土地一級(jí)開發(fā)整理方案

1、土地一級(jí)開發(fā)整理方案一、開發(fā)的意義為了進(jìn)一步增加土地儲(chǔ)備的作用與功能，優(yōu)化土地資源配置，盤活存量土地，充分發(fā)揮土地資源在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中的促進(jìn)和保障作用。通過(guò)實(shí)施的土地收儲(chǔ)和保障作用，增強(qiáng)政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控能力，實(shí)現(xiàn)城市基礎(chǔ)設(shè)施配套到位的熟地供應(yīng)和保障重點(diǎn)項(xiàng)目用地的總目標(biāo)。二、開發(fā)具備的條件1、具備規(guī)劃主管部門審核通過(guò)的控制性詳細(xì)規(guī)劃。根據(jù)*市城市的總體規(guī)劃及土地市場(chǎng)需求，確定出需開發(fā)土地的規(guī)劃條件、指標(biāo)及市政配套要求。主要包括確定規(guī)劃用地性質(zhì)、規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容、宗地詳細(xì)規(guī)劃方案、控制性詳規(guī)、水電暖氣等配套設(shè)施實(shí)施條件。2、納入年度土地儲(chǔ)備開發(fā)計(jì)劃。確定土地供應(yīng)計(jì)劃、土地利用年度計(jì)劃和土地收購(gòu)儲(chǔ)備

2、計(jì)劃后，改變擬開發(fā)土地的權(quán)屬性質(zhì)，使有所開發(fā)土地的完整土地所有權(quán)，從而具備土地一級(jí)開發(fā)的權(quán)屬基礎(chǔ)。3、土地預(yù)審審核通過(guò)。新區(qū)國(guó)土資源局根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃和建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)項(xiàng)目的選址定點(diǎn)、用地規(guī)模等，召開聯(lián)審會(huì)進(jìn)行初步審查，提出預(yù)審意見，通過(guò)后出具用地審查意見，*政府出具用地批復(fù)文件。4、實(shí)施方案經(jīng)政府有關(guān)部門審核通過(guò)。根據(jù)*市政府出具的用地批復(fù)文件，實(shí)施方案報(bào)*市或新區(qū)規(guī)劃委規(guī)劃意見書、住建委、園林局、文物局、環(huán)保局、發(fā)改委等審核通過(guò)，獲得批準(zhǔn)后相關(guān)辦理征地、拆遷的有關(guān)手續(xù)。三、開發(fā)合作模式本項(xiàng)目一級(jí)土地開發(fā)采取完全市場(chǎng)運(yùn)作模式。新區(qū)政府首先將待進(jìn)行一級(jí)開發(fā)的土地一次性（或

3、按地塊）以基準(zhǔn)地價(jià)委托我公司進(jìn)行開發(fā)，通過(guò)土地使用權(quán)出讓協(xié)議進(jìn)行約定。我公司根據(jù)約定進(jìn)行統(tǒng)一拆遷、補(bǔ)償、安置、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會(huì)公共設(shè)施建設(shè)，使開發(fā)的區(qū)域內(nèi)的土地達(dá)到 “七通一平”或需求者要求的建設(shè)條件，再由新區(qū)政府以找掛牌形式面向市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。這種模式中，新區(qū)政府以協(xié)議形式保證我公司一級(jí)開發(fā)利益。向我公司出讓城市國(guó)有土地(簡(jiǎn)稱毛地)或農(nóng)村集體土地(簡(jiǎn)稱生地)，我公司完成一級(jí)開發(fā)后核算開發(fā)成本及酬金，待土地轉(zhuǎn)讓取得土地價(jià)款后扣除開發(fā)成本、酬金和利潤(rùn)分成，剩余土地轉(zhuǎn)讓款（利潤(rùn)分成）歸政府所有。四、開發(fā)內(nèi)容按照土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃及地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃和年度土地一級(jí)開發(fā)計(jì)劃，對(duì)城

4、市國(guó)有土地(簡(jiǎn)稱毛地)或農(nóng)村集體土地(簡(jiǎn)稱生地)進(jìn)行統(tǒng)一的征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”(即通自來(lái)水、雨水、污水、中水、電力、供暖、電訊、天然氣和場(chǎng)地平整)的建設(shè)條件(簡(jiǎn)稱熟地)。五、開發(fā)投資費(fèi)用構(gòu)成1、土地取得費(fèi)：本項(xiàng)目的土地取得費(fèi)是指征用土地所支付的費(fèi)用。包括土地補(bǔ)償費(fèi)、地上物補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)以及新增建設(shè)用地費(fèi)和防洪工程維護(hù)管理費(fèi)等有關(guān)稅費(fèi)。2、地價(jià)款：參照*市基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。3、前期工程費(fèi)：前期工程費(fèi)包括項(xiàng)目前期的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究等費(fèi)用。4、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)包括場(chǎng)地

5、平整、市政道路與橋梁建設(shè)以及自來(lái)水、雨水、污水、中水、電力、供暖、電訊、天然氣等建設(shè)費(fèi)用。5、企業(yè)管理費(fèi)：管理費(fèi)按土地取得費(fèi)和開發(fā)費(fèi)之合的一定比例提取。6、財(cái)務(wù)費(fèi)用：財(cái)務(wù)費(fèi)用為我公司為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括融資利息等。7、其他費(fèi)用：不可預(yù)見費(fèi)，項(xiàng)目招商推廣費(fèi)等其他費(fèi)用按投資額的一定比例提取。8、利潤(rùn)：利潤(rùn)指投資收益。六、利益分成 在本項(xiàng)目中，新區(qū)政府與我公司的盈利模式采用“分享土地增值收益”模式。該模式是指我公司除獲得土地一級(jí)開發(fā)成本補(bǔ)償部分外，還與新區(qū)政府商定按一定比例分享土地出讓金增值收益。具體來(lái)講，當(dāng)我公司完成一級(jí)開發(fā)之后，由新區(qū)政府進(jìn)行招拍掛出讓，出讓所得減去開發(fā)成本（項(xiàng)目前期

6、費(fèi)用、征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用、相關(guān)稅費(fèi)等構(gòu)成）以及政府提取的各項(xiàng)費(fèi)用（土地收益基金、失地農(nóng)民保障金等）后，在新區(qū)政府和我公司之間按照約定的比例進(jìn)行分成，獲得屬于自己的那部分土地出讓增值收益。七、我公司參與土地二次找掛牌我公司參與整體后的土地二次開發(fā)招掛牌，若由我公司中標(biāo)，我公司將對(duì)地塊進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一建設(shè)的系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化、生態(tài)化、規(guī)?；?，開發(fā)集辦公、科研、中試、產(chǎn)業(yè)于一體的企業(yè)商務(wù)辦公中心。八、項(xiàng)目的社會(huì)效益本項(xiàng)目用地地處*大街，項(xiàng)目的建設(shè)不僅不會(huì)破壞該地區(qū)的總體環(huán)境，反而會(huì)促進(jìn)當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境建設(shè)，使這里的交通條件，居住環(huán)境邁上一個(gè)新的臺(tái)價(jià)。如果項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)嚴(yán)格按照總體規(guī)劃的要求，合理利用國(guó)有土地資源，積極而有效的籌集和分配建設(shè)資金，那么項(xiàng)目的建設(shè)不僅能推動(dòng)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且會(huì)促進(jìn)地區(qū)總體經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)與發(fā)展。九、風(fēng)險(xiǎn)分析1、投資風(fēng)險(xiǎn)：土地一級(jí)開發(fā)具有征地拆遷工作繁雜、投資大、建設(shè)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，存在著投資風(fēng)險(xiǎn)。如果拆遷的時(shí)間延長(zhǎng)，即會(huì)影響后期建設(shè)工作的開展，又會(huì)增加了土地的拆遷成本，直接導(dǎo)致內(nèi)部收益率降低。2、融資風(fēng)險(xiǎn)：在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，作為債務(wù)資金，存在利率風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。當(dāng)貸款利率提高時(shí)，會(huì)使貸款利息增加，資金成本