國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期研究綜述(一)

1、國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期研究綜述 一一、引言2120世紀(jì) 30年代以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在世界市場(chǎng)中經(jīng)歷了幾次大型的波動(dòng) 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期與各國(guó)經(jīng)濟(jì)周期及全球經(jīng)濟(jì)周期有著高度的相關(guān)性。 迄今為止，經(jīng)濟(jì)學(xué)界對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期進(jìn)行了持續(xù)系統(tǒng)的研究，取得 了很多成果。國(guó)外對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的研究以實(shí)證分析方法為主，分 析了房地產(chǎn)周期波動(dòng)的影響因素，建立了指標(biāo)體系，探討了房地產(chǎn)泡 沫的形成和破滅及其在國(guó)際間的傳導(dǎo)。國(guó)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的研究 起步較晚，前期的研究以定性分析為主，主要包括對(duì)房地產(chǎn)周期概念 和階段的界定，房地產(chǎn)周期波動(dòng)與宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的關(guān)系分析。進(jìn)入 世紀(jì)后，國(guó)內(nèi)開(kāi)始嘗試用實(shí)證分析工具對(duì)房地產(chǎn)周期波動(dòng)機(jī)制及

2、其影 響因素進(jìn)行分析，并初步建立了反映房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的指標(biāo)體系。二、國(guó)外房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期研究綜述1、國(guó)外房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期研究階段劃分及其主要內(nèi)容國(guó)外房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的研究，大致可分為四個(gè)階段：起源階段；寂靜 階段；專(zhuān)業(yè)化開(kāi)展階段；多樣化開(kāi)展階段。1起源階段。 20 世紀(jì) 30年代，世界經(jīng)濟(jì)的大蕭條引發(fā)了人們對(duì)經(jīng) 濟(jì)周期的關(guān)注，房地產(chǎn)周期作為經(jīng)濟(jì)周期的一個(gè)重要組成局部，自然 也就成為了經(jīng)濟(jì)學(xué)界的研究對(duì)象。如霍伊特確立了房地產(chǎn)周期波動(dòng)的 概念，這一階段被稱(chēng)為這一研究的起源階段。2寂靜階段。二戰(zhàn)后的 20 世紀(jì) 5070 年代，西方各國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇， 在凱恩斯主義擴(kuò)張政策的推動(dòng)下，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了較長(zhǎng)時(shí)期的高速增長(zhǎng)

3、階 段。對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)的樂(lè)觀預(yù)期，使這個(gè)時(shí)期經(jīng)濟(jì)學(xué)界對(duì)經(jīng)濟(jì)周期的研究 幾乎不重視，因而房地產(chǎn)周期研究就進(jìn)入了寂靜階段。3專(zhuān)業(yè)化開(kāi)展階段。 20 世紀(jì) 80 年代， “滯漲“再度引發(fā)對(duì)經(jīng)濟(jì)周期 波動(dòng)的研究，經(jīng)濟(jì)學(xué)家們開(kāi)始認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重 要作用。一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家開(kāi)始致力于西方房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期研究，對(duì)房 地產(chǎn)周期進(jìn)行識(shí)別和解釋?zhuān)?區(qū)分研究各種類(lèi)型的房地產(chǎn)周期波動(dòng)規(guī)律。 在此根底上，許多新的理論工具被應(yīng)用在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的研究上， 將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的研究帶入了一個(gè)專(zhuān)業(yè)化開(kāi)展的時(shí)代。如布朗考察 了 19681983 年間美國(guó)單棟住宅的銷(xiāo)售周期波動(dòng)情況，發(fā)現(xiàn)國(guó)民經(jīng)濟(jì) 的周期波動(dòng)與房地產(chǎn)周期波動(dòng)

4、之間存在很高的相關(guān)性。赫克曼分析了 19791983年間美國(guó) 14 個(gè)城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)的綜合數(shù)字， 發(fā)現(xiàn)寫(xiě)字樓的 減少和租金之間有著非常強(qiáng)的相關(guān)性，而租金又和當(dāng)時(shí)的空置率有很大的關(guān)聯(lián)。4多樣化開(kāi)展階段。進(jìn)入 20世紀(jì) 90年代，三個(gè)經(jīng)濟(jì)事實(shí)改變了國(guó) 外房地產(chǎn)周期研究的傳統(tǒng)方式，使房地產(chǎn)周期研究開(kāi)始進(jìn)入了多樣化 深入開(kāi)展的新時(shí)期。首先，日本房地產(chǎn)泡沫破裂引發(fā)了人們對(duì)房地產(chǎn) 周期波動(dòng)機(jī)理研究的重視。其次，興旺國(guó)家資本市場(chǎng)的新開(kāi)展引發(fā)了 “投資導(dǎo)向 型房地產(chǎn)周期研究的出現(xiàn)。 最后，興旺國(guó)家房地產(chǎn)周期波動(dòng) 的普遍存在，以及 1997 年爆發(fā)的東南亞金融危機(jī)，使得對(duì)國(guó)際房地產(chǎn) 周期的研究得到重視。一是對(duì)房

5、地產(chǎn)周期波動(dòng)機(jī)理的研究。如唐斯在研究美國(guó)房地產(chǎn)周期和 宏觀經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系后指出，房地產(chǎn)周期受到 3 種經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的影 響，即社會(huì)體制變革周期、技術(shù)革命周期和經(jīng)濟(jì)革命周期。埃德?tīng)査?坦和保羅利用土地價(jià)格預(yù)期模型解釋了日本在 20 世紀(jì) 90 年代初期出 現(xiàn)的房地產(chǎn)泡沫破裂。保羅對(duì)0ECD17個(gè)國(guó)家的國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率、利率、 宏觀經(jīng)濟(jì)周期等因素進(jìn)行分析，作出了這些國(guó)家商品房?jī)r(jià)格可能在 2007年到達(dá)頂峰的預(yù)測(cè)。二是對(duì)“投資導(dǎo)向 型房地產(chǎn)周期的研究。 如魯拉克指出，房地產(chǎn)投資決 策應(yīng)考慮影響市場(chǎng)周期的 5 種相互作用力，即經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、物業(yè)供 給、物業(yè)需求、資本流動(dòng)和投資特征。凱澤通過(guò)比擬房地產(chǎn)總收益率 與機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)投資回報(bào)率， 發(fā)現(xiàn)了波長(zhǎng) 30 年、5060年和上百年的房 地產(chǎn)長(zhǎng)周期。彼特在對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)周期和經(jīng)濟(jì)周期研究的根底上，探 討了不動(dòng)產(chǎn)投資對(duì)策。三是對(duì)國(guó)際房地產(chǎn)周期的研究。如伯特蘭分析了形成周期的國(guó)際因素 和國(guó)內(nèi)因素，認(rèn)為國(guó)際資本流動(dòng)、各國(guó)資本市場(chǎng)自由化、金融管制的 放松、扭曲的財(cái)政政策和土地使用制度是全球房地產(chǎn)周期波動(dòng)的主要 因素。2、對(duì)國(guó)外房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期研究的主要評(píng)價(jià)縱觀國(guó)外房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期研究，可以發(fā)現(xiàn)國(guó)外比擬偏重實(shí)證研究，旨在通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行的歸納性總結(jié)，試圖躲避行業(yè)運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)過(guò)去幾十年的研究，建立了許多確定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的指標(biāo)體系，但