上海君悅靜安定位論證

1、君悅靜安商業(yè)定位論證一、 項目研判1. 1項目概況項目名稱： 君悅靜安1、2樓商鋪項目性質(zhì)： 商業(yè)綜合開發(fā)商： 上海同恒置業(yè)有限公司位置： 康定路1033號可售面積： 5382.3平米1. 2項目綜述本項目坐落于康定路1033號，西與南北向黃金要道武寧南路接壤，東與延平路相連，地理位置相對優(yōu)越，其中鬧中取靜的康定路位于靜安區(qū)新一輪改造豪布斯卡商業(yè)區(qū)的規(guī)劃范圍內(nèi)，未來前景璀璨可觀。1. 3 SWOT分析1.3.1 優(yōu)勢分析（S）n 區(qū)位條件 本項目位于靜安寺商圈與曹家渡商圈的交匯內(nèi)，毗鄰南京西路國際商圈，區(qū)位條件優(yōu)越，又有地鐵2號線、延安路高架環(huán)飼周邊，對于商業(yè)來說，具備了商業(yè)和交通的天然條件。

2、n 規(guī)劃條件 由于本項目的立項時間較早，因而規(guī)劃對于業(yè)態(tài)的限制也較少，特別是在眾多商鋪對于餐飲的限制的情況下，本項目可做餐飲的規(guī)劃條件無疑是最具誘惑的王牌優(yōu)勢。n 商業(yè)與公寓的互動 以引領上海的酒店式公寓已豎立了高檔住宅的市場形象，成為該區(qū)域內(nèi)標志性的建筑，公寓的成功操作將給予商業(yè)以有力的支持，得以實現(xiàn)商業(yè)和住宅的兩者聯(lián)動。1.3.2 劣勢分析（W）n 交通網(wǎng)線不滿足商業(yè)要求 交通流帶來人流、商流，好的商圈都有一個必備的條件，就是交通。綜觀上海的幾大商業(yè)街，無不是立體、地面、地下交通吸引來自四面八方的消費者。而本項目所在的位置，雖有地鐵2號線和武寧路快速干道等的支持，但作為商業(yè)基礎的硬件支持，

3、還是遠遠不夠的，此外地面交通更是缺乏，僅有幾條線路單一的公交線路，這樣一個單薄的交通網(wǎng)很難支撐一個完整的業(yè)態(tài)商圈。n 區(qū)域內(nèi)人氣聚集尚待時日 對于商業(yè)的定位側(cè)重點是看其區(qū)域內(nèi)的人口狀況和人流量的多少，本項目所在的位置正處于舊區(qū)改造的建設當中，大量的舊屋被拆遷，取而代之的新型商品房正在建設中，正式交付使用的僅靜安康寓一個。固定人口的嚴重不足是本項目最大的難點之一，加之單薄的交通網(wǎng)缺乏人流的往來。區(qū)域內(nèi)人氣的聚集與否是本項目商業(yè)定位的關鍵所在。n 體量較大，不符合主流消費客戶的需求 本項目5千多平米的商業(yè)面積中，含金量較高的沿街底鋪僅800余平米，剩余的4000多平米均為大面積的整體商鋪，不符合現(xiàn)

4、今主流目標消費客戶的需求，風險的增加在無形中形成了對于商鋪的快速去化和追加利潤附加值的抗性。1. 4周邊市場業(yè)態(tài)分布曹家渡區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)分布經(jīng)營品種租戶數(shù)量租戶比例（%）租用面積（平米）面積作占比例（%）餐飲1113.7591206.46房產(chǎn)中介78.751720.12服務56.255620.4家居裝潢911.258970.64零售便利4519461.38美容美發(fā)67.53850.27企業(yè)辦事處11.25480.03休閑67.546683.31銀行證券81042793.03專賣1518.7512800.91酒店11.255640039.94百貨11.255900041.79醫(yī)藥11.25800.

5、06展示11.25130.01診所11.25460.03事業(yè)配套33.7523001.63總計80100141961001. 5周邊市場租金分布1.6周邊市場商業(yè)售價二、 項目定位2. 1定位原則商業(yè)的定位是指確定自身經(jīng)營商品的性質(zhì)、種類、價格等有關產(chǎn)品方面的因素。原則上應遵循實用性、兼容性、長效性。2. 2十字感知分析本項目周邊形態(tài)較為相似的有申銀萬國證券、國態(tài)君安證券、紅泥大酒店、彩虹坊大酒店、天上人間KTV等占用面積較大的商業(yè)，其面積均在3000平米左右或以上，隨著項目周邊大環(huán)境的改善及高端人口的陸續(xù)導入，因此可見，周邊市場對于大型商鋪的需求空間還是有的，關鍵在于如何挖掘潛在的商業(yè)氛圍與

6、合理的業(yè)態(tài)定位。2. 3業(yè)態(tài)定位結(jié)合市場區(qū)隔和本項目的實際情況，建議將本項目的商業(yè)定位為： 靈活組合、兼容并蓄、海納百川的名流商家的匯聚地2.3.1定位詮釋可選擇的業(yè)態(tài)需要面積大約租金穩(wěn)定性需求量匹配度可行性大型餐飲3000平米或以上35元/平米/月良好較多符合優(yōu)大型超市3000平米或以上22.5元/平米/月良好一般不符中大型證券公司3000平米或以上34元/平米/月良好較小符合良KTVl量飯店3000平米或以上46元/平米/月一般小較符中休閑、娛樂3000平米或以上46元/平米/月差較小較符良2. 4價格定位2.4.1 成本到推法綜合本項目的開發(fā)成本，1、2F商業(yè)的整體售價應在15000元/

7、平米以上。2.4.2市場比較法 傳統(tǒng)大型商業(yè)的定價原則為：價格百分比（%）沿街底鋪120一樓100二樓70三樓50四樓40五樓以上30 周邊市場優(yōu)質(zhì)底鋪均價在4萬元左右，面積在3040平米左右，以此為標桿價格參照，結(jié)合本項目底鋪優(yōu)劣勢參照百分比交通網(wǎng)0.8人口分布0.7人流量0.6面積0.7總計0.7參考定價：40000*0.7=28000元/平米價格元/平米沿街底鋪28000一樓23000二樓16100三、 定位論證 商業(yè)部分目前尚為列入正式銷售的范疇內(nèi)，因此對于商業(yè)部分的銷售策略尚在探討階段。由于本項目所在區(qū)位的商業(yè)氛圍不濃加之商業(yè)部分面積較大，因而對于商業(yè)部分業(yè)態(tài)的定位就變得非常的重要。

8、3.1 方案一 整體出售SWOT分析S整體出售只需找到一至兩為大客戶即可完成資金回籠的目的免去過多修改對于工程及測繪上的煩瑣W8000萬左右的高總價使得受眾群體較小業(yè)態(tài)定位較為單一。O 對業(yè)態(tài)的目標群體和客戶采用地毯式搜索，盡可能的擴大受眾面 對商業(yè)部分進行主題式推廣包裝T 大型商業(yè)整體去化機會率較低，受市場因素或項目本身因素牽制較大，相對風險較大，資金回籠速度也較慢。業(yè)態(tài)定位n 大型餐飲酒店：如彩虹坊、美林閣、南華等n 證券公司：如國泰君安、申銀萬國等n 休閑娛樂：如大型美容美發(fā)、足療、棋牌室、健身中心等3.1.3預期售價面積單價總價一樓商鋪841.8828000235726401431.9

9、51900027207050182.672200040187402456.522307.5254798430二樓商鋪2231.261000022312600694.541200083344802925.810474.7730647080均價5382.315875.28854455103.2 方案二 單列出售將商業(yè)部分分為沿街底鋪、A、B三部分3.2.1 SWOT分析S目標受眾群相對較廣，項目風險點相對分散有效的控制總價，能營造較為合理的銷售價格W周邊市場底鋪租金及售價不高，空置率較高（本項目對面靜安康寓沿街底鋪租金3.5元/天，售價僅14000元/平米）茶餐廳及酒樓主入口位置不理想O尋找大型餐飲業(yè)客戶，實行租售并舉雙向互動模式把握最佳銷售時機，尋找合理有效的客戶通道T商業(yè)氛圍不濃，造成高不成低不就的尷尬局面3.2.2預期售價面積單價總價A3663.211500054948150B877.211600014035360底鋪841.8828000235726405382.317196.39925561503.3 方案三 按需求出售這種方案主要針對投資型客戶，鑒于本項目在測繪面積分割上尚可以進行適當調(diào)整，可對準目標客戶進行特殊服務，即在工程可操作的前提下，按客戶的實際需