物業(yè)工程管理要點

1、.物業(yè)工程管理.物業(yè)設備設施管理的目的及意義 v目的： 保證房屋建筑處于良好的安全使用狀態(tài)；保證設 備設施發(fā)揮應有的功能、處于良好的工作狀態(tài)。v意義：良好的物業(yè)設備管理是物業(yè)管理工作的基礎之一，是維護物業(yè)本身，使之正常發(fā)揮使用功能的保證；是延長物業(yè)使用年限提高物業(yè)使用價值，使全體產(chǎn)權(quán)人共有資產(chǎn)保值增值的有效手段v 可以為業(yè)主及使用人創(chuàng)造優(yōu)美舒適的環(huán)境與生活條件。能為物業(yè)公司樹立良好企業(yè)形象，帶來可觀的經(jīng)濟效益從而提高企業(yè)競爭能力。.物業(yè)工程管理基礎 v物業(yè)設施設備構(gòu)成 為了使物業(yè)設備能夠保持正常的使用功能和狀態(tài)，首先需要了解物業(yè)設備的構(gòu)成。 物業(yè)中的設備通常包括：基礎設備、生活設備、 安全設備

2、三大類.基礎設備類v供配電設備類 1、供電設備系統(tǒng) 2、 配電設備系統(tǒng)供電設備系統(tǒng)高壓供電形式低壓供電形式自備發(fā)電機供電形式.基礎設備類配電設備系統(tǒng)進線柜計量柜分配柜連接柜母排.基礎設備類v供水設備類 1、市網(wǎng)供水形式 2、二次供水形式 3、無負壓供水形式.生活類設備構(gòu)成 生活類設備是指與業(yè)主及使用人生活密切相關(guān)，并且影響業(yè)主及使用人生活環(huán)境質(zhì)量的各類設備的總和。生活設備電梯排水設備停車設施設備供暖設備通風設備特殊用水弱電設備普通照明設備智能建筑系統(tǒng).安全類系統(tǒng)v安全類系統(tǒng) 1、消防系統(tǒng) 2、安防系統(tǒng) 3、防雷系統(tǒng) 4、防險照明系統(tǒng).物業(yè)工程管理的核心及要點 做好設備資料管理v一、設備的原始檔

3、案v二、設備卡及設備臺賬v三、設備技術(shù)登記卡v四、設備系統(tǒng)資料（竣工圖、系統(tǒng)圖、設計及施工變更記錄等）.物業(yè)工程管理的核心及要點v熟悉設備運行v建立績效考核機制v設備定期維護保養(yǎng) 1堅持做到“三好、四會、五定” “三好”即對設備用好、修好、管理好； “四會”即對設備會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障； “五定” 即 對設備進行清潔保養(yǎng)、檢修時定人、定點、定時 定值和定責。.物業(yè)工程管理的核心及要點 2注重安全管理、嚴格操作規(guī)程、規(guī)避安全風險3結(jié)合實際、降低節(jié)能。本著安全、經(jīng)濟、 合理、高效的原則v提高員工綜合素質(zhì) 1樹立質(zhì)量服務意識 明白服務行業(yè)的工作特點建立 良好的心態(tài)和服務意識 2提高員工

4、業(yè)務技能 超越顧客期望、提供增值服務.工程管理制度的建立 一、 認真制定管理制度 完善管理制度并且注意管理的硬件；重視管理方法的科學化v工程部門內(nèi)部專項管理制度v設備設施管理制度（根據(jù)項目實際情況制定可操作性的設備管理制度）v制定物業(yè)設備運行方案（制定詳細、具體的運行方案、操作指引、指導書等）v制定設備應急處理措施、預案.工程管理制度的建立 二、嚴格實施管理制度v開展培訓 1、完全掌握適用于本崗位本部門的制度 2、培養(yǎng)員工規(guī)范化、制度化管理意識v檢查相關(guān)工作記錄 v定期進行監(jiān)督檢查 （ 形成制度化、規(guī)范化 ） v檢查結(jié)果要和個人績效及部門績效進行掛鉤強化其重要性。為部門進行綜合評比占有一定比重

5、 .工程管理業(yè)務督導關(guān)注要點及標準工程管理業(yè)務督導關(guān)注要點及標準 1 1、通用類、通用類 2 2、各設備設施分類關(guān)注要點、各設備設施分類關(guān)注要點 .工程管理業(yè)務督導關(guān)注要點及標準工程管理業(yè)務督導關(guān)注要點及標準 1 1、通用類、通用類 v 設備房管理要點設備房管理要點v設備運行管理要點設備運行管理要點v設備標識設備標識v設備維護設備維護v應急事件處理應急事件處理v設施維護設施維護 .工程管理業(yè)務督導關(guān)注要點及標準設備房管理設備房管理v地面應干凈、平坦、干燥、防滑。地面應干凈、平坦、干燥、防滑。v墻面應平整、整潔、無積塵。墻面應平整、整潔、無積塵。v專用工具、用品及器具應在（標識）指定位置擺放整齊

6、。專用工具、用品及器具應在（標識）指定位置擺放整齊。v嚴禁堆放易燃、易爆及無關(guān)物品。嚴禁堆放易燃、易爆及無關(guān)物品。v室內(nèi)環(huán)境溫度應控制在室內(nèi)環(huán)境溫度應控制在4040以下，相對濕度以下，相對濕度80%80%以下。以下。v熱力站、鍋爐房室內(nèi)環(huán)境應符合設備運行條件要求。熱力站、鍋爐房室內(nèi)環(huán)境應符合設備運行條件要求。.工程管理業(yè)務督導關(guān)注要點及標準 設備運行管理規(guī)范：設備運行管理規(guī)范：v關(guān)鍵崗位持證上崗；關(guān)鍵崗位持證上崗；v所有設備明確設備責任人；所有設備明確設備責任人；v設備完好、運行正常、各類儀表完好、使用正常、檢定合格設備完好、運行正常、各類儀表完好、使用正常、檢定合格v設備房配備應急燈測試正常

7、、滅火器在有效范圍內(nèi)；設備房配備應急燈測試正常、滅火器在有效范圍內(nèi)；v墻面懸掛墻面懸掛操作作業(yè)指導書操作作業(yè)指導書、維修作業(yè)指導書維修作業(yè)指導書、及必要的、及必要的應急處理預應急處理預案案.工程管理業(yè)務督導關(guān)注要點及標準 設備標識要求：設備標識要求：v設備房門上應有設備房門上應有“機房重地非請勿進機房重地非請勿進”標識標識v設備房內(nèi)的開關(guān)、閥門等要有明顯的狀態(tài)標識。管道要有流向標識；操作有危設備房內(nèi)的開關(guān)、閥門等要有明顯的狀態(tài)標識。管道要有流向標識；操作有危險的設備、部件要有險的設備、部件要有“危險！勿操作！危險！勿操作！”等警示標識。等警示標識。v多臺同型號、設備主備用的設備應進行編號管理并

8、在設備上懸掛編號標識。多臺同型號、設備主備用的設備應進行編號管理并在設備上懸掛編號標識。v設備房內(nèi)所有配電箱、柜及控制箱、應有顯示其名稱與用途標識，設備房內(nèi)所有配電箱、柜及控制箱、應有顯示其名稱與用途標識，.工程管理業(yè)務督導關(guān)注要點及標準 設備維護保養(yǎng)基本要求：設備維護保養(yǎng)基本要求：v建立建立設備（工具）匯總表設備（工具）匯總表和設備管理檔案，記錄設備、檢修及重要和設備管理檔案，記錄設備、檢修及重要零部件更換情況；零部件更換情況；v對重要設備、特別是進口設備的易損零部件，項目應建立適當庫存量，對重要設備、特別是進口設備的易損零部件，項目應建立適當庫存量，做好原備件或替代備件的適量儲備，確保突發(fā)

9、故障的及時處理。做好原備件或替代備件的適量儲備，確保突發(fā)故障的及時處理。v各類實施設備明確責任人各類實施設備明確責任人v建立各類設備設施的運行檔案，記錄齊全；建立各類設備設施的運行檔案，記錄齊全；v對可能發(fā)生的各類突發(fā)設備故障編制應急預案，并定期演練。對可能發(fā)生的各類突發(fā)設備故障編制應急預案，并定期演練。.工程管理業(yè)務督導關(guān)注要點及標準工程管理業(yè)務督導關(guān)注要點及標準 設施管理：維護及時設施管理：維護及時 常見常新常見常新v公共設備設施設專人實施計劃性預防性維修保養(yǎng)（公共設備設施設專人實施計劃性預防性維修保養(yǎng)（PPMPPM計劃）；計劃）；v定期進行水箱清洗、水質(zhì)檢測；定期進行水箱清洗、水質(zhì)檢測；

10、v對電梯系統(tǒng)、防雷系統(tǒng)及儀表檢測；對電梯系統(tǒng)、防雷系統(tǒng)及儀表檢測；v建立停水、停電等突性事故的應急處理預案；建立停水、停電等突性事故的應急處理預案；v嚴格按計劃對公共設施進行計劃性和預防性維修；嚴格按計劃對公共設施進行計劃性和預防性維修；.工程管理業(yè)務督導關(guān)注要點及標準工程管理業(yè)務督導關(guān)注要點及標準2 各類設備設施分類關(guān)注要點各類設備設施分類關(guān)注要點v供配電供配電v給排水給排水v泳池設備泳池設備v消防設備消防設備v電梯電梯v弱電弱電v空調(diào)空調(diào)v房屋本體房屋本體 v入戶維修入戶維修v裝修管理裝修管理.工程管理業(yè)務督導關(guān)注要點及標準工程管理業(yè)務督導關(guān)注要點及標準 供配電關(guān)注要點供配電關(guān)注要點：v配

11、電室入口處應配置不低于配電室入口處應配置不低于50CM50CM的防鼠板，的防鼠板，電纜進線口應做好封堵；電纜進線口應做好封堵；v在固定位置放置合格有效的絕緣用具，懸掛在固定位置放置合格有效的絕緣用具，懸掛與實際情況完全相符的供配電系統(tǒng)圖；與實際情況完全相符的供配電系統(tǒng)圖；v電容補償屏自動控制器必須始終處于自動狀電容補償屏自動控制器必須始終處于自動狀態(tài)，電容補償柜內(nèi)接觸器動作靈敏，補償電態(tài)，電容補償柜內(nèi)接觸器動作靈敏，補償電容殼體無膨脹，功率因數(shù)不小于容殼體無膨脹，功率因數(shù)不小于0.90.9；v對于安裝于非設備管理人員可能觸及位置的對于安裝于非設備管理人員可能觸及位置的配電箱（配電箱（ 柜）必須

12、上鎖管理；柜）必須上鎖管理；v未使用開關(guān)或線路有人作業(yè)時，應將開關(guān)置未使用開關(guān)或線路有人作業(yè)時，應將開關(guān)置于于“關(guān)關(guān)”位置并懸掛位置并懸掛“嚴禁合閘線路有人工嚴禁合閘線路有人工作作”的標識的標識.工程管理業(yè)務督導關(guān)注要點及標準工程管理業(yè)務督導關(guān)注要點及標準 給排水設備設施關(guān)注要點：給排水設備設施關(guān)注要點：v變頻供水設備控制多臺供水水泵的，水泵需交替運行；變頻供水設備控制多臺供水水泵的，水泵需交替運行；v供水壓力波動范圍在供水壓力波動范圍在0.03mpa0.03mpa范圍內(nèi)，水箱（池）加蓋上鎖，在通氣口和溢流口范圍內(nèi)，水箱（池）加蓋上鎖，在通氣口和溢流口安裝防蟲網(wǎng)，水箱（池）液位顯示正常。安裝防

13、蟲網(wǎng)，水箱（池）液位顯示正常。v供水泵、雨水泵、污水泵每年進行絕緣電阻搖測，阻值在供水泵、雨水泵、污水泵每年進行絕緣電阻搖測，阻值在0.50.5兆歐以上，根據(jù)實兆歐以上，根據(jù)實際情況決定是否解體檢查并記錄。際情況決定是否解體檢查并記錄。v公共區(qū)域內(nèi)的雨水、污水管道無堵塞、溢出、溝槽每半年檢查疏通公共區(qū)域內(nèi)的雨水、污水管道無堵塞、溢出、溝槽每半年檢查疏通1 1次。雨水、次。雨水、污水井每半年檢查、清掏污水井每半年檢查、清掏1 1次?；S池每年清掏次?；S池每年清掏1 1次，每季度檢查次，每季度檢查1 1次，防止外溢。次，防止外溢。檢查、疏通工作留存清洗記錄，有異常堵塞物的，需要拍照存檔。檢查、疏

14、通工作留存清洗記錄，有異常堵塞物的，需要拍照存檔。.工程管理業(yè)務督導關(guān)注要點及標準工程管理業(yè)務督導關(guān)注要點及標準 消防設備設施關(guān)注要點消防設備設施關(guān)注要點v消防系統(tǒng)無泄漏，外觀完整。消防煙感、溫感傳感器定期檢消防系統(tǒng)無泄漏，外觀完整。消防煙感、溫感傳感器定期檢查并記錄。查并記錄。v消防系統(tǒng)應保證最不利點消火栓靜水壓力，當建筑高度不超消防系統(tǒng)應保證最不利點消火栓靜水壓力，當建筑高度不超過過100100米時，高層建筑最不利點消火栓靜水壓力不低于米時，高層建筑最不利點消火栓靜水壓力不低于0.07mpa 0.07mpa ；噴淋系統(tǒng)最不利點噴頭的工作壓力不低于；噴淋系統(tǒng)最不利點噴頭的工作壓力不低于0.0

15、5mpa 0.05mpa 應急照明在停電后能夠保障使用時間不低于應急照明在停電后能夠保障使用時間不低于3030分鐘。分鐘。v采用泳池作為消防水池的消火栓和噴淋系統(tǒng)。在泳池清洗換采用泳池作為消防水池的消火栓和噴淋系統(tǒng)。在泳池清洗換水和維修停用期間，應有其他備用取水的應急措施。水和維修停用期間，應有其他備用取水的應急措施。v消防栓、噴淋泵每月試運行一次，消防栓、噴淋泵每月試運行一次， 每月手動盤車實驗，并每月手動盤車實驗，并對控制部分進行聯(lián)動測試，保證手自動轉(zhuǎn)換正常；測試消火對控制部分進行聯(lián)動測試，保證手自動轉(zhuǎn)換正常；測試消火栓水槍的存實水柱并記錄。栓水槍的存實水柱并記錄。v建立消防緊急處理預案，

16、編制滅火作戰(zhàn)示意圖，消防設備實建立消防緊急處理預案，編制滅火作戰(zhàn)示意圖，消防設備實施清單，每年至少開展施清單，每年至少開展1 1次演習并記錄。次演習并記錄。v園區(qū)消防接合器應標明是供應消火栓還是噴淋，明確具體的園區(qū)消防接合器應標明是供應消火栓還是噴淋，明確具體的控制區(qū)域?？刂茀^(qū)域。.工程管理業(yè)務督導關(guān)注要點及標準工程管理業(yè)務督導關(guān)注要點及標準 電梯關(guān)注要點：安全電梯關(guān)注要點：安全v電梯運行出現(xiàn)故障（困人）后救援行動由專業(yè)人員按合同約定到現(xiàn)場實施救電梯運行出現(xiàn)故障（困人）后救援行動由專業(yè)人員按合同約定到現(xiàn)場實施救援非專業(yè)人員禁止實施救援援非專業(yè)人員禁止實施救援v電梯維修保養(yǎng)合同完備，對供方的工作

17、及人員有效的監(jiān)督管理制度。電梯維修保養(yǎng)合同完備，對供方的工作及人員有效的監(jiān)督管理制度。v轎廂內(nèi)粘貼有效期內(nèi)電梯年檢合格證，緊急對講使用方便可靠；轎廂內(nèi)粘貼有效期內(nèi)電梯年檢合格證，緊急對講使用方便可靠；v電梯運行平穩(wěn)，增速減速平穩(wěn)無震動感和撞擊聲。電梯運行平穩(wěn)，增速減速平穩(wěn)無震動感和撞擊聲。v電梯機房溫度不超過電梯機房溫度不超過4040，曳引機電動機軸承溫度應不高于，曳引機電動機軸承溫度應不高于8080，軌道油盒：，軌道油盒：不低，于不低，于1 13 3，不高于，不高于2 23 3v與電梯維保負責人溝通并于每月底前完成評估工作。與電梯維保負責人溝通并于每月底前完成評估工作。.工程管理業(yè)務督導關(guān)注

18、要點及標準工程管理業(yè)務督導關(guān)注要點及標準弱電設施關(guān)注要點弱電設施關(guān)注要點序號序號系統(tǒng)分類系統(tǒng)分類關(guān)注點及標準關(guān)注點及標準1可視對講系統(tǒng)1)1)室內(nèi)機、室外機畫面清晰、聲音清楚、呼叫振鈴靈敏可靠室內(nèi)機、室外機畫面清晰、聲音清楚、呼叫振鈴靈敏可靠2 2）系統(tǒng)電路板安裝、接線牢固，不限整齊；）系統(tǒng)電路板安裝、接線牢固，不限整齊；3 3）控制中心與客戶間對講通話清晰）控制中心與客戶間對講通話清晰 2門禁管理系統(tǒng)1)1)系統(tǒng)主機、讀卡器、安全報警傳感器、探測器動作領命可靠系統(tǒng)主機、讀卡器、安全報警傳感器、探測器動作領命可靠2 2）線路連接牢固）線路連接牢固3控制中心配備監(jiān)控鏡頭分布、重點鏡頭及每個顯示器

19、循環(huán)的監(jiān)控鏡頭清單，無線對講信號配備監(jiān)控鏡頭分布、重點鏡頭及每個顯示器循環(huán)的監(jiān)控鏡頭清單，無線對講信號能覆蓋項目除地下室以外區(qū)域能覆蓋項目除地下室以外區(qū)域4周界紅外報警配備監(jiān)控鏡頭的在觸動報警時能自動對報警地點進行錄像并將監(jiān)視器定格在報警配備監(jiān)控鏡頭的在觸動報警時能自動對報警地點進行錄像并將監(jiān)視器定格在報警位置位置5停車場系統(tǒng) 主機、讀卡器、探測器動作靈敏可靠，具有防砸車裝置；道閘桿下方裝有防撞主機、讀卡器、探測器動作靈敏可靠，具有防砸車裝置；道閘桿下方裝有防撞膠墊，道閘旁邊有防止行人通過的警示標識膠墊，道閘旁邊有防止行人通過的警示標識6電子巡更系統(tǒng)巡更管理軟件點為對應能對保安人員巡邏的運動狀

20、態(tài)進行判斷做出記錄，軟件運巡更管理軟件點為對應能對保安人員巡邏的運動狀態(tài)進行判斷做出記錄，軟件運行穩(wěn)定、正常、數(shù)據(jù)庫完整；電源供應器電壓正常，工作狀態(tài)良好。行穩(wěn)定、正常、數(shù)據(jù)庫完整；電源供應器電壓正常，工作狀態(tài)良好。.工程管理業(yè)務督導關(guān)注要點及標準工程管理業(yè)務督導關(guān)注要點及標準v中央空調(diào)設備設施關(guān)注要點：節(jié)能中央空調(diào)設備設施關(guān)注要點：節(jié)能 開機前開機前 1 1、每日開機前檢查電源電壓、每日開機前檢查電源電壓 2 2、開機順序不能差、開機順序不能差v運行中運行中 1 1、檢查水溫（冷凝水、冷卻水）和運行壓力、檢查水溫（冷凝水、冷卻水）和運行壓力 2 2、冷凝器布水器狀態(tài)、皮帶松緊程度及皮帶、皮、

21、冷凝器布水器狀態(tài)、皮帶松緊程度及皮帶、皮帶輪、風葉、軸承的磨損情況帶輪、風葉、軸承的磨損情況 3 3、水質(zhì)檢測、水質(zhì)檢測v關(guān)機：關(guān)機順序關(guān)機：關(guān)機順序v換季保養(yǎng)：年度、季度保養(yǎng)，清洗、投藥、搖測、制換季保養(yǎng)：年度、季度保養(yǎng)，清洗、投藥、搖測、制式調(diào)整式調(diào)整 風冷（多聯(lián)）機組風冷（多聯(lián)）機組v換季保養(yǎng)：換季保養(yǎng)： 清洗、制式調(diào)整、投藥（吸頂式封盤）清洗、制式調(diào)整、投藥（吸頂式封盤）v運行中運行中 清洗、維修材料的準備清洗、維修材料的準備.工程管理業(yè)務督導方法 1、計劃、記錄、檔案 2、檢查、整改、復查、考核 重要職能職責：規(guī)范、監(jiān)控、支持、引導.PPMPPM計劃與設備檔案間的關(guān)系計劃與設備檔案間

22、的關(guān)系v建立物業(yè)設備設施管理計劃和預防性維修（建立物業(yè)設備設施管理計劃和預防性維修（planned and preventive planned and preventive Maintenance) Maintenance)體系。體系。v通過通過PPMPPM管理約束現(xiàn)場維修人員計劃執(zhí)行率和工作結(jié)果，解決過去設備管理約束現(xiàn)場維修人員計劃執(zhí)行率和工作結(jié)果，解決過去設備管理中存在問題管理中存在問題v建立完善設備檔案（設備型號、廠家、技術(shù)數(shù)據(jù)、保養(yǎng)維修記錄、備品建立完善設備檔案（設備型號、廠家、技術(shù)數(shù)據(jù)、保養(yǎng)維修記錄、備品備件等）。備件等）。vPPMPPM解決了事后維修、建立了預防性維修、通過糾正性

23、維修確保設備維解決了事后維修、建立了預防性維修、通過糾正性維修確保設備維護工作到位，以專業(yè)化手段實現(xiàn)物業(yè)設備保值增值的目的。護工作到位，以專業(yè)化手段實現(xiàn)物業(yè)設備保值增值的目的。.重大工程改造設備大修v設備大修的條件v同時滿足必要條件（技術(shù)條件）和充分條件（經(jīng)濟條件）。 必要條件必要條件：設備大修的必要條件是指其合法性，即大修應符合檢修規(guī)程規(guī)定的技術(shù)標準。 充分條件：充分條件：設備大修的充分條件是指其經(jīng)濟性。修理的期限應取決于經(jīng)濟型，而不取決于物理性和時間性，設備大修費用應小于同類設備價值與舊設備劣化損失和殘值之差，否則就應考慮更新。v方案的確定方案的確定：對設備大修，不但要達到預定的技術(shù)要求，而且要力求提高經(jīng)濟效益