A公司資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目方案書

1、 A公司資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目操作方案中同華資產(chǎn)評(píng)估有限公司2013年8月8日8 / 10文檔可自由編輯打印目 錄一、項(xiàng)目背景2(一)評(píng)估目的2(二)評(píng)估范圍和對(duì)象2(三)評(píng)估基準(zhǔn)日2(四)價(jià)值類型2(五)評(píng)估方法的選擇2二、項(xiàng)目總體安排2(一)人員安排2(二)總體時(shí)間安排及要求（將根據(jù)具體項(xiàng)目分別擬定）3三、評(píng)估方法成本法3四、評(píng)估方法收益法5(三)特別關(guān)注的事項(xiàng)7五、工作紀(jì)律8六、評(píng)估收費(fèi)8轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目操作方案一、項(xiàng)目背景(一)評(píng)估目的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。(二)評(píng)估范圍和對(duì)象A公司評(píng)估基準(zhǔn)日固定資產(chǎn)、商品存貨和連鎖門店（含廣東、浙江18省分公司）。(三)評(píng)估基準(zhǔn)日待定。(四)價(jià)值類型根據(jù)本次評(píng)估目的，價(jià)值類型定義

2、為市場(chǎng)價(jià)值。(五)評(píng)估方法的選擇成本法和收益法二、項(xiàng)目總體安排(一)人員安排項(xiàng)目總協(xié)調(diào)人： 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： 項(xiàng)目組成員: (二)總體時(shí)間安排及要求（將根據(jù)具體項(xiàng)目分別擬定）n 簽訂項(xiàng)目合同后1個(gè)工作日內(nèi)：與各評(píng)估單位負(fù)責(zé)人取得聯(lián)系，安排現(xiàn)場(chǎng)工作時(shí)間。n 15個(gè)工作日 評(píng)估公司各對(duì)應(yīng)專業(yè)評(píng)估人員分項(xiàng)目進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，了解調(diào)查。驗(yàn)收評(píng)估申報(bào)明細(xì)表及相關(guān)資料，對(duì)需補(bǔ)充的內(nèi)容，完善相關(guān)明細(xì)表。各評(píng)估小組進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察，形成勘察記錄及工作底稿。n 10個(gè)工作日 各評(píng)估小組分別估算、制作評(píng)估案例，撰寫說(shuō)明及報(bào)告。n 3個(gè)工作日 后期匯總，形成初步結(jié)果，公司內(nèi)部復(fù)核并撰寫報(bào)告初稿。n 2個(gè)工作日 向委托方提交評(píng)估結(jié)果

3、初步數(shù)據(jù)。三、評(píng)估方法成本法(一)成本法評(píng)估人員工作n 主要采用重點(diǎn)抽查法完成現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)。n 履行完現(xiàn)場(chǎng)勘查程序和資料收集；n 完成案例和資產(chǎn)評(píng)估作價(jià)；n 設(shè)備、流資人員完成評(píng)估增減值原因的詳細(xì)分析，房產(chǎn)人員完成對(duì)房產(chǎn)賬面單價(jià)的分析，并撰寫賬面單價(jià)異常的原因；n 完成評(píng)估說(shuō)明的撰寫；n 各組長(zhǎng)完成對(duì)評(píng)估說(shuō)明和評(píng)估明細(xì)表的審核，專業(yè)人員完成對(duì)組長(zhǎng)意見的修改；n 完成底稿整理；n 其他現(xiàn)場(chǎng)需完成的工作。(二)固定資產(chǎn)類評(píng)估方法重置成本法：評(píng)估值=重置成本×成新率.其中：綜合成新率的確定對(duì)于生產(chǎn)設(shè)備，通過(guò)對(duì)設(shè)備使用狀況的現(xiàn)場(chǎng)勘察，查閱有關(guān)設(shè)備的運(yùn)行狀況、主要技術(shù)指標(biāo)等資料，以及向有關(guān)工程技術(shù)

4、人員、操作人員查詢?cè)撛O(shè)備的技術(shù)狀況、故障情況、維修保養(yǎng)的情況通過(guò)分類判定各部位使用狀況，由評(píng)估人員根據(jù)實(shí)際使用狀況確定尚可使用年限后按年限法綜合測(cè)定成新率，其計(jì)算公式為：綜合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%對(duì)于辦公設(shè)備、廚房設(shè)備、電子設(shè)備等通用設(shè)備，主要通過(guò)對(duì)設(shè)備使用狀況的現(xiàn)場(chǎng)勘察，并根據(jù)各類設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命年限，綜合確定其成新率。對(duì)于車輛等，依據(jù)國(guó)家頒布的車輛強(qiáng)制報(bào)廢標(biāo)準(zhǔn)，以車輛行駛里程、使用年限兩種方法根據(jù)孰低原則確定成新率，然后結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)勘察情況加以修正，確定其綜合成新率。（三）存貨主要采用現(xiàn)場(chǎng)盤點(diǎn)倒扎法1.委托方提供所有分支單位的盤點(diǎn)日庫(kù)存清單2.委托

5、方提供所有分支單位的評(píng)估基準(zhǔn)日財(cái)務(wù)與庫(kù)存結(jié)存單3.評(píng)估人員至現(xiàn)場(chǎng)與委托方同時(shí)進(jìn)行盤點(diǎn)，雙方共同對(duì)盤點(diǎn)結(jié)果進(jìn)行確認(rèn)4.對(duì)所有存貨盤點(diǎn)情況進(jìn)行倒扎至評(píng)估基準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)數(shù)量，與賬面進(jìn)行核對(duì)，若有不符，分析盤盈（虧）情況5.作價(jià)四、評(píng)估方法收益法 (一)收益法評(píng)估人員n 現(xiàn)場(chǎng)履行必要的訪談和清查程序，全面了解企業(yè)概況、股權(quán)結(jié)構(gòu)、主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)、生產(chǎn)工藝流程、執(zhí)行的會(huì)計(jì)政策和稅務(wù)政策、資產(chǎn)的權(quán)屬、資產(chǎn)構(gòu)成狀況和使用狀態(tài)、非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)和溢余資產(chǎn)的情況等；n 收集并分析企業(yè)歷史年度經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和財(cái)務(wù)盈利狀況等；n 全面了解企業(yè)未來(lái)發(fā)展規(guī)劃及設(shè)想；n 與管理層或業(yè)務(wù)人員溝通，了解企業(yè)所處行業(yè)現(xiàn)狀，國(guó)家宏觀政策對(duì)行業(yè)的影響

6、，以及企業(yè)在行業(yè)中的地位(競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì))，市場(chǎng)份額等；n 收集影響企業(yè)經(jīng)營(yíng)的主要因素；n 分析企業(yè)提供的預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)與企業(yè)歷史年度經(jīng)營(yíng)狀況的關(guān)系是否能匹配，與企業(yè)本身的生產(chǎn)能力是否能吻合；n 現(xiàn)場(chǎng)期間完成各單位的收益法計(jì)算和評(píng)估技術(shù)說(shuō)明；n 其他現(xiàn)場(chǎng)需完成的工作。（二）方法描述1、本次評(píng)估采用收益法通過(guò)對(duì)企業(yè)整體價(jià)值的評(píng)估來(lái)間接獲得股東全部權(quán)益價(jià)值，據(jù)此乘以股東所持有的股權(quán)比例計(jì)算得出擬評(píng)估股權(quán)的價(jià)值。本次評(píng)估的股權(quán)價(jià)值沒有考慮控股權(quán)溢價(jià)和少數(shù)股權(quán)折價(jià)，也未考慮流動(dòng)性折扣對(duì)股權(quán)價(jià)值的影響。2、本次收益法評(píng)估模型選用企業(yè)現(xiàn)金流。企業(yè)價(jià)值=營(yíng)業(yè)性資產(chǎn)價(jià)值+溢余資產(chǎn)價(jià)值+非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)價(jià)值全部股東權(quán)益價(jià)

7、值=企業(yè)價(jià)值-有息債務(wù)有息債務(wù)：指基準(zhǔn)日賬面上需要付息的債務(wù)，包括短期借款，帶息應(yīng)付票據(jù)、一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期借款、長(zhǎng)期借款等。其中：營(yíng)業(yè)性資產(chǎn)價(jià)值按以下公式確定t=nP=Rt/(1+i)t+Pn/(1+i)nt=1式中：P為營(yíng)業(yè)性資產(chǎn)價(jià)值；i為折現(xiàn)率；t為預(yù)測(cè)年度；Rt為第t年凈現(xiàn)金流量;Pn為第n年終值；n為預(yù)測(cè)第末年；3、預(yù)測(cè)期的確定原則上預(yù)測(cè)到企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定的年度，暫定5年，預(yù)測(cè)到2018年。4、收益期的確定無(wú)特殊情況表明企業(yè)難以持續(xù)經(jīng)營(yíng)的，而且通過(guò)正常的維護(hù)、更新，設(shè)備及生產(chǎn)設(shè)施狀況能持續(xù)發(fā)揮效用的，收益期按永續(xù)確定。5、凈現(xiàn)金流量的確定本次評(píng)估采用企業(yè)凈現(xiàn)金流，凈現(xiàn)金流量的計(jì)算公式如

8、下：(預(yù)測(cè)期內(nèi)每年)凈現(xiàn)金流量=息稅前利潤(rùn)×(1所得稅率)+折舊及攤銷-資本性支出-營(yíng)運(yùn)資金追加額=主營(yíng)業(yè)務(wù)收入-主營(yíng)業(yè)務(wù)成本-主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加+其它業(yè)務(wù)利潤(rùn)-期間費(fèi)用(管理費(fèi)用、營(yíng)業(yè)費(fèi)用)+投資收益+營(yíng)業(yè)外收支凈額-所得稅+折舊及攤銷-資本性支出-營(yíng)運(yùn)資金追加額6、終值的確定收益期為永續(xù)，終值Pn=Rn+1/i。Rn+1按預(yù)測(cè)末年現(xiàn)金流或凈利潤(rùn)調(diào)整確定。主要調(diào)整包括：Ø 資本性支出：按估算的重置成本除以經(jīng)濟(jì)年限加平均年資本性維修支出考慮。對(duì)剛組建時(shí)間不長(zhǎng)，且組建時(shí)主要采用新設(shè)備的，按企業(yè)賬面原值考慮；對(duì)組建時(shí)間很久，目前重置全價(jià)會(huì)發(fā)生較大變化的，向企業(yè)咨詢現(xiàn)重建的估算投

9、資額，作為重置全價(jià)考慮。7、折現(xiàn)率的確定按照收益額與折現(xiàn)率口徑一致的原則，本次評(píng)估收益額口徑為企業(yè)凈現(xiàn)金流量，則折現(xiàn)率選取加權(quán)平均資本成本(WACC)。公式：WACC=Ke×E/(D+E)+Kd×D/(D+E)×(1T)式中：Ke為權(quán)益資本成本；Kd為債務(wù)資本成本；D/E：根據(jù)市場(chǎng)價(jià)值估計(jì)的被估企業(yè)的目標(biāo)債務(wù)與股權(quán)比率；其中：Ke=Rf+×RPm+RcRf=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率；=企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)；RPm=市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)；Rc=企業(yè)特定風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)。8、溢余資產(chǎn)價(jià)值的確定溢余資產(chǎn)是指與企業(yè)收益無(wú)直接關(guān)系的，超過(guò)企業(yè)經(jīng)營(yíng)所需的多余資產(chǎn)。9、非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)價(jià)值的確定非經(jīng)營(yíng)性

10、資產(chǎn)是指與企業(yè)收益無(wú)直接關(guān)系的，不產(chǎn)生效益的資產(chǎn)，此類資產(chǎn)不產(chǎn)生利潤(rùn)。評(píng)估人員在現(xiàn)場(chǎng)時(shí)調(diào)查了解。(三)特別關(guān)注的事項(xiàng)1、企業(yè)填寫的以前年度的數(shù)據(jù)中，個(gè)別年度的數(shù)據(jù)如果增減幅變化較大或金額較大，需了解、調(diào)查；2、了解企業(yè)以前年度產(chǎn)品類型和產(chǎn)量是否發(fā)生重大變化，如果有重大變化，在成本預(yù)測(cè)時(shí)應(yīng)適當(dāng)減少以前年度相關(guān)數(shù)據(jù)的可參考性，另外應(yīng)了解和分析以前年度企業(yè)各項(xiàng)收入和費(fèi)用明細(xì)中是否有歧高或歧低的情況，并考慮其是否對(duì)預(yù)測(cè)期產(chǎn)生影響；3、應(yīng)取得企業(yè)各項(xiàng)費(fèi)用的明細(xì)分項(xiàng)，調(diào)查各項(xiàng)費(fèi)用的發(fā)生情況、影響因素，在預(yù)測(cè)時(shí)進(jìn)行分類歸集，做出預(yù)測(cè)；4、如果在同一報(bào)告中涉及上下游企業(yè)，應(yīng)注意上游企業(yè)銷售單價(jià)與下游企業(yè)成本的

11、變化趨勢(shì)是否一致(不同報(bào)告將由中心組統(tǒng)一協(xié)調(diào))；5、由于我們未涉及折扣與折讓，因此表格中銷售單價(jià)為企業(yè)實(shí)際成交的銷售單價(jià)；6、原始表格中對(duì)于變動(dòng)費(fèi)用和固定費(fèi)用列示的分項(xiàng)可能與個(gè)別企業(yè)實(shí)際情況不同，應(yīng)分析預(yù)測(cè)；7、關(guān)注企業(yè)填寫到表格中的財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)是與企業(yè)年度審計(jì)報(bào)告一致，且我們一般利用的是母公司報(bào)表。8、收集企業(yè)以前年度企業(yè)納稅調(diào)整事項(xiàng)(詳見附表)；并調(diào)查分公司與本部是否合并納稅，如果不是應(yīng)了解合并單位所得稅是否一致，并請(qǐng)收集公司本部做合并前各單位的預(yù)測(cè)表格以備用。9、需對(duì)凈現(xiàn)金流量中各年利潤(rùn)、成本、費(fèi)用等各項(xiàng)指標(biāo)占銷售收入的比例進(jìn)行分析，分析各年度各項(xiàng)指標(biāo)的比例是否合理，不同年度之間的差異是

12、否能夠合理解釋。五、工作紀(jì)律1、所有評(píng)估人員要時(shí)刻注意自己的儀表和舉止，應(yīng)注意維護(hù)公司的形象。評(píng)估人員不得作出有損公司利益和形象的任何事情，不得向企業(yè)提出正常工作以外的任何要求。2、參與此項(xiàng)目的評(píng)估人員必須注意保密工作，不得向非項(xiàng)目人員透露任何關(guān)于本項(xiàng)目的消息和數(shù)據(jù)，項(xiàng)目資料要注意收存。沒用的資料及時(shí)粉碎，不準(zhǔn)在桌面上和地上亂扔亂擺放。3、參與此項(xiàng)目的評(píng)估人員，尤其是現(xiàn)場(chǎng)工作人員，不得擅自發(fā)表對(duì)本次工作及本人職責(zé)之外的有關(guān)本項(xiàng)目的看法和意見。六、評(píng)估收費(fèi)（一）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 根據(jù)省物價(jià)委第345號(hào)文資產(chǎn)評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（試行）的通知，資產(chǎn)評(píng)估收費(fèi)采用差額定率累計(jì)收費(fèi)辦法，即按資產(chǎn)金額大小劃分收費(fèi)檔次，各檔相加為收費(fèi)總額。資產(chǎn)評(píng)估差額定率累計(jì)收費(fèi)表檔次計(jì)費(fèi)額度（萬(wàn)元）差額計(jì)費(fèi)率（）1100以下 8210110003.5310015000萬(wàn)1.255001100000.75610001-1000000.157100000以上0.1（二）評(píng)估報(bào)價(jià)1、評(píng)估費(fèi)用：由于委托方未能提供所有子公司的資產(chǎn)情況，本次我司根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際需要產(chǎn)生的工作量等情況，按包干計(jì)費(fèi)方式測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi):序號(hào)單位本次評(píng)估收費(fèi)（元）1固定資產(chǎn)、商品存貨 1863002連鎖門店