可研課程設計報告(共14頁)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上本課程設計：某房地產(chǎn)項目可行性研究財務評價本項目為某市房地產(chǎn)A項目，包括各種附屬設施及景觀建筑等配套設施。項目基準收益率為12%，基準投資回收期為3年。（一）有關(guān)數(shù)據(jù)資料如下：1.項目基本概況A項目規(guī)劃共建設12棟大樓，用地面積為69416，總建筑面積為，可銷售面積為，其中，可銷售的高層住宅建筑面積為.5，可銷售的商業(yè)建筑面積為13182.5，地下室建筑面積為81800，可銷售的車位數(shù)為2723個。本項目從2016年年初啟動，計劃2016年8月1日正式開工，依據(jù)以往經(jīng)驗估算，項目工程期為22個月，銷售期為28個月，項目建設8個月可封頂，取得房地產(chǎn)銷售相關(guān)批件即可銷售。

2、項目的籌建期（2016.1.1-2016.7.31）：完成征地及各項手續(xù)辦理，人員配備、項目規(guī)劃、設計、開工前期準備、部分市政配套設置及景觀建設。項目的工程期（2016.8.1-2018.5.31）：完成總建筑面積的工程，開發(fā)面積中包含住宅、商鋪、地下室及市政配套的等；項目的銷售期（2017.4.1-2019.7.31）：結(jié)合項目當?shù)氐膶嶋H情況，預計開盤后兩個月銷售比率達到40%，2017年末銷售比率累計達到60%，到2018年3月底銷售比率累計達到80%，到2019年底銷售比率累計達到95%，2019年的銷售比率為8%（為方便計算，假設該項目不存在尾房）。2.項目建設投資估算建設投資由以下幾

3、類費用組成：擬建工程的工程費用，包括主體結(jié)構(gòu)、建筑、給排水、強弱電、消防及室外工程等；擬建工程的其他費用，包括土地出讓金、市政配套等政府收費、土地轉(zhuǎn)讓費、拆遷補償費、勘察設計費、建設單位管理費、人員培訓費用等；不可預見費，包括常規(guī)預備費和漲價預備費，主要考慮項目在建設期內(nèi)的不可預見費用及物價上漲而可能發(fā)生的建筑材料、設備和人工費的上漲。各項費用計費標準及依據(jù)見表1-1。3.項目的銷售價格水平及相關(guān)費用本項目是中檔園林社區(qū)，住宅單價為6650元/，商鋪單價為12000元/，車位按元/個計算。房屋總套數(shù)約1100套。銷售時，管理費用按銷售收入的1%計算，銷售費用按銷售收入3%計算，與銷售相關(guān)的稅金

4、稅率如下：營業(yè)稅按銷售收入5%計算，城市維護建設稅、教育費附加按應納營業(yè)稅額7%、3%計算，印花稅按銷售收入0.05%計算，土地增值稅按銷售收入0.5%計算（不考慮地方教育附加）。企業(yè)所得稅稅率為25%。4.項目資金使用計劃及資金籌措在2016年3月1日前，開發(fā)商自籌資金建設投資的35%，支付購置土地成本、政府費用及前期工程等費用。2016年3月1日開發(fā)商借入建設投資的55%，年利率為5.24%，按月計息，所需的其他資金由開發(fā)商通過銷售回款解決。借款合同約定的還本付息如下：貸款分期按月歸還利息，按全年計息；銷售比例達到40%時，償還本金20%；銷售比例達到60%時，累計歸還貸款本金50%；銷售

5、比例達到80%時，償還剩余的本金和利息。項目建設投資資金投入計劃時間見表1-2。5. 產(chǎn)品成本估算固定資產(chǎn)（其中無形資產(chǎn)為2000萬元，其他資產(chǎn)為700萬元）折舊費按年限法計算折舊，折舊年限為15年，殘值率為5%。無形資產(chǎn)按8年攤銷，其他資產(chǎn)按5年攤銷，均不留殘值。年經(jīng)營成本為萬元。表1-1 房地產(chǎn)A項目的各項費用計費標準及依據(jù)序號項 目計費標準或依據(jù)一土地開發(fā)成本1土地出讓金根據(jù)國有土地使用權(quán)出讓合同繳納交地價，為30000萬元2土地交易服務費土地出讓金×0.1%3耕地占用稅用地面積（）×30元4契稅土地出讓金×3%二各項政府收費1城市基礎設施配套費建筑面積（）

6、×2162工程質(zhì)量監(jiān)督費基礎設施及建安工程造價×0.2%3房屋產(chǎn)權(quán)總登記費房屋總套數(shù)×80元4水土保持補償費用地面積（）×1元5新建項目防雷裝置安全性能檢測費按一棟房屋8個點，每點80元計算6其他費用建筑面積（）×1元三基礎設施及建筑安裝工程費用1施工合同公證費主體及結(jié)構(gòu)工程費×0.05%2場地平整及基坑土方工程用地面積（）×15元3夯擴樁基礎及基坑工程建筑面積（）×40元4主體及結(jié)構(gòu)工程高層、商業(yè)、配套按建筑面積×850元計算；地下室按建筑面積×1100元計算5門窗、電梯及安裝工程建筑面積（）

7、×150元6消防工程建筑面積（）×15元7室內(nèi)水電工程建筑面積（）×40元8給排水工程建筑面積（）×25元9智能化系統(tǒng)建筑面積（）×10元10防水及保溫工程建筑面積（）×35元11供氣工程按每戶3000元計12集體供熱工程建筑面積（）×40元13有線電視按每戶880元計14發(fā)電機及環(huán)保設施建筑面積（）×5元15裝修費用按住宅使用面積（）×800元計算，公攤面積按15%計算四項目前期費用及相關(guān)建設工程其他費用1總體規(guī)劃設計及圖樣費用地面積（）×0.75元2單體方案、建筑設計及圖樣費建筑面積（）&#

8、215;20元3工程監(jiān)理費建筑面積（）×1.6元4可行性研究及勘察費建筑面積（）×3元5工程咨詢費建筑面積（）×1元6臨時用水、用電費建筑面積（）×10元7施工用水建筑面積（）×8元8建設單位管理費基礎設施及建安工程費×0.5%9其他費用建筑面積（）×5元五小區(qū)配套工程費1園林綠化工程用地面積（）×80元2室外永久水電工程用地面積（）×30元3小區(qū)市政配套用地面積（）×20元4環(huán)保設置及配套工程用地面積（）×10元六不可預見費主體及結(jié)構(gòu)工程費×3%表1-2 項目建設投資資金投

9、入計劃時間表時間2010年初3月以前2010年度2011年2012年 投入比例 25.92% 60.3%13.68%0.1%（二）設計要求完成內(nèi)容：1. 估算本項目建設投資總額，編制建設投資估算續(xù)表1-3。2. 編制項目建設投資資金各年投入計劃表1-4。3. 編制營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加和增值稅估算表1-5。4. 編制總成本費用估算表1-6。編制固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)估算表1-7。5. 編制利潤與利潤分配表1-8。所得稅稅率為25%，法定公積金按10%提取。計算總投資收益率和項目資本金凈利潤率。6. 編制項目投資現(xiàn)金流量表1-9，計算投資內(nèi)部收益率、財務凈現(xiàn)值、項目投資回收期。7. 項目

10、資本金現(xiàn)金流量表1-10，計算資本金內(nèi)部收益率。8. 編制項目借款還本付息計劃表1-11。9. 通過編制各報表和計算各項指標，對本項目是否可行做出評價結(jié)論。以上各表和計算要求有相關(guān)文字說明、具體計算式。專心-專注-專業(yè)課程設計報告課程名稱：建設項目可行性研究與評估課程設計 課題名稱：某房地產(chǎn)項目可行性研究財務評價 指導教師： 張日芬 班 級： 姓 名： 學 號： 成績評定： 指導教師簽字： 二一六 年 五 月 九 日一、課程設計目的通過該課程設計，掌握的投資項目的可行性研究、市場調(diào)查與預測、項目生產(chǎn)條件的評價、項目的財務狀況分析與評價、項目的國民經(jīng)濟評價以及項目的不確定性分析等基本理論和評估方

11、法運用到項目可行性研究、項目評估等實務操作中，具備投資項目可行性研究和投資項目經(jīng)濟評估的綜合能力。二、課程設計內(nèi)容1. 總論(1)項目的基本概況A項目規(guī)劃共建設12棟大樓，用地面積為69416，總建筑面積為，可銷售面積為，其中，可銷售的高層住宅建筑面積為.5，可銷售的商業(yè)建筑面積為13182.5，地下室建筑面積為81800，可銷售的車位數(shù)為2723個。(2)可行性研究報告編制的依據(jù)；1.項目建設投資資金估算、各年投入見表1-3、1-4：2.營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加和增值稅估算表1-5：住宅總銷售收入=單價×數(shù)量=6.650×.5/10000=88210.59萬元（1）住宅銷

12、售收入銷項稅額=住宅銷售收入×0.5%=88210.59×0.5%=438.86萬元（2）商鋪銷售收入=單價×數(shù)量=12000×13182.5/10000=15819萬元 商鋪銷售收入銷項稅額=商鋪銷售收入×0.5%=15819×0.5%=78.70萬元（3）車位銷售收入=單價×數(shù)量=10×2723/10000=27230萬元 車位銷售收入銷項稅額=車位銷售收入×0.5%=27230×0.5%=136.15萬元 營業(yè)收入=住宅銷售收入+車位銷售收入+商鋪銷售收入 =88210.59+27230+

13、15819=.59萬元17年營業(yè)收入=52926.35+16338+9491.4=78755.75萬元 營業(yè)稅=78755.75×5%=3937.79萬元 城市維護建設稅=營業(yè)稅×7%=3937.79×7%=275.65萬元 教育費附加=營業(yè)稅×3%=3937.79×3%=118.71萬元 營業(yè)稅金及附加=3937.79+275.65+118.+118.71=4332.14萬元 銷項稅額=住宅銷項稅額+車位銷項稅額+商鋪銷項稅額 =438.86+135.47+78.70=653.03萬元3.固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)估算表1-7：固定資產(chǎn)原值

14、=建設投資+建設期利息-無形資產(chǎn)-其他資產(chǎn) =78243.41+1564.30+314.73-2000-700 =78051.32萬元17年無形資產(chǎn)凈值=無形資產(chǎn)原值-當期攤銷費=2000-250=1750萬元 固定資產(chǎn)凈值=固定資產(chǎn)原值-當期折舊費=78051.32-4943.25 =73108.07萬元 其他資產(chǎn)凈值=其他資產(chǎn)原值-當期攤銷費=700-140=560萬元4.利潤與利潤分配表1-8：17年利潤總額=營業(yè)收入-總成本費用-營業(yè)稅金及附加 =78755.75-18897.55-4332.14=55526.06萬元 應納所得稅額=利潤總額-彌補以前年度虧損=55526.06+0=5

15、5526.06萬元 所得稅=利潤總額×所得稅率=55526.06×25%=13881.52萬元 凈利潤=利潤總額-所得稅=55526.06-13881.52=41644.55萬元 可供分配的利潤=凈利潤+期初未分配利潤-彌補以前年度虧損 = 41644.55+0+0=41644.55萬元 提取法定公積金=凈利潤×10%=41644.55×10%=4164.45萬元 可供投資者分配利潤=可供分配利潤-提取法定公積金 =43253.83-4325.38=38928.45萬元 未分配利潤=可供投資者分配利潤-應付投資者各方股利-提取盈余公積-應付普通股利 =3

16、8928.45+0+0+0=38928.45萬元 用于還款的未分配利潤=當年應還本金-折舊費-攤銷費 =21516.94-4943.25-390=16183.69萬元 息稅前利潤=利潤總額+利息支出=55526.06+1564.30=57090.36萬元5.項目投資現(xiàn)金流量表1-9：回收固定資產(chǎn)余值=折舊費×（折舊年限-運營期年限）+殘值 =4943.25×（15-3)+78051.32×5%=63221.57萬元17年的調(diào)整所得稅=息稅前利潤×所得稅率 =57090.36×25%=14272.59萬元 現(xiàn)金流入=營業(yè)收入+回收固定資產(chǎn)余值=7

17、8755.75+0=78755.75萬元 現(xiàn)金流出=建設投資+流動資金+經(jīng)營成本+營業(yè)稅金及附加 =10703.70+0+12000+4332.14=27035.84萬元 所得稅前凈現(xiàn)金流量=現(xiàn)金流入-現(xiàn)金流出=78755.75-27035.84=51719.91萬元 項目資本金現(xiàn)金流量：項目資本金=建設投資×35%=78243.38×35%=27385.18萬元2016年3月以前的項目資本金=建設投資×25.92%=20280.69萬元2016年的項目資本金=27385.18-20280.69=7104.50萬元 2017.04到2017.06銷售比率達到40%

18、，應償還本金的20%，則2017年3月應還本金=43033.88×20%=8606.78萬元2017.07到2017.12銷售比率累計達到60%，應償還本金的30%，累計償還本金的50%，則本月應還本金=43033.86×30%=12910.16萬元2018.01到2018.03銷售比率累計達到80%，應償還本金的100%-20%-30%=50%，則本月應還本金=43033.86×50%=21516.94萬元 (3)1.項目建設的條件，問題與建議。2. 市場預測 3.項目實施進度安排本項目從2016年年初啟動，計劃2016年8月1日正式開工，依據(jù)以往經(jīng)驗估算，項目

19、工程期為22個月，銷售期為28個月，項目建設8個月可封頂，取得房地產(chǎn)銷售相關(guān)批件即可銷售。項目的籌建期（2016.1.1-2016.7.31）：完成征地及各項手續(xù)辦理，人員配備、項目規(guī)劃、設計、開工前期準備、部分市政配套設置及景觀建設。項目的工程期（2016.8.1-2018.5.31）：完成總建筑面積的工程，開發(fā)面積中包含住宅、商鋪、地下室及市政配套的等；項目的銷售期（2017.4.1-2019.7.31）：結(jié)合項目當?shù)氐膶嶋H情況，預計開盤后兩個月銷售比率達到40%，2017年末銷售比率累計達到60%，到2018年3月底銷售比率累計達到80%，到2019年底銷售比率累計達到95%，2019年

20、的銷售比率為8%4.銷售策略和營銷模式策略：先分析機會，找出市場營銷可能利用的有利條件。然后決定市場，通過市場細分，市場選擇和市場定位，在擬定的目標市場上，為項目樹立一定特色，塑造預定的形象，以突出和顯示與競爭者之間的區(qū)別。最后實施市場營銷活動。模式：通過產(chǎn)品生命周期，掌握不同階段產(chǎn)品的特征，再進行項目競爭力分析和市場競爭力分析。通過分析和決策實施市場營銷活動。5.投資估算和資金籌措 （1）投資估算范圍與依據(jù)建設總投資估算，計算標準或依據(jù)及結(jié)果詳見建設投資估算續(xù)表1-3。其中：用地面積：69416 總建筑面積： 房屋總套數(shù)：1100套 (2) 建設投資估算、流動資金估算 建設投資由以下幾類費用

21、組成：擬建工程的工程費用，包括主體結(jié)構(gòu)、建筑、給排水、強弱電、消防及室外工程等；擬建工程的其他費用，包括土地出讓金、市政配套等政府收費、土地轉(zhuǎn)讓費、拆遷補償費、勘察設計費、建設單位管理費、人員培訓費用等；不可預見費，包括常規(guī)預備費和漲價預備費，主要考慮項目在建設期內(nèi)的不可預見費用及物價上漲而可能發(fā)生的建筑材料、設備和人工費的上漲。具體估算結(jié)果見建設投資估算續(xù)表1-3。 (3) 總投資及分年投資計劃 總投資=土地開發(fā)成本+各項政府收費+基礎設施及建筑安裝工程費用+項目前期費用及相關(guān)建設工程其他費用+小區(qū)配套工程費+不可預見費=78243.37704分年投資計劃如下表1-4所示：其中：投資資金=投

22、資總額*投資比例6. 財務和社會效益財務評價（1）財務評價依據(jù):說明相關(guān)的取費標準、財務制度規(guī)定、稅收政策、銀行貸款利率、項目計算期等；（2）總成本及經(jīng)營成本估算（3）盈利能力、償債能力A.項目投資現(xiàn)金流量表（見表1-9）。從由該表計算得到的財務評價指標看：a.項目投資財務內(nèi)部收益率（所得稅前）為36%，項目投資財務內(nèi)部收益率（所得稅后）為27%，大于基準收益率ic=12%。b.項目投資財務凈現(xiàn)值（ic=12%）（所得稅前）為32323.03萬元，項目投資財務凈現(xiàn)值（ic=12%）（所得稅后）為19915.99萬元，大于零。表明該項目盈利能力以滿足了行業(yè)上的要求，在財務上是可行的。c.項目投資

23、回收期（所得稅前）為3.04，項目投資回收期（所得稅后）為3.26，和行業(yè)基準投資回收期3相差不大，表明項目基本符合要求。B.項目總投資利潤率=平均年息稅前利潤/項目總投資*100% =（57090.36+7474.62+7474.62）/3/78243.41=29.67%結(jié)果表明項目投資利潤率大于行業(yè)平均利潤率，即項目單位投資盈利能力超過了行業(yè)平均水平。資本金凈利潤=平均年息稅前利潤/項目資本金 =（57090.36+7474.62+7474.62）/27385.183=87.69%結(jié)果表明項目資本金投資利潤率大于行業(yè)平均利潤率，即項目資本金單位投資盈利能力超過了行業(yè)平均水平。C.項目資本金

24、現(xiàn)金流量表（見表1-10）。由該表計算得到的財務評價指標來看，資本金內(nèi)部收益率為45%，大于ic=12%，表明在投資者角度該項目財務上可以考慮接受。 2）償債能力分析由利潤與利潤分配表1-8可以計算如下指標：項目投產(chǎn)后，利息備付率=36.50大于2，償債備付率=1.83大于1，能夠滿足借款機構(gòu)對償債能力的要求。3）不確定分析A.盈虧平衡分析。按項目2017的數(shù)據(jù)計算，以生產(chǎn)能力利用率表示的項目盈利平衡點BEP（%）為：BEP（%）=年固定總成本/（年銷售收入-年可變成本-年銷售稅金及附加-年增值稅）*100%=18897.75/（78755.75-0-4332.14-393.78）=25.53

25、%表明項目具有一定的抗風險能力。B.敏感性分析。本項目分別就項目固定資產(chǎn)投資、經(jīng)營成本、產(chǎn)品收入3個主要因素，對項目全部投資所得稅前財務內(nèi)部收益率（所得稅前）進行敏感性分析。若變化率取10%，計算結(jié)果下表。 項目財務敏感性分析變動因素變化率財務內(nèi)部收益率（所得稅前）（%）較基本方案增減（%）固定資產(chǎn)投資+10%21%+3%-10%15%-3%經(jīng)營成本+10%16%-2%-10%20%+2%房產(chǎn)銷售收入+10%23%+5%-10%13%-5%由表可見，各因素變化對項目全部投資所得稅前財務內(nèi)部收益率的影響程度不同，按敏感程度順序由大到小依次為：房產(chǎn)銷售收入、固定資產(chǎn)投資、經(jīng)營成本，另外，在+10%

26、的變化范圍內(nèi)，所有所得稅前的財務內(nèi)部收益率指標都大于基準收益率指標ic=12%，表明該項目總體看來風險不大。（3） 項目可行性研究結(jié)論與建。由上述財務評價結(jié)果看，本項目財務內(nèi)部收益率高于行業(yè)基準收益率，財務凈現(xiàn)值大于零，投資回收期稍大于行業(yè)基準投資回收期，項目總體風險不大，從敏感性分析看出房產(chǎn)的銷售收入對于內(nèi)部收益率最敏感，房產(chǎn)銷售收入提高，內(nèi)部收益率會增大，對項目有利無害，我們可以抓住這點，將房產(chǎn)的銷售收入提上去。讓項目盈利更多。相應的投資回收期也會變短，項目可行性更高。具體的方案為針對用戶的需求，將戶型整改為 為大部分人需要的戶型，如果周邊的交通運輸方便，上下班方便或是附近有學校，在銷售時

27、都是增加銷售量的方案，另外，物業(yè)、設施滿足客戶需求。 7.項目可行性研究結(jié)論由上述財務評價結(jié)果看，本項目財務內(nèi)部收益率高于行業(yè)基準收益率，財務凈現(xiàn)值大于零，投資回收期與行業(yè)基準投資回收期相差不大，借款償還能滿足貸款機構(gòu)要求，項目各年的財務狀況也較好，而且風險不大。因此，從財務上講本項目可以接受。三、總結(jié)及心得體會通過此次課程設計，使我更加扎實的掌握了有關(guān)方面的知識，在設計過程中雖然遇到了一些問題，但經(jīng)過一次又一次的思考，一遍又一遍的檢查終于找出了原因所在，也暴露出了前期我在這方面的知識欠缺和經(jīng)驗不足。實踐出真知，通過親自動手制作，使我們掌握的知識不再是紙上談兵。過而能改，善莫大焉。在課程設計過程中，我們不斷發(fā)現(xiàn)錯誤，不斷改正，不斷領(lǐng)悟，不斷獲取。最終的檢測調(diào)試環(huán)節(jié)，本身就是在踐行“過而能改，善莫大焉”的知行觀。這次課程設計終于順利完成了，在設計中遇到了很多問題，最后在老師的指導下，終