房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險管理

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險管理作者：天天論文網(wǎng) 日期:2016-614 9：52:05 點(diǎn)擊:3房屋商品屬于不動產(chǎn)，不同于其他商品那樣可以跨地域流動,加之城市或區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量有限，所以房地產(chǎn)業(yè)極易發(fā)生壟斷價格、經(jīng)營、利潤的現(xiàn)象，從而造成了房價的持續(xù)攀升.現(xiàn)階段中國大多數(shù)房地產(chǎn)公司的發(fā)展并不成熟，他們?nèi)狈︼L(fēng)險管理的充足了解，大多數(shù)房地產(chǎn)公司都沒設(shè)置風(fēng)險管理機(jī)構(gòu)，也沒有配備風(fēng)險管理人員。所以要想提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和管理效益，就需要通過不斷強(qiáng)化房地產(chǎn)公司的風(fēng)險管理意識，引進(jìn)先進(jìn)的管理方法和策略,同時探索、建立一套更為科學(xué)、有效的方法來減少風(fēng)險就顯得尤為重要。1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險管理目標(biāo)

2、一般來講,風(fēng)險管理目標(biāo)可以分為兩種,即:損失前目標(biāo)和損失后目標(biāo).損失前目標(biāo)是指一個科學(xué)的風(fēng)險管理系當(dāng)中要具有的目標(biāo),其包含了經(jīng)濟(jì)、承擔(dān)社會責(zé)任目標(biāo)以及煩惱減少與憂慮安全等目標(biāo)，這些屬于基礎(chǔ)性目標(biāo)，不會因企業(yè)的損失而受到影響；損失后目標(biāo)是指在投資前即可預(yù)見的,損失發(fā)生后企業(yè)在最低限度內(nèi)所能承受的目標(biāo),其主要包括生產(chǎn)、不斷經(jīng)營、穩(wěn)定收益、發(fā)展等目標(biāo)。風(fēng)險管理的目標(biāo)就是要在投資損失產(chǎn)生之前保持企業(yè)經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，而損失產(chǎn)生后的恢復(fù)工作也應(yīng)做到盡善盡美。所以房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險管理目標(biāo)就是，投入小成本將風(fēng)險所帶來的損失降至最低，以確保投入資金的安全.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險分析2。1投資決策階段風(fēng)險決策階

3、段是房地產(chǎn)開發(fā)過程中一個關(guān)鍵的程序。之所以說開發(fā)種類的定位對工程成功與否非常重要，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)容易受到控制土地供應(yīng)量、約束土地應(yīng)用、規(guī)定貸款利率、環(huán)境保護(hù)要求、政府房價約束等相關(guān)政策的影響，以及投資方向、投資規(guī)模和稅收方面的控制，這些都會對房地產(chǎn)開發(fā)工程造成相應(yīng)的風(fēng)險.再則房地產(chǎn)土建項(xiàng)目一經(jīng)完工，就很難再對開發(fā)種類進(jìn)行更改。2。2土地因素風(fēng)險土地是影響房地產(chǎn)投資風(fēng)險的決定性因素.土地是房地產(chǎn)開發(fā)工程的基礎(chǔ)和根本,土地所在地的經(jīng)濟(jì)、行政、社會以及自然條件等因素，可直接影響到工程的收益。其具體風(fēng)險表現(xiàn)為：土地取得方式、調(diào)控制度不同、土地變更等產(chǎn)權(quán)制度不同以及土地政策的實(shí)施力度等方面。2.3建設(shè)

4、過程風(fēng)險時間、質(zhì)量與成本是房地產(chǎn)開發(fā)工程建設(shè)階段的關(guān)鍵內(nèi)容，也是三大風(fēng)險原因。房地產(chǎn)開發(fā)工程建設(shè)階段的目的是項(xiàng)目建設(shè)要按期、按質(zhì)、節(jié)約地完成,以保證盡早售出并把資金回收.盡管建設(shè)階段風(fēng)險比前期階段低,但依然存在很多無法防范的風(fēng)險，關(guān)鍵有：（1）自然風(fēng)險,就是地形地勢、氣候環(huán)境的改變對施工安全導(dǎo)致的威脅.(2）拖延工期風(fēng)險，受主客觀原因影響導(dǎo)致現(xiàn)實(shí)項(xiàng)目的完成和計(jì)劃差異引發(fā)的風(fēng)險。（3)項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險,因?yàn)樵O(shè)計(jì)不當(dāng)與施工質(zhì)量問題帶來的風(fēng)險。（4)成本風(fēng)險,工期的增加導(dǎo)致投資成本增加的風(fēng)險。2。4銷售階段風(fēng)險(1）銷售時機(jī)風(fēng)險.房產(chǎn)市場是有一定周期性的,一般會有高峰、收縮、低谷、恢復(fù)四個階段，要找準(zhǔn)目

5、標(biāo)顧客群，抓住銷售黃金期,通過加大戶外、電臺等宣傳媒介的推廣力度，同時運(yùn)用多種營銷模式，在短時期內(nèi)把房屋銷售完畢.（2）租售合同的風(fēng)險，租售合同應(yīng)做到條款清楚確定、具體、科學(xué),要由專業(yè)人員進(jìn)行起草，并且經(jīng)過法律工作者審查后方可使用。在銷售滯后,業(yè)績不理想的狀況下，也能使用租售幾種經(jīng)營形式，盡快讓資金周轉(zhuǎn)加收，使空置率減少，資金壓力減輕。（3）物業(yè)風(fēng)險要定期組織對建筑物和附屬設(shè)備維修，在萌芽當(dāng)中消火隱患。3規(guī)避與降低開發(fā)風(fēng)險的措施3。1完善風(fēng)險管理相關(guān)法律法規(guī)及制度目前我國很多法律法規(guī)及制度還處在探索的階段,與WTO 相關(guān)的建設(shè)項(xiàng)目工程風(fēng)險管理還不相適應(yīng)。針對這些問題，我們要參照國際慣例，結(jié)合我

6、國實(shí)際，研究建立起更為科學(xué)的項(xiàng)目保險和擔(dān)保制度,如：擔(dān)保、保險的相關(guān)規(guī)范以及費(fèi)用收取方式等。3。2企業(yè)完成多樣化的投資多樣化投資就是把資金有選擇的放到不一樣種類的開發(fā)工程上，能夠投資建造不一樣收入層次的居民所需要的不一樣種類的建筑，比如住宅、商店、娛樂場所、商場和寫字樓等等位置.這樣分散投資能夠使將來收入的不確定性減少。不一樣種類的房地產(chǎn)開發(fā)時候的風(fēng)險大小也不一樣,收益高低也不相同,收入與開發(fā)風(fēng)險成正比。把資金投入不一樣的房地產(chǎn)開發(fā)工程就會降低整體的開發(fā)風(fēng)險，其實(shí)就是用投資高收益的工程去彌補(bǔ)低收益開發(fā)工程導(dǎo)致的損失，最后達(dá)到一個相對平均的收益水平。因此，多樣化投資的重點(diǎn)是假如確定不一樣種類房地

7、產(chǎn)的投資比例,把資金投入的比例確定好就可以即降低開發(fā)的風(fēng)險又可以得到相對高的開發(fā)收益。3.3把初步的市場調(diào)查做好，預(yù)測市場風(fēng)險,防止戰(zhàn)略與措施失誤早期階段的發(fā)展房地產(chǎn)工程包含經(jīng)濟(jì)環(huán)境、范圍構(gòu)造與城市發(fā)展規(guī)劃、業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃與政策、地區(qū)零售市場、將來的地產(chǎn)供應(yīng)、現(xiàn)場條件多個方面的內(nèi)容.經(jīng)過時間、過程、部位、規(guī)模、硬件、布局、性別、競爭與兼容穩(wěn)定、資源、商圈分析、人口分析與人性等幾個參數(shù)綜合評價工程的可行性。要注重后期管理的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，由于后期的管理是地產(chǎn)生存的基礎(chǔ)。所以,地產(chǎn)要有專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)，完成統(tǒng)一的地產(chǎn)經(jīng)營管理；建立招商統(tǒng)一、營銷統(tǒng)一、服務(wù)統(tǒng)一、統(tǒng)一監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)管理概念.3.4簽訂預(yù)租預(yù)售

8、合同房地產(chǎn)開發(fā)工程在得到商品房預(yù)售許可證到項(xiàng)目完工以前和客戶簽訂預(yù)租與預(yù)售合同,這樣能夠避免開發(fā)后的房地產(chǎn)空置，最后導(dǎo)致售價跌落的風(fēng)險.同時開發(fā)商還需要面對的一個問題就是，假如簽訂預(yù)租預(yù)售合同，盡管能夠降低開發(fā)商的風(fēng)險，但是就會相應(yīng)的提高客戶的風(fēng)險.開發(fā)期愈長,客戶就愈不愿意與開發(fā)商簽訂這種固定價格的合同，因此面對這個問題，開發(fā)商就需要把租金與售價壓的非常低.3。5提升房地產(chǎn)工程及員工的風(fēng)險意識首先要在房地產(chǎn)工程立項(xiàng)之初就具有風(fēng)險意識，在政策、環(huán)境發(fā)生改變時要及時做出調(diào)整，以規(guī)避風(fēng)險。其次是要加強(qiáng)企業(yè)員工的抗風(fēng)險素質(zhì)培養(yǎng)，強(qiáng)化員工的風(fēng)險意識。4結(jié)束語房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)是一個有相對長周期的經(jīng)過，工程的一次性、不能重復(fù)性特征與經(jīng)過中很多的不確定原因，構(gòu)成了工程經(jīng)過的各類風(fēng)險，風(fēng)險充斥在每個經(jīng)過.所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在重視對風(fēng)險控制的同時，還要建立科學(xué)的開發(fā)組織構(gòu)造，完善管理制度，擬定企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃.同時還要提高企業(yè)的策劃、技術(shù)創(chuàng)新和項(xiàng)目管理的能力。管理人員要對風(fēng)險率高的程序加強(qiáng)管理,盡可能降低不確定