上海嘉年華廣場市場分析報告篇

1、1 / 46嘉年華廣場市場篇第一部分、淄博概況1、地理 淄博處于魯中地區(qū)，現轄張店、淄川、博山、周村、臨淄5區(qū)和桓臺、高青、沂源3縣，總面積5938平方公里，人口412萬，其中市區(qū)人口271.84萬2、交通 膠濟鐵路， 與淄東（營）、淄八（陡）鐵路，濟（南）青（島） 高速公路于濱（州）萊（蕪）高速公路縱橫交錯，周邊有青島港、煙 臺港、東營港等重要出海港口，市中心距濟南和青島國際機場分別為70公里、210公里。3、城市風貌 淄博的城市布局獨具特色。張店、淄川、博山、周村、 臨淄5區(qū)和桓臺縣呈梅花狀分布， 東南西北4個城區(qū)距中心城區(qū)分別 為20公里左右，城鄉(xiāng)交錯，布局舒展，形成城市群組，被專家稱為

2、 “淄博模式”。2003年起人均國內生產總值為24319元，增長為16.3%。第二部分、桓臺縣概述1、全縣總面積509.53平方公里，轄11個鎮(zhèn)、1個開發(fā)區(qū)和1個城區(qū) 街道辦事處，343個行政村。2002年底全縣總人口48.9萬人， 其中農 業(yè)人口41.37萬人，非農業(yè)人口7.53萬人。少數民族352人。2、全縣農民人均收入3929元，人均居住面積34.7平米；城市居民人 均可支配收入7800元，人均居住面積25平米。2002年，桓臺縣國內 生產總值79.85億元，在全省139縣市區(qū)排位中列35位，比上年前移2位次。索鎮(zhèn)的人口規(guī)劃2020年在20萬人左右2 / 46第三部分、桓臺縣的規(guī)劃1、功

3、能定位淄博市組群城市北部城區(qū)，加工制造業(yè)基地，生態(tài)型園林城市2、發(fā)展目標與指標體系-年O O1 1 O O2 2經濟類O O5 50 02 2O O2 23 3O O5050O O O O5 53 3O O O OO O5 50 0元O O80807 7O O O O5 5元9 92 29 93 3O O O O6060O O O OO O8 80000O O1 11 1恩%- -38383535O O3 3社會類口人總9 9O O5 5555555553 35 56 68 82 26 61 18 8O O2 2%8 81 15 5V Va a3 3 V V術- -8 8O O2 230303

4、 33 33、城市用地發(fā)展方向3.1總體思路：規(guī)模適度，依托淄博發(fā)展優(yōu)勢，發(fā)揮區(qū)域規(guī)模效應， 集中加強與張店的發(fā)展聯系。3.2發(fā)展方向選擇：縣城駐地向南向西發(fā)展為主，近期向南發(fā)展，加 強與張店聯系，遠期向西發(fā)展保證桓臺城市形態(tài)的完整性與獨立性， 向北發(fā)展留有足夠的產業(yè)縱深，控制向東發(fā)展。4、城市總體規(guī)劃結構 延續(xù)現狀良好的城市形態(tài)， 城市總體布局采用方各網狀集中緊湊布局 結構，即“一軸、二心、三帶、四區(qū)” ，具體為：4.1一軸：一中西路與一中東路之間，形成的集行政辦公、文化娛樂、 體育休閑、商業(yè)服務、公園綠地于一體的景觀軸線。4.2二心 ：以南部新區(qū)政務中心為城市主中心，帶動城市向南向西發(fā) 展

5、，是南北主軸現的景觀標志點；以東區(qū)舊城傳統的商貿中心為城市 副中心。兩個中3 / 46心，一主一次，新城舊城遙相呼應。4.3三帶 ：沿南一中東路兩側形成公路設時代，沿東西中心大街兩側 形成商業(yè)服務帶，沿205國道兩側形成傳統的商貿生活帶。4.4四區(qū)：東部205國道以東為居住商貿區(qū)；北部工業(yè)路以北為產業(yè) 區(qū)；205國道以西，工業(yè)路以南公園路以北緯居住生活區(qū)。第四部分、近期建設規(guī)劃1、期限：20032010年。2、發(fā)展目標到2010年，初步把桓臺建設成為基礎設施完善、服務體系健全、生 態(tài)環(huán)境優(yōu)美、有較強經濟實力和輻射帶動作用的生態(tài)型園林城市。3、近期建設重點：“開發(fā)新城區(qū)、提升老城區(qū)、整合工業(yè)區(qū)”

6、3.1、拉開城市空間布局，形成“一軸、二心、三代、四區(qū)”的城 市格局。在現狀基礎上，近期來開城市的建設布局，城市向南部迅速推進。重 點進行南部新區(qū)的開發(fā)和南北公共景觀軸的建設， 積極實施新區(qū)開發(fā) 策略。形成“一軸、二心、三代、四區(qū)”的城市大格局，近期城市以 向南為發(fā)展方向。3.2、疏解老城，改善老城區(qū)生活環(huán)境，提升老城區(qū)綜合環(huán)境 通過近期建設，完善城市交通、商貿、文化、旅游等綜合功能，強化 基礎設施和公益性公共設施的建設， 改善人居環(huán)境， 提高城市競爭力， 全面提升城市形象。近期疏解老城密集人口，改善老城綜合環(huán)境，縮 小新老城差距。制定政策，引導“城中村”的改造和舊區(qū)的開發(fā)。4 / 463.3

7、、整合工業(yè)區(qū)，是城區(qū)工業(yè)健康有序的發(fā)展通過近期的建設， 陸續(xù)的搬遷、 改造現有用地不合理及帶有污染的工 業(yè)企業(yè)第五部分、桓臺沿街商鋪綜合分析一、商業(yè)市場普查方案1、說明：為了全面了解桓臺商業(yè)經營供給市場狀況，為項目定位提 供準確、科學、及時的信息，特安排本次商業(yè)市場普查，預定用五天 的時間完成本次問卷調查工作。2、調研目的2.1了解桓臺縣主要商業(yè)街道店鋪的售價及租金水平；2.2了解桓臺縣主要商業(yè)街道店鋪的實用面積；2.3了解桓臺縣商業(yè)的業(yè)種、業(yè)態(tài)（品牌、檔次、經營狀況、經營 種類所占市場比例）；2.4為本項目做前期市場形象推廣、積累市場客戶。3、調研范圍a中心路b張北路c興桓路d鎮(zhèn)南大街e建設

8、路f衛(wèi)生街g公安路h公園路4、調查對象調研范圍內所有營業(yè)中的店鋪5、調查方式 采用問卷式，具體內容見調研表6、人員組織與時間進度5 / 466.1調查樣本預計900份；6.2臨時調查人員安排4人；6.3調查工作預計于9月25日實施至9月29日完成，實施前須提 前一周做準備工作。7、調研重要分析指標7.1售價及租金分析；7.2面積分析；7.3經營內容指標分析7.3.1經營內容租金分析7.3.2經營內容面積（實用面積）分析7.3.3經營內容規(guī)模（數量、比例）分析8、分析與建議 依托調研分析結果，提出本項目總體形象建議，內容、檔次、業(yè)種、 業(yè)態(tài)等建議；經營主題及副題建議；各業(yè)態(tài)規(guī)模比例建議；商鋪、攤

9、位分割面積建議。營銷策略、價格、租金建議及戰(zhàn)略、營銷推廣策略9、預算：問卷印刷費用：300元問卷調查費用：900份XY2元/份=1800元自行車2部XY160元/部=320元紀念品：900份XY4元/份=3600元招聘及交通費用：100元共計：6120元6 / 46二、調查情況說明本次調查按計劃從9月25號至9月29號，共五天時間。完成調查 問卷430份，相當于預估數量的一半。 此次調查中確定了項目的名稱為 “嘉 年華廣場”，并在調查的同時做了項目前期的形象推廣和客戶群醞釀工作。 以印制有“嘉年華廣場” 標志禮品作為對被訪者的回報， 即提高了效率和 質量，又達到了宣傳的目的。調查數據的分析采用

10、SPSS統計分析軟件進行了單項分析和交叉分析。7 / 46三、調查分析（一）、單項分析1、商鋪面積分析：沿街經營商鋪的面積51-70川占17%，比例最大;21-30川占15.9%,比例次之;10-15川占15.2% ;31-40川占13.8%累計可見10-40川占55.5%,是主要的面積范圍。面積頻率百分比（%）累計百分 比（%）10-15m26515.215.216-20m4610.725.921-30m6815.941.731-40m25913.855.541-50m174.059.451-70m7317.076.571-100m429.886.2101-150m368.494.6150m

11、以上235.4100.0Total429100.02、商鋪層數分析：只在一層經營的占83.5%，是非常大的比例；占有二 層經營的占15.1%,2層以上樓層做經營的微乎其微?？梢娧亟值纳啼?一層有較高的利用價值，但二層及其以上樓層的商業(yè)價值很少，也沒有很好的挖掘，應有相當的商業(yè)潛力。層數頻率百分比（%）累計百分 比（%）一層35983.583.5二層6515.198.6三層51.299.8四層1.2100.0Total430100.03、店面形象分析：店面形象為優(yōu)的占60.2%，良以上的占84.9%?？梢?8 / 46經營者對目前的店面形象評價非常高，也說明了他們重視自己的店面形象。頻率百分比（

12、%）累計百分 比（%）百分比（%一般無優(yōu)25160.260.2良10324.784.915%口優(yōu)良口 一般口無一般6214.999.8無1.2100.0Total417100.04、經營產品的品牌分析：經營者的經營品牌多為國內品牌，占76.7%， 其中以中檔品牌為主，占31.8%,低檔和高檔比例相當；國際品牌占9.9%。說明目前的經營品牌總體上處于中等水平，應有往高品牌發(fā) 展的潛力。百分比累計百分頻率(%)比（%）百分比（%國際名牌429.99.9國內咼檔品牌9221.631.513%10%國際名牌國內中檔品牌13531.863.323%國內高檔品牌 口國內中檔品牌國內一般品牌9923.386

13、.632%口國內一般品牌無無5713.4100.0Total425100.05、經營產品的行業(yè)分析：在被調查者的行業(yè)中，男女休閑裝所占的比例 最大，為13.7%，其次為女裝，占12.1%，服裝類共占有33.8%的比例, 是行業(yè)中的主要部分?？梢越梃b，購物中心的服裝類經營數量占三分之 一為宜；便利店、百貨類占10.5%;鞋、箱包、皮具類，餐飲類和美容、9 / 46美發(fā)、健身類各占約5%，在行業(yè)中也占有相當的分量。總之，這些行業(yè)是購物中心的主要部分，也是消費者的必須部分頻率百分比（%）男裝類255.8女裝、內衣5212.1男女休閑裝5913.7飾品類2.5童裝、孕婦裝類102.3鞋、箱包、皮具類型

14、225.1珠玉、鐘表、眼鏡類61.4禮品、精品類163.7餐飲類225.1休閑、娛樂類1.2便利店、百貨類4510.5文體、音像類133.0家電81.9數碼、通訊、IT 類112.6化妝品61.4美容、美發(fā)、健身類214.9五金、機電、化工類184.2家飾、床上用品、廚 具類245.6維修、加工、中介類61.4婚紗攝影類51.2醫(yī)藥、保健類112.6煙、酒、茶類153.5機車類4.9其它286.5Total430100.0百分比（%男裝類女裝、 內衣口男女休閑裝口飾品類童裝、孕婦裝類Q鞋、箱包、皮具類型珠寶、鐘表、眼鏡類口禮品、 精品類餐飲類口休閑、娛樂類口便利店、百貨類口文體、 音像類家電數

15、碼、 通訊、IT類化妝品美容、 美發(fā)、健身類口五金、機電、化工類口家飾、 床上用品、廚具類維修、加工、中介類口婚紗攝影類口醫(yī)藥、保健類口煙、酒、茶類口機車類口其它6、經營方式分析：在調查對象的經營方式中自營者占57.9%，其余方式各占10%左右頻率百分比（%）百分比（%廠家直銷 加盟、連鎖 代理 經銷10 / 4611 / 46廠家直銷4510.5加盟、連鎖4911.4代理4510.5經銷419.6自營24857.9Total428100.07、經營收益情況分析：在被調查中經營收益為良的最多，占40.4%;其次是一般的占33.8%，另有23.2%的經營為優(yōu)。總體的經營收益還比較樂觀。&

16、每月每平方米的營業(yè)額分析：在每月每平方米的營業(yè)額的調查中，100元以下的占31.9%，101-300元近一半，占45.3%;另有11.0%的在500元以上，可見，被調查者的營業(yè)額的差距較大，大部分在300元以內。頻率百分比（%）累計百分比（%）百分比（%100 元以下13631.931.9101-150 元7116.748.68%g匚二1%口100元以下 101-150元口151-200元口201-250元 251-300元口301-400元 401-500元 500元以上151-200 元4610.859.4201-250 元296.866.2251-300 元4711.077.211%嶺豈

17、7%11%17%301-400 元348.085.2401-500 元153.588.7500 元以上4711.099.8Total426100.09、商鋪每平方米的月租金分析：在租金這一重要指標的調查中，10-15頻率百分比（%）累計百分比（%）優(yōu)9923.223.2良17240.463.6-般：14433.897.4差81.999.3Total426100.012 / 46元最多，占28.7;16-30元的占約30%，另有10元以下占17.2%,13.2%的在40元以上。可見，當地的租金差距較大，總體租金水平較樂觀10、租賃商鋪的期限分析：在租賃期限中，一年以下（含一年）的最多，占67.1

18、%;其次是五年以上（含五年），占13.5%。可見市場的租賃期限 一年期內的短期租賃為主，其次是長期（五年以上）的租賃。頻率百分比（%）累計百分 比（%）百分比（%一年以下（含一年）27867.167.12%14%_9%SI口 一年以下（含一 年）二年口三年口四年五年以上（含五 年）二年358.575.6三年389.284.8四年71.786.5五年以上（含五年）5613.5100.0Total414100.011、商鋪的人數分析：經營人數中，2人以下（含2人）的占66%，3人的 占16.25%,5人以上（含5人）的占11.2%。多數店鋪經營人數較少， 為小規(guī)模個體經營戶。頻率百分比（%）累計百

19、分 比（%）無102.42.410 元以下7317.219.510-15 元12228.748.216-20 元4410.458.621-25 元409.468.026-30 元429.977.931-35 元235.483.336-40 元143.386.640 元以上5613.299.8Total425100.013 / 4612、投資金額分析：經營者的投資金額在3-5萬的最多，占24.6%;其次是2萬以下的占23%,2-3萬的占20.4%，可見大部分的投資金額在5萬元內，可見大部分經營者的投資限度很小，可以方便的退出投資。頻率百分比（%）累計百分 比（%）百分比（%2 萬以下9823.0

20、23.02-3 萬8720.443.34% 5%go/14%|口2萬以下 2-3萬口3-5萬口7-10萬 10-15萬 口15-20萬 20萬以上3-5 萬10524.667.97-10 萬6214.582.410-15 萬348.090.415-20 萬194.494.826%20 萬以上225.2100.0Total427100.013、裝修投入分析：38.1%的裝修投入在5000元以下，31.5%沒有裝修投入，5000-1萬元的占14%，1萬元以下的累計為83.6%，不到10%的裝修投入在2萬元以上?？梢?，大多數經營者的裝修投入都很少。頻率百分比（%）累計百分 比（%）2 人以下洽 2

21、人）28266.066.03 人6916.282.24 人245.687.85 人以上（含 5 人）4811.299.1Total427100.0百分比（% 2 人以下（含2人）6%1% 3 人16%g 4人67%口 5 人以上（含5人頻率百分比（%）累計百 分比（%）無13531.531.55000 元以下16338.169.65000-1 力兀6014.083.61-2 力兀368.492.12-3 力兀153.595.63-5 力兀122.898.45 萬兀以上71.6100.0Total428100.08% 4%3%2%14%jL匚37%14 / 4614、經營旺季分析：在經營旺季調查

22、中，占最多的是冬季為68.1%;春季、 夏季和秋季都在35%左右，并且相差不大。15、每月的稅費支出分析：稅費支出200元以下的累計占52.9%，在一半以上，其中10%以上的沒有稅費；200-300元的占26.8%，累計占79.8%；另有8.5%的在301-500元。頻率百分比（%）累計百分比（%）百分比（%無5212.212.2200 元以下17340.752.9口無 200元以下 口200-300元200-300 元11426.879.85%4%2%!%12%9% _1n301-500 元368.588.2 301-500元501-800 元194.592.7 501-800元 口801-

23、1200元 1201-2000元801-1200 元163.896.51201-2000 元81.998.4口2000元以上2000 元以上71.6100.0Total425100.0頻率百分比（%）春季13932.3夏季15636.3秋季15937.0冬季29368.1無245.6百分比（%15 / 4616、每月的水電費支出：分析：水電費支出50元以下的占53.5%,51-100元的占19.7%;87.3%的在200元以內頻率百分比（%）累計百分比（%）百分比（%50 元以下22853.553.551-100 元8419.773.2口50兀以下5% 4%1%.51-100元101-200

24、元60P 14.1 J87.3口101-200元201-300 元214.992.3丿53%口201-300元301-500 元174.096.253%.301-500元口501-800元501-800 兀4:.997.2 800元以上800 元以上122.8100.0Total426100.017、如果在桓臺縣建設一座環(huán)境優(yōu)美，品牌云集，現代、時尚、典雅、 充滿生機和活力的購物樂園，擁有大批顧客群，展示無限美好的發(fā)展 空間，您是否愿意進駐該購物樂園經營呢？分析：88.1%的經營者愿意入駐經營?？梢?，該購物中心是經營者的理想 經營場所。16 / 4617.1、需要的經營面積分析：需要的經營面積

25、中51-70占15.9% ,16-20川和21-30川各占13.3%;有近一半的需要面積在16-50。相比現在 的經營面積，經營者有擴大經營面積的需要。17.2、適合的租金（元/月/mJ分析：理想租金在10-15元的最多，占60.3%;16-20元的占21.3%;21-25元的占8.3%;同時，89.9%的理想租金在25元以下。相比其經營的租金水平，經營者希望租金越低越好，因此理 想租金相對較低。頻率百分比（%）累計百分 比（%）10m2以下133.43.410-15m2164.27.716-20m5013.321.021-30m5013.334.231-40m23910.344.641-50

26、m4311.456.051-70m6015.971.971-100m4812.784.6101-150m338.893.4150m以上256.6100.0Total377100.0百分比（%10tf以下10-15m216-20m41-50m51-70m71-100m 101-150m 150m以上O21-30m231-40m217 / 46（二）、交叉分析1、行業(yè)與面積交叉分析：服裝類多數在10-40，以16-30為主，且面積差異不大；鞋、箱包、皮具類，禮品、精品類和文體、音像類在10-70川不等，且差異較大；餐飲類多在70以上；數碼、通訊、IT類和化妝品多在16-30;家電在50-100為主

27、；美容、美發(fā)、健身類和家飾、床上用品、廚具類以50-150為主，且差異較大；醫(yī)藥、保健類和煙、酒、茶類多在20-70面行積 業(yè)10-1516-2021-3031-4041-5051-7071-100101-150150 m2以上Total男裝類23541422124女裝、內衣1415961411152男女休閑裝151011101443159飾品類0010001002童裝、孕婦裝類32201011010鞋、箱包、皮具類51342410222珠玉、鐘表、眼鏡類0011120106禮品、精品類32211511016餐飲類20220244622休閑、娛樂類0000010001便利店、百貨類217112

28、1244245頻率百分比（%）累計百分 比（%）10-15 元22660.360.316-20 元8021.381.621-25 元318.389.926-30 元184.894.731-35 元1.394.936-40 元41.196.041-45 元51.397.346-50 元41.198.450 元以上61.6100.0Total375100.018 / 46文體、音像類41230300013家電0111022108數碼、通訊、IT 妝品1030110006美容、美發(fā)、健身類10140454221家飾、床上用品、廚具類21032763024婚紗攝影類00000

29、02215|醫(yī)藥、保健類10403021011煙、酒、茶類01240521015Total2、行業(yè)與租金交叉分析：服裝類的租金差異明顯，沒有集中的分布區(qū)域：10元以下和40元以上所占比例都明顯偏大，其余10-30元的比例差別 不大；禮品、精品類的租金統計與服裝相似；鞋、箱包、皮具類和醫(yī)藥、保健類分布相似，集中在10-25元不等，處于較高水平；餐飲類租金水 平較低，多數在15元以下；便利店、百貨類和文體、音像類都集中在10-30元；家電和婚紗攝影類的租金的分布相似，租金在16-40元之間 且差異較大；數碼、通訊、IT類，化妝品和煙、酒、茶類都集中在10-20元，處于足勁的中等水平；美容、美發(fā)、健

30、身類在20元以下分布，且差異較大；家飾、床上用品、廚具類則明顯集中在10-15元，租金水平 略低。無10元以下10-1516-2021-2526-3031-3536-4040元以上Total男裝類07313230625女裝、內衣291564530852男女休閑裝01011757151258飾品類0010100002童裝、孕婦裝類03201101210鞋、箱包、皮具類01834111322珠玉、鐘表、眼鏡類0041100006禮品、精品類03421002315餐飲類38522010122休閑、娛樂類000001000119 / 46便利店、百貨類261913830244文體、音像類0240031

31、0213家電0021210028數碼、通訊、IT 類01321012111化妝品0031001016美容、美發(fā)、健身類07551120021五金、機電、化工飾、床上用品、廚 具類021311221224維修、加工、中介類1101200106婚紗攝影類0102000025醫(yī)藥、保健類0241300011120 / 46煙、酒、茶類11631100215機車類0010001024其它06633610227Total10731224440422314564253、面積與租金交叉分析：通過面積和租金的交叉分布可以看出，隨著面積的增大，相應的單位租金分布相對就低，但高低的差異不

32、十分明顯、租積無10元以下10-1516-2021-2526-3031-3536-4040元以上Total10-15m21131235935146516-20m14773512164621-30m271611875296731-40m209187693135741-50m0261312111751-70m112336853327371-100m1101632310642101-150m211544320435150m以上25911030122Total10731224340422314564244、行業(yè)與理想面積交叉分析分析：4.1、 面積要求較大的行業(yè)有：餐飲業(yè)大都在70以上；美容、美發(fā)、健身類集中在50川以上且大小不等；家飾、床上用品、廚具類則在40川以上；婚紗攝影類要求最大在100川以上。4.2、 面積要求大小差異較大的有：鞋、箱包、皮具類在21-100不 等；禮品、精品類集中在16-100；便利店、百貨類集中在31-70叱 文體、音像類和數21 / 46碼、通訊、IT類則集中在21-70且較分散；煙、酒、 茶類以30-100為主。4.3、男裝集中在41-70m2,其他服裝集中在16-40m2,明顯小于男裝； 珠寶、鐘表、眼鏡類，家電和醫(yī)藥、保健類集中在50-70m，處于中等 偏