星級(jí)酒店評(píng)估案例分析

1、酒店房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估案例分析一、酒店房地產(chǎn)價(jià)值內(nèi)涵酒店房地產(chǎn)通常是由酒店大堂、客房、餐廳、娛樂用房、健身用房、設(shè)備房等組成，屬于功能不可分割的綜合房地產(chǎn)。二、酒店房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估的傳統(tǒng)方法（一）、重置成本法重置成本法假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)建造具有同等設(shè)施水平酒店成本，減去折舊金額后的酒店價(jià)值。這種方法的主要缺陷，不能反映酒店產(chǎn)生凈收入的價(jià)值。（二）、市場比較法市場比較法假設(shè)酒店購買方只愿意支付不多于近期同類酒店交易金額的價(jià)格。此方法能夠反映真實(shí)市場狀況，但酒店交易案例甚少,可作為估價(jià)基準(zhǔn)的交易更少。其次，大量酒店交易合同不公開，估價(jià)機(jī)構(gòu)難以獲得足夠的可靠交易信息。再者，不同酒店的規(guī)模、質(zhì)量、市場定位和設(shè)

2、施、商譽(yù)、管理、經(jīng)營收入等方面往往存在較大差異，難以直接比較。（三）、收益法在酒店持續(xù)經(jīng)營的前提下，收益法將酒店未來有效經(jīng)營年期內(nèi)各年的正常純收益，折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其之和得出酒店價(jià)格。酒店作為綜合經(jīng)營性物業(yè)，由于酒店在建成投入運(yùn)行后每年能產(chǎn)生穩(wěn)定的收益，其房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的首選方法當(dāng)推收益法。另外，正常情況下，不同星級(jí)的酒店之間的收益水平存在客觀差異率，其收益水平與其星級(jí)基本呈正相關(guān)關(guān)系，收益法反映不同等級(jí)酒店的收益水平。三、酒店評(píng)估需要提供資料清單序號(hào)資料名稱是否提供備注1房地產(chǎn)證或復(fù)印件2酒店宣傳折頁3近三年經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表、上季度會(huì)計(jì)報(bào)表、上月會(huì)計(jì)報(bào)表4酒店簡介:星級(jí)、裝修及設(shè)備

3、設(shè)施狀況、各樓層工功能分布、分類型房間數(shù)目、入住率、房價(jià)及折扣率、員工人數(shù)。5酒店的主營業(yè)務(wù)收入及各項(xiàng)費(fèi)用支出明細(xì)表（如按客房、餐飲、KTV等分類）備注：客戶提供的資料企業(yè)需加蓋公章，個(gè)人需簽名（并提供身份證復(fù)印件）,由資料收集人加蓋與原件相符章。三、酒店價(jià)值評(píng)估案例（一）、酒店概況深圳凱賓斯基大廈位于深圳市南山區(qū)商業(yè)文化中心區(qū)。為大型商業(yè)綜合體建筑，地鐵口物業(yè)，占地面積為21,911.2平方米，計(jì)容積率建筑面積為55,382.07平方米。項(xiàng)目由5層裙樓及1棟25層主樓組成，并設(shè)有2層地下層。地下1、2層為配電房、鍋爐房、酒店辦公室、地下停車場約有350個(gè)停車位，地面停車場約有400個(gè)停車位，

4、地上15層為商場、酒店大堂、海珠城美食會(huì)，主樓625層為凱賓斯基酒店。本次評(píng)估的估價(jià)對(duì)象為深圳凱賓斯基酒店整棟物業(yè)，為符合國際標(biāo)準(zhǔn)的五星級(jí)酒店。根據(jù)委托方提供資料及現(xiàn)場查勘，酒店共設(shè)置390間客房，其中92間高級(jí)客房、208間豪華客房、8間豪華套房，30間行政樓層豪華套房，51間行政客房，1間總統(tǒng)套房。同時(shí)酒店配備餐飲、會(huì)議廳、酒吧等其他服項(xiàng)目。同時(shí)酒店配備六部電梯，兩部消防電梯。2004年9月29日，深圳市*實(shí)業(yè)有限公司與北京凱燕國際飯店管理有限公司簽訂深圳凱賓斯基酒店管理協(xié)議，初始經(jīng)營期為10年，經(jīng)雙方同意可延長經(jīng)營10年。該酒店于2006年9月30日正式對(duì)外營業(yè)。已開業(yè)2.5年，經(jīng)營狀況

5、良好。根據(jù)委托方提供的凱賓斯基酒店項(xiàng)目概況介紹，估價(jià)對(duì)象各樓層功能用途見下表。樓層功能分布F-1發(fā)電機(jī)房、鍋爐房、熱交換間、員工餐廳、員工更衣室、儲(chǔ)物室、行政辦公室、車庫F-2空調(diào)主機(jī)房、高低壓配電室、水泵房、員工辦公室、車庫、洗衣房F1大堂、大堂吧、雪茄煙屋、商場F2四季餐廳、廚房、商場F3多功能宴會(huì)廳、西式廚房、中小型會(huì)議室、商務(wù)中心、票務(wù)室F4海濤風(fēng)味廳、廚房、行政辦公室F5空中花園、網(wǎng)球場、室內(nèi)恒溫游泳池、健身室、男女桑拿房、美容美發(fā)按摩室F6- F28酒店客房（二）、產(chǎn)權(quán)狀況物業(yè)名稱凱賓斯基大廈酒店 權(quán)利人名稱深圳市*實(shí)業(yè)有限公司宗地號(hào)T106-0036宗地面積21,911.2土地用

6、途旅館業(yè)用地土地使用年限50年(2000.11.282050.11.27)產(chǎn)權(quán)登記日期竣工日期備注市場商品房序號(hào)物業(yè)名稱房地產(chǎn)證深房地字第號(hào)權(quán)利人名稱建筑面積（）登記價(jià)（元）房屋用途1凱賓斯基大廈酒店4000348807深圳市*實(shí)業(yè)有限公司45,760.06259,906,003.60酒店2凱賓斯基大廈1034000348804102.80583,878.98商業(yè)-合 計(jì)-45,862.86260,489,882.58-（二）、酒店收益及運(yùn)營費(fèi)用構(gòu)成1、酒店收益包括四大部分：客房、四季餐廳、海濤閣餐廳、大堂吧收入、宴會(huì)廳收入、桑拿房、按摩房收入、會(huì)議室收入、海珠城美食會(huì)收入、其他收入等收益。2

7、、酒店運(yùn)營費(fèi)用包括五大部分：經(jīng)營成本、經(jīng)營費(fèi)用、管理費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用、有關(guān)稅費(fèi)等。評(píng)估中收集了該酒店前35年經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表，對(duì)其歷史經(jīng)營狀況昨了解和分析。（三）、酒店價(jià)值評(píng)估技術(shù)思路1、首先測(cè)算各類型收益及各種類型的運(yùn)營費(fèi)用，得出年總經(jīng)營收入和年總經(jīng)營支出；2、確定酒店行業(yè)利潤；3、將總經(jīng)營收入扣除年總經(jīng)營支出和酒店行業(yè)利潤，得到年總凈收入；4、選取適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率，將未來預(yù)期各期的凈收入，折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其之和得出剩余使用年限的收益價(jià)值；5、因未來酒店內(nèi)部裝飾和功能上的折舊，考慮每十年應(yīng)該進(jìn)行一次重新裝修；6、收益價(jià)值扣除裝修改造費(fèi)用，即為酒店價(jià)值。（五）、酒店價(jià)值評(píng)估測(cè)算過程1、各類

8、型收益及各類型的運(yùn)營費(fèi)用（1）、酒店經(jīng)營收入計(jì)算按照深圳凱賓斯基酒店目前的經(jīng)營狀況進(jìn)行測(cè)算，每年?duì)I業(yè)收入按365天計(jì)算，酒店目前主要收入項(xiàng)目如下：酒店客房收入根據(jù)酒店不同類型客房數(shù)量（高級(jí)客房數(shù)、豪華客房數(shù)、總統(tǒng)套房數(shù)、行政樓層豪華套房、行政客房等）、相應(yīng)門市價(jià)格表、折扣率、入住率，求得年酒店客房有效毛收入。即客房有效毛收入=（高級(jí)客房數(shù)每天高級(jí)客房報(bào)價(jià)折扣率入住率）+（豪華客房數(shù)每天豪華房報(bào)價(jià)折扣率入住率）+（） 深圳凱賓斯基酒店為五星級(jí)酒店，根據(jù)委托方提供客房價(jià)目表、房價(jià)折扣率、入住率等相關(guān)信息，則其年收入見下表：客房類型間數(shù)收費(fèi)房價(jià)折扣率（%）折后價(jià)日收入（間）(元/間.天)(元/間.天

9、)(元)高級(jí)客房921,90048%912 83,904豪華客房2082,20051%1,122 233,376豪華套房82,90037%1,073 8,584總統(tǒng)套房128,00035%9,800 9,800行政樓層豪華套房303,90048%1,872 56,160行政客房512,70047%1,269 64,719小計(jì)390-456,543日收入總計(jì)（元）456,543平均入住率60%年有效毛收入總計(jì)（萬元）9,998備注：全年按365天計(jì)算。四季餐廳收入四季餐廳位于酒店二層，為西餐廳，可容納182人，提供早、中、晚三餐服務(wù)，根據(jù)委托方介紹，早餐包含在房費(fèi)內(nèi)，目前中晚的上座率分別取63%

10、、76%，人均消費(fèi)分別取175元、232元。餐廳有效毛收入=座位數(shù)人均收費(fèi)上座率，則其年收入見下表：項(xiàng)目收費(fèi) （元/人）座位數(shù)(個(gè))上座率日收入 （元/天）中餐17518263%20,066晚餐23218276%32,090每日收入總計(jì)（元）52,156年有效毛收入總計(jì)（萬元）2,189備注：年收入總計(jì)中考慮了15%的服務(wù)費(fèi)。 海濤閣餐廳收入海濤閣餐廳位于酒店四層，共有8間包間，可容納68人，提供中、晚兩餐服務(wù)，根據(jù)委托方介紹，目前中晚上座率分別取25%、32%，人均消費(fèi)為132元、178元。餐廳有效毛收入=座位數(shù)人均收費(fèi)上座率，則其年收入見下表：項(xiàng)目收費(fèi) （元/人）座位數(shù)(個(gè))上座率日收入

11、（元/天）中餐1326825%2,244晚餐1786832%3,873每日收入總計(jì)（元）6,117年有效毛收入總計(jì)（萬元）257備注：年收入總計(jì)中考慮了15%的服務(wù)費(fèi)。 大堂吧收入大堂吧位于酒店一層，可容納142人，中餐、晚餐的上座率為別取45%、62%，人均消費(fèi)為60元、90元。大堂吧有效毛收入=座位數(shù)人均收費(fèi)上座率，則其年收入見下表：項(xiàng)目收費(fèi)（元/人）座位數(shù)（個(gè)）上座率日收（元/天）中餐6014245%3,834晚餐9014262%7,924日收入（元）11,758年有效毛收入總計(jì)（萬元）494備注：年收入總計(jì)中考慮了15%的服務(wù)費(fèi)。 宴會(huì)廳收入宴會(huì)廳位于酒店三層，可容納680人，中餐、晚

12、餐上座率分別取28%、38%，人均消費(fèi)為139元、232元。宴會(huì)廳有效毛收入=座位數(shù)人均收費(fèi)上座率，則其年收入見下表：項(xiàng)目收費(fèi)（元/人）座位數(shù)（個(gè)）上座率日收入（元/天）中餐13968028%26,466晚餐23268038%59,949日收入（元）86,415年有效毛收入總計(jì)（萬元）3,627備注：年收入總計(jì)中考慮了15%的服務(wù)費(fèi)。 桑拿房、按摩房收入桑拿房、按摩房位于酒店五層，根據(jù)企業(yè)提供的資料，桑拿、按摩房為外包，全年收入為36萬元。會(huì)議室收入會(huì)議室位于酒店三層，共有小會(huì)議室5間，費(fèi)用為5,600元/間.天，中會(huì)議室2間，費(fèi)用為40,000元/間.天，大會(huì)議室1間，費(fèi)用為64,000元/

13、間.天，平均使用率分別取45%、32%、27%。會(huì)議室有效毛收入=間數(shù)收費(fèi)平均使用率，則其年收入見下表：會(huì)議室類型收費(fèi) (元/間.天)間數(shù)（間）平均使用率日收入 （元/天）小型會(huì)議室5,600545%12,600中型會(huì)議室40,000232%25,600大型會(huì)議室64,000127%17,280日收入（元）55,480年有效毛收入總計(jì)（萬元）2,329備注：年收入總計(jì)中考慮了15%的服務(wù)費(fèi)。海珠城美食會(huì)收入根據(jù)委托方提供的資料及估價(jià)人員現(xiàn)場查勘，海珠城美食會(huì)大堂共有座位數(shù)2,500個(gè)，包間共78間，包間內(nèi)座位數(shù)910個(gè)，人均消費(fèi)水平及上座率根據(jù)企業(yè)提供的2009年度數(shù)據(jù)測(cè)算。海珠城美食會(huì)大堂有

14、效毛收入=座位數(shù)人均收費(fèi)上座率，則其年收入見下表：項(xiàng)目收費(fèi)（元/人）座位數(shù)（個(gè)）上座率日收入（元/天）早茶302,50035%26,250中餐502,50052%65,000晚餐1002,50083%207,500中餐（包間）7091046%29,302晚餐（包間）13091085%100,555日收入（元）428,607年有效毛收入總計(jì)（萬元）17,991備注：年收入總計(jì)中考慮了15%的服務(wù)費(fèi)。 其他收入酒店其他收入包括康樂部、電話房、商務(wù)中心、洗衣房、車隊(duì)、商務(wù)柜臺(tái)、小商場等收入，通過對(duì)同星級(jí)酒店的調(diào)查，其他配套設(shè)施的有償服務(wù)收入約占客房收入5%計(jì)算，則年收入500萬元。 總營業(yè)支出 營業(yè)

15、成本估算根據(jù)酒店財(cái)務(wù)分類，營業(yè)成本包括：耗用食品；飲料的原材料、調(diào)料、配料成本；餐館、浴池等耗用的燃料成本；飯店、洗衣房、照相館、洗染店、修理店耗用的原材料、輔料成本等。在此我們以經(jīng)營收入的20%計(jì)取。 營業(yè)費(fèi)用估算營業(yè)費(fèi)用包括：工資、福利、燃料費(fèi)、攤銷低值易耗品、服裝費(fèi)、洗滌費(fèi)、水電費(fèi)、郵電費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、物料消耗、包裝費(fèi)、運(yùn)雜費(fèi)、保管費(fèi)、展覽費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、差旅費(fèi)、清潔衛(wèi)生費(fèi)、工作餐費(fèi)、折舊、其他等。酒店一般的經(jīng)營費(fèi)用約為經(jīng)營收入的15%左右，在此我們?nèi)】偨?jīng)營收入的15%。 管理費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用估算管理費(fèi)用包括：支付給喜來登海外管理公司管理費(fèi)用及許可費(fèi)，公司經(jīng)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、培訓(xùn)教育經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)

16、費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、租賃費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、綠化費(fèi)、土地使用費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)用、修理費(fèi)、無形資產(chǎn)攤銷、交際應(yīng)酬費(fèi)、壞帳損失、存貨盤虧、上級(jí)管理費(fèi)、其他費(fèi)用等。我們以經(jīng)營收入的8%計(jì)取。 有關(guān)稅費(fèi)依照深圳市繳稅標(biāo)準(zhǔn)，年房產(chǎn)稅按登記價(jià)70%的1.2%計(jì)，營業(yè)稅及附加費(fèi)按年總收入的5.25%計(jì)收。測(cè)算有關(guān)的稅費(fèi)詳見下表：項(xiàng)目計(jì)算公式營業(yè)稅營業(yè)收入5%城市維護(hù)建設(shè)稅營業(yè)稅1%教育費(fèi)附加營業(yè)稅3%印花稅營業(yè)收入0.05%房產(chǎn)稅登記價(jià)70%1.2%城鎮(zhèn)土地使用稅30元/平方米保險(xiǎn)費(fèi)營業(yè)收入0.1% 年總經(jīng)營支出年總經(jīng)營支出=營業(yè)成本營業(yè)費(fèi)用管理費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用有關(guān)稅費(fèi)（4）酒店行業(yè)利潤根據(jù)市場調(diào)查

17、，深圳市商業(yè)利潤率在5%15%之間，考慮到酒店行業(yè)經(jīng)營效益一般，我們?nèi)∩虡I(yè)利潤為10%。酒店業(yè)利潤=酒店年總經(jīng)營收入10%（5）房地產(chǎn)年凈收益酒店年凈收益為酒店年經(jīng)營收入扣除酒店年經(jīng)營支出再扣除商業(yè)利潤后的收益。房地產(chǎn)年凈收益酒店年總經(jīng)營收入酒店年總經(jīng)營支出酒店商業(yè)利潤營業(yè)收入項(xiàng)目年有效毛收入（萬元）營業(yè)支出項(xiàng)目計(jì)算方法及說明項(xiàng)目支出費(fèi)用（萬元）客房9,998營業(yè)成本總經(jīng)營收入20%7,477四季餐廳2,189營業(yè)費(fèi)用總經(jīng)營收入15%5,608海濤閣餐廳257管理費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用總經(jīng)營收入8%2,991大堂吧494有關(guān)稅費(fèi)營業(yè)稅營業(yè)收入5%25宴會(huì)廳3,627城市維護(hù)建設(shè)稅營業(yè)稅1%0.25桑拿

18、房、按摩房2,329教育費(fèi)附加營業(yè)稅3%0.75海珠城美食會(huì)收入17,991印花稅營業(yè)收入0.05%0.0125其他收入500房產(chǎn)稅登記價(jià)70%1.2%218.81總營業(yè)收入總計(jì)（萬元）37,385城鎮(zhèn)土地使用稅30元/平方米65.73酒店行業(yè)利潤（酒店年總經(jīng)營收入10%）3,739保險(xiǎn)費(fèi)營業(yè)收入0.1%37.39年凈收益（年總經(jīng)營收入年總經(jīng)營支出酒店商業(yè)利潤）17,222總營業(yè)支出總計(jì)（萬元）16,424（6）報(bào)酬率的確定采取累加法確定估價(jià)對(duì)象的報(bào)酬率，即房地產(chǎn)報(bào)酬率等于無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率加上風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率取一年期定期存款利率（即2.25%），風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是指承擔(dān)額外的風(fēng)險(xiǎn)所要求的補(bǔ)償，即超過無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率以上部分的報(bào)酬率，具體是對(duì)酒店房地產(chǎn)自身及其所在的區(qū)域、行業(yè)、市場等所存在的風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)償，公式為：報(bào)酬率=無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率投資帶來的優(yōu)惠率。 收益年限的確定土地使用使用年限為50年，從2000年11月28日至2050年11月27日止，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)（2010年5月27日），剩余年期為40.5年。確定委估物業(yè)的收益年限為40.5年。 裝修改造費(fèi)酒店為保證持續(xù)穩(wěn)