物流園區(qū)運(yùn)作模式規(guī)劃

1、物流園區(qū)運(yùn)作模式規(guī)劃 組長：王雅梅 成員：王雅梅 高成東 蔡智俁 佘曄萌 吳德橋 史振樾 物流園區(qū)運(yùn)作模式規(guī)劃的意義 物流園區(qū)規(guī)劃，受到更多重視的是建設(shè)方面的規(guī)劃，運(yùn)作模式方面的規(guī)劃往往被忽視，這很容易產(chǎn)生物流園區(qū)建設(shè)偏離原定計(jì)劃，設(shè)施建設(shè)與進(jìn)駐企業(yè)運(yùn)營要求不一致等問題，導(dǎo)致物流園區(qū)規(guī)劃的先天不足。物流園區(qū)運(yùn)作模式規(guī)劃的目的 一是解決”物流園區(qū)應(yīng)該如何去建設(shè)”以及”物流園區(qū)建成以后如何運(yùn)營”兩方面的問題。物流園區(qū)運(yùn)作模式規(guī)劃的內(nèi)容開發(fā)模式管理模式盈利模式發(fā)展模式 1.1開發(fā)模式包括經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)模式主體企業(yè)引導(dǎo)模式物流地產(chǎn)商模式綜合運(yùn)作模式 一個(gè)物流園區(qū)究竟適合采取哪種開發(fā)方式，主要取決于政府對(duì)物

2、流園區(qū)規(guī)劃的戰(zhàn)略思考，城市或區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，資本市場環(huán)境，城市或區(qū)域物流市場發(fā)育程度及物流企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r等因素。另外，我國物流園區(qū)建設(shè)與運(yùn)營，一定要適合我國現(xiàn)階段實(shí)際情況。1.2仙堯路物流園區(qū)開發(fā)模式 (1) 首先，我國物流業(yè)起步較晚，但原有物流設(shè)施存量大，利用率低，開發(fā)時(shí)可以優(yōu)先考慮利用。其次，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不如歐美等發(fā)達(dá)國家，因此開發(fā)時(shí)應(yīng)盡量減少政府投資，爭取吸收外資及民營資本進(jìn)入。 (2) 其次，當(dāng)前我國物流園區(qū)的開發(fā)基本上采用綜合運(yùn)作模式，即根據(jù)不同功能分區(qū)或特殊項(xiàng)目的具體情況有針對(duì)性地選擇四種模式中的一種，或采用一主多輔的形式。 (3) 目前，我國對(duì)物流的商業(yè)開發(fā)有土地，稅收，以及

3、市政等諸多優(yōu)惠措施，鼓勵(lì)民間資本進(jìn)行開發(fā)運(yùn)作。 綜合以上幾點(diǎn)考慮以及實(shí)際情況的約束，我們采用物流地產(chǎn)商模式。具體采用類似部分高速公路運(yùn)營模式的BOT模式，即政府統(tǒng)籌規(guī)劃物流園區(qū)與我國改革方向一致，然后政府將所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離。政府通過給物流地產(chǎn)開發(fā)商適宜的土地與稅收的優(yōu)惠政策，讓物流地產(chǎn)商對(duì)園區(qū)的道路，倉庫和其他物流園區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施及基礎(chǔ)型裝備的建設(shè)和娛樂辦公等設(shè)施進(jìn)行建設(shè)和投資。然后由投資者尋找專業(yè)的物流運(yùn)營商經(jīng)營一定年限，運(yùn)營商負(fù)責(zé)園區(qū)的招商，融資，運(yùn)營等工作，期滿投資者收回經(jīng)營權(quán)。 1.3物流地產(chǎn)商模式的優(yōu)點(diǎn) 政府與投資者和運(yùn)營商各自承擔(dān)不同的職能，取得各自所需要的利益。既保證了政府參與

4、園區(qū)開發(fā)的指導(dǎo)思想，又合理利用了民間資本，同時(shí)又取得了社會(huì)效益。民間資本也得到了發(fā)展。 結(jié)構(gòu)圖如下圖所示運(yùn)營商物流園區(qū)土地優(yōu)惠稅收優(yōu)惠經(jīng)營權(quán)尋找企業(yè)進(jìn)駐融資 經(jīng)營統(tǒng)籌兼顧指導(dǎo)開發(fā)政府物流地產(chǎn)商負(fù)責(zé)2.1管理模式 物流園區(qū)的管理模式主要是指物流園區(qū)管理組織機(jī)構(gòu)的建立及管理組織在園區(qū)中的角色定位。物流園區(qū)的管理模式受幾個(gè)因素的影響：物流園區(qū)的建設(shè)目標(biāo)，這決定了政府對(duì)其在物流園區(qū)管理中職能定位的思考；物流園區(qū)的開發(fā)模式，投資開發(fā)主體不同，園區(qū)的管理模式也不同；園區(qū)的規(guī)模與功能，如果園區(qū)較小，功能單一，則可以采用比較簡單的管理模式，如果園區(qū)規(guī)模很大，則管理模式也就復(fù)雜；受到地區(qū)行業(yè)協(xié)會(huì)的影響。 2.2

5、 管理模式的類型：管理委員會(huì)制股份公司制業(yè)主委員會(huì)制協(xié)會(huì)制房東制2.3仙堯路物流園區(qū)的管理模式 由于物流園區(qū)的的開發(fā)模式是決定其管理模式的主要因素，我們根據(jù)上面所說的開發(fā)模式以及其他因素綜合，選擇了“房東制”的管理模式。特點(diǎn)：這種管理模式是物流地產(chǎn)商完成土地開發(fā)、物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)之后，把土地、倉庫、辦公樓等設(shè)施租賃或轉(zhuǎn)讓給各類物流相關(guān)企業(yè)，而自身成為“房東”，只收取租金而不參與經(jīng)營，園區(qū)為企業(yè)提供的服務(wù)主要由政府相關(guān)職能部門或委托給專業(yè)公司來經(jīng)營。房東制屬于投資行為，對(duì)物流園區(qū)的整體開發(fā)能力較差。3.1盈利模式 物流園區(qū)的盈利模式主要是指物流園區(qū)通過選擇提供合適的物流服務(wù)功能獲取相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益

6、。由于物流園區(qū)的投資巨大，盈利模式有限，所以投資回報(bào)緩慢。3.2仙堯路物流園區(qū)盈利途徑 目前，物流園區(qū)的盈利途徑主要來自5個(gè)方面，即土地增值，出租收入，服務(wù)費(fèi)用，項(xiàng)目投資收益及其他收益。本報(bào)告規(guī)劃的物流園區(qū)盈利途徑主要從前三方面來獲取。因?yàn)椋锪鲌@區(qū)初建沒有精力與財(cái)力去投資其他項(xiàng)目，并且國內(nèi)物流園區(qū)還沒有成功上市的先例。土地增值：當(dāng)物流商將空地建設(shè)成有一定的基礎(chǔ)設(shè)施之后，地價(jià)將會(huì)有一定的提升，隨著物流園區(qū)的運(yùn)營，價(jià)格還會(huì)上漲，地價(jià)的上漲必定會(huì)帶來租金收入的增長。出租收入：倉庫租賃費(fèi)用，這是出租的主要收入來源，將大型的倉庫及倉儲(chǔ)運(yùn)輸設(shè)備 出租給入駐企業(yè)，收取租金。 設(shè)備租賃費(fèi)用，將一些交通設(shè)施及

7、物流設(shè)備出租給企業(yè)，收取租金。辦公生活房屋租賃費(fèi)用，將辦公樓，住宿，餐飲及娛樂樓盤出租。停車場收費(fèi)，物流園區(qū)的停車場對(duì)外來車輛進(jìn)行收費(fèi)停車。其他管理費(fèi)用。主要是物業(yè)管理費(fèi)等。服務(wù)費(fèi)用：信息服務(wù)費(fèi)用，這是最主要的服務(wù)費(fèi)用 。一是提供車輛配載信息，幫助用戶提高車輛的滿載率和降低成本，并從節(jié)約的成本中按比例收取一定的服務(wù)費(fèi)。二 是提供商品供求信息，可以為園區(qū)內(nèi)的商戶服務(wù)，從本地和周邊地市配送他們所要進(jìn)的各種商品，以降低他們的經(jīng)營成本；同時(shí)可以專門為社會(huì)上大的商場、批發(fā)市場和廣大客戶服務(wù)，為他們從全國各地集中配送他們所需要的各種商品。在收費(fèi)方式上采取按成交額提取一定比例的中介費(fèi)的方式。物流人才，駕駛員

8、培訓(xùn)費(fèi)用。利用物流園區(qū)的資源開展物流人才培訓(xùn)以及駕駛員培訓(xùn)，從中收取一定費(fèi)用。融資中介費(fèi)用，運(yùn)營商通過介紹企業(yè)進(jìn)駐園區(qū)，收取中介費(fèi)用。另外，當(dāng)物流園區(qū)建設(shè)運(yùn)營穩(wěn)定之后，再考慮投資項(xiàng)目，融資上市等長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略規(guī)劃!3.3物流園區(qū)具體成本盈利分析3.3.1買地費(fèi)用 規(guī)劃地塊面積：17公頃 平均地價(jià)：4500元/ 買地費(fèi)用大概7.6億3.3.2各類設(shè)施占地面積 倉庫31000 交易展示廳12000 停車場15000 商務(wù)樓18000 辦公樓9000 餐廳5000 生活超市2500 活動(dòng)中心4000 職工宿舍區(qū)8000 綠化面積21000 貨車維修點(diǎn)3000 公路貨運(yùn)區(qū)170003.3.3建設(shè)費(fèi)用 31

9、00萬元 2400萬元 750萬元 9000萬元 1800萬元 900萬元 250萬元 400萬元 800萬元 63萬元 150萬元850萬元所以，綜合買地費(fèi)用和建設(shè)費(fèi)用，物流園區(qū)的總成本大概在9。6億。3.3.4物流園區(qū)的盈利 物流園區(qū)能過獲得收益的部分有，倉庫 ，交易展示廳，停車場，商務(wù)辦公樓，餐廳，生活超市。活動(dòng)中心，貨車維修點(diǎn)，職工公寓等。各部分的收入預(yù)估為倉庫1000萬元/年交易展示廳200萬元/年商務(wù)辦公樓2500萬元/年餐廳100萬元/年生活超市50萬元/年活動(dòng)中心50萬元/年貨車維修點(diǎn)50萬元/年職工公寓150萬元/年停車場100萬元/年因此總收入大概在4200萬元/年， 假設(shè)不考慮設(shè)備維修，工資以及其他因素，大概23年收回成本!4.1發(fā)展模式 4.1.1物流園區(qū)的發(fā)展模式主要是指物流園區(qū)的經(jīng)營方向與其周邊展業(yè)之間的關(guān)系定位，他主要取決于所在城市或區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與特點(diǎn)。 4.1.2發(fā)展模式的模式 物流+貿(mào)易 物流+產(chǎn)業(yè) 物流+金融 物流+項(xiàng)目 4.1.3仙堯路物流園區(qū)發(fā)展模式 由于該物流園區(qū)主要是汽車的存儲(chǔ)與銷售，并且地處南京市。汽車制造業(yè)以及重工業(yè)及銷售也比較發(fā)達(dá)。物流園區(qū)周邊分布大量4s店以及汽車維修保養(yǎng)等相關(guān)企業(yè)集聚。所以采用“物流+貿(mào)易”模式比較合適。 “物流+貿(mào)易”模式的優(yōu)點(diǎn)：它由物流業(yè)與銷售業(yè)結(jié)合而成，物流園區(qū)入駐企業(yè)的物流運(yùn)作嵌入供