市房地產(chǎn)市場供求狀況調(diào)查報告

1、1 / 24六安市房地產(chǎn)市場供求狀況調(diào)查一、六安市土地儲備與用地規(guī)劃1、六安市區(qū)內(nèi)國有土地級別劃分為： 一級地主要分布區(qū)位：東至新淠河河沿，南至皖西東路和大別 山東路南側 200 米以及梅山南路大橋以北西側 200 米范圍，西至解 放路西側 200 米范圍，北至人民路北側 200 米及球拍路兩側 200 米 范圍閉合區(qū)域。二級地主要分布區(qū)位 ：東至淠河總干渠以及皖西大道西段兩側 200 米范圍，南至梅山南路橋向西沿總干渠、振華路南側200 米范圍，西至磨子潭路兩側 200 米，黃大街、鼓樓街，北至皋城西路北 側 200米以及梅山北路兩側 200 米閉合區(qū)域 ；火車站站前區(qū)的梅山 南路、解放南路

2、、佛子嶺中路兩側 200 米范圍內(nèi)地段。三級地主要分布區(qū)位 ： 東至寧平路東側 200 米及皖西大道兩側 各 200米和安豐路兩側各 200 米范圍、南至佛子嶺東路兩側 200 米、火車站站前廣場二級地段以外的區(qū)域，西至磨子潭路以西 200 米向北沿老淠河至農(nóng)科所 ，北至梅山北路與解放北路交匯處沿手拖 廠以南向東至淠河總干渠范圍內(nèi)閉合區(qū)域。四級地主要分布區(qū)位：東至六安經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)（ 除三級土地外），南至 312 國道和小華山園藝廠，西至三里街、六安師專，北 至光華廠 、市化肥廠及至污水處理廠以及解決北路兩側 200 米范圍 的閉合區(qū)域。2 / 24五級地主要分布區(qū)位在四級地區(qū)位以外的城區(qū)邊緣

3、地帶。2、土地儲備狀況城市近期規(guī)劃居住用地 1038.17 萬平方米，遠期規(guī)劃 1598.58 平方米 。城市發(fā)展儲備土地主要分布在城市東南部 ，312 國道以南， 寧西鐵路以北的部分區(qū)域以及城西南，佛子嶺路以南、 312 國道以 北的區(qū)域。六安土地儲備已初步形成了市場運作與經(jīng)營城市土地相結合 的路子，由儲備中心統(tǒng)一收購儲備，土地市場統(tǒng)一招標、拍賣、掛 牌出讓， 征、收 （ 購） 、儲、供 一條龍管理。到目前儲備土地累 計 8093 畝，其中新征用地 7673 畝，存量土地 420 畝。 除市政務 中心、體育中心及城市道路等用地外，現(xiàn)儲備土地庫中能出讓的土 地約 5200 畝，近幾年老城改造可

4、供開發(fā)土地面積約4000 畝?？傮w上講，未來土地市場供應體量較大，新增土地主要集中在開發(fā)區(qū)和 火車站北部和政務新區(qū)；存量土地對房地產(chǎn)市場的供應較強，說明 六安市政府在未來舊城改造上建設力度較大 ，將對整體房地產(chǎn)市場 及居民生活水準的提高產(chǎn)生積極影響。3、土地出讓與開發(fā)2004 年六安城市規(guī)劃區(qū)供應 了 62 宗土地，土地總面積3 / 24301.22 萬 平方米。從 2002 年起六安在土地供應環(huán)節(jié)嚴格執(zhí)行法 律規(guī)定，對商業(yè)、旅游、娛樂和房地產(chǎn)等經(jīng)營性用地，全面停止協(xié) 議出讓方式，一律實行招標、拍賣、掛牌。對開發(fā)區(qū)和金安、裕安 兩個私園區(qū)的用地也納入市統(tǒng)一供地。通過建立統(tǒng)一的土地市場， 加快了

5、老城改造步伐，同時新區(qū)的土地也有計劃推出，房地產(chǎn)市場 呈現(xiàn)出空前活躍的局面。 2004 年城區(qū)用于經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)用地出 讓共 20 個地塊 ，1692 畝。2005 年計劃出讓 15 個地塊， 計 2185 畝，本月將有兩次土地掛牌拍賣，其中 7 月 6 日掛拍的是鹽業(yè)公司 和皖西賓館地塊， 規(guī)劃用地面積 16.2 萬平方米，243 畝。7 月 29 日掛拍的是皖西東路 D 地塊、北門塔公園以北、裕安區(qū)政府招待所 等 5 個地塊，共計 14.7 萬平方米， 221 畝。結合過去兩年的情況，土地市場出讓和開發(fā)比較活躍，在總體 儲備總量的支撐下，開發(fā)空間較大，房地產(chǎn)項目開發(fā) 2004 年來明 顯增

6、多，從中也可看出，房地產(chǎn)開發(fā)項目增速較快，競爭將趨于劇 烈，但土地的價格仍在一個穩(wěn)步上漲的層面上前行。二、房地產(chǎn)開發(fā)市場概況1、開發(fā)狀況：自 2000 年到 2004 年以來，共有 53 家開發(fā)企業(yè)參與六安的房地產(chǎn)開發(fā) ，其中來自市外的開發(fā)企業(yè) 43 家，開發(fā)土地面積 4200 畝，其中老城改造面積 3000 多畝。并開始對 3.3 平方公里的老城區(qū)分塊實施改造，首期啟動老城改造面積 0.94 平方公里，先后改造地 塊 40 個，4 / 24拆除各類舊房屋 170 萬平方米、開發(fā)面積近 200 萬平方 米、商品房約 140萬平方米。六安明令城市規(guī)劃建設用地 60 平方公里以內(nèi)及西環(huán)路外側200

7、 平方米至老淠河（窯崗嘴大橋至新安大橋段）范圍內(nèi)的農(nóng)民既 城市近郊特定范圍內(nèi)的住戶 ，符合新建或翻建住宅條件并提出建設 申請的，原則上必須進入市政府統(tǒng)一建設的安置點，購買公寓住 宅。每戶 80 平方米以內(nèi)按建設成本價提供，超出部分按市場價購 買。首批來自蕪湖、江蘇、福建的開發(fā)商開發(fā)建設了毅達小區(qū)、明 都花園、錦繡花園 、興美花園等 ，以此帶動了六安市的房地產(chǎn)市場。 同時，一批投資較大、檔次較高的項目，如天盈星城、徽商國貿(mào)中 心、明珠廣場、沃爾特大酒店，正在建設之中。2003 年， 全市房屋交易面積 68.96 萬平方米， 交易額 7.89 億 元。2004年房屋交易面積 平方米。市區(qū)經(jīng)濟適用房

8、建設和危舊 房改造步伐加快。相繼建成了毅達小區(qū)、錦繡花園、明都花園、金 鼎花園、興美花園、金裕小區(qū)等住宅新區(qū)。2、價格狀況六安房價大體經(jīng)歷三個階段 ，1999-2001 年是 1000 元/ 平方米，2002-2003 年是 1000-1400 元/平方米， 2004 年是 1400-1880 元/平方米。 2005 年多層住宅城區(qū)都在 2000 元/ 平方米以上，徽商國 貿(mào)中心房價最高達到 2698 元/ 平方米。高層、小高層的出現(xiàn)將使房 價提升一個層5 / 24次。目前，六安第一棟小高層住宅，位于皖西路上的 華安中心廣場即將封頂，市場價已達2200 元 / 平方米以上。由于 2003 年開

9、工面積較 2002 年減少，導致 2004 年竣工房屋市 場放量相對較少。由于舊城改造帶來的需求拉、城區(qū)常住人口增加 等因素，自 2003 年底起，住房價格呈爆發(fā)式增長，因而2005 年上半年房地產(chǎn)住宅市場的銷售情況仍然表現(xiàn)突出 ， 而隨著 2004 年的 開工面積和住宅項目土地市場大量投放，預計 2005 年下半年起將 逐漸影響市場 。特別是中央 7 部委出臺了更加嚴厲的調(diào)控房價措施 后，雖然六安拆遷改造還有一定的空間（如常青路、黃大街的拆遷 改造），但相對而言，未來市場形勢不容樂觀， 六安房價迅猛上漲 的幅度會得到有效遏制，房地產(chǎn)投資市場風險驟然加大。3、市場特點 : 從經(jīng)濟水平來看，六安近幾年的發(fā)展比前些年有了更快的