象占用土地使用權(quán)性質(zhì)為國有出讓用地；根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法 第一百四十九條規(guī)定：“住宅建設用地使用權(quán)期間屆滿的， 自動續(xù)期”。本次估價中估價對象土地為出讓住宅用地， 土地使用期屆滿后， 自動續(xù)期。（如果有未定事項，應說明清晰，一般不允許抵押。 ）5 、本報告估價結(jié)果是估價對象于價值時點當時市場狀況下形成的客觀合理價格。6 、委托方向本估價機構(gòu)提供的有關證件、資料和陳述的情況必須是真實的；其所提供的數(shù)據(jù)我們未經(jīng)現(xiàn)場測量，并假設其為真實、準確的。7 、本次估價時，估價人員對房屋安全、環(huán)

11、境污染等影響估價對象價值的重大因素進行了關注，未對估價對象隱蔽工程進行測量、實驗；本次評估假設其無基礎、結(jié)構(gòu)等方面的重大質(zhì)量問題，且符合國家有關技術(shù)、質(zhì)量、驗收規(guī)范，符合國家有關安全使用標準和環(huán)保標準。（二）未定事項假設未定事項假設是指估價所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率等事項所做的合理的、最可能的假定。本次估價對象狀況無未定事項，故無未定事項假設。（三）背離事實假設背離事實假設是指房地產(chǎn)設定的狀況與實際狀況不一致時，根據(jù)價值時點感謝下載載精品時的估價目的進行的假設狀況。估價對象設定狀況與實際狀況一致，故本次評估無背離事實假設。（四）不相一致假設不相一致假設是指房地產(chǎn)名稱 / 地址

12、變更、用途、權(quán)利人不一致時， 而根據(jù)價值時點時的估價目的進行的假設狀況。本次估價對象狀況之間無不一致，故無不相一致假設。（五）依據(jù)不足假設依據(jù)不足假設是對房地產(chǎn)事實不了解時，而根據(jù)價值時點時的估價目的進行的假設狀況。本次估價對象無依據(jù)不足，故無依據(jù)不足假設。（六）關于法定優(yōu)先受償款房地產(chǎn)抵押估價指導意見中提出“房地產(chǎn)抵押價值為假定未設定法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款，法定優(yōu)先受償款包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款、已抵押擔保的債款數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款” 。根據(jù)委托方提供信息及估價人員現(xiàn)場勘查，此估價對象不存在法定優(yōu)先受償款。（七）估價報告的使用限制1

13、 、此次評估的房地產(chǎn)抵押價值是估價對象價值在“六通一平”和國有出讓土地使用權(quán)狀態(tài)下住宅用途房地產(chǎn)于價值時點的市場價格。等于估價對象在假定未設立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。2 、本估價結(jié)果是根據(jù)本次估價目的，對估價對象在保持現(xiàn)使用狀態(tài)下評估測算出的，僅作為委托方在金融機構(gòu)進行抵押貸款時提供價格參考依據(jù)，不得用于其它目的，若用于其他用途，對使用者造成的損失，我公司不承擔任何責任。3 、本估價報告不作為估價對象權(quán)屬確認的依據(jù)。4 、本報告對估價對象市場價格的把握，僅相對于價值時點的假設條件、感謝下載載精品市場狀況而言，并未考慮市場價格波動、稅率變化、國家經(jīng)濟政策

14、發(fā)生變化以及其他不可抗力等因素對估價對象價值的影響。使用者應當充分考慮估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時間變化對房地產(chǎn)價值可能產(chǎn)生的影響；應當定期或者在房地產(chǎn)市場價格變化較快時對房地產(chǎn)價值進行再評估。5 、本報告包括封面、目錄、致估價委托人函、估價師聲明、估價假設和限制條件、估價結(jié)果報告、估價技術(shù)報告、附件共八部分，必須完整使用方為有效，對使用本報告中部分內(nèi)容而導致的損失， 我公司不承擔任何責任。6 、本估價報告使用期限自估價報告出具之日（2016 年 6 月 30 日）起一年內(nèi)有效。感謝下載載精品估價結(jié)果報告（一）估價委托人1 、姓名： xx2 、住址：貴池區(qū)翠微苑E12 幢 107 、翠微苑

15、小區(qū) E12 幢 108（二）房地產(chǎn)估價機構(gòu)1 、房地產(chǎn)估價機構(gòu)名稱安徽 xx 房地產(chǎn)評估咨詢有限公司2 、房地產(chǎn)估價機構(gòu)地址安徽省合肥市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)合安路東繁華世家雅景苑1 號聯(lián)排別墅3 、法定代表人常忠文4 、統(tǒng)一社會信用代碼913401007255420265 、房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)和級別房地產(chǎn)：一級 建房估證字 2013074 號有效期限： 2013 年 7 月 20 日至 2016 年 7 月 19 日6 、聯(lián)系人章桂寶7 、聯(lián)系電話0566-262677718905664777（三）估價目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。感謝下載載精品（四）估價對象本次評

16、估的估價對象位于貴池區(qū)翠微苑E12 幢 107 、翠微苑小區(qū)E12幢 108 住宅用途房地產(chǎn)， xx 擁有房地權(quán)證池字第01061687B號、房地權(quán)池字第 012599B號房地產(chǎn)權(quán)證及池土國用（商品房）第230/2006號、4904/2010號國有土地使用權(quán)證 ，該估價對象房地產(chǎn)建筑面積為182.31平方米。1 、土地狀況東臨九華山大道， 南臨人民路，四至西臨清溪河，北臨秋浦東路用途住宅用地土地使用根據(jù)委托方提供的池土國用（商品房）第230/2006號、4904/2010 號土地證顯示，該宗土地使用年期至 2068年12 月25日。因此自價值時點土年期地剩余使用年限為52.51 年。宗地外“六

17、通”（通路，通電，通上水，通下水，通訊，通氣） ，宗地內(nèi)場開發(fā)程度地平整。2 、建筑物狀況：貴池區(qū)翠微苑 E12 幢房地權(quán)證池字第 01061687B名稱107 、翠微苑小區(qū) E12 幢房地產(chǎn)權(quán)證號、房地權(quán)池字第 012599B號108182.31 平方米（ 107 面積為所有權(quán)人xx規(guī)模83.46 ，108 面積為 98.85 平方米）用途住宅用房層數(shù)1/5建筑結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)層高（米）約3.5米設施設備估價對象的供水、供電、通訊、衛(wèi)生、照明等系統(tǒng)和設備配置齊全。普通裝修，墻面為乳膠漆粉刷，地面為地板轉(zhuǎn)，進戶門為防盜門、窗戶為塑裝飾裝修鋼窗。估價對象均為兩室兩廳一廚兩衛(wèi)，入戶首先看到的是客廳餐廳

18、，客廳、主臥空間布局室、次臥室朝南，餐廳、廚房、衛(wèi)生間朝北。建成時間建成于 2001 年感謝下載載精品使用及維估價對象建筑物目前處于自用狀態(tài)，用途為住宅，維護保養(yǎng)情況完好。護狀況（五）價值時點2016 年 6 月 20 日（價值時點為估價人員實地查勘期） 。（六）價值類型此次評估的房地產(chǎn)價格是在基礎設施“六通一平”和國有出讓土地使用權(quán)狀態(tài)下住宅用途房地產(chǎn)于價值時點的抵押價格，等于估價對象在假定未設立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款（法定優(yōu)先受償款是指假定在價值時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铐棧òl(fā)包人拖欠承包人的建筑工程款，已抵押擔保的債

19、權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款） 。（七）估價依據(jù)1 、有關法律法規(guī)（1 ）中華人民共和國物權(quán)法 （中華人民共和國主席令第62 號）；（2 ）中華人民共和國擔保法 （中華人民共和國主席令第50 號）；（3）中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（中華人民共和國主席令第72 號）；（4 ）城市房地產(chǎn)抵押管理辦法 （建設部令第 98 號）。2 、有關技術(shù)標準（1 ）中華人民共和國國家標準 房地產(chǎn)估價規(guī)范（GB/T50291-2015 ）；（2 ）中華人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標準 (GB/T50899-2013）；（3）關于廉租住房、經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知感謝下載載精品（財政部

20、、國家稅務總局財稅200824號）；（4 ）中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例（國發(fā) 198519號）；（ 5）國務院關于修改征收教育費附加的暫行規(guī)定的決定 （中華人民共和國國務院令第 448 號）；（ 6 ）關于印發(fā)安徽省地方教育附加征收和使用管理暫行辦法的通知（財綜 2011349 號）；（ 7 ）房屋完損等級評定標準（試行） （城住字 1984 第 678 號）；（8）房地產(chǎn)抵押估價指導意見建住房 20068 號。3 、其他資料（ 1）房地產(chǎn)估價委托書；（ 2）房地權(quán)證池字第 01061687B 號、房地權(quán)池字第 012599B 號房地產(chǎn)權(quán)證復印件及池土國用 （商品房）第 230/20

21、06 號、4904/2010 號國有土地使用權(quán)證；（ 3）估價人員實地勘查、調(diào)查、收集的有關資料。（八）估價原則1 、獨立、客觀、公正原則所謂獨立，一是要求房地產(chǎn)估價機構(gòu)本身應當是一個不依賴于他人、不受他人束縛的獨立機構(gòu)；二是要求房地產(chǎn)估價機構(gòu)和估價人員與估價對象及相關當事人沒有利害關系；三是要求房地產(chǎn)估價機構(gòu)和估價人員在估價中不應受到外部干擾因素的影響， 不屈從于外部壓力， 完全憑借自己的專業(yè)知識、經(jīng)驗和良心進行估價。所謂客觀，是要求房地產(chǎn)估價機構(gòu)和估價人員不帶著自己的好惡、情感和偏見，完全從實際出發(fā)，按照事物的本來面目去估價。所謂公正，是要求房地產(chǎn)估價機構(gòu)和估價人員在估價中應公平正直，不偏

22、袒任何一方，因此，要求站在中立的立場上，實事求是、公平正直的評估出對各方估價厲害關系人均是公平合理的價值或價格的原則。2 、合法原則感謝下載載精品房地產(chǎn)價格是實物、區(qū)位、權(quán)益三者的有機結(jié)合，所以估價方和估價人員在估價中必須在房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、房地產(chǎn)的利用以及房地產(chǎn)的處分的方面皆符合相關法律法規(guī)的約定，在產(chǎn)權(quán)無法明確的情況下應明確設定估價對象的產(chǎn)權(quán)。因此，估價結(jié)果是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格。3 、最高最佳利用原則要求估價結(jié)果是在法律上允許、技術(shù)上可能、財務上可行并使價值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、規(guī)模、檔次等最高最佳利用狀況下的價值或價格的原則。在合法前提下的最高最佳利用是

23、能使該房地產(chǎn)獲利最大的使用方式。房地產(chǎn)價格受土地與建筑物組合狀態(tài)的影響，兩者的配合適當均衡時，房地產(chǎn)的效用便能高度發(fā)揮，達到最高最佳利用狀態(tài)。4 、替代原則根據(jù)市場運行規(guī)律，在同一商品市場中，商品或提供服務的效用相同或大致相似時，價格低者吸引需求，即有兩個以上互有替代性的商品或服務同時存在時，商品或服務的價格是經(jīng)過相互影響與比較之后來決定的。房地產(chǎn)市場價格也同樣遵循替代規(guī)律，某房地產(chǎn)市場價格，受其它具有相同使用價值的房地產(chǎn)，即同類型具有替代可能的房地產(chǎn)市場價格所牽制。換言之，估價結(jié)果與估價對象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價值或價格偏差在合理范圍內(nèi)。5 、價值時點原則房地產(chǎn)市場是不斷變化的，影響房

24、地產(chǎn)價格的因素是不斷變化的，房地產(chǎn)價格自然也是不斷變化的。因此，房地產(chǎn)價格具有很強的時間性，每一個價格都對應著一個具體的時間，估價結(jié)果是在根據(jù)估價目的確定的某一特定時間的價格或價格。6 、謹慎原則房地產(chǎn)市場價格的變化受多種因素制約，每一種因素的變化都反過來影響到房地產(chǎn)價格，從而影響到評估標的的抵押價值和抵押貸款的資金安全。謹慎原則就是要求在影響估價對象價值或價格的因素存在不確定的的情況下感謝下載載精品對其做出判斷時，應充分考慮其導致估價對象價值或價格偏低的一面。謹慎考慮其導致估價對象價值或價格偏高的一面。（九）估價方法估價人員根據(jù)中華人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范和估價對象的特點以及此次評估

25、的目的選擇估價方法。 房地產(chǎn)估價規(guī)范 中常用的估價方法有比較法、成本法、收益法、假設開發(fā)法。1、本次評估未選用的估價方法及理由由于該房產(chǎn)位于貴池區(qū)翠微苑E12 幢 107 、翠微苑小區(qū) E12 幢 108 住宅，該區(qū)域近年來征收、拆遷資料少，不易取得土地成本相關測算數(shù)據(jù)，因此本次估價不采用成本法；另估價對象不屬于待開發(fā)或再開發(fā)房地產(chǎn)，因此不適合采用假設開發(fā)法。2 、本次評估選用的估價方法及理由由于估價對象屬于住宅用途房地產(chǎn)，位于貴池區(qū)翠微苑E12 幢 107 、翠微苑小區(qū) E12 幢 108 ，該區(qū)域為住宅房地產(chǎn)的較活躍區(qū)域，住宅房地產(chǎn)的成交案例較多，符合比較法運用的條件；比較法是選取一定數(shù)量

26、的可比實例，將它們與估價對象進行比較，根據(jù)其間的差異對可比實例成交價格進行處理后得到估價對象價值或價格的方法。又由于此類用途房地產(chǎn)收益性較強，用于出租房屋較多且租賃需求旺盛，房屋的收益經(jīng)常而穩(wěn)定，符合收益法運用的條件。收益法是預測估價對象的未來收益，利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來收益轉(zhuǎn)化為價值得到估價對象價值或價格的方法。綜上所述，本報告將采用比較法和收益法對估價對象進行評估。感謝下載載精品（十）估價結(jié)果此次估價中所使用的幣種為人民幣。本估價機構(gòu)根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價工作程序，采用科學合理的估價方法，經(jīng)過周密、準確的測算，并結(jié)合估價經(jīng)驗和對影響房地產(chǎn)市場價格的因素分析，確定

27、估價對象在符合報告中已說明的有關假設和限制條件的基礎上，于價值時點 2016 年 6 月 20 日的評估結(jié)果如下：房地產(chǎn)未設立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的估價結(jié)果匯總表：幣種：人民幣估價方法比較法收益法相關結(jié)果總價（萬元）47.4928.00估價對象一單價（元 / m 2 ）50073320總價（萬元）估價對象二單價（元 / m 2 ）總價（萬元）82.04 （大寫 :捌拾貳萬零肆佰元整）評估價值單價（元 / m 2 ）房地產(chǎn)抵押價值評估結(jié)果匯總表：估價對象項目及結(jié)果總價（萬元）1 、假定未設立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值單價（元 / m 2）4500幣種：人民幣估價對象46.41 （大寫 :捌拾貳萬零肆佰

28、元整）4500感謝下載載精品2 、估價師知悉的法定0總額（萬元）優(yōu)先受嘗款2.1 已抵押擔保的債0總額（萬元）權(quán)數(shù)額2.2 拖欠的建設工程0總額（萬元）價款2.3 其他法定優(yōu)先受0總額（萬元）嘗款總價（萬元）46.41 （大寫 :捌拾貳萬零肆佰元整）3、抵押價值單價（元 / m 2）4500（十一）估價人員參加估價的注冊房地產(chǎn)估價師姓名注冊號簽名簽名日期殷樂利3420090045周莉5120110030（十二）實地查勘期二零一六年六月二十日（十三）估價作業(yè)期二零一六年六月二十日至六月三十日感謝下載載精品（十四）估價報告使用期限本估價報告使用期限自估價報告出具之日（二零一六年六月三十日）起一年內(nèi)

29、有效。（十五）估價對象變現(xiàn)能力分析及相關風險提示1 、估價對象變現(xiàn)能力分析變現(xiàn)能力是指假定在價值時點實現(xiàn)抵押權(quán)時， 在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。本次評估主要從以下幾個方面對估價對象變現(xiàn)能力進行分析。（1 ）影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的主要因素房地產(chǎn)的通用性：通用性是指是否常見和普遍適用。一般而言，凡越是常見和普遍適用的房地產(chǎn)，即通用性越強，市場流動性越強，一旦進行處置，受眾面廣（市場上可能的購買者多） ，易于處置和變現(xiàn)， 變現(xiàn)能力也越強，反之亦然。估價對象系一般常見的住宅房地產(chǎn)，其通用性較強。房地產(chǎn)的獨立使用性：獨立使用性是指能夠單獨的使用而不受限制。一般的獨立使用性越差的

30、房地產(chǎn)，越妨礙房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價對象基礎配套設施達到 “六通一平”，且估價對象于價值時點處于正常的獨立使用狀態(tài)，具有較強的獨立適用性。房地產(chǎn)的可分割轉(zhuǎn)讓性：可分割轉(zhuǎn)讓性是指在物理上、經(jīng)濟上是否可以分離開使用。由于價值大的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱， 而如果該房地產(chǎn)容易分割，就可以分割成多個價值量小的可以獨立使用的部分分別轉(zhuǎn)讓，這樣就可以提高其變現(xiàn)能力。估價對象系住宅用途房地產(chǎn)， 一般情況下估價對象分割轉(zhuǎn)讓可能性不大。房地產(chǎn)的價值大?。?一般的說，價值越大的房地產(chǎn)， 所需的資金越多，感謝下載載精品越不容易找到買者，變現(xiàn)能力自然較弱。價值大小對變現(xiàn)的影響是指潛在購買群體的承受能力，房地產(chǎn)價值越

31、大，潛在購買群體的范圍就越小。估價對象總價值適中，變現(xiàn)能力較好。房地產(chǎn)的開發(fā)程度：一般來說，開發(fā)程度越低的房地產(chǎn)。不確定因素較多，變現(xiàn)能力較弱。估價對象所在區(qū)域內(nèi)基礎設施達到宗地外 “六通一平”，開發(fā)程度一般，其變現(xiàn)能力一般。房地產(chǎn)的市場狀況：一般來說，房地產(chǎn)市場越不景氣，出售房地產(chǎn)越困難，其變現(xiàn)能力也就越弱。估價對象系住宅用途房地產(chǎn)，同時池州市貴池區(qū)房地產(chǎn)的“二手房”市場發(fā)展較成熟，需求較旺盛，住宅用途的房地產(chǎn)市場較繁榮，估價對象變現(xiàn)能力較好。房地產(chǎn)的區(qū)位：一般來說，區(qū)位越偏僻，越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。估價對象所在區(qū)域內(nèi)生活配套設施比較完善， 人口密度較好 ,已經(jīng)形成成熟的住宅區(qū)

32、域，變現(xiàn)能力較好。（ 2）假定在價值時點拍賣或者變賣時最可能實現(xiàn)的價格與評估的市場價值的差異程度這種可能實現(xiàn)的價格與評估的市場價值的差異程度是指在“價值時點”,而且是“拍賣或變賣”的情形。而這種差異程度主要取決于:市場狀況、短期強制處分、購買群體的心理排斥等因素的影響,其最可能實現(xiàn)的價格肯定要比評估的市場價值 (指合理的市場價值 )要低。市場狀況 :估價對象位于貴池區(qū)翠微苑E12 幢 107 、翠微苑小區(qū)E12幢 108, 區(qū)域內(nèi)新建成的住宅小區(qū)較多 ,二手房交易較為活躍 ,房地產(chǎn)市場狀況較好。短期強制處分 :估價對象位于貴池區(qū)翠微苑 E12 幢 107 、翠微苑小區(qū)感謝下載載精品E12 幢

33、108, 周邊公共配套設施較齊全、 自然與人文環(huán)境良好 ,但由于區(qū)域內(nèi)同類型住宅存量房較多 ,供需處于飽和狀態(tài) ,估價對象短期強制處分時間相對較短,快速變現(xiàn)能力一般。購買群體的心理 :由于估價對象是 “拍賣或變賣” 的情形 ,購買群體在購買時可能存在一定的排斥心理 ,影響估價對象的變現(xiàn)能力。（3 ）最可能實現(xiàn)的價格一般比評估的市場價值低的原因：期限限制：相對于正常市場交易而言， 拍賣成交對于時間的要求更高，首先拍賣會召開之前一般只有不超過 15 天的時間進行宣傳，而且拍賣成交后往往要求購買者在較短的時間內(nèi)付清款項，這樣就不符合假設條件中的有較為充裕的時間的設定， 從而造成拍賣成交價往往同市場價

34、有所差異的現(xiàn)象。稅費差異：根據(jù)拍賣法的規(guī)定，拍賣人可向委托人和買受人各收取不超過拍賣成交價 5% 的傭金，這就意味著買受人要較正常市場交易多負擔拍賣傭金，造成了實際承受價高于市場價，在這種情況下，購買者往往會調(diào)低購買上限，造成拍賣成交價格要低于正常市場價格。心理因素：心理因素是影響拍賣成交的重要因素，很多人認為法院拍賣的房地產(chǎn)不吉利會造成其不去參加競拍，參加競拍的人群也容易受到拍賣氣氛的影響，如競買不活躍，會造成觀望、等待，心理期待降價從而造成一拍成功率低，且最終成交價位低，也可能會有競拍非常激烈，造成購買者不理智沖動購買，造成成交價高于市場價。買主限制：拍賣公司在進行宣傳時，往往通過網(wǎng)絡、平

35、面媒體、推介會等形式進行信息的發(fā)布，考慮到不同人群接受信息來源的習慣，造成了可能的潛在購買者可能看不到相關信息，對于某些通用性較差的房地產(chǎn)，因其房地產(chǎn)性質(zhì)決定可能購買的群體集中在一個較為狹窄的范圍內(nèi)，這樣也就造成了拍賣成交價與市場價的背離。綜上所述，假定估價對象在價值時點拍賣或者進行變賣 ,因存在市場狀況、短期內(nèi)強制處分、 購買群體的心理排斥因素影響 ,最可能實現(xiàn)的價格一般感謝下載載精品與評估的市場價值的差異程度大約在5%-10% 。（4 ）變現(xiàn)時間的長短處置房地產(chǎn)時 ,其變現(xiàn)的時間長短與處置方式、估價對象的面積、用途、價值、成新等因素有關。一般說來,以拍賣方式處置房地產(chǎn)時,變現(xiàn)時間較短 ,但

36、變現(xiàn)價格一般較低,變現(xiàn)成本較高 ,變現(xiàn)時間的長短直接與變現(xiàn)能力的大小正相關。估價對象抵押房地產(chǎn)如在價值時點進行拍賣或者變賣 ,其合理的變現(xiàn)時間一般為 3-5 個月，變現(xiàn)能力較好。（5 ）變現(xiàn)的費用、稅金的種類和清償順序變現(xiàn)的費用 :一般包括法院執(zhí)行費、 評估費、拍賣傭金及辦理過戶手續(xù)時發(fā)生的行政事業(yè)性收費，一般情況下 ,抵押物的處置都需要經(jīng)過司法程序 , 這個過程中產(chǎn)生的費用可統(tǒng)稱為訴訟費用。根據(jù)訴訟費用交納辦法 (中華人民共和國國務院令第 481 號),人民法院收取的訴訟費用主要有案件受理費和申請執(zhí)行費 ,另外還有執(zhí)行中的實際支出費用 ,包括人民法院執(zhí)行人員異地執(zhí)行本案時按照國家有關規(guī)定標準

37、支出的差旅費用 ,有人民法院或人民法院委托其他單位或共同進行的與本案有關的勘驗、鑒定、評估、拍賣、倉儲、保管、運輸?shù)葘嶋H支出費用。 另外 ,訴訟費用還包括抵押權(quán)人支出的律師費用等。處分抵押房地產(chǎn)應繳納的稅費主要包括營業(yè)稅金及附加、土所得稅、印花稅、交易費等。估價對象若在價值時點進行變現(xiàn),其過程中發(fā)生的稅費主要涉及營業(yè)稅、契稅、 印花稅等稅金及交易綜合服務費等費用;以拍賣方式處置抵押房地產(chǎn)時 ,要支付拍賣傭金、 評估費、法律訴訟費及保全費等費用;抵押房地產(chǎn)原欠繳的各種費用(除優(yōu)先受償款 ),需要在變現(xiàn)過程中補交的,也應計入變現(xiàn)費用中 ,主要包括欠繳的水電暖費用、物業(yè)管理費等。抵押房地產(chǎn)如在價值時

38、點進行拍賣或者變賣時 ,變現(xiàn)后所得價款除了法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)臄?shù)額外 ,一般應按下列順序進行清償 :A、感謝下載載精品支付處置費用和傭金;B、償還法定優(yōu)先授償款;C、償還抵押權(quán)人 (或債權(quán)人 )的債權(quán)本息及違約金 ;D、余款交委托人 (或抵押人 )。估價對象如在價值時點進行變現(xiàn),其清償順序如上所述。2 、相關風險提示（1 ）預期可能導致房地產(chǎn)抵押價值下跌的因素:近幾年來 ,國家針對房地產(chǎn)相繼出臺宏觀調(diào)控政策 ,將會影響房地產(chǎn)市場價值 ,使得估價對象房地產(chǎn)的價值未來下跌存在一定的可能。如果未來發(fā)生區(qū)域經(jīng)濟衰退或和其它社會、 政治因素的劇變 ,都整體下跌,估價對象房地產(chǎn)的價值下跌成為可

39、能。如果未來估價對象房地產(chǎn)的環(huán)境因素以及區(qū)位條件發(fā)生惡化也會對估價對象房地產(chǎn)的貶值成為可能。房地產(chǎn)抵押期間 ,抵押房地產(chǎn)仍由抵押人占有、 使用。若抵押人人為使用不當 ,如擅自拆改建筑物 ,破壞建筑結(jié)構(gòu)等 ,將會加速建筑物的物理折舊 ,導致房地產(chǎn)的貶值。如果未來遭遇不可抗力的因素 (如火災、地震、水災 )等,也會對建筑物產(chǎn)生破壞作用 ,進面導致建筑物折舊加速 ,使房地產(chǎn)價值下降。（ 2）估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時間變化對房地產(chǎn)抵押價值可能產(chǎn)生的影響 :本估價結(jié)果是估價對象在特定的價值時點和特定的估價目的之前提下的市場價值 ,隨著時間的推移 ,估價對象房地產(chǎn)狀況會發(fā)生變化 (尤其是房屋折舊

40、, 土地使用年限縮短等 ),房地產(chǎn)市場也會發(fā)生變化。因此隨著時間的推移 ,估價對象的價值也會發(fā)生變化而與本估價結(jié)果產(chǎn)生偏差 ,這是屬于正常的房地產(chǎn)市場現(xiàn)象 ,作為抵押貸款之目的 ,提請抵押權(quán)人注意估價對象價值的減損。估價對象狀況因時間變化對房地產(chǎn)抵押價值可能產(chǎn)生的影響估價對象狀況因時間變化對房地產(chǎn)抵押價值可能產(chǎn)生的影響， 從物質(zhì)折舊和功能折舊的角度考慮，其影響一般都是負面的，房地產(chǎn)抵押價值呈一定感謝下載載精品程度的逐年下降趨勢，下降的幅度視房地產(chǎn)類型的不同而不同，以及視估價對象使用情況的不同而不同。因估價對象是住宅房地產(chǎn)， 住宅房地產(chǎn)其抵押價值下降的幅度一般較小。房地產(chǎn)市場狀況因時間變化對房地

41、產(chǎn)抵押價值可能產(chǎn)生的影響（3 ）抵押期間房地產(chǎn)信貸風險關注點分析抵押房地產(chǎn)本身的風險適應性風險：并不是所有的房地產(chǎn)都適合作為抵押物，作為擔保物的房地產(chǎn)必須具有合法性。預期風險：抵押期間房地產(chǎn)市場變動或泡沫破裂造成市場價值下降就會形成預期風險。變現(xiàn)風險：因處置抵押物的短期性、強制性、變現(xiàn)能力差和處置發(fā)生的稅和費形成價值減損甚至資不抵債的風險。耗損風險：在抵押期間正常使用房地產(chǎn)也會造成抵押物的一般損耗 ;不正當使用或空置，質(zhì)量隱患，管理維護不妥，甚至火災等意外都會造成其價值嚴重減損甚至消失。系統(tǒng)風險分析市場供求風險：抵押房地產(chǎn)所在的地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關系的變化所帶來的風險。政策、政治風險：政府有關

42、房地產(chǎn)的稅收、金融等政策都會對房地產(chǎn)收益目標的實現(xiàn)產(chǎn)生巨大影響， 從而給抵押權(quán)人帶來風險。 政治風險一旦發(fā)生，不僅會直接給建筑物造成損害，而且會引起一系列其他風險，這也是對房地產(chǎn)危害最大的一種風險。信用、道德、經(jīng)營、管理等風險：抵押人（貸款人）信用、道德影響著還貸計劃，其企業(yè)的經(jīng)營、管理決定著還貸能力的實現(xiàn)?；蛉粨p失風險：火災、風災或其他偶然發(fā)生的自然災害引起的抵押房地產(chǎn)的損失。估價報告中忽略考慮或者無法考慮的某些因素（條件）對估價結(jié)果可能產(chǎn)生風險的披露估價報告使用者應合理使用評估價值,關注處置房地產(chǎn)時快速變現(xiàn)及費感謝下載載精品用的影響 ,當房地產(chǎn)抵押估價報告出具后至抵押登記之間 ,是否會出現(xiàn)

43、法定優(yōu)先受償權(quán)利。（4 ）合理使用評估價值請充分注意市場風險及估價對象的變現(xiàn)能力，合理使用本抵押價值。（5 ）定期或者在房地產(chǎn)變化較快時對房地產(chǎn)抵押價值進行再評估抵押期間抵押權(quán)人應每年進行房地產(chǎn)抵押價值再評估，在價值時點后 , 有效期內(nèi)若房地產(chǎn)市場價格發(fā)生較大波動 ,并對估價對象價值已產(chǎn)生明顯影響時 ,委托方應及時聘請房地產(chǎn)估價機構(gòu)重新確定其市場價值。估價技術(shù)報告（一）實物狀況描述與分析本次估價對象為貴池區(qū)翠微苑 E12 幢 107 、翠微苑小區(qū) E12 幢 108 建筑面積為 182.31 平方米住宅用途房地產(chǎn)。估價對象四至：東臨九華山大道，南臨人民路，西臨清溪河，北臨秋浦東路。估價根據(jù)委托

44、方提供的資料及現(xiàn)場查勘情況，現(xiàn)對估價對象實物狀況描述如下：1 、土地實物狀況描述與分析東臨九華山大道， 南臨人民路，西四至臨清溪河，北臨秋浦東路用途住宅用地土地使用根據(jù)委托方提供的池土國用（商品房）第230/2006號、4904/2010 號土地證顯示，該宗土地使用年期至2068 年 12 月 25日。因此自價值時點土地剩余使年期開發(fā)程度土地實物狀況分析用年限為 52.51 年。宗地外“六通”（通路，通電，通上水，通下水，通訊，通氣），宗地內(nèi)場地平整。綜上所述，估價對象四至界限清晰，面積適中，用途符合規(guī)劃且為最佳用途，土地形狀規(guī)則便于利用，地形為平原地，地勢平坦，所在區(qū)域基礎設施已達到“六通”（通路、通電、通訊、通上水、通下水、通氣）及宗地內(nèi)場地平整，對估價對象房地產(chǎn)價值具有明顯的提升作用。2 、建筑物狀況描述與分析估價對象位于貴池區(qū)翠微苑E12 幢 107 、翠微苑小區(qū) E12 幢 108 ，建筑感謝下載載精品面積為 182.31 平方米。名稱