房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的幾種形式及其效力高低范本

1、傳統(tǒng)的民法理論認為，房屋屬不動產(chǎn)，不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移以登記為要件，未經(jīng)轉(zhuǎn)移登記，所有權(quán)不轉(zhuǎn)移。但是，由于社會經(jīng)濟的發(fā)展，經(jīng)濟體制改革、開放搞活取得成效，房地產(chǎn)法律關(guān)系也呈現(xiàn)出多姿多彩的情況，原來的房地產(chǎn)理論已不能適應房地產(chǎn)法律關(guān)系的發(fā)展，我國對房地產(chǎn)法律進行了大量的修定，最近幾年我國頒布的有關(guān)房地產(chǎn)的法律、法規(guī)，司法解釋，已經(jīng)放棄了傳統(tǒng)的民法關(guān)于不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移以登記為要件的原則，向符合客觀經(jīng)濟關(guān)系的方向發(fā)展。下面我們從新舊的法律法規(guī)比較來看：原來的城市私有房屋管理條例第六條規(guī)定城市私有房屋的所有人，須到房屋所在地房管機關(guān)辦理所有權(quán)登記手續(xù)，經(jīng)審查核實后，領(lǐng)取房屋所有權(quán)證;房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)

2、狀變更時，須到房屋所在地房管機關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)。第九條規(guī)定買賣城市私有房屋，賣方須持房屋所有權(quán)證和身份證明，買方須持購買房屋證明信和身份證明，到房屋所在地房管機關(guān)辦理手續(xù)。任何單位或個人都不得私買私賣城市私有房屋。嚴禁以城市私有房屋進行投機倒把活動。城市房屋產(chǎn)權(quán)戶籍管理暫行辦法第十八條規(guī)定：凡未按照本辦法申請并辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項權(quán)利的設(shè)定，均為無效。現(xiàn)行中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第三十六條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。第六十條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應當向縣級以上地方

3、人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，。第六十二條規(guī)定：經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門統(tǒng)一負責房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書，依照本法第六十條的規(guī)定，將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認和變更，分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書?，F(xiàn)行法律放棄了原來城市私有房屋管理條例中關(guān)于房產(chǎn)過戶必須登記的規(guī)定，把房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移和登記作了分開陳述，并沒有把登記作為房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的必須條件,只是把登記作為房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移較明顯的法律標志。中華人民共和國建設(shè)部城市房屋權(quán)屬登記管理辦法第十七條規(guī)定：因房屋買賣、交換、贈與、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并

4、、裁決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當事人應當自事實發(fā)生之日起30日內(nèi)申請轉(zhuǎn)移登記。中華人民共和國建設(shè)部商品房銷售管理辦法第三十四規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。這里的規(guī)定，進一步說明權(quán)利人可以在房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移發(fā)生后，30日內(nèi)申請轉(zhuǎn)移登記。登記并不是房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的必須條件，而是房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的公信力問題，房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的行政管理問題。最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國擔保法若干問題的解釋的中進一步把登記的公示信賴力問題作了規(guī)定：當事人未辦理抵押物登記手續(xù)的，不得對抗第三人。從以上現(xiàn)行規(guī)定可以看出，

5、最近幾年來，我國關(guān)于房地產(chǎn)法律理論有了很大的發(fā)展，對房產(chǎn)登記的效力，作了符合實際的規(guī)定，房產(chǎn)登記不再是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的唯一形式。根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，實際的民事關(guān)系中，至少有四種情況可以產(chǎn)生房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移，這四種情況是：一、受讓房產(chǎn)關(guān)系中根據(jù)合同規(guī)定履行完義務而實際交付房產(chǎn)使房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移;其根據(jù)是，1.有法律根據(jù)。中華人民共和國民法通則第七十二條財產(chǎn)所有權(quán)的取得，不得違反法律規(guī)定。按照合同或者其他合法方式取得財產(chǎn)的，財產(chǎn)所有權(quán)從財產(chǎn)交付時起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外?，F(xiàn)行的中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法已沒有必須到房屋所在地房管機關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)的規(guī)定，可以按普

6、通法的規(guī)定財產(chǎn)所有權(quán)從財產(chǎn)交付時起轉(zhuǎn)移。2.房屋買賣關(guān)系已經(jīng)成立。由于受讓雙方當事人已經(jīng)履行完合同義務，交付了房屋，整個房屋買賣關(guān)系已經(jīng)終結(jié)，房產(chǎn)雙方當事人進行過戶登記僅是隨附義務，不影響房屋買賣關(guān)系的成立。3.出讓人已喪失對房屋的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)。由于出讓人已按合同規(guī)定實際交付房產(chǎn)，對房屋的占有、使用、收益、處分都沒有了，其權(quán)利也就不存在了。4.出讓人已喪失對房屋的管理權(quán)。出讓人已按合同規(guī)定實際交付房產(chǎn)，不僅對房屋沒有了所有權(quán)，連管理的資格都沒有了。、受讓房產(chǎn)雙方當事人進行過戶登記使房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移三、行政行為使房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移（如房屋拆遷、稅務處罰拍賣、沒收等）;四、法院裁判使房

7、產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移。就以上四種情況分析，如果它們在同一的爭議關(guān)系并列中，從整個法律理論上說，審判權(quán)是憲法賦予的國家司法最終權(quán)，包含了對行政管理權(quán)與私權(quán)關(guān)系的審查，裁判是司法最終權(quán)的體現(xiàn)，所以，裁判使房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的形式效力最高。行政管理權(quán)是憲法賦予的國家最高管理權(quán)，是公權(quán)，其效力顯然高于下位特別法賦予了房產(chǎn)的過戶登記的物權(quán)的私權(quán)效力和普通法賦予的實際交付房產(chǎn)使房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移物權(quán)效力，但低于國家司法最終權(quán)，因為行政權(quán)受司法權(quán)的制約，行政行為使房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的形式效力次之，但比下位物權(quán)轉(zhuǎn)移形式的法律效力高。房產(chǎn)的過戶登記使房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的情況，有特別法的規(guī)定（中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第五十九條國家

8、實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度），是特別法賦予了房產(chǎn)的過戶登記的物權(quán)效力，具有較強排他性，效力再次之。受讓房產(chǎn)關(guān)系中尚未進行房產(chǎn)過戶登記而實際交付房產(chǎn)使房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的情況，有普通法的規(guī)定（中華人民共和國民法通則第七十二條財產(chǎn)所有權(quán)的取得，不得違反法律規(guī)定。按照合同或者其他合法方式取得財產(chǎn)的，財產(chǎn)所有權(quán)從財產(chǎn)交付時起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外），是普通法賦予的物權(quán)效力，效力比房產(chǎn)的過戶登記使房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力又次之。四種產(chǎn)生房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移形式的法律效力高低是不同的，而不是發(fā)不發(fā)生房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的問題（房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移有效無效問題是另一法律角度，在此不述）。傳統(tǒng)的房屋未經(jīng)轉(zhuǎn)移登記，所有權(quán)不轉(zhuǎn)移的理論，與訴訟時效理