2005年重慶市云陽(yáng)縣城市規(guī)劃區(qū)域土地儲(chǔ)備項(xiàng)目可研報(bào)告

1、重慶市云陽(yáng)縣城市規(guī)劃區(qū)域土地儲(chǔ)備項(xiàng)目可研報(bào)告 目       錄第一部分  概述 .6第一章  項(xiàng)目概況.6一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介.6(一)項(xiàng)目名稱6(二)項(xiàng)目范圍6(三)項(xiàng)目任務(wù)6(四)項(xiàng)目目標(biāo)6二、項(xiàng)目背景6三、項(xiàng)目可行性研究的依據(jù)7四、可行性研究結(jié)論9五、特殊說(shuō)明事項(xiàng)9第二章  雙洞子城市副中心待儲(chǔ)備地塊概況.10一、雙洞子城市副中心待儲(chǔ)備地塊位置.10(一) 雙洞子城市副中心待儲(chǔ)備地塊概況.10(二) 地形、地質(zhì)狀況.10(三)儲(chǔ)備地塊面積的地上物概況.10(四)礎(chǔ)設(shè)施、市政建設(shè)條件 .10第三章

2、  土地儲(chǔ)備流程.10第四章  區(qū)域條件 .11一、區(qū)域基本情況.11二、區(qū)域自然環(huán)境.12三、區(qū)域經(jīng)濟(jì)條件與社會(huì)條件.12四、區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施及交通條件.13第二部分  規(guī)劃與市場(chǎng).14第五章  規(guī)劃分析.17一、城市定位.17二、城市規(guī)劃分析.17三、待儲(chǔ)備地塊規(guī)劃條件.17四、規(guī)劃分析結(jié)論.19第六章  市場(chǎng)分析.19一、房地產(chǎn)市場(chǎng)總體態(tài)勢(shì).20二、土地市場(chǎng)分析.22三、競(jìng)爭(zhēng)分析.221待儲(chǔ)備地塊競(jìng)爭(zhēng)分析232項(xiàng)目SWOT分析.23第三部分  成本收益與財(cái)務(wù)分析.24第七章  成本分析.24一、征地拆遷成本.24(一)土地

3、征用成本25(二) 房屋拆遷及安置成本.26   (三)基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)27(四)相關(guān)稅費(fèi)29二、土地整治成本 .30三、其他成本 31(一)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)31(二)經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用31(三)財(cái)務(wù)費(fèi)用 .32第八章  收益分析.33一、假設(shè)開(kāi)發(fā)法預(yù)估出讓地價(jià)33二、市場(chǎng)比較法預(yù)估出讓地價(jià)33三、待儲(chǔ)備地塊出讓價(jià)格估算結(jié)果34四、土地開(kāi)發(fā)成本回收 .34第九章  財(cái)務(wù)分析.35一、資金平衡分析.35二、現(xiàn)金流量分析 .35三、不確定性分析 .35(一)成本的不確定性 .351、政策變動(dòng)造成的不確定性 352、雙方協(xié)商的不確定性.35(二)收益不確定性 351、出讓價(jià)

4、格的不確定性.362、規(guī)劃的不確定.363、財(cái)務(wù)費(fèi)用的不確定性.36第四部分  結(jié)論 .37第十章  項(xiàng)目結(jié)論.37第十一章  建議.37    圖 表 目 錄 表1   云陽(yáng)縣城總體規(guī)劃（20052020）用地平衡表.17表2    城市總體規(guī)劃用地匯總表.18表3   待儲(chǔ)備地塊用地平衡表 .19表4   云陽(yáng)土地出讓交易情況.23表5   待儲(chǔ)備地塊征用整治成本估算結(jié)果.25表6  

5、0;待儲(chǔ)備地塊地上房屋面積估算.27表7   待儲(chǔ)備地塊地上基礎(chǔ)設(shè)施情況及補(bǔ)償費(fèi)用.28表8   假設(shè)開(kāi)發(fā)法估算土地出讓價(jià)格.33表9   云陽(yáng)縣20002005年土地出讓情況 .34表10  待儲(chǔ)備地塊可能出讓價(jià)格估算結(jié)果.34表11  資金平衡分析 .35表12  現(xiàn)金流量表.36 重慶市水利投資（集團(tuán)）公司云陽(yáng)縣土地儲(chǔ)備項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一部分  概述第一章  項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介1、項(xiàng)目名稱    重慶市云陽(yáng)縣土地儲(chǔ)備項(xiàng)目可行性研究2、

6、項(xiàng)目范圍云陽(yáng)縣待儲(chǔ)備地塊共計(jì)1520畝，位于雙洞子城市副中心，是小江片區(qū)內(nèi)上青龍咀山梁綠脈和紗帽山梁綠脈之間的區(qū)域，是集商貿(mào)、行政、文化為一體的城市副中心。規(guī)劃城市建設(shè)用地規(guī)模1.42平方公里，人口規(guī)模3.0萬(wàn)人。3、項(xiàng)目任務(wù)    完成上述土地的征地、拆遷、整理，達(dá)到“六通一平”，并完成其中經(jīng)營(yíng)性用地的出讓。4、項(xiàng)目目標(biāo)    通過(guò)土地儲(chǔ)備、出讓實(shí)現(xiàn)增值收益，彌補(bǔ)云陽(yáng)縣梅峰水利工程的資金缺口。二、項(xiàng)目背景    重慶市水利投資于2003年11月28日經(jīng)重慶市政府批準(zhǔn)掛牌成立，是市人民政府出資的國(guó)有獨(dú)資公

7、司，市政府授權(quán)市水利局為公司國(guó)有資產(chǎn)出資人代表。2004年7月22日，市政府批準(zhǔn)市水利投資更名為市水利投資（集團(tuán)）（以下簡(jiǎn)稱“水投集團(tuán)”）。主要職責(zé)是：履行大中型水利工程國(guó)有資產(chǎn)出資人職責(zé)，承擔(dān)新建大中型水利工程、供排水工程及中小水電站的建設(shè)經(jīng)營(yíng)任務(wù)；實(shí)施水資源的統(tǒng)一開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)管理，推進(jìn)水務(wù)一體化。    2004年12月1日，在重慶市政府“關(guān)于解決重慶市水利投資（集團(tuán)）發(fā)展問(wèn)題”的專題會(huì)議上，賦予水投集團(tuán)在項(xiàng)目所在區(qū)縣（自治縣、市）開(kāi)展土地儲(chǔ)備的職能，其土地儲(chǔ)備收益全額返還市水投集團(tuán)，用于彌補(bǔ)水利工程建設(shè)資金不足。    2005年

8、，根據(jù)重慶市人民政府關(guān)于重點(diǎn)水利工程土地儲(chǔ)備有關(guān)問(wèn)題的批復(fù)（渝府200570號(hào)）文件精神，重慶市水投集團(tuán)土地儲(chǔ)備整治（以下簡(jiǎn)稱“土地儲(chǔ)備整治公司”）正式掛牌成立。土地儲(chǔ)備整治公司屬于市水利投資（集團(tuán)）全資二級(jí)法人，注冊(cè)資金20000萬(wàn)元，主要負(fù)責(zé)組織實(shí)施市水利投資（集團(tuán)）（含全資、控股子公司）土地儲(chǔ)備整治項(xiàng)目。    為彌補(bǔ)重慶市水投集團(tuán)控股子公司云陽(yáng)水利水電實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)在建的云陽(yáng)縣梅峰水利工程建設(shè)存在的資金缺口，經(jīng)過(guò)反復(fù)踏勘比選，擬儲(chǔ)備土地1520畝位于雙洞子城市副中心小江片區(qū)內(nèi)上青龍咀山梁綠脈和紗帽山梁綠脈之間的區(qū)域。云陽(yáng)縣政府已同意由重慶市水投集團(tuán)土地儲(chǔ)備整治作

9、為控制性儲(chǔ)備用地。三、項(xiàng)目可行性研究的依據(jù)（一）      法律法規(guī)1、中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法2、中華人民共和國(guó)文物保護(hù)法3、中華人民共和國(guó)土地管理法4、中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法5、重慶市征在補(bǔ)償安置辦法（重慶市人民政府令第55號(hào)）       6、重慶市人民政府關(guān)于調(diào)整征地補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)做好征地補(bǔ)償安置工作的通知（渝府發(fā)200567號(hào)）7、重慶市財(cái)政局、重慶市國(guó)土房管局轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部、國(guó)土資部關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收等別的通知（渝財(cái)建200328號(hào)8、 重慶市國(guó)有土地儲(chǔ)備整治財(cái)務(wù)管理

10、暫行辦法（二）地方政策云陽(yáng)縣人民政府印發(fā)云陽(yáng)縣征地補(bǔ)償安置實(shí)施辦法的通知（云陽(yáng)府發(fā)200597號(hào)）（三）土地儲(chǔ)備相關(guān)文件    1、重慶市人民政府關(guān)于重點(diǎn)水利工程土地儲(chǔ)備有關(guān)問(wèn)題的批復(fù)（渝府200570號(hào)）    2、云陽(yáng)縣人民政府      重慶市水利投資（集團(tuán)）關(guān)于用土地儲(chǔ)備籌集云陽(yáng)縣梅峰水利工程建設(shè)資本金的協(xié)議3、城市規(guī)劃編制辦法、城市規(guī)劃編制辦法實(shí)施細(xì)則、城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)等技術(shù)規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及部門規(guī)章；（四）重慶市云陽(yáng)縣城總體規(guī)劃（20052020年）（五）重慶市

11、云陽(yáng)縣土地利用總體規(guī)劃（20052020年）（六）征地、拆遷、估價(jià)等行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)（七）重慶云陽(yáng)水利水電實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)提供的其他資料（八）重慶市市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃(20032020)；（九）云陽(yáng)縣城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（20052020）；（十）重慶市規(guī)劃局關(guān)于加強(qiáng)區(qū)縣城市總體規(guī)劃修編工作的意見(jiàn)（渝規(guī)郊字200417號(hào)）；（十一）重慶市云陽(yáng)縣土地利用總體規(guī)劃（19972010）；（十二）重慶市云陽(yáng)縣土地開(kāi)發(fā)整理規(guī)劃（20012010）；（十三）云陽(yáng)縣全面建設(shè)小康社會(huì)發(fā)展規(guī)劃綱要（20032020）；（十四）重慶市港口岸線利用規(guī)劃（20052020）（十五）重慶市云陽(yáng)縣交通發(fā)展規(guī)劃（20052020）（十六）重慶市云陽(yáng)

12、縣新城總體規(guī)劃修編（城市總體規(guī)劃階段）用地地質(zhì)災(zāi)害調(diào)查評(píng)價(jià)報(bào)告（2004年）。（十七）實(shí)地勘查獲取的資料及搜集的市場(chǎng)資料四、可行性研究結(jié)論    經(jīng)測(cè)算，雙洞子城市副中心小江片區(qū)內(nèi)上青龍咀山梁綠脈和紗帽山梁綠脈之間的區(qū)域地塊的土地征用整治成本為30.56萬(wàn)元,共需征用整治成本46453.48萬(wàn)元,可獲得綜合效益14346.52萬(wàn)元,利潤(rùn)率23.60%增值的能力,可用于開(kāi)展儲(chǔ)備征用整治。五、特殊說(shuō)明事項(xiàng)    本可行性研究根據(jù)地塊周邊環(huán)境狀況，按照當(dāng)前時(shí)點(diǎn)的社會(huì)政治經(jīng)濟(jì)情況作出，對(duì)于未來(lái)發(fā)生不可預(yù)見(jiàn)的社會(huì)重大變動(dòng)，本報(bào)告所得結(jié)論可能會(huì)產(chǎn)

13、生誤差。    待儲(chǔ)備地塊均未進(jìn)行勘查定界工作，確切的土地面積及土地紅線范圍未確定，將對(duì)本可行性研究產(chǎn)生一定影響。待儲(chǔ)備地塊的最終投資成本以勘界結(jié)果為準(zhǔn)。    本報(bào)告的結(jié)論是依據(jù)云陽(yáng)縣縣情及有關(guān)資料進(jìn)行測(cè)算進(jìn)行測(cè)算獲得的。本報(bào)告僅供中介機(jī)構(gòu)作為項(xiàng)目論證參考，不得用于其他用途。其他單位或個(gè)人未經(jīng)許可，不得引用報(bào)告中的內(nèi)容。            第二章  雙洞子城市副中心待儲(chǔ)備地塊概況一、待儲(chǔ)備地塊位置待儲(chǔ)備地塊位于

14、云陽(yáng)新縣城擬建高速公路入城干道和沿彭溪河岸的濱江路段。二、地形、地質(zhì)狀況    北高南低，坡度約15,不易于平整, 地質(zhì)狀況良好。防震級(jí)別為6。三、待儲(chǔ)備地塊面積和地上物概況    待儲(chǔ)備地塊面積為1520畝。無(wú)詳規(guī)。屬農(nóng)村集體土地。四、基礎(chǔ)設(shè)施、市政建設(shè)條件在小江片區(qū)的雙洞子組團(tuán)中結(jié)合中央綠化公園，兩側(cè)應(yīng)主要集中布置金融保險(xiǎn)、貿(mào)易咨詢等用地，形成縣級(jí)商服、文化中心區(qū)，集中布置圖書(shū)館、科技館、會(huì)展中心、影劇院、文化宮，布置350床醫(yī)院一座，新建30班小學(xué)1所。      &#

15、160;           第三章   土地儲(chǔ)備流程    為彌補(bǔ)重慶市水投集團(tuán)控股子公司云陽(yáng)水利水電實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)在建的云陽(yáng)縣梅峰水利工程建設(shè)存在的資金缺口,經(jīng)過(guò)反復(fù)踏勘比選,擬儲(chǔ)備土地中1520畝土地增值部分解決梅峰水利工程建設(shè)資金缺口。云陽(yáng)縣政府已同意提供云陽(yáng)縣境內(nèi)共1520畝土地交由重慶市水投集團(tuán)土地儲(chǔ)備整治作為控制性儲(chǔ)備用地。儲(chǔ)備土地經(jīng)整治后，交由云陽(yáng)縣人民政府委托的土地交易中心按有關(guān)規(guī)定實(shí)行“招、拍、掛”出讓，出讓收入在扣除土地整治公司的

16、整治成本后，其收益全額返還水利投資集團(tuán)作為梅峰水利工程的建設(shè)資本金。土地儲(chǔ)備相關(guān)稅費(fèi)除上繳中央財(cái)政和中央規(guī)定不得減免的部分外，其余部分免繳。                第四章  區(qū)域條件一、區(qū)域基本情況    云陽(yáng)縣位于重慶市東部，三峽工程庫(kù)區(qū)腹心地帶。東領(lǐng)奉節(jié)縣，南連湖北省利川市，西界重慶市萬(wàn)州區(qū)，北接開(kāi)縣、巫溪縣。地理座標(biāo)介于東經(jīng)108°24´32"109°1

17、4´51"，北緯30°35´6"31°26´36"之間，南北長(zhǎng)99.5公里,東西寬70.2公里,幅員面積3649平方公里。長(zhǎng)江由西向東橫空而過(guò)，境內(nèi)流程68.1公里。新縣城順江而下至宜昌市288公里（距三峽大壩260公里），順江而上西至重慶市區(qū)337公里（距萬(wàn)州區(qū)水路23公里、陸路41公里）。    云陽(yáng)縣共轄41個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、827個(gè)行政村、42個(gè)城鎮(zhèn)居民委員會(huì)、11170個(gè)農(nóng)業(yè)合作社、350個(gè)居民小組。2006年末總?cè)丝?29萬(wàn)人，其中：農(nóng)業(yè)人口109萬(wàn)人，占91.03%；非農(nóng)業(yè)人口20

18、萬(wàn)人,占8.97%,人口密度平均每平方公里342人。民族以漢族為主，少數(shù)民族有回、彝、苗、壯、滿、蒙古、侗、土家、高山、朝鮮、藏、布依、白、哈尼、傣族、共3500余人，占0.28%。二、區(qū)域自然環(huán)境云陽(yáng)地處川東平行嶺谷區(qū)，地形近似以東南西北為頂點(diǎn)的菱形。云陽(yáng)地表由南北向中間傾斜，最高點(diǎn)為海撥1809米，最低95米；全縣地形起伏大，山高坡陡，丘陵少，平壩更少，可概括為“七山一水二分田”。云陽(yáng)屬東南中亞熱帶濕潤(rùn)氣候區(qū)，季風(fēng)明顯，具有春早不穩(wěn)定，夏熱多伏旱，秋涼多綿綿雨，冬暖少日照，主體氣候明顯等特點(diǎn)。年平均氣溫18.4°C，最低氣候-4.0°C,最高氣候41.7°C。

19、年平均日照1484.8小時(shí)，年平均降雨量1100.1毫米，無(wú)霜期300天以上，適宜多種農(nóng)作物生長(zhǎng)。三、區(qū)域經(jīng)濟(jì)條件與社會(huì)條件    “十五”期間，地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)10.9%，2005年全縣GDP達(dá)到43.3億元，比2000年接近翻一番，人均GDP達(dá)到4285元。固定資產(chǎn)投資123億元，相當(dāng)于“九五”的3倍，年均增長(zhǎng)24%，高出計(jì)劃11.4個(gè)百分點(diǎn)。全口徑財(cái)政收入達(dá)到2.23億元，年均增長(zhǎng)12.99%，比預(yù)期目標(biāo)高3.99個(gè)百分點(diǎn)。農(nóng)民人均純收入2223元，年均增長(zhǎng)8.3%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比由2000年42.3:33.7:24.0調(diào)整到2005年的31.1:33.

20、3:35.6。社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到18.2億元，年均增長(zhǎng)12.2%，比計(jì)劃高0.9個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4.8%以內(nèi)。城鎮(zhèn)化率達(dá)到26.78%。年均人口自然增長(zhǎng)率為4.81。四、區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施及交通條件    在農(nóng)村，落實(shí)最嚴(yán)格的耕地保護(hù)政策，實(shí)施耕地占補(bǔ)平衡，開(kāi)發(fā)整理土地7277.2畝。完成咸池中型水庫(kù)一期工程，二期工程。梅峰水利工程、小江大灌區(qū)項(xiàng)目、小水電代燃料項(xiàng)目、農(nóng)村小水電脫貧解困工程和新縣城堤防工程的前期工作基本完成?！笆濉彼娹r(nóng)村電氣化縣建設(shè)順利通過(guò)達(dá)標(biāo)驗(yàn)收。興建人飲工程2580處，建成和改造場(chǎng)鎮(zhèn)供水站54座，解決11.4萬(wàn)人的飲水困難，新建

21、沼氣池2170口。去年農(nóng)田水利和農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)獲全市一等獎(jiǎng)，評(píng)為全國(guó)農(nóng)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化示范區(qū)建設(shè)先進(jìn)單位。農(nóng)網(wǎng)改造完成投資1.61億元，249個(gè)村全面完成村網(wǎng)改造。    城鎮(zhèn)體系框架基本形成，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積達(dá)到21.87平方公里,比九五”末增長(zhǎng)100.6%,新增房屋面積397.7萬(wàn)平方米,是九五”期間的2倍。城鎮(zhèn)就業(yè)人員達(dá)到7.1萬(wàn)人,比九五”末增加2.6萬(wàn)人。新縣城“五篇大文章”的建設(shè)及“三大工程”的實(shí)施，提升了城市品位，城市創(chuàng)新工作卓有成效，新縣城順利通過(guò)“中國(guó)優(yōu)秀旅游城區(qū)”、“市級(jí)衛(wèi)生縣城”和“市級(jí)山水園林城市”驗(yàn)收。小城鎮(zhèn)建設(shè)連續(xù)兩年獲重慶市一等獎(jiǎng)。城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)明

22、顯增強(qiáng)，加工制造、商貿(mào)流通、服務(wù)業(yè)等二、三產(chǎn)業(yè)不斷壯大。    云陽(yáng)交通四通八達(dá)，運(yùn)輸方便快捷。長(zhǎng)江自西向東橫穿而過(guò)，現(xiàn)有各類港口、碼頭100多處，沿江各大航運(yùn)公司船舶均在云陽(yáng)港停泊運(yùn)營(yíng)。全縣通車?yán)锍?480公里。渝馬路沿長(zhǎng)江北穿過(guò)云陽(yáng)境內(nèi)，至開(kāi)縣二級(jí)路今年貫通，至湖北利川二級(jí)路，蘭杭高速公路云陽(yáng)段已開(kāi)工建設(shè)。新縣城距萬(wàn)州五橋機(jī)場(chǎng)、萬(wàn)州火車站48公里，僅40分鐘車程。云陽(yáng)長(zhǎng)江公路大橋竣工。    交通建設(shè)突飛猛進(jìn)。深入推進(jìn)交通建設(shè)決策、決戰(zhàn)、決勝“三大年”，著力實(shí)施“125”工程，交通建設(shè)總投資31億元，相當(dāng)于建國(guó)以來(lái)至2000年投資

23、總和的10倍。云陽(yáng)長(zhǎng)江大橋搶在三峽水庫(kù)二期蓄水前完成橋墩工程，節(jié)約建設(shè)資金7000萬(wàn)元，2005年“9.28”如期通車。新建特大橋梁11座，完成云堰路、長(zhǎng)高路南北兩個(gè)循壞圈路基工程。相繼完成渝巫路江口至沙沱段改造、云利路、渝巫路江口至農(nóng)壩段相繼開(kāi)口。全縣二級(jí)公路由83公里增加到167公里，在建113.5公里。硬化公路由65公里增加到301公里，縣鄉(xiāng)公路油化硬化率達(dá)到31%。新修標(biāo)準(zhǔn)四級(jí)公路456公里，90%以上鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路達(dá)四級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，95.8%的村通公路。新建二級(jí)車站1個(gè)，三級(jí)車站4個(gè)，完成港口碼頭復(fù)建11處。交通工作連續(xù)五年獲重慶市考核一等獎(jiǎng)。    &#

24、160;          第二部分  規(guī)劃與市場(chǎng)                 第五章  規(guī)劃分析一、城市定位云陽(yáng)縣城遠(yuǎn)期采用“一城四區(qū)”組團(tuán)式城市總體布局結(jié)構(gòu)。四區(qū)指長(zhǎng)江片區(qū)、小江片區(qū)、人和片區(qū)和盤(pán)石片區(qū)。長(zhǎng)江片區(qū)位于龍脊山脈以南，以現(xiàn)狀建成區(qū)為主體，并向薛家溝和張家灣延伸，形成以居住、行政、商貿(mào)金融、文化娛樂(lè)為主體的城市

25、綜合區(qū)，包括現(xiàn)狀中心區(qū)、張家壩組團(tuán)、薛家溝組團(tuán)、張家灣組團(tuán)、復(fù)興場(chǎng)組團(tuán)。規(guī)劃城市建設(shè)用地規(guī)模8.92平方公里，人口規(guī)模14.0萬(wàn)人。小江片區(qū)位于彭溪河?xùn)|岸、龍脊山脈西北，是以居住、商業(yè)、文化、旅游服務(wù)等為主的新型城市綜合區(qū)，包括松樹(shù)包組團(tuán)、烏雞洞溝組團(tuán)、苦竹溪組團(tuán)、雙洞子組團(tuán)、紫金溝組團(tuán)和干灣包組團(tuán)。規(guī)劃城市建設(shè)用地規(guī)模7.09平方公里，人口規(guī)模12.0萬(wàn)人。  云陽(yáng)新縣城定位為云陽(yáng)縣的政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化中心，三峽旅游服務(wù)基地之一，發(fā)展商貿(mào)、食品加工、輕工、港口運(yùn)輸業(yè)為主的山水園林旅游城市。規(guī)劃近期至2010年，縣城城鎮(zhèn)人口規(guī)模15萬(wàn)人；中期至2015年，縣城城鎮(zhèn)人口規(guī)模20萬(wàn)人

26、；遠(yuǎn)期至2020年，縣城城鎮(zhèn)人口規(guī)模30萬(wàn)人；2004年，城市建設(shè)用地8.5平方公里。規(guī)劃近期至2010年，城市建設(shè)用地13.0平方公里；規(guī)劃中期至2015年，城市建設(shè)用地16.5平方公里；規(guī)劃遠(yuǎn)期至2020年，城市建設(shè)用地規(guī)模23.29平方公里。2020年30萬(wàn)人，用地28平方公里。圍繞新城，大江、大橋、大道、大公園凸現(xiàn)，成為渝東城市群中的重要城市。    二、城市規(guī)劃分析    云陽(yáng)是一個(gè)地處偏遠(yuǎn)的移民新城，以云陽(yáng)新縣城為中心，構(gòu)建極核發(fā)展模式，加強(qiáng)與重慶直轄市及周邊縣區(qū)、省份的聯(lián)系，加快自身發(fā)展，以新縣城為中心的城鄉(xiāng)商貿(mào)流通網(wǎng)絡(luò)

27、初步形成。積極發(fā)展旅游業(yè)，充分挖掘全縣旅游資源，著力構(gòu)筑“一心兩翼”旅游開(kāi)發(fā)格局，接待游客250萬(wàn)人次，張飛廟成功搬遷，2003年7月19日正式開(kāi)館，被評(píng)定為國(guó)家AAAA級(jí)景區(qū)，成功申報(bào)龍缸國(guó)家級(jí)地質(zhì)公園。巧借地災(zāi)治理的機(jī)遇，將不可用地的江岸變成了美麗如畫(huà)、游人如織的濱江公園，建成了云陽(yáng)的一張名片。    新縣城“五篇大文章”的建設(shè)及“三大工程”的實(shí)施，提升了城市品位，城市創(chuàng)建工作卓有成效，新縣城順利通過(guò)“中國(guó)優(yōu)秀旅游城區(qū)”、“市級(jí)衛(wèi)生縣城”和“市級(jí)山水園林城市”驗(yàn)收。小城鎮(zhèn)建設(shè)連續(xù)兩年獲重慶市一等獎(jiǎng)。城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)明顯增強(qiáng)，加工制造、商貿(mào)流通、服務(wù)業(yè)等二、三產(chǎn)業(yè)不斷壯

28、大。    根據(jù)云陽(yáng)縣城總體規(guī)劃，不可用于出讓的公益性質(zhì)用地（道路廣場(chǎng)用地、市政設(shè)施用地、綠地）在城市總建設(shè)用地面積中所占比例為23.6%；兼具公益和經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的用地（行政辦公用地、體育用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地、教育科研用地）在城市總建設(shè)用地面積中所占比例為7.33%,此類用地雖不可經(jīng)營(yíng)性出讓，但是可以通過(guò)劃撥或協(xié)議出讓等方式回收土地開(kāi)發(fā)成本。居住用地、商業(yè)金融業(yè)用地合文化娛樂(lè)用地可用于經(jīng)營(yíng)性出讓，本報(bào)告中將按照總體規(guī)劃中這三類用地之間的比例關(guān)系估算待儲(chǔ)備地塊中可用于經(jīng)營(yíng)性出讓的各類型土地面積。      

29、60; 表1  云陽(yáng)縣城總體規(guī)劃（20052020）用地平衡表序號(hào)用地代號(hào)用地性質(zhì)面積(萬(wàn)m2)占城市建設(shè)用地(%)人均(m2/人) 現(xiàn)狀規(guī)劃現(xiàn)狀規(guī)劃現(xiàn)狀規(guī)劃 1R居住用地 2C公共設(shè)施用地8 其中C1行政辦公用地C2商業(yè)金融用地C3文化娛樂(lè)用地C4體育設(shè)施用地C5醫(yī)療衛(wèi)生用地C6教育科研用地93M工業(yè)用地7.96  4W倉(cāng)儲(chǔ)用地0.03  5T對(duì)外交通用地2.24  6S道路廣場(chǎng)用地13.39  7U市政公用設(shè)施用地1.25  8G綠地7.84  其中G1公園綠地G2防護(hù)綠

30、地9D特殊用地0.06  合  計(jì)城市建設(shè)用地100100   表2      城市總體規(guī)劃用地匯總表 序 號(hào)類別名稱面積(萬(wàn)m2)占城市總體規(guī)劃用地比例(%)1城市總體規(guī)劃用地1002城市建設(shè)用地3水域和其他用地其     中水域耕地園地林地   13062.08牧草地村鎮(zhèn)建設(shè)用地 三、待儲(chǔ)備地塊規(guī)劃條件   （一）待儲(chǔ)備地塊最佳利用分析    待儲(chǔ)備地塊位于新縣城

31、規(guī)劃區(qū)，是云陽(yáng)新縣城建成區(qū)下一步發(fā)展的必然選擇，非常適宜住宅開(kāi)發(fā)。（二）待儲(chǔ)備地塊規(guī)劃情況    根據(jù)城市用地規(guī)劃，總面積2130畝，擬儲(chǔ)備地塊中不可用于經(jīng)營(yíng)性出讓的土地面積（道路廣場(chǎng)、市政公用設(shè)施、綠化用地）為213畝，可以通過(guò)劃撥或協(xié)議方式回收土地開(kāi)發(fā)成本的土地面積（行政辦公、醫(yī)療衛(wèi)生、體育、教育科研用地）147畝，高投司儲(chǔ)備200畝，鹽廠儲(chǔ)備50畝?？捎糜诮?jīng)營(yíng)性出讓的居住用地、商業(yè)服務(wù)和文化娛樂(lè)用地共計(jì)1520畝，占總面積的71.40%。      表3    

32、0;    待儲(chǔ)備地塊用地平衡表 用地名稱規(guī)劃面積（畝）占總用地（%）1可用于經(jīng)營(yíng)性出讓的土地152071.40%   居住用地99946.92%   商業(yè)服務(wù)用地49323.16%   文化娛樂(lè)設(shè)施用地281.32%2可回收土地開(kāi)發(fā)成本的土地1479.67%   消防用地0.33%   公交用地0.99%   教育科研用地1278.35%3不可用于經(jīng)營(yíng)性出讓的土地4630030.46%   高投司儲(chǔ)備用地20013.16%&

33、#160;  鹽廠儲(chǔ)備503.29%   不可用于經(jīng)營(yíng)性出讓用地21314.01%4待儲(chǔ)備地塊總面積2130100    根據(jù)云陽(yáng)縣城總體規(guī)劃，待儲(chǔ)備地塊規(guī)劃條件與發(fā)展方向?yàn)榫幼∮玫亍７献罴牙玫囊?。目前尚無(wú)詳細(xì)規(guī)劃。四、規(guī)劃分析結(jié)論    待儲(chǔ)備地塊規(guī)劃均為居住用地，符合最佳利用用途。第六章  市場(chǎng)分析一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)總體態(tài)勢(shì)    云陽(yáng)新城為移民城，云陽(yáng)新城的城市總體布局為“一城四區(qū)”，已成長(zhǎng)江片區(qū)僅剩下濱江花園200畝左右。目前房地產(chǎn)處于

34、賣方市場(chǎng)。據(jù)調(diào)查，開(kāi)辟高端市場(chǎng)空間潛力大。為此，我們進(jìn)行了“云陽(yáng)縣住房消費(fèi)狀況研究”的市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)，總體住房消費(fèi)者的角度出發(fā)，對(duì)民眾對(duì)住房需求特點(diǎn)以及置業(yè)特點(diǎn)等進(jìn)行了分析和研究。（二）可供房地產(chǎn)區(qū)城及現(xiàn)狀沿移民大道通過(guò)地災(zāi)治理的機(jī)遇，將不可用地的江岸變成了美麗如畫(huà)、游人如織的濱江公園，能用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地僅剩下200畝左右，2006年，縣府通過(guò)招商引資，湖北省宜昌市珍珠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司一舉中標(biāo)。1、開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀麗江景苑，該樓盤(pán)占地18706平方米（28畝），建筑面積10.2萬(wàn)平方米,其中商業(yè)面積3.4萬(wàn)平方米，住宅公寓面積6.8萬(wàn)平方米，容積率達(dá)到5.5。住宅部分起售價(jià)為1200元/平方米，最高價(jià)

35、達(dá)到1700元/平方米，銷售狀況良好，該樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和運(yùn)作對(duì)待儲(chǔ)備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。福苑樓盤(pán)，該樓盤(pán)占地1867.6平方米（2.8畝），建筑面積2萬(wàn)平方米,其中商業(yè)面積0.6萬(wàn)平方米，住宅公寓面積1.2萬(wàn)平方米。商業(yè)部分平均售價(jià)為6600元/平方米，住宅部分起售價(jià)為1500元/平方米，最高價(jià)達(dá)到2200元/平方米，銷售狀況良好，該樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和運(yùn)作對(duì)待儲(chǔ)備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。外灘廣場(chǎng)，該樓盤(pán)占地100050平方米（50畝），工程分三期建成。2003-2004年，一期工程樓盤(pán)占地26680平方米（150畝），建筑面積5.8萬(wàn)平方米,其中商業(yè)面積2.6萬(wàn)平方米

36、，住宅公寓面積3.2萬(wàn)平方米。商業(yè)部分平均售價(jià)為4280元/平方米，住宅部分起售價(jià)為900元/平方米，最高價(jià)達(dá)到1200元/平方米；2005-2006年，二期工程樓盤(pán)占地26680平方米（50畝），建筑面積6.8萬(wàn)平方米,其中商業(yè)面積2.6萬(wàn)平方米，住宅公寓面積4.2萬(wàn)平方米。商業(yè)部分平均售價(jià)為5280元/平方米，住宅部分起售價(jià)為1050元/平方米，最高價(jià)達(dá)到1750元/平方米；2007年，三期工程樓盤(pán)占地26680平方米（50畝），建筑面積6.8萬(wàn)平方米,其中商業(yè)面積2.6萬(wàn)平方米，住宅公寓面積4.2萬(wàn)平方米。商業(yè)部分平均售價(jià)為7280元/平方米，住宅部分起售價(jià)為1750元/平方米，最高價(jià)達(dá)

37、到2750元/平方米。該樓盤(pán)銷售狀況良好，其開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和運(yùn)作對(duì)待儲(chǔ)備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。濱江國(guó)際，該樓盤(pán)占地27346平方米（38畝），建筑面積20.2萬(wàn)平方米,其中商業(yè)面積5.4萬(wàn)平方米，住宅公寓面積14.8萬(wàn)平方米，容積率達(dá)到5.5。住宅部分起售價(jià)為1750元/平方米，最高價(jià)達(dá)到3000元/平方米。2、本區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析針對(duì)本案濱江國(guó)際、麗江景苑、福苑、外灘廣場(chǎng)附近幾個(gè)樓盤(pán)市調(diào)分析。目前，在云陽(yáng)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)中具有一定影響力的在售樓盤(pán)是位于濱江小區(qū)的濱江國(guó)際、麗江景苑、福苑樓盤(pán)和群益小區(qū)的外灘廣場(chǎng)。濱江國(guó)際以風(fēng)景區(qū)，大環(huán)境，電梯小高層為賣點(diǎn)，戶型為90-110平方米（小戶型，小

38、面積），120-145平方米（中戶型，中面積），180-250 平方米（大戶型，大面積），小戶型、小面積占60%，中戶型、中面積占25%，大戶型，大面積占15%。購(gòu)房以外地人和本地人為主，其戶型方正實(shí)用，樓價(jià)偏高，各方面配套齊全，07年預(yù)銷售很樂(lè)觀；外灘廣場(chǎng)現(xiàn)主打休閑地段，主要宣傳推廣其配套齊全，戶型設(shè)計(jì)新穎超前，戶型選擇的多樣性。根據(jù)我司前期的調(diào)研，該項(xiàng)目三期原定于3月開(kāi)盤(pán)正式發(fā)售，由于工程資金的原因推遲至5月開(kāi)始認(rèn)籌?，F(xiàn)樓體已近封頂，由于近年云陽(yáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，住宅部分起售價(jià)為1500元/平方米，最高價(jià)達(dá)到2200元/平方米，銷售狀況良好。麗江景苑座落于以風(fēng)景區(qū)，大環(huán)境，電梯小高層為賣點(diǎn)

39、，戶型為80-95平方米（小戶型，小面積），100-125 平方米（中戶型，中面積），130-180平方米（大戶型，大面積），小戶型、小面積占55%，中戶型、中面積占35%，大戶型，大面積占10%。購(gòu)房以本地人為主，其戶型方正實(shí)用，樓價(jià)偏高，各方面配套齊全，07年預(yù)銷售很樂(lè)觀；福苑其地理位置同麗江景苑、濱江國(guó)際以風(fēng)景區(qū)，大環(huán)境，電梯小高層為賣點(diǎn)，戶型為145平方米、183平方米面積各占10%。購(gòu)房以本地人為主，其戶型方正實(shí)用，樓價(jià)偏高，各方面配套齊全，07年預(yù)銷售很樂(lè)觀；由于走品牌個(gè)性化，特設(shè)7.5米的高入口大堂，裝修材料采用頂級(jí)材料，名廠潔具及廚具，新盤(pán)推出特價(jià)單位毛胚房，造成過(guò)一時(shí)搶購(gòu)熱潮

40、，作為新推樓盤(pán)其推廣力度是相當(dāng)大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產(chǎn)品中購(gòu)買為本地人，外地商人，銷售情況在本區(qū)域內(nèi)相對(duì)較好。三、土地市場(chǎng)分析    根據(jù)云陽(yáng)縣國(guó)土局提供的20002006年土地出讓交易結(jié)果，與待儲(chǔ)備土地同為住宅用地的土地歷年交易情況如下表。     表4       云陽(yáng)縣20002006年土地出讓交易情況      年度價(jià)格2000200120022003200420052006最高價(jià)（萬(wàn)元/畝）70471

41、51870726391227244137550最低價(jià)（萬(wàn)元/畝）2001644406985684403550平均價(jià)（萬(wàn)元/畝）45054423222894142024275550    可以看到，云陽(yáng)縣土地市場(chǎng)在經(jīng)歷了02、03年的狂熱之后逐漸回歸理性，2005年穩(wěn)定，2006年呈上升勢(shì)頭。根據(jù)云陽(yáng)縣近年來(lái)土地出讓的實(shí)際情況，土地成交價(jià)格總體上呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，雖然2004年略有下降，2005年恢復(fù)到正常水平，2006年開(kāi)始有大幅增幅。     四、競(jìng)爭(zhēng)分析（一）待儲(chǔ)備地塊競(jìng)爭(zhēng)分析    目前，在云

42、陽(yáng)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)中具有一定影響力的在售樓盤(pán)是位于濱江小區(qū)的麗江景苑，該樓盤(pán)占地18706平方米（28畝），建筑面積10.2萬(wàn)平方米,其中商業(yè)面積3.4萬(wàn)平方米，住宅公寓面積6.8萬(wàn)平方米，容積率達(dá)到5.5。住宅部分起售價(jià)為1200元/平方米，最高價(jià)達(dá)到1700元/平方米，銷售狀況良好，該樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和運(yùn)作對(duì)待儲(chǔ)備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。（二）項(xiàng)目SWOT分析  優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)遇挑戰(zhàn)高速公路出口至小江片區(qū)雙洞子城市副中心地塊區(qū)位優(yōu)勢(shì)好，增值大，變現(xiàn)快，是商住樓的理想?yún)^(qū)位。地勢(shì)較為平坦，基礎(chǔ)設(shè)施完備。地塊面積大，成規(guī)模。區(qū)位優(yōu)勢(shì)好, 位于云陽(yáng)在高速公路出口與主城結(jié)合部云陽(yáng)居民的房

43、屋低檔保有量比較高，對(duì)高檔房屋的需求有限。               第三部分  成本收益與財(cái)務(wù)分析 第七章  成本分析    待儲(chǔ)備地塊的征用整治成本包括征地拆遷成本、土地整治成本、其他成本三大部分。征地拆遷成本包括土地征用成本、房屋拆遷及安置成本、基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)、相關(guān)稅費(fèi)；土地整治成本指土地達(dá)到六通一平條件所需成本；其他成本包括不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。  &#

44、160; 經(jīng)估算，待儲(chǔ)備地塊征用整治成本為46453.48萬(wàn)元,合30.56萬(wàn)元/畝。   表5  待儲(chǔ)備地塊征用整治成本估算結(jié)果 雙洞子組團(tuán)待儲(chǔ)備地塊備注補(bǔ)償單價(jià)（元/畝）補(bǔ)償成本（元）征地拆遷成本1土地征用成本 2房屋拆遷及安置成本 3基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)償費(fèi) 4相關(guān)稅費(fèi)5土地整治成本100000 其他成本6不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)1.-5.之和的5%7經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用(1.+2.+3+5.)*4%8財(cái)務(wù)費(fèi)用1.-7之和的7.4%9總計(jì)    待儲(chǔ)備地塊的征地拆遷, 依據(jù)國(guó)務(wù)院頒布的中國(guó)長(zhǎng)江三峽條例，云陽(yáng)縣執(zhí)

45、行云陽(yáng)府發(fā)2001196號(hào)文件，在規(guī)劃區(qū)征用實(shí)行純耕地面積計(jì)算。云陽(yáng)縣雙江鎮(zhèn)規(guī)劃用地系山峽庫(kù)區(qū)移民用地，高速公路出口至小江片區(qū)雙洞子城市副中心地塊屬于云陽(yáng)縣（2005-2010）新城規(guī)劃用地，根據(jù)云陽(yáng)縣國(guó)土局提供的數(shù)據(jù)，云陽(yáng)縣城目前人均純耕地在0.30.8畝之間,在實(shí)際中1畝土地安置人口在2.53.0人之間,本報(bào)告按照2.5人/畝計(jì)算,待儲(chǔ)備地塊1520畝需安置人員3800人,1267戶。具體估算過(guò)程如下：一、征地拆遷成本（一）土地征用成本1、土地補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)     根據(jù)重慶市征地補(bǔ)償安置辦法（重慶市人民政府令第55號(hào)）（1999年1月1日起施行

46、）中規(guī)定“征用土地應(yīng)依法支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)”。按照重慶市云陽(yáng)縣人民政府征地補(bǔ)償實(shí)施辦法（云陽(yáng)府發(fā)200597號(hào)）規(guī)定，云陽(yáng)統(tǒng)一年產(chǎn)值為1500元/畝。由于本報(bào)告取每畝安置2.5人,人均耕地為0.4畝,人平土地補(bǔ)償和安置補(bǔ)助費(fèi)為15600元。     土地補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)=15600×3800=59280000 元    2、青苗補(bǔ)償費(fèi)    根據(jù)重慶市征地補(bǔ)償安置辦法（重慶市人民政府令第55號(hào)）（1999年1月1日起施行）中規(guī)定“青苗補(bǔ)償按征地時(shí)實(shí)際

47、種植面積計(jì)算。”按照云陽(yáng)縣征地實(shí)施補(bǔ)償辦法規(guī)定，蔬菜類（含經(jīng)濟(jì)作物）為1210元/畝。待儲(chǔ)備地塊全部為菜地。    青苗補(bǔ)償費(fèi)=1520×1210=1839200元    3、地上構(gòu)筑物補(bǔ)償費(fèi)    根據(jù)重慶市征地補(bǔ)償安置辦法（重慶市人民政府令第55號(hào)）（1999年1月1日起施行）中規(guī)定“地上建筑物補(bǔ)償以集體土地使用權(quán)證和農(nóng)村房屋所有證登記的合法面積為準(zhǔn)計(jì)算，構(gòu)筑物按實(shí)計(jì)算?！痹诖税凑?000元/戶進(jìn)行估算。    地上構(gòu)筑物補(bǔ)償費(fèi)=3000×1267=3

48、801000元    4、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)    在此按照1500元/畝進(jìn)行估算。地塊地上附著物補(bǔ)償費(fèi)=1500×1520=2280000元 土地征用成本=59280000+1839200+3801000+2280000=67200200元    （二）房屋拆遷及安置成本1、地上建筑物補(bǔ)償費(fèi)    根據(jù)重慶云陽(yáng)水利水電實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)對(duì)其擬儲(chǔ)備的1520畝土地實(shí)地調(diào)查結(jié)果，地上房屋面積共計(jì)253333.33平方米，需補(bǔ)償費(fèi)用68184423.49元。 &

49、#160;            表6  待儲(chǔ)備地塊地上房屋面積估算  土地面積（畝）正      房偏      房附屬房屋合計(jì)磚混磚木土木磚混土木擬征地范圍房屋面積（平方米）1520       地塊房屋面積（平方米）25000 40001000  補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)（元/平

50、方米）  補(bǔ)償費(fèi)用（元） 5130250 618680107200 2、住房安置費(fèi)    按照重慶市云陽(yáng)縣人民政府征地補(bǔ)償安置實(shí)施辦法規(guī)定，征地農(nóng)轉(zhuǎn)非人員按每人20平方米面積計(jì)算，其標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)相鄰區(qū)域經(jīng)濟(jì)適用房的平均售價(jià)（1000元/平方米）確定，磚墻條石預(yù)制蓋結(jié)構(gòu)房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為204元/平方米。    住房安置費(fèi)=（1000-204）×20×3800=60496000元   3、搬家補(bǔ)助費(fèi)    按照重慶市云陽(yáng)縣人民

51、政府征地補(bǔ)償安置實(shí)施辦法規(guī)定，“在規(guī)定時(shí)限內(nèi)搬遷的拆遷戶，其搬家補(bǔ)助費(fèi)按戶一次性計(jì)發(fā)：3人及3人以下每戶300元，3人以上戶按每戶500元計(jì)發(fā)。”在此按照300元/戶計(jì)算。搬家補(bǔ)助費(fèi)=300×1267=380100元   4、搬遷補(bǔ)助費(fèi)    按照重慶市云陽(yáng)縣人民政府征地補(bǔ)償安置實(shí)施辦法規(guī)定，“屬貨幣安置住房、自建住房的，每人一次性發(fā)給300元搬遷補(bǔ)助費(fèi)。” 搬遷補(bǔ)助費(fèi)=300×1267=380100元    5、水電表等設(shè)施的拆遷補(bǔ)償費(fèi)：在此按照共計(jì)1100元/戶估算。水電表等設(shè)施拆遷補(bǔ)償費(fèi)=

52、1100×1267=1393700元綜上所述,張家壩地塊房屋拆遷及安置成本為145834323.50元。（三）基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)    根據(jù)重慶云陽(yáng)水利水電實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)對(duì)其擬儲(chǔ)備的1520畝土地實(shí)地調(diào)查結(jié)果，采用投影面積折算的方法，估算待儲(chǔ)備地塊原基礎(chǔ)設(shè)施情況。根據(jù)基礎(chǔ)設(shè)施情況，采用面積投影方法折算22239000.00元。    表7  待儲(chǔ)備地塊上基礎(chǔ)設(shè)施情況及補(bǔ)償費(fèi)用 雙洞子城市副中心地塊土地面積（畝）110千伏高壓線10千伏高壓線市話電纜電視電纜低壓照明線恢復(fù)照明線、閉路線補(bǔ)助費(fèi)合計(jì)擬征地范/p>

53、31267 補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)(萬(wàn)元/千米 1301088652000元/戶 補(bǔ)償費(fèi)用 715320320336（四）相關(guān)稅費(fèi)1、征地管理費(fèi)    根據(jù)重慶市物價(jià)局、重慶市財(cái)政局渝價(jià)（2001）第346號(hào)、渝府（2001）106號(hào)文件規(guī)定，一次征地在1000畝以上的，其征地管理費(fèi)不超過(guò)征地費(fèi)用總額的3.0%。2、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)    根據(jù)重慶市財(cái)政局、重慶市國(guó)土資源和房屋管理局（渝財(cái)200328號(hào)）轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部、國(guó)土資源部關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收等別的通知（財(cái)綜200293號(hào)）規(guī)定，云

54、陽(yáng)屬于十四等，其新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)按7元/平方米計(jì)收。根據(jù)重慶市水利投資（集團(tuán)）關(guān)于明確重點(diǎn)水利工程儲(chǔ)備土地相關(guān)問(wèn)題的請(qǐng)示（渝水投200674號(hào)），新增建設(shè)用地在規(guī)劃內(nèi)的繳納30%給中央財(cái)政，其余部分可免繳。3、耕地開(kāi)墾費(fèi)    根據(jù)重慶市水利投資(集團(tuán))關(guān)于明確重點(diǎn)水利工程儲(chǔ)備土地相關(guān)問(wèn)題的請(qǐng)示（渝水投200674號(hào)），耕地開(kāi)墾費(fèi)全市統(tǒng)一按10元/平方米繳納。    4、耕地占用稅    根據(jù)重慶市水利投資(集團(tuán))關(guān)于明確重點(diǎn)水利工程儲(chǔ)備土地相關(guān)問(wèn)題的請(qǐng)示（渝水投200674號(hào)），可免繳該項(xiàng)費(fèi)用。5

55、、水土保持費(fèi)    根據(jù)重慶市水利投資（集團(tuán)）關(guān)于明確重點(diǎn)水利工程儲(chǔ)備土地相關(guān)問(wèn)題的請(qǐng)示（渝水投200674號(hào)），可免繳該項(xiàng)費(fèi)用。6、地質(zhì)災(zāi)害壓覆評(píng)估費(fèi)    其費(fèi)用屬于協(xié)商價(jià)格，一般按50元/畝繳納。    地質(zhì)災(zāi)害壓覆評(píng)估費(fèi)=50×1520=76000元    7、規(guī)劃編制費(fèi)    根據(jù)重慶市人民政府第55號(hào)令規(guī)定，按照0.25元/平方米計(jì)收。   8、勘界費(fèi)    按照0.16元/

56、平方米計(jì)收。    9、環(huán)評(píng)費(fèi)    按照每宗地20000元計(jì)算.10、可行性研究報(bào)告編制費(fèi)    按照每宗地200000元計(jì)算。11、社會(huì)發(fā)展統(tǒng)籌金    根據(jù)重慶市人民政府第55號(hào)令規(guī)定”對(duì)農(nóng)轉(zhuǎn)非人員安置實(shí)行征地統(tǒng)籌費(fèi)調(diào)劑使用辦法,”該區(qū)域社會(huì)發(fā)展統(tǒng)籌金按2000元/畝計(jì)收。根據(jù)重慶市水利投資（集團(tuán)）關(guān)于明確重點(diǎn)水利工程儲(chǔ)備土地相關(guān)問(wèn)題的請(qǐng)示（渝水投200674號(hào)，可免繳該項(xiàng)費(fèi)用。12、養(yǎng)老保險(xiǎn)統(tǒng)籌經(jīng)費(fèi)    根據(jù)重慶市人民政府渝府發(fā)2005

57、67號(hào)文規(guī)定，各區(qū)縣（自治縣、市）人民政府建立征地農(nóng)轉(zhuǎn)非人員養(yǎng)老保險(xiǎn)統(tǒng)籌經(jīng)費(fèi)。云陽(yáng)縣為10000元/畝計(jì)收。根據(jù)重慶市水利投資（集團(tuán)）關(guān)于明確重點(diǎn)水利工程儲(chǔ)備土地相關(guān)問(wèn)題的請(qǐng)示（渝水投200674號(hào)），可免繳該項(xiàng)費(fèi)用。綜上所述，地塊的相關(guān)稅費(fèi)共計(jì)9904351.789元。    綜上所述,僅從征地拆遷成本來(lái)看,根據(jù)補(bǔ)償文件標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算得到征地拆遷成本為245177875.30元,合161301.2337元/畝。二、土地整治成本    土地整治成本指使土地達(dá)到紅線外六通一平時(shí)所需成本，包括市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和場(chǎng)地平整費(fèi)，即實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目區(qū)規(guī)劃的主

58、干路及沿紅的給水、排水（污水、雨水）、電力、燃?xì)狻㈦娦排涮捉ㄔO(shè)。    待儲(chǔ)備地塊已基本具備六通條件，在進(jìn)行局部階梯土地平整后即可進(jìn)行土地出讓。按照土石方量16元/立方米計(jì)算，平整過(guò)程預(yù)計(jì)需要成本152000000元,合100000元/畝。三、其他成本1不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)    土地征用整治的不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按照土地征地拆遷成本與土地整治成本之和的5%計(jì)算。2經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用    按照重慶市國(guó)有土地儲(chǔ)備整治財(cái)務(wù)管理暫行辦法，土地儲(chǔ)備整治工程管理費(fèi)按比例提取。當(dāng)期土地儲(chǔ)備整治工程的征地拆遷補(bǔ)償安置4%提取，當(dāng)期整治工程的前

59、期工程費(fèi)和整治工程支出總額按4%提取。3財(cái)務(wù)費(fèi)用    按一般土地投資情況，土地取得費(fèi)在征地時(shí)一次支出。經(jīng)調(diào)查相同或類似土地的開(kāi)發(fā)周期，同時(shí)結(jié)合待儲(chǔ)備地塊的實(shí)際情況，預(yù)計(jì)土地征用整治所需周期為1年。以征地拆遷成本、土地整治成本、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)和經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用之和為基數(shù)計(jì)算。資金年利率按照水投公司與重慶國(guó)投土地儲(chǔ)備整治信托貸款協(xié)議，年利率為7.4%。 第八章        收益分析    本項(xiàng)目的收益來(lái)自整治后土地的出讓所得。本報(bào)告采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法和市場(chǎng)比較法兩種方

60、法來(lái)預(yù)估待儲(chǔ)備地塊的可能出讓價(jià)格。一、假設(shè)開(kāi)發(fā)法預(yù)估出讓地價(jià)1出讓地價(jià)預(yù)估    待儲(chǔ)備地塊所在地區(qū)平均容積率狀況，假設(shè)其居住用地容積率為2.0,商業(yè)用地(包括商業(yè)、服務(wù)業(yè)、文化娛樂(lè)用地)容各率為1.5。由于可用于出讓的經(jīng)營(yíng)性地塊面積1520畝，可銷售建筑面積為182.40萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)周期為10年。根據(jù)待儲(chǔ)備地塊周邊樓盤(pán)銷售價(jià)格，以住宅2500元/平方米，商業(yè)6200元/平方米的銷售價(jià)格估算，由假設(shè)開(kāi)發(fā)法預(yù)估的待儲(chǔ)備地塊出讓收入合計(jì)81244萬(wàn)元,合53.45萬(wàn)元/畝。其中居住用地出讓地價(jià)為30.7萬(wàn)元/畝，商業(yè)用地出讓地價(jià)為76.2萬(wàn)元/畝。 &

61、#160;   表8      假設(shè)開(kāi)發(fā)法估算土地出讓價(jià)格 雙洞子城市副中心地塊居住商業(yè)合計(jì)土地面積（畝）12003201520容積率建筑面積(平方米)16000002240001824000預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)(萬(wàn)元)售價(jià)(元/平方米)25006200 銷售收入開(kāi)發(fā)成本(萬(wàn)元)建造成本管理費(fèi)用專業(yè)人士費(fèi)合計(jì)投資利潤(rùn)(萬(wàn)元)投資利息(萬(wàn)元)銷售稅費(fèi)(萬(wàn)元)兩稅一費(fèi)1305買賣手續(xù)費(fèi)推廣費(fèi)用合計(jì)總地價(jià)(萬(wàn)元)   熟地價(jià)(萬(wàn)元/畝)   二、市場(chǎng)比較法預(yù)估出讓地價(jià)    根據(jù)云陽(yáng)縣近年來(lái)土地出讓的實(shí)際情況，土地成交價(jià)格總體上呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)在未來(lái)10年內(nèi)，在無(wú)重大政策調(diào)整的前提下，土地價(jià)格將保持10%增幅。因此，從市場(chǎng)行情看，預(yù)計(jì)待儲(chǔ)備地塊出讓價(jià)格為45萬(wàn)元/畝左右。表9  云陽(yáng)縣20002006年土地出讓情況 年   度價(jià)格2000200120022003200420052006最高價(jià)74715187072639122724