關(guān)于三產(chǎn)用地投資的法律風(fēng)險(xiǎn)防范

1、 關(guān)于防范集體三產(chǎn)用地投資法律風(fēng)險(xiǎn)的建議黃永輝近日，張某（私人老板）拿著其準(zhǔn)備與某村委磋商的集體“三產(chǎn)”用地投資合作協(xié)議初稿找到筆者，要求幫忙對(duì)該協(xié)議審查，如何確保他的投資收益，協(xié)議的核心內(nèi)容是:1、由張三承租該村委的集體“三產(chǎn)”用地50畝，期限30年（不含3年建設(shè)期）；2、地租為5萬(wàn)元/畝·年，總額250萬(wàn)元/年；3、雙方合作建設(shè)（以村委名義報(bào)建、由張三負(fù)責(zé)投資、建設(shè)）八層高的綜合樓（用途為綜合市場(chǎng)）及其他地上建筑物，該綜合樓及其他地上建筑物的所有權(quán)歸村委；4、乙方享有對(duì)上述綜合樓及其他地上建筑物的使用權(quán)，使用期限至土地租賃期限屆滿之日止?？春?，筆者對(duì)張某指出其中的要害：1、該協(xié)議

2、名為合作實(shí)屬租賃，理由在于張某租地建房，然后使用30年左右歸還村委，出租土地及地上建筑物的所有權(quán)歸村委所有，雙方之間并非真正意義上的合作合作（共同參與經(jīng)營(yíng)管理、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)）；2、正是基于雙方存在租賃合同關(guān)系， 30年的出租期限超出法定的最長(zhǎng)期限（我國(guó)合同法規(guī)定出租期限最長(zhǎng)20年，超過(guò)部分為不定期租賃，雙方當(dāng)事人均可以隨時(shí)解除），最后10年屬于不定期租賃，這意味著，村委有權(quán)隨時(shí)提出解除租賃合同，一旦租賃合同被解除，張某的投資回報(bào)將從此沒(méi)了；3、該協(xié)議存在一個(gè)致命點(diǎn)，即條款缺失，具體而言，協(xié)議對(duì)張某中途退出沒(méi)作約定，一旦30年的經(jīng)營(yíng)權(quán)提前被收回或丟失，因雙方有作事先對(duì)投資損失的計(jì)算作明確約定，這使得

3、張某在索賠時(shí)因難以舉證，索賠請(qǐng)求難以得到支持。聽我這么一說(shuō)，張某有點(diǎn)著急，就問(wèn)該如何處理。筆者對(duì)其提出以下四點(diǎn)建議：第一、以公司作為投資人，即由張某出資成立的有限公司作為投資合作方（承租方）與村委簽訂合同，方便日后的投資建設(shè)或經(jīng)營(yíng)運(yùn)作（如通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓來(lái)吸引其他投資者的投資或通過(guò)轉(zhuǎn)讓租賃經(jīng)營(yíng)權(quán)來(lái)提前套現(xiàn)）；第二、引進(jìn)專業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)，協(xié)助做好投資款列支憑據(jù)的收集、歸檔及長(zhǎng)期保存。在建設(shè)過(guò)程中，切實(shí)做好項(xiàng)目管理：1、在項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、裝修等環(huán)節(jié)，依法通過(guò)招投標(biāo)方式發(fā)包給有資質(zhì)的單位并委托監(jiān)理單位，做好竣工結(jié)算；2、做到對(duì)所投入的投資款項(xiàng)留存由合法、有效的票據(jù)（含付款依據(jù)）并注意做好歸檔和長(zhǎng)期保

4、存。同望事務(wù)所在為項(xiàng)目建設(shè)甲方或乙方提供全過(guò)程法律服務(wù)方面具有豐富的經(jīng)驗(yàn)【如明陽(yáng)生化的雙十項(xiàng)目（10萬(wàn)噸酒精和10萬(wàn)噸淀粉）】，若投資商想在項(xiàng)目管理方面做得更好，事務(wù)所可指派一個(gè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)提供全過(guò)程法律服務(wù)，協(xié)助投資商在項(xiàng)目發(fā)包和維護(hù)投資者權(quán)益方面做到有理有據(jù)。第三、增加有關(guān)損失計(jì)算的約定，為日后索賠減少舉證難度。在租賃合同中增加一個(gè)條款，如因村委原因?qū)е?0年的經(jīng)營(yíng)權(quán)提前被收回或無(wú)法行使，由村委賠償損失，并約定損失的計(jì)算方法（如以全部投入為基數(shù)按月利率2%計(jì)付利息，或者，按前3年平均收益來(lái)確定損失）。第四、在合同履行過(guò)程中中，通過(guò)推遲租期的起算日期來(lái)變相延長(zhǎng)租賃期限。關(guān)于租賃期限，比較可行的辦法是適當(dāng)延長(zhǎng)建設(shè)期，同時(shí)，在租賃合同中約定，在綜合樓及其他地上建筑物竣工交付使用后增加以綜合樓及其他地上建筑物作為承租標(biāo)的，并以全部投入