萬科產(chǎn)品品類相關(guān)知識(shí)培訓(xùn)

1、平臺(tái)：九盞燈新地產(chǎn) 號：dichan9999搜索或掃描二維碼即可關(guān)注！九盞燈新地產(chǎn)，專注于互聯(lián)網(wǎng)地產(chǎn)新，致力于做中國最好的地產(chǎn)微刊，地產(chǎn)平臺(tái)。案例及知識(shí)地產(chǎn)從2006年至今已總計(jì)累計(jì)近2萬份珍貴的地產(chǎn)案例及資料，在今后的日子，“酒盞君”將從中精選案2015年5月大禮包目錄例及資料，資料都是給熱愛“九盞燈新地產(chǎn)”的粉絲，這些Ø 萬達(dá)空間矩陣的，會(huì)在號中保持定期更新。Ø 萬達(dá)商業(yè)研究華南區(qū)Ø 中外景觀 居住區(qū)景觀設(shè)計(jì)中心中原獲取地址，請關(guān)注“九盞燈新地產(chǎn)”號。Ø 成都萬科設(shè)計(jì)研究PDFPDFØ 房地產(chǎn)19講暢銷舉手之勞，獲取“九盞燈新地產(chǎn)”地址及所

2、有菜單功能，只有關(guān)注號才能實(shí)現(xiàn)。Ø 南京綠地廣場綜合體前期策劃報(bào)堂Ø 綠地研究分析報(bào)告Ø 綠地南昌Ø 地產(chǎn)業(yè)廣場解決方案親們，還等什么！Ø 中外景觀 城市商務(wù)區(qū)1九盞燈新地產(chǎn)號：dichan9999號：dichan9999九盞燈新地產(chǎn)關(guān)注“九盞燈新地產(chǎn)”，并輸入“大禮包”，即可獲得！市場：客戶、土地、1）統(tǒng)一的語言，專業(yè)體系的語言；2）對“客戶、土地、市場” 基本認(rèn)知規(guī)律的總結(jié)和應(yīng)用；客戶市場土地 客戶細(xì)分線 品類 市場應(yīng)用工具1.專業(yè)前提來自對客戶的精確理解在哪里發(fā)揮作用？不經(jīng)過客戶，我們也能？3的基礎(chǔ)土地決策依賴”高人”,獲得強(qiáng)大的設(shè)計(jì)能力

3、客戶Yeah！土地Yeah！Yeah！1“高人”2“大師”1.1 地產(chǎn)行業(yè)客戶三大基礎(chǔ)特征特征1：客戶對房地產(chǎn)的需求，是以家庭為，而非簡單的個(gè)人需求！1.1 地產(chǎn)行業(yè)客戶三大基礎(chǔ)特征特征2：客戶對住房需求有若干層次住房需求層次模型“基本需求層次理論”由較低層次到較 （分五類） 生理需求安全需求社交需求尊重需求自我實(shí)現(xiàn)需求需求層次分析模型消費(fèi)行為消費(fèi)價(jià)值觀生存狀態(tài)1.1地產(chǎn)行業(yè)客戶三大基礎(chǔ)特征特征3：與購房行為最關(guān)鍵的指標(biāo) , 家庭支付能力、家庭生命周期、房屋價(jià)值觀1.2支付能力劃分首先按客戶支付能力，將客戶細(xì)分為富貴之家、主流市場及務(wù)實(shí)之家富貴之家（高端）主流市場（中端）務(wù)實(shí)之家（低端）收入增

4、大慢于絕大多數(shù)人的低端群體收入增長遵循常規(guī)的中產(chǎn)階層收入增長快于絕大多數(shù)人的富貴群體1.2支付能力劃分主流市場客戶在50歲前，收入隨增長而增長，50歲后，隨增長而下降122歲開始工作，收入和達(dá)到平衡點(diǎn)，開始進(jìn)入積累階段260歲工作舞臺(tái)，收入和再次達(dá)到平衡點(diǎn)，進(jìn)入消耗階段積累期消耗期消耗期1.2支付能力劃分支付能力體現(xiàn)為累積達(dá)到峰值的差值，22-60歲為積累階段，45歲左右和累積1 A為累積，B為累積，A和B的差值即累積剩余，也即支付能力222-60歲，客戶積累量隨逐漸增加，直到60歲退休前達(dá)到頂峰AB財(cái)富積累舉例：50歲1.2支付能力劃分萬科以中高端收入水平為主，位于收入金字塔的頂端萬科07年

5、客戶家庭收入（）均值21萬數(shù)據(jù)來源：16城市存量市場調(diào)研/2007年萬科成交客戶分析中高收入群體高收入群體商品房目標(biāo)客戶1.3生命周期劃分從生命周期角度來看，主流市場客戶可進(jìn)一步被細(xì)分為青年之家、青年持家、小9類中年之家主流市場1.3生命周期劃分從客戶生命周期兩條主要演變路徑巢青年之家（單身，立足）22-24歲青年之家（單身，立業(yè)）青年之家（，成家）25-29歲青年持家（父母同?。┬√枺ㄐ『⒊錾┖⒆尤p向照顧）后小太陽（小孩長大）35-50歲青年三代老年二代（變老）（變老）中年之家（長大）45-55歲活躍空55歲以上單親（夫妻離異）30-34歲1.3生命周期劃分萬科將客戶細(xì)分為5大類、

6、11小類，各細(xì)分客戶代表不同客戶價(jià)值價(jià)值緯度家庭生命周期緯度細(xì)分指標(biāo)詳細(xì)描述新銳青年之家業(yè)主、是否父母（老人） 同住25-44歲的青年或青年伴侶（無孩子、無父母）青年持家25-34歲或者已經(jīng)結(jié)婚的青年 + 父母（老人）望子成龍小太陽孩子、是否父母（老人） 同住0-11歲小孩 + 業(yè)主后小太陽12-17歲小孩+ 業(yè)主孩子三代老人+業(yè)主+18歲以下孩子中年之家業(yè)主和中年夫婦 + 18-24歲的孩子健康養(yǎng)老老人1代有老人家庭的直系代數(shù)（準(zhǔn)）空巢中年或老年老人2代老人+中年夫妻老人3代老人中年夫妻+18歲以上孩子富貴之家富貴之家家庭年收入收入（教育、職務(wù)等）遠(yuǎn)高于其他家庭的家庭務(wù)實(shí)務(wù)實(shí)之家家庭年收入收

7、入（教育、職務(wù)等）遠(yuǎn)低于其他家庭的家庭1.3生命周期劃分與市場相比，萬科客戶偏向年輕，青年之家占53%市場客戶萬科客戶7%5%1%7%青年之家青年持家小太陽后小太陽孩子三代中年之家老年家庭12%15%53%青年之家青年持家小太陽后小太陽孩子三代中年之家老年家庭6%8%11%12%15%24%25%1.4基于生命周期的主流客戶購房需求走得比別人快半步1次購房平均272次購房平均343次購房平均394次購房平均4326結(jié)婚28生子34孩子上小學(xué)46孩子上大學(xué)50孩子大學(xué)畢業(yè)40孩子青年持家7%老年三代7%數(shù)據(jù)來源：16城市存量市場調(diào)研1次購房平均指所有第一次購房者購房時(shí)的平均，2次購房平均指所有第

8、二次購房者購房時(shí)的平均，3次及4次購房者平均采用同樣的方式計(jì)算青年之家8%小太陽14%后小太陽8%中年之家3%青年持家11%孩子三代9%老年二代3%1.5靈活運(yùn)用客戶細(xì)分的工作思路客戶細(xì)分需滿足彼此可識(shí)別、彼此之間具有差異、貫通所有業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的三個(gè)要求細(xì)分維度需求行為習(xí)慣細(xì)分結(jié)果細(xì)分1細(xì)分2細(xì)分N 客戶細(xì)分 品類 市場應(yīng)用工具線2.1根據(jù)客戶需求研發(fā)，劃分線根據(jù)客戶細(xì)分，尋找共性，進(jìn)一步規(guī)整客戶需求空巢生命周期變化享受首次首次置業(yè)2.1根據(jù)客戶需求研發(fā)，劃分線根據(jù)客戶細(xì)分，尋找共性，進(jìn)一步規(guī)整客戶需求主流市場活躍空巢首次置業(yè)首次再次客戶特征如下：孩子上學(xué)或獨(dú) 立，家里只有兩個(gè)中老年人，51歲以上

9、有可能已退休；客戶特征如下：支付能力偏低客戶25-30歲，生命周期：客戶特征如下：支付能力中等客戶31-40歲，生命周期： 小太陽、青年持家兩類型，屬于較強(qiáng)剛性需求由于客戶生命周期變化產(chǎn)生的基本居住需求客戶特征如下：支付能力較高客戶41-50歲，生命周期影響小，需求彈性大由于客戶對房屋價(jià)值觀的變化單身、小太陽三類棲身之所，屬于剛性需求滿足客戶基本的居住需求的需求，如：功能型、舒適型、享受型2.1根據(jù)客戶需求研發(fā)，劃分線提煉共同的特征，首置-單，首改-雙，再改-多多雙單2.1根據(jù)客戶需求研發(fā)，劃分線萬科根據(jù)客戶的家庭結(jié)構(gòu)提供與之匹配的多房雙房單一房2.1根據(jù)客戶需求研發(fā)，劃分線萬科根據(jù)客戶的家庭

10、結(jié)構(gòu)提供與之匹配的ABCDEF0房23平1房37平2房48平主核多房120平雙核多房144平主流市場首次置業(yè)首次再次活躍空巢2.2分線研發(fā)區(qū)域的研發(fā)案例（標(biāo)準(zhǔn)化戶型）2.2分線研發(fā)精裝修研發(fā)案例：根據(jù)家庭人口的差異提供不同的裝修設(shè)置高低兩個(gè)花灑放置點(diǎn)，低點(diǎn)距地900mm1150mm2.2分線研發(fā)根據(jù)客戶需求擴(kuò)展到戶型外1.2.3.4.5.室外環(huán)境性能室內(nèi)環(huán)境性能1. 物業(yè)設(shè)施及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)2. 能源性能耐久性能住宅安全性能（建研性能體系）1. 土地屬性2. 社區(qū)層面3. 單體層面4. 戶內(nèi)層面服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)篇技術(shù)性能篇標(biāo)準(zhǔn)篇萬科住宅性能標(biāo)準(zhǔn)2.3 用線認(rèn)知市場從研發(fā)邏輯到最終的市場銷售有錯(cuò)位認(rèn)知市場，采

11、用面積段作為劃分線方式TIP：以上為對市場的劃分，不代表其他城市的市場劃分。品類90平米以下90-125平125-144平144-180平180平以上主流4大品類涵蓋 80%項(xiàng)目G1商務(wù)公寓線G2首置線首改線再改1線（功能型）再改2線（舒適型）再改3線（享受型）G3CT1T2第二居所1線（公寓）、第二居所2線（別墅）衍生TOP1（800萬以上）高端線TOP2（800萬以上）2.3 用線認(rèn)知市場首置、首改市場份額不斷縮?。辉俑?、高端份額逐漸增加；再改類市場份額成為當(dāng)前市場主流約90億約340億約55億04-05年06-07年約180億08-09年首置首改再改高端 客戶細(xì)分 品類 市場應(yīng)用工具線3

12、. 案例n 全球六種常用的品來架構(gòu)品類架構(gòu)模式光譜圖總品牌、企業(yè)品牌威望漸強(qiáng)市場對新價(jià)值需求與總品牌的差異性漸強(qiáng)品牌架構(gòu)擔(dān)保（背書） 品牌架構(gòu)多品牌架構(gòu)主副品牌架構(gòu)綜合（單一） 品牌戰(zhàn)略區(qū)隔品牌架構(gòu)3. 案例n 同一個(gè)行業(yè)的兩種截然不同的選擇3. 完整房地產(chǎn)：四個(gè)圈n 房地產(chǎn)的四個(gè)圈1.區(qū)域認(rèn)知2.周邊配套3.小區(qū)環(huán)境4.房屋本身“”：狹義，開發(fā)商可控程度高，改變代價(jià)較少，但較低土地：開發(fā)商改變難度大，是認(rèn)知；改變代價(jià)高，但更高3.1 土地屬性分類從城市講起：城市及城市城市遵循：展邏輯城市展邏輯“郊區(qū)化再”的發(fā)展邏輯，差異在城市不同發(fā)展階段土地價(jià)值城市發(fā)展邏輯城市中心區(qū)城市主要發(fā)展方向城郊結(jié)合

13、部市區(qū)郊區(qū)3.1 土地屬性分類已步入城市發(fā)展第三階段城市發(fā)展第一階段城市發(fā)展第二階段城市發(fā)展第三階段1988年1996年2009年3.1 土地屬性分類土地屬性具體評判指標(biāo)教育配套景觀環(huán)境醫(yī)療配套商業(yè)設(shè)施交通配套設(shè)施分?jǐn)?shù)段地鐵沿線+便利公交108分地鐵沿線+一般公交86分便利公交或便捷道路網(wǎng)64分基本交通設(shè)施42分設(shè)施分?jǐn)?shù)段白云山、已改造珠江段等108分市級公園86分區(qū)級公園64分普42分設(shè)施分?jǐn)?shù)段大型商業(yè)區(qū)108分大型賣場86分商業(yè)點(diǎn)64分基本商業(yè)設(shè)施42分設(shè)施分?jǐn)?shù)段省級小學(xué)+初中108分市級小學(xué)+初中86分僅有重點(diǎn)小學(xué)或初中64分基本教育設(shè)施42分設(shè)施分?jǐn)?shù)段三甲醫(yī)院108分及以上醫(yī)院86分其

14、它公立醫(yī)院64分基本醫(yī)療設(shè)施42分3.2土地屬性分類 · 金色金色系列（城市住宅）3.2土地屬性分類 · 城花城花系列（城郊住宅）3.2土地屬性分類 · 四季四季系列（郊區(qū)住宅）3.3土地-客戶-對位 · 品類在合適的土地上為合適的客戶蓋合適的房子：三位一體3.3土地-客戶-對位 · 品類品類結(jié)果八大品類描述大表土地客戶ABCDEFGHIJKLMNOP主力細(xì)分客戶典型項(xiàng)目項(xiàng)目命名結(jié)構(gòu)系列價(jià)值品類土地屬性客戶選擇客戶細(xì)分價(jià)值排序家庭生命周期（居?。﹥r(jià)比例客戶特征主力戶型類型編號值點(diǎn)（支付能力）1) 地塊商務(wù)屬性高,周邊寫字樓密集，交通高 度發(fā)達(dá)，

15、享受市中心級別配套2) 地塊可能有不利因素影響，如交通噪音干擾單房（2535平米）商務(wù)投資 一房（3545平米）#海晟名苑G1注重工作便利, 關(guān)注 服務(wù)及品質(zhì)*商務(wù)服務(wù)萬科X路X號大以及周邊人群復(fù)雜的情況大 型 有高端傾向（商務(wù)住宅） 3)商業(yè)價(jià)值高北京US 公寓頂級商務(wù)投資 二房（160-170平米）#4）居住價(jià)值一般三房（180-200平米）小110%孩子三代3545歲四房（180220平米）#大家庭生活便捷的城市生活金色(城市住宅)小G2（城市240%后小太陽40-45歲三房（150180平米）#功能完善追求居住和品質(zhì)1) 周邊配套完善，交通便捷，通常較為安靜2) 適宜居住成都金色?。?

16、40%小太陽35-39歲三房（150180平米）#凸顯 功能小410%老年一代45-50歲空巢 二房（100120平米）#凸顯自我功能一房（3050平米）萬科XX匯、萬G3170%青年之家2535歲棲居 二房（6580平米）#功能緊湊1） 要求公共交通密集，站點(diǎn)在步行距離內(nèi)2） 周邊有較完善的生活配套C8-B科XX閣、低總價(jià)優(yōu)勢215%青年持家2530歲棲居 三房（8090平米）#功能緊湊成都加州灣 XX苑、萬科XX（城市棲居） 3）居住價(jià)值一般315%小小太陽3035歲棲居 三房（8090平米）#功能緊湊工房四房（150190平米） 四房（200240平米）情景洋房TownHouse110%

17、孩子三代3545歲#享受功能三房（130150平米）情景洋房#220%后小太陽4045歲功能1） 交通便捷，可快速到達(dá)；離城市成熟區(qū)域 比較近2） 相對市中心居住密度低三房（180200平米）TownHouse#城花(城郊住宅)舒適居?。ǖ谝痪铀〤（城郊水晶城追求舒適居住三房（130150平米）情景洋房#萬科 園330%小太陽3539歲炫耀展示庭院） 3）地塊所在區(qū)域居住氛圍良好（水質(zhì)、空氣三房（180200平米）TownHouse#質(zhì)量好）5%老年一代45-50歲空巢 二房（90100平米）#凸顯自我功能多層小55%青年持家30-35歲三房（110130平米）#注重父母630%小小太陽30

18、-35歲三房（110130平米）#功能合理50%青年之家2535歲棲居 二房（7585平米）#功能實(shí)用1） 距離目標(biāo)客戶原有居?。üぷ鳎┑攸c(diǎn)較遠(yuǎn)2） 交通不便利，公交線路缺乏或基本沒有3） 項(xiàng)目周邊通常無配套，依賴小區(qū)內(nèi)部解決T120%小小太陽25-30歲棲居 二房（7585平米）#功能實(shí)用上海假日風(fēng)景一二期四季花城一到五期多層小低價(jià)格價(jià)格務(wù)實(shí)*10%青年持家2530歲棲居 三房（90110平米）#功能實(shí)用萬科 城（郊區(qū)棲居） 4）要有小區(qū)環(huán)境10%孩子三代25-30歲棲居 三房（90110平米）#功能實(shí)用5）地塊條件通常只有三通（水電路）四季(郊區(qū)住宅)10%老年一代45歲以上空巢 二房（7

19、585平米）#功能實(shí)用舒適居住（第二居所） 考慮父母養(yǎng)老或休閑150%孩子三代3545歲空巢房（200240平米）TownHouse#擁有T21） 有自然2） 距離城市較遠(yuǎn),但有快速道路可達(dá)杭州良渚東海岸以命名3）沒有完善生活配套,但地塊周邊可能有休閑（郊區(qū)享受）配套(或有條件可做到)250%后小太陽3545歲一房兩房（50-90平米）情景多層#擁有TOP1（城市豪宅）位于城市稀缺地段或占有城市的稀缺景觀#占有俊園占有稀缺資源高檔在市區(qū)均價(jià)2倍以上高TOP2（郊區(qū)豪宅）位于郊區(qū),占有稀缺景觀#占有十七英里注：1. 黃底色列由一線公司根據(jù)各城市具體情況填寫，其余各列不能變動(dòng)； 2. 帶“*”格無

20、須填寫；3. 帶“#”格由一線公司根據(jù)具體情況填寫； 4. 帶“-”格內(nèi)容尚在研究中； 5. F列“價(jià)值排序”指的是客戶支付能力的排序； 6. G列“比例”指的是市場上這幾類重點(diǎn)客戶之間的相對比例；7. J列中，有四個(gè)的備選項(xiàng)，分別是“投資”、“棲居”、“”、“空巢”。其中“投資”指的是客戶出于非自住、而將房屋作為短期或長期投資商品目的的；“棲居” 指的是出于滿足剛性需求而產(chǎn)生的動(dòng)因；“”指的是為了滿足居住舒適性而產(chǎn)生的；“空巢”指的是由于家庭成員減少、成為單家庭之后，為了更滿足成員的舒適性居住而產(chǎn)生的。8. 對于G1的描述，可以增加列進(jìn)行更詳細(xì)的描述。G2 3550C 3545T1 2535

21、 45以上G3 25353.3土地-客戶-對位 · 品類萬科品類同全市場的覆蓋對應(yīng)3.4土地-客戶-對位 ·品牌8大品類劃分結(jié)果，塑造不同品牌高端品牌新進(jìn)入市場低端品牌T O P1T O P2金色例：325i3.4土地-客戶-對位 ·品牌努力打造明星品牌企業(yè)明星品牌客戶 客戶細(xì)分 品類 市場應(yīng)用工具線4.銷售規(guī)模背后的邏輯是什么從一個(gè)模型說起項(xiàng)目性能容量=力價(jià)格X競爭市場份額X銷售來訪量轉(zhuǎn)化率定位=4.1市場的“量、價(jià)、比”市場供求指標(biāo)：量 · 價(jià) · 比供應(yīng)量庫存量批售量銷售量4量銷1價(jià)2比供求比售均價(jià)存銷比批售比存銷比 = 市場當(dāng)期存量/市

22、場上期銷量現(xiàn)在庫存對市場的情況，當(dāng)前時(shí)點(diǎn)市場去化風(fēng)險(xiǎn)。存銷比正常值為6-12。各地預(yù)售條件不一，評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不一。批售比 = 當(dāng)期批售/當(dāng)期銷量（可以用月度，季度、年度數(shù)據(jù)）當(dāng)期市場供求即：新增供應(yīng)對市場的情況， 繼而對價(jià)格產(chǎn)生的影響4.1市場的“量、價(jià)、比”市場容量評估案例1：寶安某項(xiàng)目可研報(bào)告中市場容量的結(jié)論：寶安中心區(qū)+老城區(qū)的再改線年均消化量約在23萬平米：平方米案例2：山項(xiàng)目定位報(bào)告結(jié)論：香蜜湖片區(qū)月市場年需求量約為130套：香蜜湖片區(qū)三級市場量價(jià)16419122,81020025,00020,00015,00010,0005,000020,20420,98220,27219,52119

23、,53518,97017,9551501301128610077544550008090810081108120901090209030904成交量：套數(shù)2006年2007年2008年2009年1-5月每年平均再改13.8萬9.7萬7萬1.8萬6.2萬再改210.4萬10.0萬9.6萬4.7萬10.3萬再改33.2萬0.34萬11.4萬5.2萬6.9萬再改線合計(jì)17.4萬20.04萬28.0萬11.7萬23.4萬4.1市場的“量、價(jià)、比”市場容量精細(xì)化評估量價(jià)市場最終的成交量與成交價(jià)，是進(jìn)行價(jià)格博弈后的均衡結(jié)果。通過量價(jià)交，客戶的支付意愿和需求容量。叉分析，可以案例：出在某一時(shí)山項(xiàng)目定位報(bào)告結(jié)

24、論：福田首置集中于50-80平，總價(jià)90-130萬；首改80-90或100-120平，總價(jià)130-200萬； 再改140平以上，總價(jià)300萬以上；08年1月-09年5月福田面積-總價(jià)成交矩陣（套數(shù)）50平以下50-60平60-70平70-80平80-90平90-100平100-120平120-140平140-180平180平以上50萬以下36010000000050-70萬12390000000070-90萬00090-110萬9300000110-130萬112600130-150萬200000150-170萬00410170-200萬0413390200-250萬0003394173300

25、0250-300萬000300萬以上0000數(shù)據(jù)來源：易居數(shù)據(jù)平臺(tái)4.1市場的“量、價(jià)、比”存銷比：期末庫存總量與單期銷售量的比值；該指標(biāo)反映庫存的銷售計(jì)算公式：存銷比=期末庫存總量/單期銷售量；對供求的影響：案例：溪之谷項(xiàng)目定位報(bào)告結(jié)論：1000-1500萬,2500-3000萬總價(jià)區(qū)間的市2009年14月1000萬以上豪宅存銷比分析，庫存較?。讳N售速度慢但存銷比小的區(qū)間銷售速度快且存銷比小的區(qū)間1000-1500萬1500-2000萬2000-2500萬2500-3000萬3000萬以上總計(jì)200-300平米605.6300-400平米3.2523.2-4.0400-500平米1.66.0

26、-003.6500平米以上-324.0-20總計(jì)3.69.2122.07.24.8存銷比較小適中較大供求庫存可在較短時(shí)間內(nèi)被市場消化，存貨較??；庫存可以較的速度被市場消化，存貨一般；庫存需要較長時(shí)間才能被市場消化，存貨較大；競爭程度較小適中較大06 0106'0206'0306 0406'0506 0606'0706'0806'0906'1006'1106'1207'0107'0207'0307 0407'0507 0607'0707'0807'0907'10

27、07'1107'1208'0108'0208'0308'0408 0508'0608 0708'0808'0908'1008'1108'1209'0109'0209'0309'0409'050.77860 79440.82340 79140.95420.902507.9941.461.086188 1.590.9118111.51941 0.904.0524506.9604.669511.020.9654515.0730 792341 1207.92612.2

28、151317491 094142810 45545451.309.9726521.43811.531.54160653.39718.66965.2571.72913.17621.54083.26711.56262.63301.5081.69361555 05617 3618 1.91311.109.6722541 10142 251.2698113.79521.61918.581.8424492.42291.204.3811.29719031.71614.230.9866111.01.30184281.00.258371.00.94838610.11028511.27211.29024.1市場

29、的“量、價(jià)、比”批售比：當(dāng)期新增批準(zhǔn)預(yù)售量與當(dāng)期實(shí)際銷售量的比值，反應(yīng)新增供應(yīng)的銷售計(jì)算公式：批售比=當(dāng)期新增批準(zhǔn)預(yù)售量/當(dāng)期銷售量；對供求的影響：量增加案例：萬科2009年5月市場月報(bào)結(jié)論：09年5月，批售比連續(xù)6小于1；成交均價(jià)12902元/平米，連續(xù)4環(huán)比增長；2008年下半年2006年下半年2007年下半年2007年上半年2008年上半年0.32供應(yīng)面積(萬平米)銷售均價(jià)(/平米）成交面積（萬平米）批售比競爭程度供求批售比值緩解新增供應(yīng)不足，庫存量減少批售比1不變新增供應(yīng)適當(dāng)，庫存量不變批售比1增強(qiáng)新增供應(yīng)過剩，庫存批售比14.1市場的“量、價(jià)、比”供求比：供應(yīng)量與銷售量的比值，反映了供應(yīng)與需求的平衡情況計(jì)算公式：供求比=（期末庫存總量未來供應(yīng)量）/單期銷售量；對供求的影響：案例：浪騎項(xiàng)目定位報(bào)告結(jié)論：未來2年的供應(yīng)量基本可在2年左右（26.5）銷售完畢，供求基本平衡；未來2年東部沿海公寓供求情況分析項(xiàng)目名稱40-4950-5960-6970-7980-8990-147合計(jì)八十步海寓3822193505983544三門島公寓455合計(jì)38221935051483999月均銷售量37.7供求比26.5供求比較小適中較大供求全部供應(yīng)量可在較