房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃全案模板

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃內(nèi)容計(jì)劃房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃內(nèi)容計(jì)劃書(shū)書(shū) 常用概念性模板常用概念性模板 項(xiàng)目全程策劃內(nèi)容計(jì)劃書(shū)項(xiàng)目全程策劃內(nèi)容計(jì)劃書(shū)一、市場(chǎng)調(diào)研：一、市場(chǎng)調(diào)研：1， 前言前言-本次市調(diào)的背景、動(dòng)機(jī)、運(yùn)用手段、目的等；本次市調(diào)的背景、動(dòng)機(jī)、運(yùn)用手段、目的等；2， 市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析- （1） 當(dāng)前市場(chǎng)分析（開(kāi)發(fā)總量、竣當(dāng)前市場(chǎng)分析（開(kāi)發(fā)總量、竣工總量、積壓總量）工總量、積壓總量） （2） 區(qū)域市場(chǎng)分析（銷售價(jià)格、成交情況）區(qū)域市場(chǎng)分析（銷售價(jià)格、成交情況）3， 近期房地產(chǎn)的有關(guān)政策、法規(guī)、金融形勢(shì)近期房地產(chǎn)的有關(guān)政策、法規(guī)、金融形勢(shì)4， 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案項(xiàng)目調(diào)查與分析競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案項(xiàng)目調(diào)查與分析5， 消費(fèi)者分析

2、：消費(fèi)者分析：（1） 購(gòu)買(mǎi)者地域分布；購(gòu)買(mǎi)者地域分布； （2） 購(gòu)買(mǎi)者動(dòng)機(jī)購(gòu)買(mǎi)者動(dòng)機(jī) （3） 功能偏好（外觀、面積、地點(diǎn)、格局、功能偏好（外觀、面積、地點(diǎn)、格局、建材、公共設(shè)施、價(jià)格、付款方式）建材、公共設(shè)施、價(jià)格、付款方式） （4） 購(gòu)買(mǎi)時(shí)機(jī)、季節(jié)性購(gòu)買(mǎi)時(shí)機(jī)、季節(jié)性 （5） 購(gòu)買(mǎi)反應(yīng)（價(jià)格、規(guī)劃、地點(diǎn)等）購(gòu)買(mǎi)反應(yīng)（價(jià)格、規(guī)劃、地點(diǎn)等） （6） 購(gòu)買(mǎi)頻度購(gòu)買(mǎi)頻度6 結(jié)論結(jié)論該報(bào)告最遲應(yīng)在該報(bào)告最遲應(yīng)在 年年 月月 日前提交并得到甲方認(rèn)可。日前提交并得到甲方認(rèn)可。二、二、 項(xiàng)目環(huán)境調(diào)研項(xiàng)目環(huán)境調(diào)研1、地塊狀況：、地塊狀況： （1） 位置位置（2） 面積面積（3） 地形地形（4） 地貌地貌（5）

3、性質(zhì)性質(zhì)2、 地塊本身的優(yōu)劣勢(shì)地塊本身的優(yōu)劣勢(shì)3， 地塊周圍景觀地塊周圍景觀 （前后左右，遠(yuǎn)近景，人文景（前后左右，遠(yuǎn)近景，人文景觀，綜述）觀，綜述）4， 環(huán)境污染及社會(huì)治安狀況（水、空氣、噪環(huán)境污染及社會(huì)治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會(huì)治安）音、土地、社會(huì)治安）5， 地塊周圍的交通條件（環(huán)鄰的公共交通條地塊周圍的交通條件（環(huán)鄰的公共交通條件、地塊的直入交通）件、地塊的直入交通）6， 公共配套設(shè)施（菜市場(chǎng)、商店、購(gòu)物中心、公共配套設(shè)施（菜市場(chǎng)、商店、購(gòu)物中心、公共汽車站、學(xué)校、醫(yī)院、文體娛樂(lè)場(chǎng)所、公共汽車站、學(xué)校、醫(yī)院、文體娛樂(lè)場(chǎng)所、銀行、郵局、酒店）銀行、郵局、酒店）7， 地塊地理?xiàng)l件的

4、強(qiáng)弱勢(shì)分析（地塊地理?xiàng)l件的強(qiáng)弱勢(shì)分析（SWOT坐標(biāo)坐標(biāo)圖、綜合分析）圖、綜合分析）該報(bào)告最遲應(yīng)在該報(bào)告最遲應(yīng)在 年年 月月 日前提交并得到甲方日前提交并得到甲方認(rèn)可認(rèn)可三、三、 項(xiàng)目投資分析項(xiàng)目投資分析1， 投資環(huán)境分析投資環(huán)境分析 （1）當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境）當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境（2） 房地產(chǎn)的政策法規(guī)房地產(chǎn)的政策法規(guī)（3）項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀及走勢(shì)（價(jià)格、成）項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀及走勢(shì)（價(jià)格、成本、效益）現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析判斷（以周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)本、效益）現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析判斷（以周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的售價(jià)和租價(jià)作為參照）的售價(jià)和租價(jià)作為參照） 2， 土地建筑功能選擇土地建筑功能選擇3， 現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析判斷（以

5、周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的售現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析判斷（以周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的售價(jià)和租價(jià)作為參照）價(jià)和租價(jià)作為參照）4， 土地延展價(jià)值分析判斷土地延展價(jià)值分析判斷5， 成本敏感性分析成本敏感性分析 （1）容積率）容積率（2）資金投入）資金投入（3）邊際成本利潤(rùn)）邊際成本利潤(rùn)包括非主營(yíng)收入、財(cái)務(wù)利潤(rùn)、政府收益等等包括非主營(yíng)收入、財(cái)務(wù)利潤(rùn)、政府收益等等6，投入產(chǎn)出分析，投入產(chǎn)出分析 （1）成本與售價(jià)模擬表）成本與售價(jià)模擬表是指包括土地成本、各種規(guī)費(fèi)、配套費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、資金是指包括土地成本、各種規(guī)費(fèi)、配套費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、資金成本、運(yùn)作成本、營(yíng)銷成本、建設(shè)安裝成本等等與銷售額的成本、運(yùn)作成本、營(yíng)銷成本、建設(shè)安裝成本等等與銷

6、售額的價(jià)差價(jià)差（2）股東回報(bào)率）股東回報(bào)率7， 同類項(xiàng)目成敗的市場(chǎng)因素分析同類項(xiàng)目成敗的市場(chǎng)因素分析（以上部分為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)過(guò)程中由工程承擔(dān)方與（以上部分為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)過(guò)程中由工程承擔(dān)方與開(kāi)發(fā)商共同承擔(dān)的權(quán)責(zé)，不屬于項(xiàng)目廣告策劃推廣服開(kāi)發(fā)商共同承擔(dān)的權(quán)責(zé)，不屬于項(xiàng)目廣告策劃推廣服務(wù)范疇，請(qǐng)貴方取消）務(wù)范疇，請(qǐng)貴方取消）該報(bào)告最遲應(yīng)在該報(bào)告最遲應(yīng)在 年年 月月 日前提交并得到甲方認(rèn)可日前提交并得到甲方認(rèn)可四，營(yíng)銷策劃四，營(yíng)銷策劃（一）（一） 市場(chǎng)調(diào)查市場(chǎng)調(diào)查1 項(xiàng)目特性分析（優(yōu)劣勢(shì)判斷，在同類物業(yè)中的地位項(xiàng)目特性分析（優(yōu)劣勢(shì)判斷，在同類物業(yè)中的地位排序）排序）2 建筑規(guī)模與風(fēng)格建筑規(guī)模與風(fēng)格

7、3 建筑布局和結(jié)構(gòu)（實(shí)用率、綠地面積、配套設(shè)施、建筑布局和結(jié)構(gòu)（實(shí)用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道布線等）廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道布線等）4 裝修和設(shè)備（是豪華還是樸素、是進(jìn)口還是國(guó)產(chǎn)、裝修和設(shè)備（是豪華還是樸素、是進(jìn)口還是國(guó)產(chǎn)、保安、消防、通訊）保安、消防、通訊）5 功能配置（游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、俱樂(lè)部、健身房、學(xué)功能配置（游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、俱樂(lè)部、健身房、學(xué)校、菜場(chǎng)、酒家、劇院等）校、菜場(chǎng)、酒家、劇院等）6 物業(yè)管理（是自己管理還是委托他人管理、收費(fèi)水物業(yè)管理（是自己管理還是委托他人管理、收費(fèi)水平、管理內(nèi)容等）平、管理內(nèi)容等）7 發(fā)展商背景（實(shí)力、以往業(yè)績(jī)、信譽(yù)、員

8、工素質(zhì)）發(fā)展商背景（實(shí)力、以往業(yè)績(jī)、信譽(yù)、員工素質(zhì)）8 結(jié)論和建議（哪些需突出、哪些需彌補(bǔ)、哪些需調(diào)結(jié)論和建議（哪些需突出、哪些需彌補(bǔ)、哪些需調(diào)整）整）（二）（二） 目標(biāo)客戶分析目標(biāo)客戶分析 1、經(jīng)濟(jì)背景、經(jīng)濟(jì)背景 經(jīng)濟(jì)實(shí)力經(jīng)濟(jì)實(shí)力 家庭（收入消費(fèi)水平、付家庭（收入消費(fèi)水平、付款方式、按揭方式）款方式、按揭方式） 行業(yè)特征行業(yè)特征2、文化背景、文化背景 ：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達(dá)方式、意、表達(dá)方式、（三）、（三）、 價(jià)格定位價(jià)格定位1 、理論價(jià)格（達(dá)到銷售目標(biāo)）、理論價(jià)格（達(dá)到銷售目標(biāo)）2 、成交價(jià)格、成交價(jià)格3、 租金價(jià)格租金價(jià)格4 、價(jià)格策略、價(jià)格策略5、付款

9、方式及優(yōu)惠政策建議、付款方式及優(yōu)惠政策建議6、階段價(jià)格調(diào)整及控制、階段價(jià)格調(diào)整及控制（四）、（四）、 入市時(shí)機(jī)、入市姿態(tài)入市時(shí)機(jī)、入市姿態(tài)（五）、（五）、 廣告策略廣告策略1、廣告的階段性劃分、廣告的階段性劃分2、階段性的廣告主題、階段性的廣告主題3、階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)、階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)4、廣告效果監(jiān)控、廣告效果監(jiān)控（六）廣告設(shè)計(jì)及執(zhí)行（六）廣告設(shè)計(jì)及執(zhí)行1、平面廣告創(chuàng)意、設(shè)計(jì)、平面廣告創(chuàng)意、設(shè)計(jì)2、新聞稿、軟文創(chuàng)作、新聞稿、軟文創(chuàng)作3、影視廣告、電臺(tái)廣告腳本創(chuàng)意、影視廣告、電臺(tái)廣告腳本創(chuàng)意4、SP活動(dòng)策劃、統(tǒng)籌活動(dòng)策劃、統(tǒng)籌5、市區(qū)內(nèi)長(zhǎng)效媒體安排建議、市區(qū)內(nèi)長(zhǎng)效媒體安排建議6、開(kāi)盤(pán)前各

10、類平面設(shè)計(jì)完稿、開(kāi)盤(pán)前各類平面設(shè)計(jì)完稿7、開(kāi)盤(pán)前印刷品出樣審核與修正、開(kāi)盤(pán)前印刷品出樣審核與修正（六）、媒介策略（六）、媒介策略1 、媒介選擇、媒介選擇2、軟性新聞主題、軟性新聞主題3、媒介組合、媒介組合4、投放頻率、投放頻率5、費(fèi)用估算、費(fèi)用估算（七）、開(kāi)盤(pán)前期準(zhǔn)備（七）、開(kāi)盤(pán)前期準(zhǔn)備銷售道具準(zhǔn)備銷售道具準(zhǔn)備1、售樓處裝修及布置建議、售樓處裝修及布置建議2、樣板房裝修及布置建議、樣板房裝修及布置建議3、模型公司選擇及制作建議、模型公司選擇及制作建議4、效果圖的制作建議、效果圖的制作建議5、價(jià)目表、付款方式及銷售表擬定建議、價(jià)目表、付款方式及銷售表擬定建議 （八）、推廣費(fèi)用（八）、推廣費(fèi)用 1

11、 現(xiàn)場(chǎng)包裝（營(yíng)銷中心、示范單位、現(xiàn)場(chǎng)包裝（營(yíng)銷中心、示范單位、圍板等）圍板等） 2 印刷品（銷售文件、售樓書(shū)等印刷品（銷售文件、售樓書(shū)等 3媒介投放媒介投放五、五、 概念設(shè)計(jì)概念設(shè)計(jì)1、 小區(qū)的規(guī)劃布局和空間組織小區(qū)的規(guī)劃布局和空間組織2、 小區(qū)容積率的敏感性分析小區(qū)容積率的敏感性分析3、小區(qū)道路系統(tǒng)布局（人流、車流）、小區(qū)道路系統(tǒng)布局（人流、車流）4、 小區(qū)公共配套布局安排（學(xué)校、會(huì)所、購(gòu)物等）小區(qū)公共配套布局安排（學(xué)校、會(huì)所、購(gòu)物等）5、 小區(qū)建筑風(fēng)格的形式及運(yùn)用示意小區(qū)建筑風(fēng)格的形式及運(yùn)用示意6、 小區(qū)建筑外立面色彩的確定及示意小區(qū)建筑外立面色彩的確定及示意7、 小區(qū)戶型比例的搭配關(guān)系小

12、區(qū)戶型比例的搭配關(guān)系8、 小區(qū)經(jīng)典戶型的功能判斷及其面積劃分小區(qū)經(jīng)典戶型的功能判斷及其面積劃分9、 小區(qū)環(huán)境綠化概念原則小區(qū)環(huán)境綠化概念原則10、 小區(qū)環(huán)藝小品主題風(fēng)格確定及示意小區(qū)環(huán)藝小品主題風(fēng)格確定及示意六、六、 識(shí)別系統(tǒng)識(shí)別系統(tǒng)（一）核心部分（一）核心部分1， 名稱名稱2， 標(biāo)志標(biāo)志3， 標(biāo)準(zhǔn)色標(biāo)準(zhǔn)色4， 標(biāo)準(zhǔn)字體標(biāo)準(zhǔn)字體（二）（二） 運(yùn)用部分運(yùn)用部分1， 現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng) 工地圍板工地圍板 彩旗彩旗 掛幅掛幅 歡迎牌歡迎牌2， 營(yíng)銷中心營(yíng)銷中心 形象墻形象墻 門(mén)楣標(biāo)牌門(mén)楣標(biāo)牌 指示牌指示牌 展板規(guī)范展板規(guī)范 胸卡胸卡 工作牌工作牌 臺(tái)面標(biāo)牌臺(tái)面標(biāo)牌3， 工地辦公室工地辦公室 經(jīng)理辦公室經(jīng)理辦公

13、室 工程部工程部 保安部保安部 財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)部4， 功能標(biāo)牌功能標(biāo)牌 請(qǐng)勿吸煙請(qǐng)勿吸煙 防火、防電危險(xiǎn)防火、防電危險(xiǎn) 配電房配電房 火警火警119 消防通道消防通道 監(jiān)控室監(jiān)控室七、銷售執(zhí)行方案七、銷售執(zhí)行方案1、組建銷售體系、組建銷售體系(1)銷售人員招募安排銷售人員招募安排(2)制定專業(yè)培訓(xùn)計(jì)劃制定專業(yè)培訓(xùn)計(jì)劃(3)營(yíng)銷人員培訓(xùn)營(yíng)銷人員培訓(xùn)A、職前培訓(xùn)（基礎(chǔ)知識(shí)、接待禮儀、銷售執(zhí)行、職前培訓(xùn)（基礎(chǔ)知識(shí)、接待禮儀、銷售執(zhí)行體系、表格管理體系、售樓技巧的初步培訓(xùn)）體系、表格管理體系、售樓技巧的初步培訓(xùn)）B、職中培訓(xùn)（售樓技巧培訓(xùn)）、職中培訓(xùn)（售樓技巧培訓(xùn)）C、售前培訓(xùn)（樓盤(pán)情況的培訓(xùn)）、售前培訓(xùn)（樓盤(pán)情況的培訓(xùn)） 2、實(shí)施營(yíng)銷計(jì)劃、實(shí)施營(yíng)銷計(jì)劃（1）制定現(xiàn)場(chǎng)銷售管理制度（接待程序、信息反）制定現(xiàn)場(chǎng)銷售管理制度（接待程序、信息反饋、策略調(diào)整、客戶跟蹤、樓款收取等）饋、策略調(diào)整、客戶跟蹤、樓款收取等）（2）銷售人員服裝的設(shè)計(jì)、制作）銷售人員服裝的設(shè)計(jì)、制作（3）特殊行銷手段采用）特殊行銷手段采用（4）銷售情況統(tǒng)計(jì)與銷售跟蹤指導(dǎo)）銷售情況統(tǒng)計(jì)與銷售跟蹤指導(dǎo)（5）客戶及價(jià)格反應(yīng)與檢討）客戶及價(jià)格反應(yīng)與檢討（6）廣告效果檢討、廣告效果統(tǒng)計(jì)）廣告效果檢討、廣告效果統(tǒng)計(jì)（7）廣告策略調(diào)整、銷售策略調(diào)整）廣告策略調(diào)整、銷售策略調(diào)整（8）階段性）階段性SP、