三井項目提報深化

1、1 項目周邊交通對項目的影響如何？（高架、常澄路、北側(cè)太湖路、西側(cè)道路、南側(cè)三井河路及與醫(yī)院之間的道路），請作深入分析。 周邊重點市政規(guī)劃：1) 高架：在常州高架道路規(guī)劃中和本案最為靠近的兩縱之一的通江路，從滬寧高速到城北干道規(guī)劃已經(jīng)定下，實施時間目前還沒有具體公布，但是高架從通江路經(jīng)過肯定會提升道路兩側(cè)房價。本案最主要出行道路：2) 常澄路：目前該路為政府規(guī)劃的景觀大道，雙向六車道。由于城區(qū)段目前已初見效果，新區(qū)段隨著道路兩側(cè)的改造，在未來一兩年肯定會有顯著成效。對于本案周邊環(huán)境會帶來很大的提升。本身該道路就是連接南北城區(qū)的主干道，未來該路段商業(yè)價值將隨著區(qū)域建設(shè)逐步體現(xiàn)。該路有9條公交線路

2、經(jīng)過分別11、13、18、35、36、46、27、40、47路。直達(dá)南大街：36、40路 本案南大街車行時間：20分鐘直達(dá)文化宮：11路 本案文化宮車行時間：30分鐘直達(dá)火車站、汽車站：18、32、35、47路 本案火車站車行時間：20分鐘直達(dá)江南商場：13、27路 本案江南商場時間：15分鐘3) 北側(cè)太湖路：目前正在建設(shè)之中，預(yù)計在07年底全線通車。雙向六車道，該條道路是新區(qū)主要的縱向道路，主要連接市政府和體育中心、大劇院等大型公建配套設(shè)施。由于該道路連接市政府，未來發(fā)展?jié)摿薮?。太湖路僅有一條50路公交經(jīng)過：該線路從花園中心站-綠洲家園途經(jīng)地點：花園新村 麗豐苑 星園路 勤業(yè)路 三堡街小區(qū)

3、 蘆墅廣景園 蔣家塘 飛龍東路 前橋小區(qū) 華山路 泰山路 泰山二村 通江中路 行政中心北門 體育中心 綠洲家園周邊有兩條規(guī)劃道路：（具體施工改造時間都沒有確定）4) 西側(cè)道路：規(guī)劃道路目前還未形成。5) 南側(cè)三井河路及與醫(yī)院之間的道路：該道路目前還是一條小路，還沒有具體施工同時也是條未來新區(qū)主要的縱向道路。綜述：由于本案處于通江路和太湖路交界處，這兩條道路也都是新區(qū)縱向橫向主要通行道路，給本案出行帶來了得天獨厚的優(yōu)勢。且加上南面臨三井河道路和西側(cè)規(guī)劃道路，通江高架道路的未來建設(shè)，起到分流通江路和太湖路車流的作用，更提高了本案出行便利的所有要求。所以出行是本案最大利多。2 周邊有哪些配套設(shè)施（如

4、菜場、出行公交站臺、學(xué)校等）？哪些有利及哪些不利？不利如何處理？1) 公交線路：共有13、18、35、36、46、27、32、40、47、50路等10條公交線路經(jīng)過本案，可以直達(dá)火車站，汽車站，文化宮，南大街，路橋市場，江南商場等市區(qū)商業(yè)中心及各大主要公交換乘站。具體線路如下：路別起 訖 站 點線長 Km沿途?？空军c起點首末班 時間首末11月星家居紅梅公園公交中心站12.1錦江國際大酒店 鳳凰大灑店 天安工業(yè)村 河海大學(xué) 華聯(lián)吉買盛（太陽城銅鑼灣） 三井 城北干道 常工院 建材新村 錦銹花園 聚博花園 永寧花園 北環(huán)新村 紅星美凱龍 5:15 21:30 竹林北路 紅梅新村 小東門商城 火車站

5、 （下行長途汽車站）明都大飯店 文化宮 天寧寺 （紅梅公園公交中心站首班 5:50 末班 22:00)13小新橋小營前路橋市場11.6北效中學(xué)新校區(qū) 查士橋 天府陵園 常州農(nóng)藥廠 龍虎塘西站 龍虎塘 龍虎塘東站 月星家居 錦江國際大酒店 鳳凰大酒店 新北區(qū)政府 新區(qū)展覽中心 常州海關(guān) 河海大學(xué)西門 華聯(lián)吉買盛（太陽城銅鑼灣） 三井 城北干道 常工院 金百國際 萬福橋 西新橋 常州瑞金醫(yī)院 江南商場 新世紀(jì)商城 5:10 20:35 18火車站魏村閘北29（下行火車站西） 怡康花園 青山橋 西新橋 萬福橋 金百國際 常工院 三井 華聯(lián)吉買盛（太陽城銅鑼灣） 河海大學(xué) 天安工業(yè)村 鳳凰大酒店 錦江

6、國際大酒店 月星家居 江蘇長江塑化城 龍虎塘 龍虎塘開發(fā)區(qū) 朝野 電子產(chǎn)業(yè)園 潘墅 陳墅 徐墅西 賽鷹橋 百丈 圩塘康樂中心 大墩頭 青松橋 圩塘 圩塘北站(德成鞋業(yè)) 圩塘龍江 圩塘顧村(科紡印染達(dá)潤化工) 魏家灘 5:30 18:30 魏村中學(xué) 魏村貨運中心 魏村王家村 魏安路 魏村浦中路 魏村 魏村孝都 27江南商場西夏墅28.5西新橋 萬福橋 金百國際 常工院 通江中路（麥德龍） 泰山路南口 金土地集團(tuán) 泰山花園 河海中路 漢江中路 光洋軸承 長江中路 天山路 昆侖路 江蘇久信 黃河路 韓家塘 薛莊橋 5:30 17:30 32火車站東民航機(jī)場26.4火車站 新天地花園 滾針鈾承廠 盛

7、世名門花苑 聚博花園 紅豆山莊 常州市民廣場 常州博物館 三井 通江中路（麥德龍） 泰山路 常林橋 華山路 前橋小區(qū) 天山路 西黃村 后肖農(nóng)貿(mào)市場 后夏村 阿波羅家居 薛冶路 崔家塘 前進(jìn)村 湯莊路 楊樹村 一房塘 東沙河 六房村 顏家塘 石橋頭 楊木橋 東王村 江蘇國際塑化城 羅溪 機(jī)修廠6:30 17:00 35火車站魏村閘北29.2怡康花園 新天地花園 滾針軸承廠 盛世名門花苑 聚博花園 錦繡花園 金百國際 常工院 城北干道 三井 華聯(lián)吉買盛（太陽城銅鑼灣）新北區(qū)政府 嘉新花園 富都小區(qū) 華冠電器 益盛紡織 三汽公司 鳳凰名城 北郊中學(xué)新校區(qū) 小新橋 茶安 龍門農(nóng)莊 新橋變電所 郭塘橋

8、普墩 安家東站 安家舍 安家供銷社 洋雞橋 路東村 鎮(zhèn)家巷 黃城墩 黃城墩工業(yè)園區(qū) 顧家邊 小窯頭 季家橋 低壩頭 魏村工業(yè)園豐收橋 西家邊 魏村國稅 魏安路 浦中路 魏村 孝都衛(wèi)生院 6:30 17:30 36小營前路橋市場魏村閘北31.8常州賓館 博愛路 青山橋 西新橋 萬福橋 金百國際 常工院 三井 華聯(lián)吉買盛（太陽城銅鑼灣） 河海大學(xué) 天安工業(yè)村 鳳凰大酒店 錦江國際大酒店 月星家居 江蘇長江塑化城 龍虎塘 龍虎塘開發(fā)區(qū) 朝野 電子產(chǎn)業(yè)園 潘墅 四號橋 東寶頭 談家村 徐墅東 環(huán)保產(chǎn)業(yè)園 百丈工業(yè)園 港口大道 顧村工業(yè)園 新民家園 新業(yè)花苑 圩塘五村 圩塘三村 春江鎮(zhèn)政府 新港路 永豐

9、路 圩塘 圩塘北站(德成鞋業(yè)) 圩塘龍江 科紡印染達(dá)潤化工 魏家灘 魏村中學(xué) 魏村貨運中心 魏村王家村 魏安路 魏村浦中路 魏村眼鏡市場 魏村孝都 ( 魏村首班 5: 45 末班 20: 00 ) 6:00 18:50 40小營前路橋市場魏村新華31.4縣直街 西橫街 西新橋 萬福橋 金百國際 常工院 通江中路 泰山路 常林橋 華山路 前橋小區(qū) 天山路南口 太湖路 三井開發(fā)園區(qū) 昆侖路 現(xiàn)代工程機(jī)械化 漢江路 黃河路 韓家塘 薛莊橋 茶安村 葉家橋 東長巷 射蘭灣 顏家村 薛家巷 陳家村 高田村 龍北橋 南崗小學(xué) 臨江小區(qū) 魏村國稅 魏安路 魏村王家村 魏村貨運中心 魏村中學(xué) 魏村濱江6:05

10、 17:15 47火車站東薛家15.8火車站 武進(jìn)醫(yī)院 翠竹西站 翠竹東站 藻江花園 常州市民廣場 常州博物館 三井 通江中路（麥德龍） 泰山路 常林橋 華山路 前橋小區(qū) 常發(fā)集團(tuán) 河海西路 漢江西路 金沙江路 千紅藥業(yè) 天山路 李家塘 龍江路 奧林匹克花園 薛家順園 薛家 薛家西站 (薛家首班6:00) 6:30 18:30 50花 園 公 交 中 心 站綠洲家園11.5花園新村 麗豐苑 星園路 勤業(yè)路 三堡街小區(qū) 蘆墅廣景園 蔣家塘 飛龍東路 前橋小區(qū) 華山路 泰山路 泰山二村 通江中路 行政中心北門 體育中心 水木年華 5:30 19:30 2) 生活配套設(shè)施：a) 學(xué)校泰山幼兒園泰山花

11、園內(nèi)車行3分鐘新區(qū)實驗中學(xué)晉陵北路與龍錦路交界處車行5分鐘常州國際學(xué)校晉陵北路與龍錦路交界處車行5分鐘三井小學(xué)太湖路與通江大道交界處步行3分鐘三井中學(xué)太湖路與通江大道交界處步行3分鐘b) 大賣場、超市、綜合市場華聯(lián)吉買盛太湖路與通江大道交界處步行3分鐘太陽城吉買盛對面步行3分鐘華聯(lián)超市泰山路泰山花園門口車行5分鐘天成百貨漢江路與衡山路交界處車行8分鐘中惠商城河海路新惠大廈旁車行6分鐘河海綜合市場蘭翔新村內(nèi)車行7分鐘信特超市河海大學(xué)北門口車行7分鐘每家瑪超市河海路與通江大道交界處車行5分鐘藻江菜場藻江花園大門口車行15分鐘c) 醫(yī)院三井醫(yī)院太湖路與通江路交界處步行1分鐘武進(jìn)三院太湖路與通江路交界

12、處步行1分鐘華山醫(yī)院珠江路國展中心旁車行5分鐘d) 餐飲龍閣大酒店晉陵北路與太湖東路交界處車行3分鐘金玉滿堂晉陵北路與太湖東路交界處車行3分鐘韓中閣陽光花園大門口車行3分鐘四季城市酒店河海路與晉陵北路交界處車行5分鐘燕興樓河海路蘭翔新村大門口車行5分鐘蜀之緣飯店河海路蘭翔新村大門口車行5分鐘大娘水餃每家瑪超市門口車行5分鐘KFC每家瑪超市門口車行5分鐘菜根香珠江路與通江大道交界處車行6分鐘海陽大酒店旺角花園門口車行6分鐘富都飯店漢江路與通江大道交界處車行8分鐘江南大飯店漢江路與通江大道交界處車行8分鐘鳳凰大飯店漢江路與通江大道交界處車行8分鐘周邊配套SWOT分析： 有利點：1. 教育、醫(yī)療配套

13、都在本案800米區(qū)域范圍內(nèi)，業(yè)主子女就學(xué)便利。2. 河海菜場、華聯(lián)吉買盛超市、三井醫(yī)院都在本案周邊1公里范圍內(nèi)，生活便利。3. 經(jīng)過本案公交線路眾多，公交出行方便。 不利點：1. 該區(qū)域?qū)W區(qū)、醫(yī)療沒有任何優(yōu)勢，不能形成賣點。2. 公交線路基本都不是市內(nèi)通行主要線路，且車輛運行時間相對較長。3. 地處三井改造區(qū)域，目前周邊環(huán)境相對較差，給人直觀感覺就是破舊，沒有地段優(yōu)勢的表現(xiàn)力。弱化方法：1 強(qiáng)調(diào)未來規(guī)劃對本案直接影響由于考慮到該地段為未來新區(qū)重點發(fā)展區(qū)域，目前只能說初見雛形，但是周邊環(huán)境的改造量還是非常大，建設(shè)任務(wù)還是非常艱巨，建設(shè)周期肯定會拉長。時間問題是客觀存在的，但是在以后的銷售過程中去

14、強(qiáng)調(diào)規(guī)劃，規(guī)避時間。給客戶營造美麗的未來生活環(huán)境。2 合理利用現(xiàn)有區(qū)域的生活配套設(shè)施，強(qiáng)調(diào)本案生活配套的完善和出行的便捷。本案所涉及到的學(xué)區(qū)，醫(yī)療方面目前只能說是具有，所以在未來銷售中加大發(fā)展概念的宣傳以及目前的生活設(shè)施全配套，以該案最大的利多來掩蓋目前周邊環(huán)境、配套設(shè)施差等客觀因素。如果產(chǎn)品定位是實用型的話，這些設(shè)施對該客戶群的購買不會起決定性作用。配套設(shè)施的距離問題和公交線路時間問題都可以通過后續(xù)銷售說辭和廣告訴求等銷售技巧去淡化。 機(jī)會點：1. 區(qū)域規(guī)劃隨著常州市政府搬遷至新區(qū)，整個區(qū)域的整體配套必將得到良好的發(fā)展。但是需要時間來拉升整個區(qū)域的人氣。2. 周邊目前完善的配套本身地處老的三

15、井生活區(qū)，生活配套基本完善。隨著該區(qū)域的改造力度的加大，今后周邊大量居住區(qū)在人群大面積入住后將形成濃厚的居住氛圍，將帶動周邊商業(yè)的快速發(fā)展。 威脅點：1. 由于本地人對風(fēng)水等陳舊觀念根深蒂固的影響，規(guī)劃三井醫(yī)院的建造讓客戶在心理上肯定對本案產(chǎn)生一定的抗性。2. 目前區(qū)域人氣不足特別在晚上時段極大影響商業(yè)部分，以至周邊商業(yè)空置率高，對客戶購買的信心產(chǎn)生打擊。3 本項目特點：臨通江路、醫(yī)院、公共綠地、商住結(jié)合等的分析。（有什么優(yōu)勢、劣勢？劣勢如何弱化？優(yōu)勢如何發(fā)揮？）項目SWOT分析： 優(yōu)勢點：1. 本案距新行政中心，市體育中心，市博物館，市大劇院僅1公里，區(qū)位發(fā)展?jié)摿薮蟆?. 周圍新交付和即將

16、交付住宅項目眾多，未來居住氛圍好。3. 臨近新區(qū)未來商業(yè)中心，生活配套齊全。4. 通江路為滬寧高速到常州市中心的主要道路，政府關(guān)注力大，改造力度大，增強(qiáng)客戶的購買信心。5. 新醫(yī)院的建造在感覺上體現(xiàn)發(fā)展變化，同樣增強(qiáng)大家都該區(qū)域未來的信心。 不利點：1. 通江大道車流量大，交通隱患大。2. 由于沿通江大道主干道，噪音和灰塵污染嚴(yán)重，住宅部分會受一定影響。3. 由于地塊小，容積率高又有大部分的商業(yè)用房，景觀規(guī)劃難度非常大，規(guī)劃上無法吸引客戶群體。 4. 項目總量偏小，不易引起市場的關(guān)注，無法得到市場的普遍關(guān)注。5. 周邊人氣不旺導(dǎo)致住宅辦公用法出租率偏低。6. 由于地塊，體量，容積率等因素，本案

17、住宅產(chǎn)品無法與周邊在售項目產(chǎn)生激烈競爭。 機(jī)會點：1. 公共綠地的規(guī)劃可以引起周邊區(qū)域居民的關(guān)注，從而認(rèn)可小區(qū)的品質(zhì)。2. 通江路的近一步的建設(shè)和道路兩側(cè)景觀的完善，高架的建設(shè)肯定給本案未來的價值帶來巨大的潛力。3通過周邊規(guī)劃道路的建設(shè)，可以很大程度上分流目前通江路的車流也起到降低噪音的作用。 威脅點：1.周邊新建小區(qū)入住率不高，二級市場的房源將對本案形成激烈競爭。2. 2006年出臺的眾多房地產(chǎn)政策在07年將得到執(zhí)行，同時兩會過后國家對于房產(chǎn)市場的關(guān)注必將再出措施，政策的變化很可能引起市場大環(huán)境的變化。3. 規(guī)劃三井醫(yī)院的建造對于購房者產(chǎn)生心理上潛意識里的抗性，對本案客源產(chǎn)生消極的影響。綜述

18、：本案優(yōu)勢就在于成熟的居住氛圍和市政府搬遷后，該區(qū)域未來的發(fā)展?jié)摿ΑＴ诹觿莘矫孢€是可以在產(chǎn)品規(guī)劃中去規(guī)避掉一部分利空。但是從周圍競爭個案中來看，中小戶型偏向?qū)嵱眯偷臉潜P去化速度都比較看好。4 周邊潛在重點競爭對手分析：原有競爭對手未銷售的產(chǎn)品競爭情況及重點對2007年下半年推出樓盤即新的競爭對手情況深入分析，位置，數(shù)量及可能會做什么形態(tài)，對我們的有利與不利。經(jīng)過對周邊在售的九個項目市場調(diào)查后包括：北城后街、時代、新城藍(lán)鉆、金百國際、新城府翰苑、嘉順花園雍城苑、香樹灣福園，長興好日子。個案縱表：項目名稱產(chǎn)品類型項目規(guī)劃項目地段價格生活配套出行交通新城府翰苑小高層 高層小區(qū)總建30萬,總共分兩期開

19、發(fā),小區(qū)規(guī)劃單一,為兩排18層高層,有一幼兒園配套.無會所等其他設(shè)施.且周圍有高壓線經(jīng)過,生活受到干擾.本案處于新區(qū)中心位置,東臨黃山路,南靠太湖路,面對新市政府,周邊都為高檔別墅區(qū)以及高級公寓,目前來看居住氛圍一般,周邊有多條線路經(jīng)過.出行方便.4800元/m2周邊有三井小學(xué),新區(qū)實驗中學(xué),國際學(xué)校,華聯(lián)吉買盛,武進(jìn)三院都在該案周圍一公里范圍內(nèi),享受新區(qū)全配套生活享受.本案周圍有302,42,48,11,27,33路等9條公交線路,出行方便.雍城園多層 小高層總共分四期開發(fā),內(nèi)部規(guī)劃有一個會所,但是小區(qū)中間就有條高壓線經(jīng)過,把整個小區(qū)居住舒適度極大的降低,使得規(guī)劃散亂,沒有突出的規(guī)劃亮點.本

20、案位于巢湖路中段,周邊都以老新村和民房為主,生活便利,但是居住生活品質(zhì)差.3400元/m2小區(qū)內(nèi)規(guī)劃有1000平米的會所,吉買盛超市離本案步行兩分鐘就可以到達(dá),由于地處匯豐新村內(nèi)生活配套設(shè)施齊全.本案目前無公交線路經(jīng)過,為本案最大利空,門前的巢湖路也是條雙向雙車道的小路,出行是本案最大的弊端.愛特時代高層本案總共規(guī)劃兩幢30層高層,1-4F為電腦廣場,規(guī)劃相對簡單.本案位于通江路旁,鄰近常工院,麥德龍超市南面,通江路為市政規(guī)劃景觀大道,兩側(cè)都為在建高層住宅，未來生活氛圍良好。4300元/m2本案位于新規(guī)劃生活區(qū)內(nèi)，在市區(qū)和新區(qū)之間，生活配套還在逐步完善，目前有新建的麥德隆，在本案1-3層也會有

21、商業(yè)配套，但生活氛圍不會短時間形成。本案周邊有18，26，13，11，46，31，231等公交車到達(dá)，出行方便。金百國際高層本案共規(guī)劃有13幢高層，共分二期進(jìn)行開發(fā)，此次推出3棟32層和睿景座16層的。領(lǐng)域新視界下有一層商業(yè)配套。本案位于常澄路景觀大道，周邊有建材新村，錦繡花園等老小區(qū)，居住氛圍一般，小區(qū)內(nèi)部有11000平方米開放廣場，2萬平方米商業(yè)配套，周邊有三井小學(xué)，三井醫(yī)院，北郊中學(xué)，常工院等生活配套。周邊配套比較完善。4400元/m2本案周邊有常州工學(xué)院，北郊中學(xué)，三井小學(xué)，綜合商場，華聯(lián)吉買盛，農(nóng)工商大超市，農(nóng)行，三井醫(yī)院，紅菱醫(yī)院，市民廣場，新行政中心，新體育中心。本案周邊有18，

22、26，13，11，46，31，231等公交車到達(dá)，出行方便。長興好日子小高層 高層 多層本案總建14萬，共規(guī)劃9幢高層，其中有1幢為辦公樓，小區(qū)完全人車分流，從整體規(guī)劃和建材來看都是新區(qū)較好的樓盤。本案位于黃山路以西，漢江路以北，該地理位置交通便利，周邊有新北區(qū)中心花園，國際展覽中心，國際酒店等，隨著常州規(guī)劃的不斷加大，行政中心進(jìn)駐，本案為新北區(qū)高尚住宅地標(biāo)建筑。4400元/m2本案周邊配套有國英小學(xué)，工行，建行，交行，華山醫(yī)院。本案周邊有42，48，29路等公交車到達(dá)，出行比較方便。懷德名園別墅，多層，小高層，高層公寓小區(qū)總建28萬，由富有特色的四層情景別墅，6-11層的多層，小高層住宅，高

23、層多戶式公寓組成，預(yù)計分三至四期開發(fā)。目前在售一棟商住房。本案處于新北區(qū)核心地段，黃山路旁，居新北中心公園和中華恐龍園之間。小區(qū)內(nèi)將配套建設(shè)大型多功能會所，9班幼兒園，24班小學(xué)等教育設(shè)施。4500元/m2本案周邊有新北中心花園和常州恐龍園，以及香樹灣大酒店、新福計飯店、長興樓飯店等。本案周邊有302，26，42路公交車，出行較方便。香樹灣福園多層 高層 小高層小區(qū)總建11萬平米，規(guī)劃了15棟516層的住宅，其中5層的為花園洋房。項目共規(guī)劃了二期開發(fā)，目前在售1.1期。本案位于漢江中路北側(cè)，東支河南側(cè)，緊臨香樹灣大酒店、中華恐龍園。周邊有建東大學(xué)、河海大學(xué)等學(xué)校。小區(qū)周邊的天安城市花園已經(jīng)入住

24、，同時靠近懷德名園，雖然目前周邊人氣不足，但是相信在未來的幾年內(nèi)將聚集較好的人氣氛圍。4300元/m2本案靠近中華恐龍園，周邊的生活配套設(shè)施不夠齊全，目前還沒有大型的商業(yè)可以依靠，只是有香樹灣大酒店、長興樓飯店、新福記飯店等餐飲配套。本案周邊只有302路，26路公交車。而且都是終點站，出行有很大的問題。新城藍(lán)鉆高層小區(qū)共規(guī)劃了3幢高層，都為29層，規(guī)劃比較簡單，小區(qū)底下3層規(guī)劃了部分的商業(yè)以及會所活動設(shè)施，主要定位在新北區(qū)生活的年輕白領(lǐng)，小區(qū)在高層規(guī)劃了部分小面積的越層戶型。本案位于新北區(qū)常工院對面，們于常澄路景觀大道，周邊配套有蘇果超市，麥德隆都在規(guī)劃中，華聯(lián)吉買盛，每家瑪，常工院，河海大學(xué)

25、，還有體育中心市民市場，周邊有1300平米商業(yè)配套。周邊多條公交線路通過，出行方便。4400元/m2本案周邊生活配套有：北環(huán)菜場，建材新村菜場，學(xué)校有三井小學(xué)，國際學(xué)校，北郊中學(xué)，周邊銀行有交行，建行，工行，農(nóng)行。還有華聯(lián)吉買盛，市民廣場，常州大劇院，體育中心，另有蘇果超市，麥德隆尚在規(guī)劃中。本案周邊交通線路較多，有26路，13路，18路，19路，27路，32路，42路，231路，11路，出行方便。個案橫表：案名時代新城藍(lán)鉆金百國際新城府翰苑嘉順花園 雍城苑懷德名園香樹灣福園長興好日子區(qū)域位置常澄路38號常澄路西側(cè)（常工院）常澄路18號黃山路陽光花園對面巢湖路中段黃山路東、恐龍園西側(cè)漢江東路1

26、號黃山路388號工程進(jìn)度主體結(jié)頂?shù)孛姘藢油饬⒚嬉黄诮桓?、二期封頂主體結(jié)頂一期主體三、四層一期三、四層現(xiàn)房，內(nèi)裝修發(fā)展商鴻裕置業(yè)江蘇新城常州金新房產(chǎn)、百興房產(chǎn)新城房產(chǎn)嘉新房地產(chǎn)開發(fā)公司常信房產(chǎn)九洲福園房產(chǎn)長興集團(tuán)總建面積5.2萬m26萬m222萬m230萬m212.7萬m227.5萬m211萬m213萬m2規(guī)劃面積52-151m258180m233-176m267-150m298-193m250-170m287-170m272-175m2產(chǎn)品類型住宅住宅、商業(yè)商業(yè)、住宅住宅、商業(yè)住宅、商業(yè)住宅、商業(yè)、商住住宅住宅、商業(yè)、辦公已推出戶數(shù)336戶558戶1959戶423戶（二期）302戶1778戶（

27、公寓）512戶490戶已售出戶數(shù)251戶385戶1686戶310戶（二期）275戶1589戶（公寓）377戶453戶剩余可售戶數(shù)85戶173戶273戶120戶（二期）27戶189戶135戶37戶剩余可售面積0.56萬m21.1萬m21.8萬m21.7萬m20.4萬m21.3萬m21.5萬m20.5萬m207年預(yù)計可售面積0.56萬m22.8萬m23.5萬m23.5萬m20.4萬m21.3萬m26.1萬m20.5萬m2主力面積105-113m258-71m2120-143m2120-140m2105-125m250-75m2103-120m2110-137m2平均價格4300元/m24400元/

28、m24400元/m24800元/m23400元/m24500元/m24300元/m24400元/m2后續(xù)推案情況無二期新城藍(lán)鉆 景庭07年4月底5月初推出，10棟住宅，本次先開4棟。無預(yù)計07年底推出3期共4棟住宅。2007年5、6月再推出3棟住宅。無2007年下半年推出二期剩余房源403戶。無結(jié)論：小戶型對本案的威脅個案：新城藍(lán)鉆、北城后街。 兩房、三房房源：香樹灣福園、新城府翰苑。 價格方面還會受到來自低價著稱的嘉順花園雍城苑的威脅。預(yù)計在下半年即將入市的區(qū)域樓盤：1.太湖東路世茂項目地塊名稱土地位置土地面積用途規(guī)劃指標(biāo)出讓年限成交價（萬元）競得人地表容積率建筑密度綠化率太湖東路兩側(cè)的快老

29、澡江河?xùn)|，東經(jīng)120路西，河海路南896100商業(yè)見常州市太湖東路兩側(cè)地段控制性規(guī)劃文本商業(yè)、辦公40年240800EAST LIGHT GROUP凈地居住住宅70年Limited辦公簡述：項目占地90萬，總建達(dá)到150萬的以商業(yè)為主包含高檔住宅的常州第一大項目。開發(fā)商資金雄厚，有相當(dāng)?shù)闹?，可以預(yù)見該項目一旦面世必然成為市場的焦點。與本案的定位相差甚遠(yuǎn)，競爭的情況體現(xiàn)的不是很明顯。當(dāng)然，該項目的啟動可以帶動整個新北區(qū)市場的市場關(guān)注度，對區(qū)域居住檔次的提升會起到一定的作用，也會為本區(qū)域帶來一定的客源。 2黃山路西側(cè)常發(fā)項目地塊名稱土地位置土地面積用途規(guī)劃指標(biāo)出讓年限成交價（萬元）競得人地表容

30、積率建筑密度綠化率黃山路西側(cè)地塊市新行政中心東側(cè)，黃山路西側(cè)，太湖路南側(cè)20340商辦2.540%30%4043200江蘇常發(fā)置業(yè)凈地簡述：占地9.8萬，目前具體規(guī)劃還沒有確定，由于地價偏高，案量較大且位置更靠近新行政中心，應(yīng)該從價格、目標(biāo)客戶群等各方面都不會和本案有特別大的沖突。3金田項目簡述：占地1.9萬，總建5萬，其中住宅2.2萬，其余為商業(yè)。規(guī)劃面積從90138平米，目前在廣本4S店已開始預(yù)約登記，預(yù)計在下半年6月份左右開盤。價格還未公布，由于住宅2.2萬，面積不大，該案主要銷售重心將放在后續(xù)2.8萬商業(yè)中。結(jié)合該案位置和房型面積規(guī)劃加上其體量小的特點，對本案住宅形成不了威脅。4.常信

31、天潤園地塊名稱地塊坐落出讓面積（M2）容積率用地性質(zhì)成交價河海東路北側(cè)地塊新北區(qū)河海東路與珠江路之間，御花園東側(cè)，美林國際村以北810002.5住宅3.92億2005年常信公司拿下的天價地塊，目前已經(jīng)在銷售“蓄水”階段，規(guī)劃已經(jīng)完成，戶型還沒有對外公開，其規(guī)劃設(shè)計成本號稱達(dá)到1000萬元。目前對外宣傳價格已達(dá)到4900-5500元/平米，再加上處于新區(qū)東面，從產(chǎn)品定位和具體區(qū)域都不能影響本案的目標(biāo)客源。5.九州道成項目地塊名稱地塊坐落出讓土地面積(M2)用地性質(zhì)容積率掛牌底價競得人綠化率(萬元)龍虎塘常澄路東側(cè)地塊龍虎塘常澄路東側(cè)、滬寧高速公路北側(cè)B-1：13156商業(yè)6.040%10000常

32、州道康成建設(shè)投資有限公司B-2：74910居住2.525%C-1：52994居住2.525%C-4：131422商住2.230%簡述：該項目位于高速公路以北，預(yù)計在07年下半年推向市場，具體的戶型面積等銷售資料還沒有確定，整體定位和規(guī)劃還在調(diào)整中，由于此開發(fā)商想定位此產(chǎn)品在同類區(qū)域的高檔社區(qū)，預(yù)計價格在33003400元/平米。該案周圍環(huán)境比較差，生活配套貧乏是該項目最大的利空，對本案低預(yù)算考慮大面積房源的客戶，由于地段差異較大，通過后期銷售引導(dǎo)也可以彌補。6.新城常澄路1#2#地塊項目地塊名稱出讓面積（M2）容積率用地性質(zhì)地上物狀況底價(億元)成交價(億元)競得人常澄路西側(cè)、建材路北側(cè)241

33、602.5商住凈地0.90.9新城房地產(chǎn)常澄路西側(cè)、建材路北側(cè)162902.2商住凈地0.560.56新城房地產(chǎn)簡述：該項目即為新城藍(lán)鉆的二期，目前已經(jīng)啟動，規(guī)劃戶型等已經(jīng)公開，預(yù)計2007年4月底銷售，規(guī)劃10棟小高層、高層，總建10萬方。本次先期推出4棟小高層，其中1棟11F，1棟18F，2棟17F，預(yù)計售價4500元/平米。7通江南路10#地塊項目地塊名稱出讓面積（M2）容積率用地性質(zhì)地上物狀況底價(億元)成交價(億元)競得人通江南路N10號114602.5商辦凈地0.40.4廣安房產(chǎn)簡述：該項目目前沒有任何動向。8通江南路12#地塊項目地塊名稱出讓面積（M2）容積率用地性質(zhì)地上物狀況底價