物業(yè)服務分等定級標準

1、安慶市物業(yè)服務分等定級標準(市 區(qū))安慶市房地產(chǎn)管理局二六年六月制一、綜合管理服務標準級別序號內(nèi)容服務要求一星級1機構(gòu)設置小區(qū)內(nèi)設立管理站。2管理人員要求（1）小區(qū)經(jīng)理有經(jīng)理崗位證書，管理員持有上崗證。（2）管理人員掛牌上崗。（3）能夠發(fā)現(xiàn)一般問題，及時報告，并給予處理。3服務時間周一至周日在指定地點進行業(yè)務接待。4日常管理與服務（1）服務規(guī)范應符合安徽省住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)程要求。（2）24小時受理業(yè)主或使用人報修。急修二小時內(nèi)到現(xiàn)場處理，一般修理三天內(nèi)完成（預約除外）。（3）對業(yè)主或使用人的投訴在七天內(nèi)答復處理。（4）告知業(yè)主或使用人裝修須知，監(jiān)督裝修過程，對違規(guī)裝修、違章搭建及時勸阻、制止或

2、報告。（5）建立財務制度，對物業(yè)服務費的收支進行財務管理，做到運作規(guī)范，賬目清晰。（6）建立小區(qū)物業(yè)管理檔案（包括設備管理檔案、業(yè)主資料檔案等）。（7）對小區(qū)房屋維修資金進行賬務管理，做到運作規(guī)范，賬目清晰。（8）服務窗口應公開辦事制度、服務內(nèi)容、收費項目和收費標準。（9）綜合管理的其它服務項目達到約定的服務標準。（10）可采取走訪、懇談會、問卷調(diào)查、通訊等多種形式與業(yè)主或使用人進行溝通，每年的溝通面不低于小區(qū)住戶的30%。（11）對違反小區(qū)公約（臨時公約）或政府有關規(guī)定的行為進行勸阻、制止或報有關部門處理。級別序號內(nèi)容服務要求二星級1機構(gòu)設置小區(qū)內(nèi)設置管理處，配置簡單辦公設備，配有電話。2管

3、理人員要求（1）小區(qū)經(jīng)理有經(jīng)理崗位證書，管理員持有上崗證。（2）管理人員服裝統(tǒng)一，掛牌上崗。（3）發(fā)現(xiàn)問題能夠獨自處理。3服務時間周一至周五在小區(qū)管理處進行業(yè)務接待，周六、周日在指定地點進行業(yè)務接待。4日常管理與服務（1）服務規(guī)范符合安徽省住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)程要求。（2）24小時受理業(yè)主或使用人報修。急修半小時內(nèi)到現(xiàn)場處理，一般修理二天內(nèi)完成（預約除外）。（3）對業(yè)主或使用人的投訴在五天內(nèi)答復處理。（4）告知業(yè)主或使用人裝修須知，監(jiān)督裝修過程，對違規(guī)裝修、違章搭建及時勸阻、制止或報告。（5）建立健全財務制度，對物業(yè)服務費的收支進行財務管理，做到運作規(guī)范，賬目清晰。（6）建立小區(qū)物業(yè)管理檔案（包括

4、設備管理檔案、業(yè)主資料檔案等）。（7）制定小區(qū)物業(yè)管理與服務工作計劃，并組織實施。（8）對小區(qū)房屋維修資金進行賬務管理，做到運作規(guī)范，賬目清晰。（9）服務窗口應公開辦事制度、服務內(nèi)容、收費項目和標準。（10）綜合管理的其它服務項目達到約定的服務標準。（11）可采取走訪、懇談會、問卷調(diào)查、通訊等多種形式與業(yè)主或使用人進行溝通，每年的溝通面不低于小區(qū)住戶的50%。（12）對違反小區(qū)公約（臨時公約）或政府有關規(guī)定的行為進行勸阻、制止或報有關部門處理。級別序號內(nèi)容服務要求三星級1機構(gòu)設置（1）小區(qū)內(nèi)設置管理處。（2）辦公場所整潔有序。（3）配置一般的辦公用品（如辦公家具、電話等）。2管理人員要求（1）

5、小區(qū)經(jīng)理有經(jīng)理崗位證書，管理員持有上崗證，有三年以上物業(yè)管理工作經(jīng)歷。（2）管理人員服裝統(tǒng)一，掛牌上崗，儀表整潔。（3）有善于發(fā)現(xiàn)問題和及時處理的能力。3服務時間周一至周日在管理處進行業(yè)務接待，并提供服務。4日常管理與服務（1）服務規(guī)范符合安徽省住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)程要求。（2）24小時受理業(yè)主或使用人報修。急修半小時內(nèi)到現(xiàn)場處理，一般修理一天內(nèi)完成（預約除外）。（3）對業(yè)主或使用人的投訴在三天內(nèi)答復處理。（4）制定小區(qū)房屋裝修申請、審批、巡視、驗收等裝修管理制度，建立業(yè)主或使用人房屋裝修檔案，對不符合規(guī)定的行為、現(xiàn)象及時勸阻、制止或報告。（5）建立健全的財務管理制度，對物業(yè)服務費和其它費用的收支

6、進行財務管理，做到運作規(guī)范，賬目清晰。（6）建立小區(qū)物業(yè)管理檔案包括物業(yè)竣工驗收檔案、設備管理檔案、業(yè)主資料檔案（含業(yè)主或使用人房屋裝修檔案）等。（7）制定小區(qū)物業(yè)管理與物業(yè)服務工作計劃，并組織實施。（8）對小區(qū)房屋維修資金進行賬務管理，做到運作規(guī)范，賬目清晰。（9）建立管理處內(nèi)部管理制度和考核制度。（10）服務窗口應公開辦事制度、辦事紀律、服務內(nèi)容、收費項目和標準。（11）能提供二種以上特約服務（有償）和二種以上便民（無償）服務。（12）綜合管理的其它服務項目達到約定的服務標準。（13）可采取走訪、懇談會、問卷調(diào)查、通訊等多種形式與業(yè)主或使用人進行溝通，每年的溝通面不低于小區(qū)住戶的60%。（

7、14）對違反小區(qū)公約（臨時公約）或政府有關規(guī)定的行為進行勸阻、制止或報有關部門處理。級別序號內(nèi)容服務要求四星級1機構(gòu)設置（1）小區(qū)內(nèi)設置管理處。（2）辦公場所整潔有序。（3）配置辦公家具、電話、電腦、打印機等辦公設施及辦公用品。2管理人員要求（1）小區(qū)經(jīng)理有物業(yè)管理員上崗證和小區(qū)經(jīng)理上崗證；經(jīng)理具有大專以上學歷，有二年以上小區(qū)經(jīng)理任職經(jīng)歷。（2）管理人員服裝統(tǒng)一，掛牌上崗，儀表整潔規(guī)范。（3）能夠及時發(fā)現(xiàn)問題，果斷處理一般情況。3服務時間周一至周日每天10小時在管理處進行業(yè)務接待，并提供服務。4日常管理與服務（1）服務規(guī)范符合安徽省住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)程要求。（2）24小時受理業(yè)主或使用人報修。急

8、修半小時內(nèi)到現(xiàn)場處理，一般修理一天內(nèi)完成（預約除外）。（3）對業(yè)主或使用人的投訴在24小時內(nèi)答復處理。（4）制定小區(qū)房屋裝修申請、審批、巡視、驗收等裝修管理制度，建立業(yè)主或使用人房屋裝修檔案，對不符合規(guī)定的行為、現(xiàn)象及時勸阻、制止或報告。（5）建立健全的財務管理制度，對物業(yè)服務費和其它費用的收支進行財務管理，做到運作規(guī)范，賬目清晰。續(xù)上頁級別序號內(nèi)容服務要求（6）建立檔案管理制度，建立齊全的小區(qū)物業(yè)管理檔案包括物業(yè)竣工驗收檔案、設備管理檔案、業(yè)主或使用人資料檔案（含業(yè)主或使用人裝修檔案）、物業(yè)租賃檔案、日常管理檔案等。（7）制定小區(qū)物業(yè)管理與物業(yè)服務工作計劃，并組織實施。（8）建立健全的維修資

9、金管理制度，對小區(qū)房屋維修資金進行賬務管理，做到運作規(guī)范，賬目清晰。（9）制定管理處內(nèi)部管理制度和考核制度。（10）運用計算機進行管理（含業(yè)主檔案、收費管理、設備管理等）。（11）服務窗口應公開辦事制度、服務內(nèi)容、辦事紀律、收費項目和標準。（12）綜合管理的其它服務項目達到約定的服務標準。（13）能提供三種以上特約服務（有償）和三種以上便民（無償）服務；每年組織兩次以上的社區(qū)活動。（14）可采取走訪、懇談會、問卷調(diào)查、通訊等多種形式與業(yè)主或使用人進行溝通或進行滿意度測評，每年的溝通面不低于小區(qū)住戶的80%。（15）對違反小區(qū)公約（臨時公約）或政府有關規(guī)定的行為進行勸阻、制止或報有關部門處理。級

10、別序號內(nèi)容服務要求五級星1機構(gòu)設置（1）小區(qū)內(nèi)設置管理處。（2）辦公場所整潔有序，有專門的接待區(qū)域。（3）配置辦公家具、電話、電腦、打印機等辦公設施及辦公用品。2管理人員要求（1）小區(qū)經(jīng)理有經(jīng)理崗位證書，管理員持有上崗證；經(jīng)理具有大專以上學歷，有三年以上小區(qū)經(jīng)理任職經(jīng)歷。（2）管理人員服裝統(tǒng)一，掛牌上崗，儀表整潔規(guī)范。（3）綜合素質(zhì)高，能應對各種問題并及時處理。3服務時間周一至周日每天10小時在管理處進行業(yè)務接待，并提供服務。4日常管理與服務（1）服務規(guī)范符合安徽省住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)程要求。（2）24小時受理業(yè)主或使用人急修。接到任何報修半小時內(nèi)到現(xiàn)場處理（預約除外）。（3）對業(yè)主或使用人的投訴

11、在24小時內(nèi)答復處理。（4）制定小區(qū)房屋裝修申請、審批、巡視、驗收等裝修管理制度，建立業(yè)主或使用人房屋裝修檔案，對不符合規(guī)定的行為、現(xiàn)象及時勸阻、制止或報告，并有記錄。（5）建立健全的財務管理制度，對物業(yè)服務費和其它費用的收支進行財務管理，做到運作規(guī)范，賬目清晰。續(xù)上頁級別序號內(nèi)容服務要求（6）建立完善的檔案管理制度，建立齊全的小區(qū)物業(yè)管理檔案包括物業(yè)竣工驗收檔案、設備管理檔案、業(yè)主或使用人資料檔案（含業(yè)主或使用人裝修檔案）、物業(yè)租賃檔案、日常管理檔案等。（7）制定小區(qū)物業(yè)管理與物業(yè)服務工作計劃，并組織實施。（8）建立健全的維修資金管理制度，對小區(qū)房屋維修資金進行賬務管理，做到運作規(guī)范，賬目清

12、晰。（9）制定管理處內(nèi)部管理制度和考核制度。（10）廣泛運用計算機進行管理（含業(yè)主檔案、房屋檔案、設備檔案、收費管理、日常管理等）。（11）服務窗口應公開辦事制度、服務內(nèi)容、辦事紀律、收費項目和標準。（12）綜合管理的其它服務項目達到約定的服務標準。（13）能提供5種以上特約服務（有償）和5種以上便民（無償）服務；每年組織三次以上的社區(qū)活動。（14）可采取走訪、懇談會、問卷調(diào)查、通訊等多種形式與業(yè)主或使用人進行溝通或滿意度測評，每年的溝通面不低于小區(qū)常住住戶的90%。（15）對違反小區(qū)公約（臨時公約）或政府有關規(guī)定的行為進行勸阻、制止或報有關部門處理。備注：每一級的服務內(nèi)容與要求應高于并包含低

13、一級的服務內(nèi)容與要求（一星級除外）。二、公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務標準級別項目序號內(nèi)容服務要求一星級樓內(nèi)公共區(qū)域1地面隔日清掃一次，地面無垃圾堆積。2樓梯扶手、欄桿每周擦抹一次。3消防栓、指示牌等公共設施每月擦抹一次。4天花板、公共燈具每半年除塵一次。5門、窗等玻璃公共燈具和底層門廳玻璃每三個月擦拭一次。6天臺、屋頂定期檢查、及時清理。7垃圾收集居民自行投放至小區(qū)集中投放點。樓外公共區(qū)域8道路地面、綠地、明溝道路地面、綠地每日清掃一次，無明顯暴露垃圾，無衛(wèi)生死角；明溝每周清掃一次。9公共燈具、宣傳欄、小品等每月擦抹一次。10垃圾葙、果皮箱（容器）每日定時清掃洗刷，保持垃圾葙、果皮箱（容器）及其周圍清

14、潔；建筑垃圾有固定堆放點；設有滅蠅裝置。11消毒滅害 每半年對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次（6、7、8月每月噴灑一次），每年滅鼠一次。級別項目序號內(nèi)容服務要求二星級樓內(nèi)公共區(qū)域1地面每日清掃一次，其中門廳每日清掃二次，每周拖洗一次，地面清潔。2樓梯扶手、欄桿每周擦抹二次。3消防栓、指示牌等公共設施每半月擦抹一次。4天花板、公共燈具每半年除塵一次。5門、窗等玻璃 公共燈具、底層門廳玻璃每月擦拭一次。6天臺、屋頂屋頂每半年清掃一次，有天臺、內(nèi)天井的每周清掃一次。7垃圾收集居民自行投放至小區(qū)集中投放點。8電梯轎廂每日擦拭、清掃一次以上，操作板處無污跡無灰塵。樓外公共區(qū)域9道路地面、綠地、明溝、停車

15、場道路地面、綠地每日清掃二次，保持地面、綠地清潔；明溝每周清掃一次。10公共燈具、宣傳欄、小品等每半月擦抹一次，表面無污跡。11垃圾葙、果皮箱（容器）每日定時清掃洗刷，保持垃圾葙、果皮箱（容器）及其周圍清潔；建筑垃圾有固定堆放點；設有滅蠅裝置。12消毒滅害 每季對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次（6、7、8月每月噴灑一次），每半年滅鼠一次。級別項目序號內(nèi)容服務要求三星級樓內(nèi)公共區(qū)域1地面每日清掃一次，其中門廳每日清掃二次，每周拖洗二次，地面清潔。2樓梯扶手、欄桿每周擦抹二次。3消防栓、指示牌等公共設施每周擦抹一次，外表基本無污漬。4天花板、公共燈具每季除塵一次，目視基本無灰塵5門、窗等玻璃公共燈

16、具、門廳玻璃每月二次，目視明亮無污跡。6天臺、屋頂經(jīng)常性保持清潔、無垃圾。7垃圾收集高層按幢設置垃圾收集點，多層按物業(yè)管理需要配置收集點，收集點每日清理一次，收集點周圍地面無散落垃圾，無污跡，無明顯異味。8電梯轎廂每日擦拭、清掃一次以上，保持目視干凈無污跡。樓外公共區(qū)域9道路地面、綠地、明溝、停車場道路地面、綠地每日清掃一次，目視地面、綠地清潔無雜物；明溝每周清掃二次，明溝無雜物、無積水。10公共燈具、宣傳欄、小品等每周擦抹一次，表面無污跡。11垃圾葙、果皮箱（容器）生活、建筑垃圾封閉存放，垃圾葙、果皮箱（容器）每日定時清理、洗刷一次，垃圾葙、果皮箱（容器）及其周圍基本整潔、無污漬、無積水、無

17、明顯異味，滅害措施完善。12消毒滅害每季對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次（6、7、8月每月噴灑一次），每年滅鼠一次，并有記錄。級別項目序號內(nèi)容服務要求四星級樓內(nèi)公共區(qū)域1地面和墻面每日清掃保潔一次，門廳大堂、門廳花崗石、大理石每二個月保養(yǎng)一次，保持材質(zhì)原貌，干凈。2樓梯扶手、欄桿隔日擦抹一次，保持干凈。3消防栓、指示牌等公共設施每周擦抹二次，目視無污漬。4天花板、公共燈具每月除塵一次，目視干凈。5門、窗等玻璃保持潔凈、光亮、無污漬。6天臺、屋頂保持清潔、無垃圾。7垃圾收集按樓宇設置垃圾收集點，每日清理二次，收集點周圍地面無散落垃圾、無污跡、無異味。8電梯轎廂每日擦拭、清掃一次以上；每月對電梯門

18、壁打蠟上光一次，表面光亮，無污跡。樓外公共區(qū)域9道路地面、綠地、明溝、停車場道路、地面、綠地每日清掃一次以上，廣場磚地面每半月沖洗一次；目視地面干凈，地面垃圾滯留時間不能超過三小時；明溝隔日清掃一次，無雜物、無積水。10公共燈具、宣傳欄、小品等每周擦抹二次，目視明亮清潔（2米以上部位每半月擦抹、除塵一次）。11水景每周一次打撈漂浮雜物，保持水體清潔，水面無漂浮物；定期對水體投放藥劑或進行其他處理，保持水體無異味。續(xù)上頁級別項目序號內(nèi)容服務要求12垃圾葙、果皮箱（容器）生活、建筑垃圾封閉存放，垃圾葙、果皮箱（容器）每日清理、沖洗二次以上，垃圾葙、果皮箱（容器）整體清潔、無滿溢、無異味，滅害措施完

19、善。13消毒滅害每月對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次，每年滅鼠一次，并有記錄，。級別項目序號內(nèi)容服務要求五星級樓內(nèi)公共區(qū)域1地面和墻面地面每日保潔兩次以上；墻面保持無污漬；大堂、門廳大理石、花崗石地面每月保養(yǎng)一次，保持材質(zhì)原貌，干凈。2樓梯扶手、欄桿每日擦抹一次，保持干凈。3消防栓、指示牌等公共設施隔日擦抹一次，表面干凈、無污漬。4天花板、公共燈具每半月除塵一次，目視無灰塵、無污跡、無蜘蛛網(wǎng)。5門、窗等玻璃保持潔凈、光亮、無灰塵、無污跡。6天臺、屋頂保持清潔、無垃圾。7垃圾收集按樓宇設置垃圾收集點，每日早晚定時清理二次；垃圾收集點周圍地面無散落垃圾、無污跡、無異味。8電梯轎廂每日保潔兩次以上（

20、如有地毯每日換洗一次）；操作板每日消毒一次；每半月對電梯門壁打蠟上光一次，表面光亮、無污跡；轎廂壁無浮塵，不銹鋼表面光亮、無污跡。續(xù)上頁級別項目序號內(nèi)容服務要求樓外公共區(qū)域9道路地面、綠地、明溝、停車場道路、地面、綠地每日保潔兩次以上，廣場磚地面每周沖洗一次；目視地面干凈，地面垃圾滯留時間不超過一小時；明溝每日清掃一次，無雜物，無積水。10公共燈具、宣傳欄、小品等每日擦抹一次，目視無灰塵、明亮清潔（2米以上部分每半月擦抹、除塵一次）。11水景打撈漂浮雜物，保持水體清潔，水面無漂浮物；定期對水體投放藥劑或進行其它處理，保持水體無異味。12垃圾葙、果皮箱（容器）對垃圾廂、果皮箱（容器）每日保潔兩次

21、以上，垃圾廂、果皮箱（容器）整潔、干凈、無異味，滅害措施完善。13消毒滅害每月對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次，每年滅鼠一次，并有記錄，。備注：1、有無電梯、消防栓不作為保潔費用增減條件。 2、外墻清洗的頻次、標準與業(yè)主大會另行約定，費用按實結(jié)算分攤。3. 每一級服務內(nèi)容與要求應高于并包含低一級的服務內(nèi)容與要求（一星級除外）。三、公共區(qū)域秩序維護服務標準級別序號內(nèi)容服務要求一星級1人員要求（1）有專門護衛(wèi)人員，工作認真負責。（2）對小區(qū)日常護衛(wèi)事項做出正確反應，能正確使用消防器材。（3）上崗時佩帶統(tǒng)一標志、著裝整潔。2門崗巡邏崗（1）主出入口12小時值班看守，邊門定時開放。（2）對進出車輛進行

22、管理和疏導，保持出入口暢通；阻止小商小販、外來人員隨意進入小區(qū)。（3）白天、夜間不定時在小區(qū)內(nèi)巡邏。（4）在遇到突發(fā)事件時，采取必要措施并及時報告管理處和相關部門。3技防設施和救助無設施配置。4車輛管理（1）設置簡易的交通標志。（2）地面有停車標志，車輛停放有序（非機動車）。（3）收費管理的車庫（棚）應24小時有專人管理，車輛停放有序，備有必需的消防器材，車庫（棚）場地整潔，有照明，無滲漏，無明顯積水，無易燃、易爆及危險物品存放。級別序號內(nèi)容服務要求二星級1人員要求（1）專職護衛(wèi)人員，工作認真負責。（2）對小區(qū)日常護衛(wèi)事項做出正確反應，能正確使用消防器材。（3）上崗時佩帶統(tǒng)一標志，統(tǒng)一著裝。2

23、門崗巡邏崗（1）主出入口24小時值班看守，邊門定時開放并專人看管，門衛(wèi)有交接班記錄。（2）對進出車輛進行管理和疏導，保持出入口暢通；阻止小商小販、外來人員隨意進入小區(qū)。（3）白天巡邏次數(shù)不少于四次，夜間重點部位巡邏二次，并有巡邏記錄。（4）在遇到突發(fā)事件時，采取必要措施并及時報告管理處和相關部門。3技防設施有電子防盜門。4車輛管理（1）地面、墻面設置簡易的交通標志。（2）車輛按規(guī)定有序停放，對亂停車輛進行引導或搬遷。（3）收費管理的車庫（棚）應24小時有專人管理，車輛停放有序，備有必需的消防器械，車庫（棚）場地整潔，有照明，無滲漏，無明顯積水，無易燃、易爆及危險物品存放。級別序號內(nèi)容服務要求三

24、星級1人員要求（1）專職保安人員中40周歲以下的人員占總數(shù)的60%以上，身體健康，工作認真負責。（2）有較強的安全防范能力，能正確使用各類消防、技防器械和設備。（3）上崗時佩帶統(tǒng)一標志，統(tǒng)一著裝，配備必要的安全護衛(wèi)器械。2門崗巡邏崗（1）小區(qū)出入口24小時值班看守，并有交接班記錄和外來車輛的登記記錄。（2） 封閉管理小區(qū)對外來人員或送貨人員進行記錄，阻止未經(jīng)許可的外來人員進入小區(qū)。（3）對進出小區(qū)的車輛進行管理和疏導，保持出入口環(huán)境整潔、有序、道路暢通；對大型物件搬出實行記錄。（4）白天每二小時巡邏一次，夜間每三小時巡邏一次，重點部位有明確的巡邏要求，并有巡邏記錄。（5）在遇到異常情況、突發(fā)事

25、件時，采取相應的應對措施，及時報告管理處和相關部門。3技防設施（監(jiān)控崗）（1）小區(qū)應具備錄像監(jiān)控技防設施，24小時開通，并有人駐守，注視設備所傳達的信息。（2）監(jiān)控中心收到報警信號后，保安人員應按規(guī)定及時趕到現(xiàn)場進行處理，同時應接受用戶救助的要求，解答用戶的詢問。4車輛管理（1）地面、墻面按車輛道路行駛要求設立指示牌，車輛基本停放在規(guī)定的范圍內(nèi)。（2）及時處理車輛停放不規(guī)范的現(xiàn)象。（3）收費管理的車庫應24小時有專人管理，車輛停放有序，車庫內(nèi)地面、墻面有簡易的車輛行駛指示牌和地標，備有必需的消防器材，車庫場地有照明，無滲漏，無積水，通風良好，無易燃、易爆及危險物品存放。級別序號內(nèi)容服務要求四星

26、級1人員要求（1）專職護衛(wèi)人員中35周歲以下的人員占總數(shù)的40%以上，身體健康，工作認真負責并定期接受專業(yè)培訓。（2）能處理和應對小區(qū)公共秩序維護工作，能正確使用各類消防、技防器械和設備。（3）上崗時佩帶統(tǒng)一標志，統(tǒng)一著裝，儀容儀表規(guī)范整齊。（4）配備對講裝置和其他必備的安全護衛(wèi)器械。2門崗巡邏崗（1）各出入口24小時值班看守，其中主出入口雙人值勤，上下班期間立崗，并有詳細交接班記錄和外來車輛的登記記錄。（2）外來人員進入小區(qū)，通過對講、電話或其他方式聯(lián)系住戶，并進行登記。（3）對進出小區(qū)的車輛進行管理和疏導，保持出入口環(huán)境整潔、有序、道路暢通；對大型物件搬出實行記錄。（4）保安人員手持巡更采

27、集器，按指定的時間和路線每二小時巡查一次，重點部位應設巡更點。監(jiān)控中心有巡更記錄。（如無巡更器，巡邏時二人一組）。（5）接到火警、警情后及時到達現(xiàn)場，協(xié)助保護現(xiàn)場，并報告管理處與警方。（6）在遇到異常情況或住戶緊急求助時，及時趕到現(xiàn)場，采取相應措施。續(xù)上頁級別序號內(nèi)容服務要求3技防設施和救助（監(jiān)控崗）（1）小區(qū)設有監(jiān)控中心，應具備錄像監(jiān)控（監(jiān)控點應至少覆蓋小區(qū)主要道路出入口）、樓宇對講、周界報警、住戶報警等技防設施，24小時開通，并有人駐守，注視各設備所傳達的信息。（2）控制中心接到報警信號后，保安人員及時內(nèi)趕到現(xiàn)場進行處理，同時中心應接受用戶救助要求，解答用戶詢問。（3）小區(qū)有火警、警情應急

28、預案，并在監(jiān)控中心控制室內(nèi)懸掛；每年應組織不少于一次的防火應急預案演習。4車輛管理（1）地面、墻面按車輛道路行駛要求設立指示牌和地標，車輛行駛有規(guī)定路線，車輛停放有序。（2）有專職人員24小時巡視和協(xié)助停車事宜。（3）收費管理的車庫應24小時有專人管理，車輛停放有序，地面、墻面按車輛道路行駛要求設立指示牌和地標，照明、消防器械配置齊全，無滲漏，無積水，通風良好，無易燃、易爆及危險物品存放。級別序號內(nèi)容服務要求五星級1人員要求（1）專職護衛(wèi)人員，以中青年為主，35周歲以下的人員占總數(shù)60%以上，身體健康，工作認真負責并定期接受培訓。（2）能處理和應對小區(qū)公共秩序維護工作，能正確使用各類消防、技防

29、器械和設備，能夠熟悉、掌握各類治安案件和各類災害事故的應急預案。（3）上崗時佩帶統(tǒng)一標志，統(tǒng)一著裝，儀容儀表行為規(guī)范，主動熱情，具有良好的素質(zhì)。（4）配備對講裝置和其他必備的安全護衛(wèi)器械。2門崗巡邏崗（1）各出入口24 小時值班看守，其中主出入口雙人值勤，上下班期間立崗，并有詳細交接班記錄和外來車輛的登記記錄。（2）對外來人員進入小區(qū)，通過對講、電話或其他方式聯(lián)系住戶，并進行登記。（3）對進出小區(qū)的車輛進行管理和疏導，保持出入口環(huán)境整潔、有序、道路暢通；對大型物件搬出實行記錄。（4）護衛(wèi)人員手持巡更采集器，按指定的時間和路線每二小時巡查一次，重點部位（小區(qū)道路、單元出入口、樓層和地下車庫）應設

30、巡更點，監(jiān)控中心有巡更記錄。（5）接到火警、警情后及時內(nèi)到達現(xiàn)場，協(xié)助保護現(xiàn)場，并報告警方與管理處。（6）在遇到異常情況或住戶緊急求助時，應及時趕到現(xiàn)場，采取相應措施。3技防設施和救助（監(jiān)控崗）（1）小區(qū)設有監(jiān)控中心，應具備錄像監(jiān)控（監(jiān)控點至少覆蓋小區(qū)主要道路出入口）、樓宇對講（可視）、周界報警（全封閉）、住戶報警等技防設施，24小時開通，并有人駐守，注視各設備所傳達的信息。（2）監(jiān)控中心接到報警信號后，保安人員及時內(nèi)趕到現(xiàn)場進行處理，同時中心應接受用戶救助的要求，解答用戶的詢問。（3）小區(qū)應有火警、警情應急預案，并在監(jiān)控中心控制室內(nèi)懸掛；每年應組織不少于1次的應急預案演習。4車輛管理（1）地

31、面、墻面按車輛道路行駛要求設立指示牌和地標，車輛行駛有規(guī)定路線，車輛停放有序。（2）有專職人員24小時巡視和協(xié)助停車事宜。（3）收費管理的車庫應24小時有專人管理，車輛停放有序，地面、墻面按車輛道路行駛要求設立指示牌和地標，照明、消防器械配置齊全，無滲漏，無積水，通風良好，無易燃、易爆及危險物品存放。、公共區(qū)域綠化日常養(yǎng)護服務標準級別基本條件內(nèi)容要素養(yǎng)護要求（植物）一星級1、綠地內(nèi)植物覆蓋率在80%以上。2、喬、灌、草等保存率90%以上。 草坪修剪分春秋兩季定期普修。清雜草定期除草，控制雜草孳生。灌、排水無明顯缺水枯黃，有積水采取排除措施。病蟲害防治控制大面積病蟲害發(fā)生。樹木修剪喬、灌木、籬、

32、球、地被、攀援植物每年適時修剪、整理。病蟲害防治有針對性及時滅治，控制大面積病蟲害發(fā)生。 級別基本條件內(nèi)容要素養(yǎng)護要求（植物）二星級1、植物造景。綠地內(nèi)植物覆蓋率80%以上，綠地基本無裸露。2、喬、灌、草等保存率95%以上，大喬木保存率98%以上。綠地設施基本完好。草坪修剪分春秋兩季普修二遍以上。清雜草年普除雜草三遍以上。灌、排水干旱、高溫季節(jié)基本保證有效供水，有積水應及時排除。病蟲害防治發(fā)現(xiàn)病蟲害及時滅殺。樹木修剪每年對喬、灌木、籬、球按規(guī)范修剪；地被、攀援植物每年修剪、整理不少于一次。中耕除草、松土每年中耕除草二次以上。施肥每年普施基肥一遍。病蟲害防治有針對性及時滅治，每年噴藥不少于一次，

33、控制大面積病蟲害發(fā)生。扶正加固發(fā)生倒伏及時扶正、加固。 級別基本條件內(nèi)容要素養(yǎng)護要求（植物）三星級1、利用植物、山石、水體等設置景點。2、綠地內(nèi)植物覆蓋率80%以上，且群落、層次明顯。并有花卉布置。3、綠地率 15%以上（包括經(jīng)過規(guī)定手續(xù)變更）。喬、灌、草等保存率95%以上，大喬木保存率98%以上。綠地設施及硬質(zhì)景觀保持長年基本完好。草坪修剪每年分春秋兩季普修，草面基本平整。清雜草每年按規(guī)范普除雜草。灌、排水及時灌溉，保證有效供水，有積水及時排除。施肥每年普施有機肥一遍。病蟲害防治發(fā)現(xiàn)病蟲害及時滅殺。樹木修剪 喬、灌木修剪每年二遍以上，無二級枯枝；蘺、球定時修剪，做到表面圓整，基本無脫節(jié)；地被

34、、攀援植物適時修剪。中耕除草、松土每年中耕除草三次以上，土壤基本疏松。施肥按植物品種、生長狀況、土壤條件適當施肥；每年普施基肥一遍，部分花灌木增施追肥一次。病蟲害防治有針對性及時滅治。扶正加固有倒伏傾向，及時扶正、加固。其它喬灌木生長良好，樹冠完整；花灌木基本開花；球、籬、地被生長正常,缺枝、空檔不明顯?；▔ň巢贾靡荒曛杏幸淮我陨匣ɑ懿贾谩９?、排水保持有效供水，無積水。補種缺枝倒伏及時補種。修剪、施肥保持花卉生長良好。病蟲害防治及時做好病蟲害防治。級別基本條件內(nèi)容要素養(yǎng)護要求（植物）四星級1、綠地總體布局合理，滿足居住環(huán)境的需要，集中綠地率25%以上。2、利用植物、山石、水景等設置景點，且與

35、環(huán)境協(xié)調(diào)。3、喬、灌、地被、草配植合理，層次較豐富，花壇、花境景觀好。4、綠地保存率100%，喬、灌、草等保存率98%以上。綠地設施、硬質(zhì)景觀保持完好。草坪修剪草坪保持平整。清雜草每年按規(guī)范定時清除雜草。灌、排水常年保證有效供水，有低洼及時整平，基本無積水。施肥按肥力、草種、生長情況及時施肥。病蟲害防治及時做好病蟲害防治。樹木修剪喬、灌木按規(guī)范修剪，基本做到無枯枝、萌蘗枝；蘺、球、造型植物及時修剪，做到枝葉緊密、圓整、無脫節(jié)；地被、攀援植物修剪及時，基本無枯枝。中耕除草、松土適時中耕除草,做到基本無雜草，土壤疏松。施肥按植物品種、生長狀況、土壤條件適時施肥。病蟲害防治防治結(jié)合、及時滅治。扶正加

36、固樹木基本無傾斜。其它喬灌木生長良好，樹冠完整；花灌木按時開花結(jié)果；球、籬、地被生長良好，無缺枝、空檔?；▔ň巢贾靡荒曛杏卸我陨匣ɑ懿贾?，三季有花。灌、排水保持有效供水，無積水。補種發(fā)現(xiàn)缺枝倒伏及時補種。修剪、施肥、治蟲及時清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾；按時施肥。適時做好病蟲害防治。 級別基本條件內(nèi)容要素養(yǎng)護要求（植物）五星級1、綠地總體布局均衡，景觀效果明顯，集中綠地率30%以上。2、運用植物、山石、水體等設置景點，且與環(huán)境協(xié)調(diào)，效果好。3、喬、灌、地被、草配植科學，層次豐富、季相分明。集中綠地布置全冠大樹。4、綠地保存率100%。喬、灌、草等保存率98%以上。綠地設施及硬質(zhì)景觀保持

37、常年完好。草坪修剪草坪常年保持平整。清雜草及時清除雜草,做到基本無雜草。灌、排水常年保持有效供水，草地充分生長，有覆沙調(diào)整，地形平整、流暢。施肥按肥力、草種、生長情況，適時適量施有肥。病蟲害防治預防為主、綜合治理，嚴格控制病蟲害。樹木修剪喬、灌木每年進行修剪無枯枝、萌蘗枝；籬、球、造型植物按生長情況，造型要求及時修剪，做到枝葉茂密、圓整、無脫節(jié)；地被、攀援植物修剪、整理及時，基本無枯枝。中耕除草、松土常年土壤疏松通透，無雜草。施肥按植物品種、生長、土壤狀況適時適量施肥。每年按規(guī)范施肥，滿足植物生長需要。病蟲害防治預防為主、生態(tài)治理。扶正、加固樹木基本無傾斜。其它喬灌木生長健壯，樹冠完整，形態(tài)優(yōu)

38、美；花灌木按時開花結(jié)果；球、籬、地被生長茂盛，無缺枝、空擋?；▔ň巢贾妹磕曛杏腥我陨匣ɑ懿贾?，四季有花。灌、排水保持有效供水，無積水。補種缺枝倒伏及時補種。修剪、施肥及時清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾。每年按規(guī)范施肥，病蟲害防治適時做好病蟲害防治。備注：1、綠地以種植面積計算：地下車庫頂上綠地按實際種植面積計算；棚架按垂直投影面積計算；行道、散植樹按樹冠垂直投影面積的1/5折算；嵌草停車地坪按地坪面積的1/10折算；墻面垂直綠化按實際覆蓋面積的1/10折算；未定事項可按商定計算。2、綠地面積的計算以建設單位提供的綠化竣工圖為主，以實地丈量為輔。3、因修剪等產(chǎn)生的廢棄物，整理集中堆放，清運

39、及時；樹上懸掛物及時清除；發(fā)現(xiàn)死樹及時清除、適時補種，保持綠地內(nèi)清潔整齊。4. 植物灌溉以保持土壤有效水份為原則，應按氣候、立地條件、品種、生長等情況酌情增減澆水次數(shù)。5、使用化學藥劑，必須嚴格執(zhí)行國家現(xiàn)行有關規(guī)定。應選用高效低毒、低殘留的藥劑控制有害生物的危害，并在噴藥前安民告示。6、每一級服務內(nèi)容與要求高于并包含低一級的服務內(nèi)容與要求（一星級除外）。五、共用部位、共用設備設施日常運行、保養(yǎng)、維修服務標準項目類別內(nèi)容運行、保養(yǎng)、維修服務要求備注共用部位13星級房屋結(jié)構(gòu)定期對房屋結(jié)構(gòu)、涉及使用安全的部位進行檢查并有記錄,發(fā)現(xiàn)損壞及時安排專項修理并告知相關業(yè)主、使用人。1 該費用用于共用部位零星

40、修理和常規(guī)養(yǎng)護。單獨列賬，按實結(jié)算，每年公布一次。結(jié)算時，材料費用按實際發(fā)生結(jié)算。2 13星級零星修理的范圍包括：（1）內(nèi)外墻面（墻面磚、涂料）小面積修補（每處1平方米以下）。（2）更換公共走道門窗五金件。（3）疏通落水管、污水管等排水、排污管道。（4）更換公共走道門窗玻璃（單塊面積小于1平方米）；超出部分申請維修資金。（5）街坊道路側(cè)石、路面修補（單塊長度小于1米或面積小于1平方米）。門窗定期巡視樓內(nèi)公共部位門窗，保持玻璃、門窗配件完好，開閉正常。 樓內(nèi)墻面、頂面、地面墻面、頂面粉刷層無大面積剝落，地坪、地磚平整，有缺損及時修補。管道、排水溝定期對屋面泄水溝、室內(nèi)外排水管道進行清掃、疏通。道

41、路、場地等定期巡視街坊路面、側(cè)石、圍墻、窨井、健身設施等，要求路面不積水（因市政、管道結(jié)構(gòu)因素除外，應及時報告相關部門）、窨井不漫溢、窨井蓋無缺損、簡易健身設施能正常使用（需更換除外）。安全標志對小區(qū)內(nèi)危險、隱患部位設置安全防范警示標志或維護設施。 項目類別內(nèi)容運行、保養(yǎng)、維修服務要求備注共用部位四星級房屋結(jié)構(gòu)定期對房屋結(jié)構(gòu)、涉及使用安全的部位進行檢查并有記錄,發(fā)現(xiàn)損壞及時安排專項修理并告知相關業(yè)主、使用人。（6）設施、設備標識修補。（7）扶手、欄桿、燈桿等補刷油漆。門窗定期巡視樓內(nèi)公共部位門窗，保持玻璃、門窗配件完好，開閉正常。樓內(nèi)墻面、頂面、地面墻面、頂面粉刷層無明顯剝落，面磚、地磚平整不

42、起殼、無缺損，墻面修補應保持與原墻面材質(zhì)一致。管道、排水溝、屋頂定期對屋面泄水溝、樓內(nèi)外排水管道進行清掃、疏通，保障排水暢通。定期檢查屋頂，發(fā)現(xiàn)防水層有氣臌、碎裂，隔熱板有斷裂、缺損的，應及時修理。續(xù)上頁項目類別內(nèi)容運行、保養(yǎng)、維修服務要求備注圍墻定期巡查圍墻，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復；鐵柵欄圍墻表面無明顯銹蝕，保持圍墻完好。3 四、五星級零星維修的范圍在13星級基礎上，還包括本類中涉及的其它共用部位或設施的零星維修。4 前期物業(yè)管理中按有關規(guī)定屬建設單位負責保養(yǎng)（修）設施（備）的費用由建設單位承擔。道路、場地等定期巡查道路、路面、側(cè)石、井蓋等，發(fā)現(xiàn)損壞及時修復，保持路面基本平整無積水，側(cè)石平直無缺損

43、。休閑椅、室外健身設施等每周定期巡查，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復，保證器械、設施的安全使用（如需更換的除外）。安全標志等對危險隱患部位設置安全防范警示標志，并在主要通道設置安全疏散指示和事故照明設施。保證標志清晰完整，設施運行正常。 項目類別內(nèi)容運行、保養(yǎng)、維修服務要求備注共用部位五星級房屋結(jié)構(gòu)每年定期以上對房屋結(jié)構(gòu)、安全的部位進行檢查，并有記錄，發(fā)現(xiàn)損壞及時安排專項修理并告知相關業(yè)主、使用人。門窗定期巡視樓內(nèi)公共部位門窗，保持玻璃、門窗配件完好，門、窗開閉靈活并無異常聲響。樓內(nèi)墻面、頂面、地面墻面、頂面粉刷層無剝落，面磚、地磚平整不起殼、無缺損。管道、排水溝、屋頂定期對屋面泄水溝、樓內(nèi)外排水管道進行清

44、掃、疏通，保障排水暢通（6月至9月每月檢查一次），定期檢查屋頂，發(fā)現(xiàn)防水層有氣臌、碎裂，隔熱板有斷裂、缺損的，應及時修理。圍墻定期巡查圍墻，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復，鐵柵欄圍墻表面無銹蝕，保持圍墻完好。道路、場地等每周定期巡查道路、路面、側(cè)石、井蓋等，發(fā)現(xiàn)損壞及時修復，保持路面平整、無破損、無積水，側(cè)石平直無缺損。休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品定期對休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等進行巡查，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復，保持原有面貌，保證其安全使用。室外健身設施、休閑場地、樂園等定期巡查，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復，保證器械、設施的安全使用（如需更換的除外。安全標志等對危險隱患部位設置安全防范警示標志，并在主要通道設置安全疏散

45、指示和事故照明設施，保證標志清晰完整，設施運行正常。 項目類別內(nèi)容運行、保養(yǎng)、維修服務要求備注供水系統(tǒng)通用普通水泵1、定期對供水設備進行檢查，對水泵潤滑點加油，對泵房、管道、水泵等進行除銹、油漆、保養(yǎng)，保證二次供水正常，泵房整潔。2、定期清洗水箱、蓄水池，二次供水水質(zhì)符合國家生活用水標準。3、定期對高層房屋減壓閥進行測壓并做好記錄。4、水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，溢流管口必須安裝金屬防護網(wǎng)并完好，每年秋、冬季對暴露水管進行防凍保養(yǎng)。供水系統(tǒng)成本構(gòu)成：1、普通水泵：（1）供水運行（電耗）。（2）供水設備保養(yǎng)。（3）水池、水箱清洗。（4）水質(zhì)抽樣化驗。2、變頻水泵：（1）供水運行（電耗）。（

46、2）供水設備保養(yǎng)。（3）蓄水池清洗。 項目類別內(nèi)容運行、保養(yǎng)、維修服務要求備注公共照明12星級公共燈定期巡檢公共照明設備，修復損壞的燈座、燈泡、開關等，保持樓道燈、路燈95%以上的亮燈率。1公共照明成本構(gòu)成:（1）公共照明運行（電耗）。（2）零星更換燈泡、燈頭、燈座、開關等。 （3）設備的養(yǎng)護。公共電氣柜定期對室內(nèi)、室外的公共電氣柜、電氣安全進行巡檢、保養(yǎng)。3星級公共燈及時修復損壞的燈座、燈泡、開關等，保持燈具完好，小區(qū)內(nèi)樓道燈、街坊燈亮燈率在98%以上。景觀燈、節(jié)日彩燈、大堂吊燈等保持燈具完好，亮燈率在98%以上。公共電氣柜定期巡查室內(nèi)、室外公共電氣柜，及時保養(yǎng)室內(nèi)、室外公共電氣柜，保證電氣

47、設備運行安全正常。45星級公共燈及時修復損壞的燈座、燈泡、開關等，保持燈具完好，小區(qū)內(nèi)樓道燈、街坊燈亮燈率在99%以上。景觀燈、節(jié)日彩燈、大堂吊燈等保持燈具完好，亮燈率在99%以上。公共電氣柜定期巡查室內(nèi)、室外公共電氣柜，及時保養(yǎng)室內(nèi)、室外公共電氣柜，保證電氣設備運行安全正常。大堂空調(diào)大堂分體空調(diào)使用期間定期清洗、保養(yǎng)，保證其正常使用。 項目類別內(nèi)容運行、保養(yǎng)、維修服務要求備注消防系統(tǒng)13星級消防設施、設備1、消防泵定期啟動并作記錄，每年保養(yǎng)一次，保證其運行正常。 2、消防栓定期巡檢，消防栓箱內(nèi)各種配件完好。3、每年定期檢查消防水帶，閥桿處加注潤滑油等，保持消防器材能隨時有效使用。4、按需配備滅火器，定期檢查滅火器，臨近失效立即更新或充壓。1消防系統(tǒng)成本構(gòu)成：（1）消防設施、器材保養(yǎng)。（2）消防設施年安全檢測。（3）滅火器更換（首次配備不計入本費用中）。2 地下車