建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償制度的理解與適用

1、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償制度的理解與適用     【內(nèi)容提要】本文作者在對合同法、最高人民法院有關(guān)司法解釋進(jìn)行了分析解讀，結(jié)合司法實(shí)踐對建設(shè)工程價(jià)款的優(yōu)先受償制度在適用過程中存在的不同認(rèn)識從建設(shè)工程承包人優(yōu)先受償權(quán)的屬性、建設(shè)工程承包人優(yōu)先受償權(quán)的成立要件、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的權(quán)利主體、建設(shè)工程欠款優(yōu)先受償權(quán)與消費(fèi)者權(quán)利的關(guān)系、建設(shè)工程款優(yōu)先受償?shù)膶?shí)現(xiàn)途等方面進(jìn)行了研究并提出解決問題的辦法及建議。建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償?shù)膫鶛?quán)范圍【關(guān)鍵詞】優(yōu)先受償權(quán)優(yōu) 先受償權(quán)的成立要件 實(shí)現(xiàn)程序 抵押權(quán) 其他債權(quán) 消費(fèi)者對抗權(quán)拖欠工程款人民法院審理的建設(shè)施工合同糾紛案件中

2、是最常見的糾紛。這種拖欠行為也是造成大量拖欠民工工資現(xiàn)象的主要根源。中華人民共和國合同法（以下簡稱合同法）第286條規(guī)定了：“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。“但這種優(yōu)先權(quán)的范圍以及實(shí)際操作中的具體事項(xiàng)并不明了，為了明確對這一條款的理解與適用，2002年6月27日，最高人民法院又以批復(fù)的形式，下發(fā)了關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)（以下簡稱批復(fù)），對合同法第286條規(guī)定的

3、的范圍、期限等具體內(nèi)容作出了進(jìn)一步解釋。上述建設(shè)工程承包人優(yōu)先受償權(quán)制度的制定，為解決建設(shè)工程發(fā)包人長期拖欠工程款造成爛尾樓工程及拖欠施工工人工資的問題提供了具體的法律保障，對建筑業(yè)市場的良性發(fā)展和維護(hù)社會的和諧穩(wěn)定具有十分重要的意義。但是，在具體實(shí)施過程中，還有一些問題理解和規(guī)定不具體的問題。本文通過對立法本意及法理的闡述，針對在理解與適用建設(shè)工程欠款優(yōu)先受償權(quán)經(jīng)常遇到的法律問題進(jìn)行分析，在保護(hù)承包人優(yōu)先權(quán)的同時(shí)合理解決與及發(fā)包人的權(quán)利沖突，及承包人優(yōu)先權(quán)與其他債全人的合法權(quán)利的關(guān)系。一、建設(shè)工程承包人優(yōu)先受償權(quán)的屬性建設(shè)工程承包人優(yōu)先受償權(quán)的屬性有幾種不同的觀點(diǎn)。比較有代表性的有留置權(quán)說和

4、優(yōu)先權(quán)說。留置權(quán)說認(rèn)為合同法第286條是新增加的關(guān)于承包人行使不動產(chǎn)留置權(quán)的規(guī)定。擔(dān)保法中的留置權(quán)僅限于動產(chǎn)，合同法在本條文中擴(kuò)大了留置權(quán)的范圍，建設(shè)工程合同的債權(quán)人對不動產(chǎn)同樣可以行使留置權(quán)。優(yōu)先權(quán)說認(rèn)為建設(shè)工程承包人優(yōu)先受償權(quán)是一種特別優(yōu)先權(quán)。優(yōu)先權(quán)是基于維護(hù)社會公平和秩序的宗旨而賦予債權(quán)人對某種特殊的債權(quán)享有優(yōu)先于一般債權(quán)人而優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，其目的在于對某種特殊的債權(quán)加以特別的保護(hù)。針對建設(shè)單位拖欠工程款現(xiàn)象嚴(yán)重的情況，將建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)定性為優(yōu)先權(quán)，有助于切實(shí)保障承包人的合法權(quán)益。筆者認(rèn)為，優(yōu)先權(quán)說更為準(zhǔn)確。如果定位為留置權(quán)說，那么對于承包人來說就必須在建設(shè)工程交付發(fā)包方之前行使

5、這一權(quán)利，然而，合同法及批復(fù)中并沒有這樣的限制性規(guī)定，也就是說這一權(quán)利的行使不以留置建設(shè)工程為前提。顯然留置說限制了這一權(quán)利的行使。優(yōu)先權(quán)是指特種債權(quán)人直接基于法律規(guī)定而對債務(wù)人的全部財(cái)產(chǎn)或特定財(cái)產(chǎn)享有的優(yōu)先受償其債權(quán)的權(quán)利。優(yōu)先權(quán)分為一般優(yōu)先權(quán)和特別優(yōu)先權(quán)。一般優(yōu)先權(quán)是指存在于債務(wù)人全部財(cái)產(chǎn)上的優(yōu)先權(quán)，是針對某一債務(wù)人而言，如破產(chǎn)程序中，破產(chǎn)企業(yè)拖欠的職工工資、養(yǎng)老保險(xiǎn)等優(yōu)先于一般債權(quán)受償?shù)膬?yōu)先權(quán)。特別優(yōu)先權(quán)則是存在于債務(wù)人特定財(cái)產(chǎn)上的優(yōu)先權(quán)，是根據(jù)法律的直接規(guī)定，對與債務(wù)人特定動產(chǎn)或不動產(chǎn)有牽連關(guān)系的特定種類的債權(quán)，債權(quán)人可于債務(wù)人特定的財(cái)產(chǎn)，直接優(yōu)先受償?shù)呐潘缘臋?quán)利，留置權(quán)就是優(yōu)先權(quán)的

6、一種。優(yōu)先權(quán)不以對擔(dān)保物的占有為條件。優(yōu)先權(quán)的的優(yōu)先順序和效力由法律直接規(guī)定，同一物上存在數(shù)個(gè)優(yōu)先權(quán)或者發(fā)生優(yōu)先權(quán)與其他擔(dān)保物權(quán)競合時(shí)，優(yōu)先權(quán)人之間或者優(yōu)先權(quán)人與其他擔(dān)保物權(quán)人之間的受償順序均由法律直接規(guī)定。從合同法及批復(fù)的規(guī)定看建設(shè)工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)符合上述特征。二、建設(shè)工程承包人優(yōu)先受償權(quán)的成立要件（一）程序要件合同法第286條的規(guī)定，明確了承包人應(yīng)首先給予發(fā)包人支付工程欠款的一定寬限期。只有在發(fā)包人在合理期限內(nèi)仍未履行相應(yīng)給付義務(wù)時(shí)，承包人才可與發(fā)包人協(xié)議將工程折價(jià)或申請法院強(qiáng)制拍賣。這里的合理期限應(yīng)如何確定呢，筆者認(rèn)為，這要根據(jù)具體案件中，拖欠工程價(jià)款的多少，發(fā)包人的給付能力，等情

7、況酌情確定，但沒有一個(gè)一般的標(biāo)準(zhǔn)很難讓當(dāng)事人掌握這個(gè)尺度，建設(shè)施工合同示范文本第33條規(guī)定的合理期限為56天（八周），參考擔(dān)保法第八十七條2個(gè)月是一個(gè)相對合理的期限。（二）、時(shí)效要件批復(fù)第四條規(guī)定，建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個(gè)月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算。由此可見，建設(shè)工程承包人的優(yōu)先權(quán)必須在法定的實(shí)效期內(nèi)行使，超過了六個(gè)月該權(quán)利將因未在法定期間內(nèi)行使而歸于失效。這里的竣工之日應(yīng)理解為實(shí)際竣工之日，合同約定的竣工之日與實(shí)際竣工之日不符的應(yīng)如何應(yīng)如何確認(rèn)這個(gè)起始時(shí)間呢，如果實(shí)際竣工之日在約定竣工之日以后的，應(yīng)以實(shí)際竣工之日為準(zhǔn)，反之應(yīng)以約定竣工之日為準(zhǔn)（合同

8、有特別約定的除外）。（三）、實(shí)體要件1、優(yōu)先權(quán)的標(biāo)的物須為發(fā)包人所有建設(shè)工程承包人施工的標(biāo)的物，不僅包括新建的建筑物，還包括在原建筑物上所作的增建或修繕等。同時(shí)，鑒于所有權(quán)與使用權(quán)的可相分離性，某一建筑物可能被所有權(quán)人以外的第三人（包括租賃人、典權(quán)人）實(shí)際使用并占有。而在承租人或典權(quán)人與建設(shè)工程承包人簽訂建設(shè)工程合同，要求承包人對已建成之工程進(jìn)行局部性施工或修繕而產(chǎn)生工程欠款時(shí)，發(fā)包人是債務(wù)人，由于發(fā)包人對該建筑沒有所有權(quán)，承包人顯然不能對所建設(shè)的工程主張優(yōu)先受償權(quán)。即便是在該建筑之上所做的增建、修繕也不能改變該建筑的所有權(quán)，而此時(shí)的所有權(quán)人不是建設(shè)工程合同的當(dāng)事人，其與工程承包人之間沒有直接

9、的法律關(guān)系，并不需要承擔(dān)支付工程款的義務(wù)。如果要以其所有的不動產(chǎn)來擔(dān)保此債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，無形中把所有權(quán)人也追加為連帶債務(wù)人，也有違債權(quán)相對性原則和法律保護(hù)善意當(dāng)事人的原則。據(jù)此，承包人享有優(yōu)先權(quán)的標(biāo)的物，應(yīng)僅限于發(fā)包人所有的建設(shè)工程。2、建設(shè)工程價(jià)款應(yīng)屬合同之債合同法第286條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償?！昂贤ǖ倪@一規(guī)定，明確了只有在發(fā)包人未按照約定支付工程價(jià)款，產(chǎn)生違約行為時(shí)，承包人方可就承建工程折價(jià)或拍賣款優(yōu)先受償。即工程款這一債權(quán)須因建設(shè)工程合同所產(chǎn)生，工程欠款

10、優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利義務(wù)主體為發(fā)包人與承包人。對于非因合同之債而生的債權(quán)，如侵權(quán)、無因管理等原因所生之債權(quán)，即使與建設(shè)工程相關(guān)，也不能在建設(shè)工程上享受優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。3、建設(shè)工程的性質(zhì)需是適合出售的合同法第286條明確了承包人并非對所有的建設(shè)工程可以行使優(yōu)先受償權(quán)，而是對該優(yōu)先受償權(quán)的適用對象設(shè)置了前提條件，即“按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的除外“，根據(jù)這一規(guī)定，只有按照建設(shè)工程的性質(zhì)是適合出售給第三人的建設(shè)工程，承包人才可對其行使優(yōu)先受償權(quán)。至于哪些工程不適宜折價(jià)或拍賣，合同法未予明確。但應(yīng)該理解為是具有特殊用途的，不適宜出售給第三人的建設(shè)工程，如公路、橋梁、防洪工程、市政設(shè)施等公共利益工程，

11、以及政府辦公樓等重要工程。當(dāng)然為維護(hù)私法自治和充分保護(hù)建設(shè)工程承包人的利益，認(rèn)定性質(zhì)不宜出售的建設(shè)工程應(yīng)予以嚴(yán)格限制。三、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的權(quán)利主體一個(gè)建設(shè)工程項(xiàng)目，除發(fā)包人與工程總承包人之外，還涉及勘察人、設(shè)計(jì)人、施工人以及項(xiàng)目分包人等主體。那么哪些人是建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)的權(quán)利主體呢，這在理論上和司法實(shí)踐也有不同觀點(diǎn)。有人說勘察、設(shè)計(jì)人作為承包人不是建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)的權(quán)利主體，理由是勘察、設(shè)計(jì)合同的承包人的工作并未直接物化到建設(shè)工程之中，同時(shí)根據(jù)合同的性質(zhì)和合同法286條的立法目的，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的主體應(yīng)是指建設(shè)工程施工合同的承包人，不包括建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)合同的承包人。筆者

12、認(rèn)為：（一）、建設(shè)工程勘察人與設(shè)計(jì)人應(yīng)當(dāng)作為優(yōu)先受償權(quán)的權(quán)利主體。根據(jù)合同法第269條第2款規(guī)定：“建設(shè)工程合同包括工程勘察、設(shè)計(jì)與施工合同?！坝纱丝梢?，建筑工程承包人不應(yīng)僅指工程的施工人，還應(yīng)包括工程的勘察人、設(shè)計(jì)人。沒有前期的勘察與設(shè)計(jì)，也就無從談起施工。勘察、設(shè)計(jì)的勞動作為一種技術(shù)勞動也應(yīng)該是物化到了工程之中。可見，建設(shè)工程的勘察、設(shè)計(jì)人與施工人一樣，其合同價(jià)款是工程全部價(jià)款的組成部分。而且合同法286條也沒有把承包人具體到施工承包人，合同法286條所說的承包人應(yīng)該理解為合同法里規(guī)定所有的建設(shè)工程承包人。所以，發(fā)包人對勘察、設(shè)計(jì)人與施工人的工程欠款，應(yīng)當(dāng)列為享有優(yōu)先受償權(quán)的工程欠款。（二

13、）、建設(shè)工程的分包人不應(yīng)作為優(yōu)先受償權(quán)的行使主體。根據(jù)合同法第272條的規(guī)定，承包人有建設(shè)工程的總承包人（勘察、設(shè)計(jì)、施工）、勘察、設(shè)計(jì)承包人、施工承包人?？辈?、設(shè)計(jì)承包人和施工承包人還可以把自己承包的部分工作在經(jīng)過發(fā)包人允許的情況下分包給第三人，這就引出了一種分包人，分包人應(yīng)具備相應(yīng)的資質(zhì)條件，分包人不得再分包。百事通  根據(jù)前文所述，建設(shè)工程欠款優(yōu)先權(quán)的成立，須因合同之債而產(chǎn)生，其權(quán)利義務(wù)的雙方當(dāng)事人為發(fā)包人與承包人，這也是建設(shè)工程承包人基于合同之債而對發(fā)包人所享有的一項(xiàng)法定權(quán)利。反之，與發(fā)包人不存在建設(shè)工程合同關(guān)系的任何一方當(dāng)事人，均無法享有基于合同之債而形成的優(yōu)先受償權(quán)。根據(jù)

14、我國建筑法第二十九條第二款規(guī)定：“建筑工程總承包單位按照總承包合同的約定對建設(shè)單位負(fù)責(zé)，分包單位按照分包合同約定對總承包單位負(fù)責(zé)?！翱梢?，在建設(shè)單位（發(fā)包人）與總承包單位、總承包單位與分包單位之間存在兩個(gè)獨(dú)立的合同法律關(guān)系，發(fā)包人與分包單位之間并不存在基于合同關(guān)系而直接形成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，發(fā)包人也就不會對分包人形成遲延支付工程價(jià)款的違約行為。因此，建設(shè)工程的分包人只能向總承包人主張合同之債，而不能就該債務(wù)直接向發(fā)包人主張建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。分包人的權(quán)利的如何保護(hù)呢，分包人在承包人怠于行使優(yōu)先權(quán)損害分包人利益，則分包人可以依照合同法第73條的規(guī)定就其承包工程價(jià)款范圍內(nèi)向發(fā)包人主張代位優(yōu)先權(quán)。

15、但這并不表明分包人有優(yōu)先權(quán)。因此，建設(shè)工程欠款的優(yōu)先權(quán)作為一種法定權(quán)利，其權(quán)利主體只限于與發(fā)包人確立了建設(shè)工程合同法律關(guān)系的勘察人、設(shè)計(jì)人、施工合同承包人或工程總承包人，而不包括建設(shè)工程施工的分包單位。四、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償?shù)膫鶛?quán)范圍對于建設(shè)工程欠款優(yōu)先權(quán)的債權(quán)范圍，合同法第286條明確規(guī)定為“建設(shè)工程的價(jià)款“。批復(fù)第3條對建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償?shù)膫鶛?quán)范圍作出了界定，即“建設(shè)工程價(jià)款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員的報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出費(fèi)用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。”從該條的表述來理解，工程價(jià)款是由與工程造價(jià)有關(guān)的因素構(gòu)成。并用的排除法排除了因發(fā)包人違約所造成的損失。在司

16、法實(shí)踐中怎樣理解建設(shè)工程價(jià)款，筆者認(rèn)為建設(shè)工程價(jià)款應(yīng)包括以下內(nèi)容：（一）建設(shè)工程價(jià)款的范圍應(yīng)以合同為基礎(chǔ)建設(shè)工程價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)，基于發(fā)包人對建設(shè)工程合同的違約行為而產(chǎn)生的債務(wù)，也就是依合同約定發(fā)包人應(yīng)履行的付款義務(wù)。在認(rèn)定優(yōu)先受償?shù)慕ㄔO(shè)工程價(jià)款的范圍時(shí)，應(yīng)以建設(shè)工程合同所約定的內(nèi)容，依照建設(shè)工程施工發(fā)包與承包價(jià)格管理暫行規(guī)定確定的工程造價(jià)為基礎(chǔ)。（二）建設(shè)工程價(jià)款的遲延利息應(yīng)列入優(yōu)先受償范圍雖然合同法未明確規(guī)定建設(shè)工程價(jià)款遲延利息的優(yōu)先受償問題，但利息不同于承包人的其他損失，根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋它是基于承包人實(shí)際支出的費(fèi)用而產(chǎn)生的孳息，屬于其法定

17、孳息，與工程款本為一體。因此，建設(shè)工程價(jià)款的遲延利息，理應(yīng)屬于法定優(yōu)先權(quán)的受償范圍。（三）帶資、墊資款應(yīng)否列入建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償?shù)膯栴}為防止沒有建設(shè)資金的建設(shè)單位亂上項(xiàng)目，造成大量拖欠工程款及“爛尾工程”，建設(shè)部、國家計(jì)委、財(cái)政部1996年發(fā)布的關(guān)于嚴(yán)格禁止在工程建設(shè)中帶資承包的通知（以下簡稱通知）規(guī)定禁止帶資墊資承包工程。但我國的建筑業(yè)市場是發(fā)包方居于優(yōu)勢地位，在建設(shè)施工合同中，承包方為了迎合發(fā)包方，以便攬到建設(shè)工程，承包方一般會同意發(fā)包方的要求帶資或墊資承建工程。我們需要明確一下帶資、墊資的概念。因?yàn)橥ㄖ皇且粋€(gè)規(guī)范性文件雖然提到了帶資、墊資，但沒有明確這兩個(gè)概念。但解讀通知我們可以看出

18、帶資、墊資是一個(gè)概念，是在合同中約定的?，F(xiàn)實(shí)中，帶資、墊資這樣的名詞一般不會在合同中出現(xiàn)。我們把合同中約定的在工程建設(shè)進(jìn)展到一定階段后發(fā)包方才開始撥付工程款的稱之為帶資，在發(fā)包人不按合同約定付款的情況下，承包人墊付資金，支付人工費(fèi)、材料費(fèi)進(jìn)行施工的稱為墊資。對這兩種情況應(yīng)區(qū)別對待。這里所說的帶資實(shí)際是在合同中約定的，屬于通知所禁止的行為，因其違反國家政策的規(guī)定，雖然作為一種借貸債權(quán)具有返還性，但不應(yīng)受優(yōu)先償還法律制度的特別保護(hù)。所以帶資不屬于優(yōu)先受償?shù)姆秶|資不是在合同中約定的，而是在履行建設(shè)工程承包合同過程中，由于發(fā)包方不按約定付款的違約行為，迫使承包方為避免損失擴(kuò)大不得已而為之的行為，客

19、觀上是具有積極作用的，這部分款項(xiàng)不應(yīng)屬于通知所禁止的行為，應(yīng)屬于優(yōu)先受償?shù)墓こ炭?。（四）違約金不屬于優(yōu)先受償?shù)姆秶鷱倪`約金的性質(zhì)看，違約金一般具有補(bǔ)償性和懲罰性，在建設(shè)工程承包合同中，發(fā)包方違約應(yīng)支付的違約金就是對承包方的損失的補(bǔ)償，或?qū)Πl(fā)包方的一種懲罰，也可能是兩者兼而有之。顯然補(bǔ)償損失的的違約金和懲罰性違約金都已被批復(fù)第三條排除在有優(yōu)先償?shù)姆秶狻Ｒ虼诉`約金不能優(yōu)先受償。五、建設(shè)工程欠款優(yōu)先受償權(quán)與消費(fèi)者權(quán)利的關(guān)系批復(fù)第2條規(guī)定“消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人“這是對建設(shè)工程欠款優(yōu)先受償權(quán)做的限制性規(guī)定，形成了一個(gè)消費(fèi)者

20、的優(yōu)先權(quán)，客觀上起到了保護(hù)善意購房的消費(fèi)者權(quán)利的作用。但是在消費(fèi)者與發(fā)包人所簽訂購房合同無效時(shí)能否對抗承包人的工程款優(yōu)先權(quán)、發(fā)包人借用消費(fèi)者權(quán)利惡意對抗承包人的優(yōu)先權(quán)等問題如何解決需要進(jìn)一步明確。（一）消費(fèi)者與發(fā)包人所簽訂購房合同無效的，如何界定消費(fèi)者與承包人的優(yōu)先權(quán)問題。筆者認(rèn)為，消費(fèi)者與發(fā)包人的購房合同無效會因許多原因而產(chǎn)生，在許多情況下是需要仲裁或?qū)徟衼泶_認(rèn)的。在發(fā)包人行使工程款優(yōu)先受償權(quán)時(shí)不應(yīng)過多審查消費(fèi)者購房合同的效力，一般在買賣雙方?jīng)]有解除合同的情況下應(yīng)按有效對待。但在沒有商品房預(yù)售許可證的情況下，消費(fèi)者不能對抗承包人的優(yōu)先受償權(quán)，這是因?yàn)闆]有預(yù)售許可的情況下銷售商品房是國家法律所

21、不允許的，無須買、受雙方的爭執(zhí)。如果購房合同已經(jīng)生效的仲裁裁決或判決認(rèn)定為無效，按無效合同的處理原則，此時(shí)的消費(fèi)者對發(fā)包人的權(quán)利只能是一種債權(quán)的請求權(quán)，而非物權(quán)請求權(quán)。因此，在這種情況下，消費(fèi)者的權(quán)利不能對抗承包人的優(yōu)先權(quán)。（二）發(fā)包人借用消費(fèi)者權(quán)利惡意對抗承包人的優(yōu)先權(quán)問題不難理解，消費(fèi)者的優(yōu)先權(quán)應(yīng)該成立在承包人主張工程款優(yōu)先受償權(quán)之前，才能對抗承包人。那么發(fā)包人為了規(guī)避承包人的工程款優(yōu)先權(quán)把購房合同和消費(fèi)者付款時(shí)間提前，就可以達(dá)到對抗承包人的目的。而這種情況承包人又是很難舉證的。為防止這一現(xiàn)象的發(fā)生，充分發(fā)揮承包人工程款優(yōu)先受償制度的作用，建議設(shè)立政府商品房預(yù)售登記制度，消費(fèi)者在簽訂購房合同以及交付購房款時(shí)在有關(guān)部門進(jìn)行登記的制度，這樣一方面