物業(yè)管理調(diào)研報告

1、物業(yè)管理調(diào)研報告物業(yè)管理服務、匕意向書新格航諾物業(yè)服務有限公司2016年9月物業(yè)管理介入報告我公司初步對中央宏藝商住小區(qū)了解的情況如下：1、該區(qū)為多層、高層、商業(yè)綜合住宅區(qū)。2、該區(qū)分期竣工驗收，有已經(jīng)入住的、有正在施工的，施 工人員較多。3、該區(qū)配套設施不完善，如硬化、綠化等，4、該區(qū)出入口未建全，人員出入混亂。5、該住宅區(qū)無路燈照明、安防等設施。6、該區(qū)處于裝修高峰期，裝修垃圾未集中處理。7、有的硬件設施部分損壞，導致二次修復。針對以上存在的問題，該小區(qū)聘用物業(yè)公司是當務之事。為了保證物業(yè)管理介入工作的順利開展， 需開發(fā)建設單予以大力 支持和協(xié)助，提供必要的物業(yè)資料和工作條件， 共同做好物

2、業(yè)管理介 入工作。依據(jù)中華人民共和國物業(yè)服務收費管理辦法 第二條，物業(yè)服 務收費是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的 設施和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理、維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生 和秩序，向業(yè)主所收取的費用。物業(yè)服務費支出一般包括以下部分：（1）管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的費等；（2）物業(yè)公共部位、公用設施設備的日常運行、維護費；（3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費；（4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費；（5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費；（6）行政辦公費用；（7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費；（8）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費；（9）法定稅費及企業(yè)管理費；物業(yè)共用部位、

3、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應 通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務費內(nèi)。我公司有幸接管該小區(qū)物業(yè)管理服務工作，做如下整體設想與策 劃：一、物業(yè)管理職能機構(gòu)的設置（一）服務機構(gòu)的設置：設置“物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理服務處”。入駐前一周，管理 服務處成立辦公室、財務部、房管維修部、秩序維護部、環(huán)衛(wèi)保潔部， 管理服務處正式掛牌運作。（二）人員的配備：物業(yè)管理服務處的人員由公司統(tǒng)一安排， 依據(jù)物業(yè)管理人員配 置標準，及按照工作需要增減。（見附表一）（三）工作要點：1、重點關注、了解、熟悉物業(yè)管理用房的配備、安防監(jiān)控系統(tǒng)、 消防設施配套布局、智能化系統(tǒng)、車位配置、交通布局、綠化配置

4、、 配供電、給排水、電梯、空調(diào)等機電設施、設備配套、安裝及售后服 務情況；新材料、新技術、生態(tài)環(huán)保、公共空間、共用部位、景觀配 置、室內(nèi)配置、門窗工程、裝飾工程、樓面、屋面、小區(qū)布局、房屋 單體、地下室工程、常見施工質(zhì)量問題等方面的工作內(nèi)容。 物業(yè)公司 安排水電技術員進入現(xiàn)場，與建設工程部人員一起，參與機電設備安 裝調(diào)試工作，熟悉和掌握國際廣場設備設施的基本情況和操作規(guī)程；熟悉樓宇結(jié)構(gòu)、公共配套設施和設備等，參加竣工驗收，配合房管員 監(jiān)督樓宇工程遺留問題的整改工作；2、掌握基本情況，收集以下資料：勘測定界報告、配套條 件明細資料、目標客戶資料、建筑設計說明書、設計圖紙（平面圖、 立面圖）、結(jié)構(gòu)

5、設計說明書、給水排水設計說明書、電氣設計說明 書、弱電設計說明書、電梯、采暖通風空調(diào)設計說明書、動力設計說 明書等并作好記錄，與開發(fā)建設單位雙方的協(xié)調(diào)研討應形成書面資 料，以備復查；掌握供電公司、自來水公司、燃氣公司以及移動、聯(lián) 通、鐵通、有線電視等單位的聯(lián)系電話，方便業(yè)主入住后聯(lián)系。3、關注涉及物業(yè)管理方面的事項，如：管理費、物業(yè)管理合同、設備設施合同中的售后服務以及售樓中涉及物業(yè)的承諾，包括售樓說明書、媒體廣告和房地產(chǎn)買賣合同，對不利于物業(yè)管理的條款和承諾 應修改，以免產(chǎn)生負面影響。4、跟進項目深入現(xiàn)場，掌握第一手資料，了解配套設施、設備 的配置和布局情況，尤其是供配電、給排水、電梯、中央

6、空調(diào)、消防、 安防、各種管線的走向、重要閘閥和檢查口的位置以及相應的施工更 改記錄等。二、設施設備的配置（一）物業(yè)管理用房程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積千分之七的比例配置物業(yè) 管理用房，其中千分之三為物業(yè)管理辦公用房， 千分之四為物業(yè)管理 經(jīng)營用房”。要求預留并落實的物管用房（包括：綜合辦公室、財務 室、接待室、會議室、資料檔案室、門衛(wèi)值勤室、崗亭、物料倉庫、 工具用具保管室、業(yè)主娛樂活動室、衛(wèi)生間；消防、安防中央綜合監(jiān) 控室；以后成立業(yè)主委員會的辦公用房等）及其相關的設施設備；要 求在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著部位設置（面積不少于 5米X 10米）固定 的公示宣傳欄，用于張貼宣傳物業(yè)法規(guī)、政策和管

7、理規(guī)章制度，以及 應告知全體業(yè)主和物業(yè)使用人的通知、 告示等；各樓道內(nèi)應設置公告 欄。（二）供配電系統(tǒng)1、高低壓配電房，配電干線，樓層配電箱構(gòu)成樓宇的供電系統(tǒng)， 由配電房供配電。該套系統(tǒng)應滿足并保證商業(yè)經(jīng)營、 業(yè)主日常生活正 常用電和為一切設施設備提供動力，如中央空調(diào)機，水泵，電梯等。2、配備備用發(fā)電機組，自備發(fā)電機的容量按供電變壓器總?cè)萘?建議按供電變壓器總?cè)萘康?20 %以上選定或按設計容量進行配置， 發(fā)電機自動轉(zhuǎn)換柜應具有自動和手動轉(zhuǎn)換功能， 其主要功能一是在發(fā) 生火災時為消防泵，消防電梯，消防通道照明，消防報警提供用電；二是市電停斷后為小區(qū)的各種機電設施設備（電梯、二次供水系統(tǒng)、 安防

8、系統(tǒng)、場內(nèi)照明、樓道照明、車庫照明、物業(yè)辦公室照明、設備 房應急照明、地下室排污系統(tǒng)、門禁 系統(tǒng)、經(jīng)營、工作與生活用電） 提供應急運行和保障。3、路燈不必多，只需滿足一定的光照度即可，路燈盡量采用耐 銹蝕、牢固、的普通燈座和節(jié)能燈膽，方便日常維修。（三）給排水系統(tǒng)1、給水系統(tǒng)由儲水澉、水泵，蓄水池、水箱、供水管網(wǎng)構(gòu)成； 排水系統(tǒng)由污水井，化糞池，雨水井，排水泵、管網(wǎng)構(gòu)成。給水是由 市政管網(wǎng)將水注入儲水澉再由水泵加壓轉(zhuǎn)抽到蓄水池，然后分流各 層。2、二次供水系統(tǒng)（1）可以選擇管網(wǎng)疊壓供水形式， 疊壓供水設備：（管網(wǎng)疊壓供 水設備、一體化無負壓給水設備、接力加壓供水設備、直接加壓供水 設備等）。根

9、據(jù)住宅樓宇咼度進行分區(qū)，一般7層以上每增加10層 為一個分區(qū)。這種供水方式和設備具有兩大特征： 一是設備吸水管與 城區(qū)供水管道直接連接；二是能充分利用城區(qū)供水管道的原有壓力， 在此基礎上疊加尚需的壓力供水。疊壓供水具有不影響水質(zhì)、節(jié)能、 節(jié)材、節(jié)地、節(jié)水等優(yōu)點，沒有儲備水量等隱患。（2）高層住宅二次供水工程應當按照一戶一表、水表出戶、計 量到戶的要求設計和建設。3、排水排污系統(tǒng)（1）地下排污管道井口間距要合適， 跨度不要過大，便于疏通； 溝、管、渠、井的設置合理，便于維護保養(yǎng)。（2）特別是負一樓超市和負二樓地下停車場的排水工程設計方 案不能忽視，應確保雨水排泄暢通、不造成內(nèi)澇水災。（四）消防系

10、統(tǒng)1、根據(jù)我市消防安全主管部門對-的具體要求配置。2、小區(qū)各樓宇、各商業(yè)區(qū)域、各重要部位消防設施設備的配置、 布局均應符合國家消防規(guī)定標準。（五）智能化安全防范系統(tǒng)1、建立小區(qū)安全防范服務系統(tǒng)的必要性近年來，隨著城市建設的發(fā)展、規(guī)劃水平的不斷提高，傳統(tǒng)的 居民住宅建設模式正朝著建設配套現(xiàn)代化模式在邁進?，F(xiàn)在居民買 房，除了對房屋的質(zhì)量、生活配套設施關心外，特別是居住區(qū)域的安 全防范智能化程度，已成為業(yè)主購房入住的首選條件；傳統(tǒng)的住宅圍 墻和防盜柵欄等簡單防護設施已不能滿足業(yè)主居住的安全需求，同時緊鎖的鐵門和護欄在發(fā)生火災、地震等緊急情況時，使人難以逃生， 因此安全防范的現(xiàn)代化，智能化建設勢在必

11、行。2、小區(qū)安全防范智能系統(tǒng)的設置：設置安全網(wǎng)絡系統(tǒng)的基本思路是：變傳統(tǒng)的防盜門窗式的被動防 范為主動防范；單門獨戶的個體防范為網(wǎng)絡防范；建立一個立體化、 多層次、全方位（外圍、出入口、大門、小區(qū)內(nèi)的各條通道、公共區(qū) 域、停車場、泊車位以及各住宅門窗和各居室的安全防范網(wǎng)絡系統(tǒng)， 采取從外到內(nèi)五道安全防線的多層安全防范措施，將物防、技防、人防有機結(jié)合，為小區(qū)的業(yè)主提供安全、舒適的生活保障。（七）門禁、道閘控制系統(tǒng)（智能化管理“一卡通”）提升小區(qū)智能化管理程度，對于創(chuàng)建文明先進的示范小區(qū)， 提高 現(xiàn)代化管理水平和人民生活質(zhì)量，具有重要作用。隨著IC卡技術的 發(fā)展，IC卡在各個領域得到了更廣泛的應用

12、，已逐步進入人們的日 常生活中。所謂的“一卡通”，是綜合智慧卡、自動控制、電腦通訊及網(wǎng)路 技術，使得生活在特定區(qū)域的人們及訪客， 只需隨身攜帶一張智能卡 （即一卡通），就可以享受諸如出入口、停車、消費及其它日常生活、 社會活動中各種便捷、安全、舒適的服務，同時也可提高小區(qū)內(nèi)部管 理及工作效率。通過這套系統(tǒng)，可以實現(xiàn)對人員權限的明確限定，無論是內(nèi)部人 員或外部人員，都可以通過對權限的設置，清楚的界定可以自由進出、 停車、消費、的范圍，并對人員的交易情況進行記錄，以備查詢，極 大的解放了人員管理的壓力；也可達到在提高安全度的情況下節(jié)約人 力的效果；還可以用于考勤，卡證制作、電子巡更、停車場管理等功

13、 能；所有的這些只需一張非接觸式IC卡就能解決，不必再受卡太多 的困繞，也不必因接觸式卡的極易損壞而煩惱。一卡通系統(tǒng)有助于解決高效集成智能化中的若干難題，實現(xiàn)企業(yè)中若干子系統(tǒng)之間的聯(lián)系。實現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部各子系統(tǒng)之間的信息交換、 統(tǒng)一管理和聯(lián)動控制現(xiàn)就小區(qū)的管理需要，對門禁、負一樓停車場設置“一卡通”管 理系統(tǒng)，（八）電梯系統(tǒng)1. 電梯層門應設置1 %的坡度，且門檻高于地坪5MM2. 夏季最高溫度超過40度，且設在樓宇頂層的電梯機房應考 慮空調(diào)的設置，預留空調(diào)洞和空調(diào)板及空調(diào)用電并考慮與中心報警連 接；3. 電梯噪聲對住戶的影響應在 40分貝以下；4. 電梯機房內(nèi)門鑰匙應通用，排氣扇應設計定時或溫度

14、控制開停、天臺上的電梯機房門可以考慮設置不透光向上的百葉通風（規(guī)格250mm*250m），優(yōu)先考慮在電梯機 房安裝溫度自動控制的送風、排風系統(tǒng)；5. 轎廂風扇要保證內(nèi)通風，封閉的電梯廳需設置排風設施；6. 控制中心有電梯的運行指示，消防電梯應具備消防迫降功能；7. 電梯應設置五方（底坑、轎廂、轎頂、電梯機房、監(jiān)控中心）對講系統(tǒng)且手機信號應覆蓋轎廂，電梯監(jiān)控單獨取電；&電梯鋼纜規(guī)范平層標識，電梯機房配標識對應的平層對照表，塑圭寸貼于顯著位置電梯處；9、電梯曳引機須滿足GB/T13485-1992，電梯啟動、運行、停止時轎箱內(nèi)無較大震動和沖擊，制動可靠、超載實驗必須能安全啟動、 運行和停止

15、；10、電梯底坑排水通暢，無雜物，緩沖器能正常運行；11、極限、限位、緩速裝置的安裝位置正確，功能必須可靠，急停、檢修轉(zhuǎn)換等按鈕和開關的動作必須靈活可靠；12、電梯電源應專用，并設置雙電源、機房照明、井道照明、轎廂照明應與電梯電源分開專用，電源與應急電源能正?？焖偾袚Q；13、隨行電纜應使用60線的通信電纜，電機推薦使用永磁同步電機，限速器一般采取1.15倍動作。三、收費及服務內(nèi)容（見附表二）新格 航 諾 物業(yè) 服 務 有 限 公 司2016年9月29日附表物業(yè)管理人員配置標準住宅類型服務等級配置人均面積M2( R1)人員配備調(diào)整系數(shù)(R)2高層一級25001.5高層二級30001.5注：1、項

16、目人員配置數(shù)=項目面積+R1 + ( 50000-新格航諾物業(yè)公司項目面積）+10000X R22、所得人數(shù)按四舍五入計算3、入住、裝修期可在定編基礎上上浮 15%4、商務樓及單體樓可上浮 50%（ 30000M2以下）一5、容積率在3.0以下可適當上浮5%二、管理人員配置1、主任1人（20萬M2以上設主任助理）2、客服主管1人（8萬M2以上）3、保安隊長1人4、維修主管1人（小區(qū)業(yè)主在 800戶以上，50000M2以上寫字樓三、其它人員配置1、客戶助理：按每人 300戶業(yè)主計，超過300 不足600按每增加100以上增加1人，依此類推2、維修人員：80000M2以下設3人（含班長）， 8萬一

17、一10萬設4人（設主管）；10萬以上每增 加3萬M2增加1人；3、保潔人員：每10000M2配置1人，設班長1 人，商務樓每5000M2配置1人；4、綠化：按建筑面積8萬M2 （或800戶業(yè)主） 配置1人，20萬M230萬M2設班長1人， 30萬M2以上設主管1人，容積率小于3.5以下 可增加設1人。物業(yè)管理公司員工定崗定編的數(shù)量標準物業(yè)管理公司機構(gòu)的設置根據(jù)管理的需 要而定，管理及專業(yè)技術人員的配備以建筑面積 10萬平方米計算，大致為：多層房屋配 6人， 高層大樓配8人，不足建筑面積10萬平方米的 不少于5人。一、多層住宅物業(yè)管理人員的定崗定編標 準多層住宅物業(yè)管理人員的定編標準， 按建筑面

18、積計算1萬平方米配置3.6人左右（不包 括車輛管理人員），各類人員配置及標準如下：1、管理人員：主任，總建筑面積 10萬平方 米以下設1人，1020萬平方米，設一正一副， 25萬以上，設一正二副；助理，總建筑面積 10 萬以下設1人，在10萬平方米以上每增加5萬 平方米增加1人；社區(qū)文化設一人，活動中心、場所的值班人員另計；管理處財務相對獨立，一 般設出納、會計各一人，但可以兼職；其他人員 如資料員、接待員、倉庫管理員可根據(jù)物業(yè)的大 小和工作需要來設置。2、維修員：建筑面積每 4萬平方米設置1 人。3、綠化員：綠化面積每4000平方米左右設1 人。4、保潔員：每140戶設1人。5、保安員：每1

19、20戶設1人。6、車管員：根據(jù)道口或崗亭設置，車輛流量 大的每班設2人，流量小的每班設置1人，一日 3班。二、高層住宅物業(yè)管理人員的定崗定編標 準高層住宅物業(yè)管理人員的定編標準， 按建筑面積計算1萬平方米配置7.57.8人左右 （不包括車輛管理人員），各類人員配置及標準 如下：1、管理人員：建筑面積小于5萬平方米設 主任1名，每增加5萬平方米增設副主任1名； 助理每350戶設1人；社區(qū)文化設1人，活動中 心、場所值班人員另計；會計、出納各設 1人； 其他人員可以根據(jù)工作需要設置。2、機電人員：高層住宅樓宇機電設備設施一 般都有電梯、消防、供水、供電設施，要相應配 備工程技術人員，建筑面積在3萬

20、平方米以上的 樓宇每1萬平方米配1.5人。3、保潔、綠化人員：建筑面積每 7000平 方米左右或90100戶配1人；公共場所或商業(yè)場所可適當調(diào)整人員。4、保安人員：每40戶配1人或建筑面積 3000平方米左右配1人。5、車輛管理人員：依據(jù)崗亭或道口設置， 車輛流量大的每班每崗設2人，流量小的每班設 1人，一日3班。三、高層寫字樓物業(yè)管理人員的定崗定 編標準高層寫字樓物業(yè)管理人員的定編標 準，按建筑面積計算1萬平方米配置1518人左 右（不包括車輛管理人員），各類人員配置及標 準如下：1、管理人員：建筑面積小于 3萬平方米 設主任1 名,每增加3萬平方米增設副主任1名; 助理每2萬設1人；社區(qū)文

21、化設1人，活動中心、 場所值班人員另計；會計、出納各設1人；其他 人員可以根據(jù)需要設置。2、機電人員：高層寫字樓要增設空調(diào)通風 系統(tǒng)，其他類型設備的數(shù)量也較高層住宅有所增 加，所以對工程技術人員的配備相對要求高且數(shù) 量多，一般每1萬平方米配45人。3、衛(wèi)生、綠化人員；建筑面積每 2500平方 米配1人。4、保安人員：建筑面積每 2000平方米左右 設置1人。四、其他類型的物業(yè)如商業(yè)、綜合性樓宇可以參考以上人員的定編方法來確定。附表二一級收費標準1.50元/月平方米（已包含稅、費）一、基礎條件：小區(qū)封閉；有不少于小區(qū)住宅總建筑面積3%。的物業(yè)管理服務用房；綠化率35%以上（包括水面）；綠化、休閑

22、活動中心、場地 1500平方米以上； 固定活動館所300平方米以上；專用固定停車泊位1個/3戶；具備樓宇可視對講系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系 統(tǒng)或其他三項以上安全防范設施；固定體育活動場館不少于二項設施。二、公共秩序維護1、門崗室美觀整潔，人員統(tǒng)一著裝，設專人 24 小時值勤，其中主出入口不少于 10小時立崗值 勤。對本區(qū)機動車出入驗證；對外來機動車登記 換證。2、按照規(guī)定路線和時間進行 24小時不間斷巡 邏，不少于12次，對小區(qū)重點部位每小時巡查 一次，并做好巡查記錄。巡邏過程中對可疑人員 進行詢問，發(fā)現(xiàn)火警或治安隱患、事故及時報告 有關部門。3、小區(qū)內(nèi)公共娛樂設施、水池等部位設置安全警示標志

23、。4、對出入小區(qū)的機動車輛進行引導，行駛有序 并停放在指定位置。非機動車輛停放整齊。5、設有中央監(jiān)控室的實施 24小時安全監(jiān)控并 記錄及時。6、看管公共財產(chǎn)，包括樓內(nèi)的門、窗、消防器 材及小區(qū)的表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹 木等。7、對火災、水浸等突發(fā)事件有應急處理預案。 &定期對服務人員進行消防培訓，保證消防通 道暢通，消防器材可隨時啟用。三、保潔服務1、小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域（硬化地面、主次干道）每天清 掃2次，干凈整潔；室外標識、宣傳欄、信報 箱等每周擦拭2次。2、公共區(qū)域日常設專人保潔，保持公共區(qū)域干凈整潔無雜物。3、公共樓道每天清掃1次；扶手每天擦洗1次, 保持干凈整潔。4、根據(jù)

24、小區(qū)實際情況合理布設垃圾桶、果皮箱, 垃圾袋裝。5、按樓棟口、樓層收集垃圾，每天 2次。6、垃圾清運日產(chǎn)日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢 現(xiàn)象。7、垃圾設施每周清潔 2次，無異味。8、公共區(qū)域玻璃每周擦洗 1次。9、對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及 時進行清掃。10、進行保潔巡查，樓道內(nèi)無亂懸掛、亂貼亂畫、 亂堆放等現(xiàn)象。11、建立消殺工作管理制度，根據(jù)實際情況開展 消殺工作，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、 蚊、蠅等害蟲孳生。12、飼養(yǎng)寵物符合有關規(guī)定，對違反者進行勸告， 并報告有關部門進行處理。二級收費標準1.00元/月.平方米（已包含稅、費）一、基礎條件： 小區(qū)封閉；有不少于小區(qū)住宅總建筑面積3%o的物業(yè)管理服務用房；綠化率30%以上（包括水面）;綠化、休閑活動中心、場地 1000平方米以上；固定活動館所2