房地產(chǎn)評估之收益法-習(xí)題集

1、收益法及其運用一、單選題1 .收益法適用的條件是房地產(chǎn)的（）。A.收益能夠量化B.風(fēng)險能夠量化C.收益或風(fēng)險其一可以量化D.收益和風(fēng)險均能量化【正確答案】D【答案解析】通過收益法的報酬資本化法公式得知，收益和風(fēng)險是求房 地產(chǎn)收益價格的兩個必不可少的要素，只有量化其值才能運用公式求得 價格。2 .收益法的理論基礎(chǔ)是（）。A.替代原理B.預(yù)期原理C.均衡原理D.邊際收益遞減原理【正確答案】B【答案解析】參見教材 P213。3 .有甲乙兩宗房地產(chǎn)，甲房地產(chǎn)的收益年限為 50年，單價為3500元/ m2,報酬率為8%； 乙房地產(chǎn)收益年限為 30年，單價為3000元/ m2,報酬率為6%那么，甲的價格（

2、 ）乙的 價格。A.高于B.低于C.等于D.條件不足，無法確定【正確答案】B壇二=匕【答案解析陌右由于甲乙兩宗房地產(chǎn)收益隼限不同，不屯德峰比校，可以都轉(zhuǎn)化為&對于甲，=1-=0.375,匕=350。/局產(chǎn)5751 .0q對于乙，=1- -1？=0.82 3000J=3618.84 .已知某宗收益性房地產(chǎn)40年收益權(quán)利的價格為2500元/平方米，報酬率為10%則該房地產(chǎn)30年收益權(quán)利的價格為（）元/平方米。A.2400B.2405C.2410D.2415【正確答案】C【答案解析】方法1；烏=?=匕所以學(xué)=善 式at丈取尺網(wǎng) £口%= % X 有=LX 2500=241 0 七&

3、quot; .1方法2步驟一；先將的年收益權(quán)利價格還原為年收益2500= X 110% （1+10%） _則年收益a=255,究步驟二：再計算30年的收益權(quán)利價格=空的漢1-L =241010% 1了5 .預(yù)計某宗房地產(chǎn)未來每年的有效毛收入不變，為16萬元，運營費用第一年為8萬元,此后每年會在上一年的基礎(chǔ)上增加 2%該類房地產(chǎn)的報酬率為 10%則該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng) 營年限為（）年。A.32B.34C.36D.38【正確答案】C【答案解析】參見教材P229。該宗房地產(chǎn)的運營費用超過有效毛收入的時間即為其合理經(jīng)營期限n:168 （1+2%）nT=0, n=36 （年）。6 .某宗房地產(chǎn)的收益期限為

4、 38年，通過預(yù)測得到其未來 5年的凈收益分別為 20萬元、 22萬元、25萬元、28萬元、30萬元，從未來第 6年到第38年每年的凈收益將穩(wěn)定在 35 萬元左右，該類房地產(chǎn)的報酬率為 10%則該宗房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。A.267.35B.287.86C.298.84D.300.86【正確答案】D【答案解析】參見教材P221。20 22252830 方小 1、1V= 1.1 l.P IT 1.1，+ 10% '1.產(chǎn)'L 戶=300.86萬元7 .某寫字樓持有5年后出售，持有期內(nèi)年均有效毛收入為 400萬元，運營費用率為30% 預(yù)計5年后出售時總價為 6000萬元，銷售稅

5、費為售價的 6%無風(fēng)險報酬率為6%風(fēng)險報酬 率為無風(fēng)險報酬率的 25%該寫字樓目前的價格為（）萬元。A.5061.44B.5546.94C.5562.96D.6772.85【正確答案】A【答案解析】折現(xiàn)率=6%+6% 25%=7.5% 6000X （ 1-6%） /1.075 5+400X 0.7/0.075 X （ 1-1.075 -5） =5061.448 .某商鋪建筑面積為 500建筑物的剩余經(jīng)濟壽命和剩余土地使用年限為35年；該商鋪目前的月租金（按建筑面積算）為100元/,市場上類似商鋪按建筑面積計的月租金為120元/itf；運營費用率為租金收入的25%該類房地產(chǎn)的報酬率為 10%該商

6、鋪的價值為（）萬元。A.521B.533C.695D.711【正確答案】A【答案解析】參見教材P216、P233。實際租金收益低于市場類似租金收益，應(yīng)該采取客觀收益。年凈收益=500X 120X12X （ 1 25% =54 萬元收益現(xiàn)值J 15419 .某房地產(chǎn)未來收益期限內(nèi)每年的凈收益為20萬元，收益期限結(jié)束時該房地產(chǎn)將增值20%報酬率為6%償債基金系數(shù)為 7.59%。該房地產(chǎn)的價格為（）萬元。A.313B.329C.417D.446【正確答案】D【答案解析】參見教材 P233。償債基金系數(shù)，就是將未來的終值轉(zhuǎn)變?yōu)槟杲鸬南禂?shù)（年金終值系 數(shù)的倒數(shù)）第一步，求取收益年限7.59%=6%/ (

7、1.06 n) -1得 n=10第二步，求取房地產(chǎn)價格V=20/6%X ( 1-1.06 -10) +1.2V/1.06 10 V=44610 .某宗房地產(chǎn)的收益期限為 35年，判定其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預(yù)測得知其未來4年的凈收益分別為 15.1萬元、16.3萬元、15.5萬元、17.21萬元，報酬率 為9%該宗房地產(chǎn)的價格為()萬元。A.159.56B.168.75C.169.39D.277.70【正確答案】B【答案解析】分兩步求解：(1)先根據(jù)未來四年的凈收益求取不變的凈收益15 116.315.5 17,21 刃八 1 、1.09 1.093 1.093 1.094 9%

8、1 094求得 A=15.97且式(2)再求取35年凈收益的現(xiàn)值，即房地產(chǎn)價格=5%=168.7511 .某公司2年前租賃某寫字樓中的 500平米用于辦公，約定租期為20年，凈租金為每 天3元/平方米，已知該寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于5年前建成，土地剩余使用年限為30年，目前市場上類似的寫字樓租金為每天3.5元/平方米，報酬率為6%則該公司的租賃權(quán)價值為()。A.98.8B.592.81C.691.61D.667.22【正確答案】A【答案解析】年租金優(yōu)惠=(3.5 3) X 360X500= 90000元還有18年租期，報酬率為 6%9。四藝門 1承租人權(quán)益價值=6%CH6%?3 =98.8萬

9、元12 .某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年有效毛租金收入500萬元，年房屋折舊費 30萬元,維修費、保險費、管理費等50萬元，水電供暖費等40萬元，營業(yè)稅及房地產(chǎn)稅等 65萬元， 年抵押貸款還本付息額 70萬元。租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費 用均由出租人負擔(dān)。該房地產(chǎn)的凈收益為()萬元。A.245B.275C.315D.345【正確答案】D【答案解析】折舊費，抵押貸款還本付息額都不作為運營費用扣除。需要扣除的就是：維修費、保險費、管理費 50萬元，水電供暖費 40萬元, 營業(yè)稅及房地產(chǎn)稅 65萬元，所以凈收益為 500 40 50 65=345萬元。 參見教材P236。13

10、.下列關(guān)于收益法求取凈收益的說法，錯誤的是（）。A.凈收益包括有形收益和無形收益B.運營費用包含房地產(chǎn)折舊額及其設(shè)備的折舊費C.通常只有客觀收益才能作為估價依據(jù)D.應(yīng)同時給出較樂觀、較保守和最可能的三種估計值【正確答案】B【答案解析】運營費用中包含設(shè)備折舊費，但是不包含房地產(chǎn)折舊。這 些設(shè)備壽命期比房地產(chǎn)短，在使用過程中要不斷更新，也就是重置提撥 款，作為運營費用消耗了。參見教材 P238。14 .某寫字樓的建筑面積為 540 m2,年有效毛收入為 108萬元，年運營費用與建筑物凈 收益之和為400元/itf, 土地資本化率為 10.8%,假設(shè)收益年期無限。該寫字樓用地的價格 為（）萬元。A.

11、500 B.750C.800 D.1000【正確答案】C【答案解析】土地年凈收益=1080000- 540X 400=864000土地價值=864000/0.108=800000015 .某宗房地產(chǎn)的年凈收益為2萬元，購買者的自有資金為5萬元，自有資金資本化率為12%抵押貸款常數(shù)為 0.08。則該宗房地產(chǎn)的價格為（）萬元。A.22B.22.5C.23D.23.5【正確答案】B【答案解析】參見教材 P257。購買者要求的稅前現(xiàn)金流量=5X12%= 0.6 （萬元）償還抵押貸款的能力=2-0.6 =1.4 （萬元）抵押貸款金額=1.4+0.08= 17.5 （萬元）該宗房地產(chǎn)價格=自有資金額+抵押

12、貸款金額=5+ 17.5 =22.5 （萬元）16 .某宗房地產(chǎn)年收益為 60萬元，建筑物價值為 200萬元，建筑物資本化率為12% 土地使用期限為30年，土地報酬率為 6%該房地產(chǎn)的價值為（）萬元。A.489.99B.495.53C.695.53D.800.00【正確答案】C【答案解析】參見教材 P254255。建筑物收益 200X 12險24萬土地收益=60-24=36萬土地價值=36/6%X （ 1 1/1.06 3O） =495.53房地產(chǎn)價值=200+495.53 =695.5317 .某宗房地產(chǎn)每年凈收益為50萬元，建筑物價值為200萬元，建筑物資本化率為12%土地資本化率為10%

13、則該宗房地產(chǎn)的價值為（）萬元。A.440B.450C.460D.470【正確答案】C5” 200 Kl 2妣【答案解析】參見教材P259。土地價值=1。%=260 （萬元）該宗房地產(chǎn)價值=土地價值+建筑物價值=260+200= 460 （萬元）18 .某商場的正常月租金按可出租面積計為 40元/,出租率為 85%運營費用占有效 毛收入的35%報酬率為12%商場建筑面積為 40000 m2,可供出租的比例為 95%運營期 為38年，該商場的收益價值為（）萬元。A.690.40B.8284.79C.8720.83D.9746.81【正確答案】B【答案解析】 參見教材P216。年凈收益=40000X

14、 95%< 40X12X85%X（1 35%） = 1007.76 萬元V38= 12%1,1238 =8284.7919 .某臨街商鋪，投資者期望的自有資金資本化率為10%銀行可提供6成、5年、年利率8%按月等額償還的抵押貸款，則綜合資本化率為（）。A.8.8%B.10%C.18%D.18.6%【正確答案】D【答案解析】參見教材 P256。抵押貸款常數(shù)X分期償還額=貸款總額Ci-L_）月抵押貸款常數(shù)=1+8%/12加？ =2.028%年抵押貸款常數(shù)=2.028%X 12= 24.33%綜合資本化率=60%< 24.33%+ 40%X 10%= 18.6%20 .報酬率是一種與利率

15、、內(nèi)部收益率同性質(zhì)的比率，對其內(nèi)涵的理解應(yīng)是（）。A.報酬率是投資回收與投入資本的比率B.風(fēng)險大的投資，不確定因素多，故報酬率應(yīng)低，反之，報酬率應(yīng)高C.當(dāng)投資于房地產(chǎn)能獲得某些額外好處時，投資者將提高所要求的報酬率D.當(dāng)把土地看作特別可靠的投資時，其報酬率要低于其他較長期投資的報酬率【正確答案】D【答案解析】參見教材 P242。報酬率是投資回報和投入資本的關(guān)系，A說成了投資回收。投資回收只是保本。風(fēng)險大，風(fēng)險報酬高。二者是正比關(guān)系。B也不對。能獲得額外報酬時，投資者的報酬率可以適當(dāng)降低，C也不對。土地投資可靠，風(fēng)險小，所以要求的報酬率比其他長期投資的報酬率可以低一些。21 .下列收益法乘數(shù)中，

16、考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入以及房地產(chǎn)空置率，但未考慮運 營費用差異的是（）。A.毛租金乘數(shù)法B.潛在毛收入乘數(shù)法C.有效毛收入乘數(shù)法D.凈收益乘數(shù)法【正確答案】C【答案解析】潛在，是沒有考慮空置和運營費用差異的，是最理想的狀態(tài)下的毛收入，實際上達不到；有效，則是充分考慮了空置和租金損失 的情況?？梢詮淖置孢M行理解，幫助解題。參見教材P253。22.某收益性房地產(chǎn)共 5年收益期，報酬率為10%未來5年的凈收益預(yù)測分別為5000、5250、5600、5850、65000,收益現(xiàn)值為 57447.17元。則其資本化率為（）。A.8.3%B.8.5%C.8.7%D.8.9%【正確答案】C【答案解析】參

17、見教材 P256。資本化率是第一年的凈收益與其價值的比 率=5000/57447.17 = 8.7%。關(guān)鍵在于，理解資本化率的含義和計算方法, 題干中很多給出的數(shù)據(jù)，是可以不使用的。二、多選題1 .收益法中計算凈收益時，扣除運營費用時不包括的項目有（）。A.抵押貸款還本付息額B.房地產(chǎn)折舊額C.重置提拔款D.房地產(chǎn)改擴建費用E.所得稅【正確答案】ABDE【答案解析】重置提拔款是建筑物經(jīng)濟壽命期內(nèi)，更換經(jīng)濟壽命較短的 構(gòu)件的費用，或在未來持有期結(jié)束前需要更換的構(gòu)件的費用，屬于運營 費用。參見教材P238。2 .在求取凈收益中，運營費用包括（）。A.房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收B.房地產(chǎn)折舊費C.房屋保險

18、費D.房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額E.為承租人提供的服務(wù)費【正確答案】ACE【答案解析】參見教材 P238。3 .某宗商用房地產(chǎn)于30年前建成，預(yù)計建筑物剩余自然壽命為20年，房地產(chǎn)未來第年的凈收益為28萬元，此后每年的凈收益在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬元，報酬率為8%則()。A.該房地產(chǎn)的收益價格為136.73萬元B.該房地產(chǎn)的收益價格為143.89萬元C.以第一年凈收益為依據(jù)采用凈收益乘數(shù)法估算收益價格，凈收益乘數(shù)為5.14D.該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為15年E.該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為20年【正確答案】BCD【答案解析】設(shè)該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營年限為n令 A (n1) b=0,即 28 ( n 1)

19、X 2= 0N= 15該房地產(chǎn)的收益價格=v尸吼(1+YnY (1+訂=143.89以第一年凈收益為依據(jù)，采用凈收益乘數(shù)法估算收益價格，凈收益乘數(shù)=收益價格/年凈收益=143.89/28 =5.14如果不記得公式，最簡單的辦法：28、26、24、22、20、18、16、14、12、10、8、6、4、2、0,到第15年的時候，沒有收益了，所以合理經(jīng)營年限就是15年2g 28 215年的收益價格=1 .。必1.0妙1.0滑=143.894 .某寫字樓的租金為每日每平方米 3元，電費、物業(yè)管理費由承租人負擔(dān)，水費、供暖費、房地產(chǎn)稅由出租人負擔(dān)。由該租金減去運營費用求取該寫字樓的凈收益，應(yīng)減去的運營費

20、用包括()。A.電費B.物業(yè)管理費C.水費D.供暖費E.房地產(chǎn)稅【正確答案】CDE【答案解析】參見教材P239-240。電費和物業(yè)管理費，由承租人負擔(dān)，不在運營費用里。運營費用是由出租人承擔(dān)的費用。5 .就收益性房地產(chǎn)而言， 為合理選用或確定其凈收益并客觀評估其價值，往往要求估價師對其凈收益同時給出()。A.較樂觀的估計值B.較保守的估計值C.過高的估計值D.過低的估計值E.最可能的估計值答疑編號 950277070205【正確答案】ABE【答案解析】預(yù)測凈收益時存在樂觀估計、保守估計和最可能估計。如 果是評估抵押價值，那么根據(jù)謹慎原則，應(yīng)該選擇較保守的估計；如果 是評估抵押價值以外的其他價值

21、，則應(yīng)該選擇最可能的估計值。CD的說法，過高或過低，這種說法本身就是錯誤的。參見教材P245。三、判斷題1 .某空置住宅，因為沒有收益，所以不能采用收益法進行估價。（）【正確答案】錯誤【答案解析】該住宅空置無實際收益，但是具有潛在收益，可以參照市場上類似住宅的租金，作為收益估算其收益價值。2 .出租型房地產(chǎn)是收益法估價的典型對象，包括出租的住宅、公寓、寫字樓、商場、停 車場、標(biāo)準工業(yè)廠房、倉庫和土地等，其凈收益是根據(jù)銷售資料來求取，通常為銷售收入扣 除維修費、管理費、保險費、房地產(chǎn)稅和租賃代理費等后的余額。（）【正確答案】錯誤【答案解析】前半部分是對的，后半部分正確的應(yīng)當(dāng)是“其凈收益通常 為租

22、賃收入扣除由出租人負擔(dān)的費用后的余額”。出租型房地產(chǎn)沒有銷 售收入。3 .房地產(chǎn)收益可分為有形收益和無形收益。無形收益通常難以貨幣化，難以在計算凈收益時予以考慮，但可通過選取較高的報酬率或資本化率予以考慮。（）【正確答案】錯誤【答案解析】參見教材 P212、213。如果選取較高的報酬率或資本化率，會使得最終的評估結(jié)果更低。這樣非但沒有考慮無形收益，反而還降低 了這種無形收益。應(yīng)該是選取較低的報酬率或資本化率。理解：因為存 在無形收益，所以投資者要求的報酬率可以略低。4 .根據(jù)收益法的計算公式， 對土地凈收益每年收益不變的情形，報酬率越高，土地使用權(quán)價格接近無限年價格就越慢。（）【正確答案】錯誤

23、【答案解析】土地使用權(quán)價格公式CHt?無限年價格公式是土地使用權(quán)價格接近無限年價格的程度為A= 'Xr C1+t?當(dāng)報酬率為2%寸，需要 時，需要260年，報酬率為 50年，報酬率為25%需要 近無限年價格就越快（越短）520年才能接近無限年的價格，報酬率為4%8%寸，需要130年，報酬率為 20%寸，需要 25年。所以報酬率越高，土地使用權(quán)價格接。參見教材P223。5 .某收益性房地產(chǎn)建筑物剩余經(jīng)濟壽命為30年，建設(shè)用地使用權(quán)剩余年限為 40年，該房地產(chǎn)現(xiàn)在的價值，只需要計算該房地產(chǎn)現(xiàn)在到將來30年內(nèi)的收益現(xiàn)值即可。（）【正確答案】錯誤【答案解析】該房地產(chǎn)現(xiàn)在的價值包括2塊，一個是現(xiàn)

24、在到將來 30年內(nèi)的收益現(xiàn)值，還有一個是30年后-40年末的建設(shè)用地使用權(quán)的價值，二者加總才是該房地產(chǎn)現(xiàn)在的價值。6 .建筑物折舊和土地取得費用攤銷不屬于運營費用，重置提拔款是屬于運營費用。（）【正確答案】正確【答案解析】參見教材 P238。重置提拔款是建筑物經(jīng)濟壽命期內(nèi)，更換經(jīng)濟壽命較短的構(gòu)件的費 用，或在未來持有期結(jié)束前需要更換的構(gòu)件的費用，屬于運營費用。建 筑物的折舊費用和土地取得費用攤銷不包括在運營費用中。7 .某收益性房地產(chǎn)按經(jīng)濟壽命計算的建筑物年折舊費為100萬元，房屋設(shè)備年折舊費為10萬元，室內(nèi)裝飾裝修年折舊費為 50萬元，則采用收益期限為有限年的收益法公式估價時， 計入年運營費

25、用的折舊費為160萬元。（）【正確答案】錯誤【答案解析】參見教材 P238。建筑物的折舊費用，不能計入運營費用。短壽命周期的資產(chǎn)的折舊才能計入運營費用。本題中的折舊費只有60萬元。8 .由于凈收益流是無規(guī)則變動的，所以資本化率與報酬率之間沒有明顯的嚴格數(shù)學(xué)關(guān)系。 （）【正確答案】正確【答案解析】資本化率是未來第一年的凈收益與價值的比率，報酬率是 各年凈收益折算為收益現(xiàn)值時的折現(xiàn)率。二者在計算的時候，沒有明顯 的數(shù)學(xué)關(guān)系。9 .資本化率是一種將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價值的比率，但它并不能明確表示房地產(chǎn)未來各期的獲利能力。（）【正確答案】正確【答案解析】參見教材 P255。本章重要考點第一節(jié)收益法

26、概述1 .收益法的概念。是根據(jù)估價對象的預(yù)期未來收益來求取估價對象價值的方法。主要方法：報酬資本化法（現(xiàn)金流量折現(xiàn)）直接資本化法（用資本化率或收益乘數(shù)計算）2 .收益法的理論依據(jù)一一預(yù)期原理收益性房地產(chǎn)價值高低的決定因素（三因素）：未來凈收益的大小，獲得凈收益期限的長短，獲得凈收益的可靠性（也就是風(fēng)險）。3 .收益法適用的估價對象（掌握）收益法的適用的估價對象是有經(jīng)濟收益或有潛在經(jīng)濟收益的房地產(chǎn)。不適用于無收益的項目常用于市場法和成本法中， 如市場法中因土地使用期限、 收益期限不同進行的價格調(diào)整， 成本法中不可修復(fù)的建筑物折舊的計算；收益法還用于房地產(chǎn)損害賠償中房地產(chǎn)價值減損和相關(guān)經(jīng)濟損失的評

27、估。4 .收益法估價需要具備的條件一一房地產(chǎn)未來的收益和風(fēng)險都能夠較準確地量化（預(yù)測）5 .收益法的操作步驟（熟悉）第二節(jié)報酬資本化法的公式1 .最一一般公式（掌握）最一般公式一一收益法的原理公式/= 十4十 十31 +匕（1 +%（1+盯（1+冷 口+YJ（1+YJ1 V：房地產(chǎn)在價值時點的收益價格2 A:房地產(chǎn)的未來凈運營收益3 Y:房地產(chǎn)的報酬率4 n：房地產(chǎn)的收益期限5 V:房地產(chǎn)在估價6 .凈收益每年不變的公式（掌握）yL (1+y)"公式的假設(shè)前提凈收益每年不變?yōu)?A報酬率為Y, Y不等于零收益期限n為有限年r=- Y公式的假設(shè)前提凈收益每年不變?yōu)?A報酬率為Y, Y大于

28、零收益期限n為有限年凈收益每年不變的公式的作用：(1)直接用于測算價格。(2)用途2:不同期限房地產(chǎn)價格的換算 已知無限年期的價格，求有限年期的價格(記牢這個公式，最有用；如果記不住，知道怎么推理也行。源于有限年期的收益價格 公式)兩房地產(chǎn)報酬率相等時,匕=3 占=4 X- 7 ' J-小-,次 g+Yj -i有時，兩房地產(chǎn)報酬率不相等時，'"1.(3)用于比較不同期限房地產(chǎn)價格的高低。(4)市場法中因期限不同進行的價格調(diào)整。7 .凈收益按一定數(shù)額遞增的公式(熟悉)收益期限為有限年7= I©+之)公式： Y產(chǎn) Cl+Y? F(1+YY要強記公式的假設(shè)前提凈收

29、益未來第1年為A,此后按數(shù)額b逐年遞增，至未來第 n年為A+ (n1) b 報酬率為Y,Y不等于零 收益期限為有限年 n收益期限為無限年7=- + 4-公式：-8 .凈收益按一定數(shù)額遞減的公式(熟悉) 將上式中的b,改成一b即可9 .凈收益按一定比率遞增的公式(掌握) 收益期限為有限年的公式g:凈收益逐年遞增的比率，未來第 n年的凈收益為 A (1 + g) n- 1收益期限為無限年的公式10 凈收益按一定比率遞減的公式（熟悉）將上式的g,改成一g即可有效毛收入逐年遞增的比率為gI ,運營費用逐年遞增的比率為gE有限年期的公式- I :有效毛收入- E:運營費用- gi： I逐年遞增的比率-

30、gE： E逐年遞增的比率有效毛收入與運營費用逐年遞減的比率不等，或者一個逐年遞增另一個逐年遞減 無限年期的公式合理經(jīng)營期限的確定心丁尸-£：（L+%尸=07.凈收益在前后兩階段變化規(guī)律不同的公式 收益期限為有限年的公式-t:凈收益有變化的期限收益期限為無限年的公式-t:凈收益有變化的期限適用范圍：根據(jù)估價對象的經(jīng)營狀況，對其在未來35年或可以預(yù)測的更長時期的凈收益做出估計，并且假設(shè)從此以后的凈收益將不變，然后對這兩部分凈收益進行折現(xiàn)處理， 計算出房地產(chǎn)價格。8.預(yù)知未來若干年后的價格的公式（八個公式）（掌握）與7類似公式一工一般公式，二N大冬11 1 +丫 J-v：房地產(chǎn)現(xiàn)在的價格-

31、Ai：房地產(chǎn)未來t年期限的凈收益，簡稱期間收益-Vt:房地產(chǎn)在未來第t年末的價格t :持有房地產(chǎn)的期限7= 1 - + 7_i-公式二：上式中凈收益每年不變?yōu)锳,-1 r' ,：|L./增值率為公式三：難以預(yù)測未來的價格， 而能預(yù)測未來價格相對于當(dāng)前價格的變化率, (了解)y=41 1 +is)公式四：如果預(yù)測的是未來價格每年上漲率為g,即Vt=V (1 + g) t=11 +氏 1+g)，X Q+Y)M Cl+Y)1公式五：凈收益不是每年不變，而是按一定的數(shù)額b遞增了 工上白 11 &£匕7= 一十一)x+Y Y2 (l + r)r Y (1+Y? (1+Y?公式六

32、：凈收益如果按一定的數(shù)額b遞減， fA b ri 1 n, b t 匕片 (-)1-+ >：11Y Y2口 + 獷 y Cl+Y> Cl+Y>公式七：凈收益如果按一定的比率g遞增片,口_«力r-g1 十y(l+y),公式八，凈收益如果按一定的比率g遞減r + gi+y(i+Y)f公式適用條件一是用于房地產(chǎn)目前的價格難以知道，但根據(jù)發(fā)展前景比較容易預(yù)測其未來價格或未來價格相對于當(dāng)前價格的變化率的情況。二是對于收益期較長的房地產(chǎn)，不是按照其收益期來估價的，而是先確定一個合理的持 有期，然后預(yù)測持有期的凈收益和持有期末的價值，再將他們折算為現(xiàn)值。第三節(jié) 收益期限的確定收益

33、期限是估價對象自價值時點起至預(yù)期未來可以獲得收益的時間。 建筑物剩余經(jīng)濟壽命是自價值時點起至建筑物經(jīng)濟壽命結(jié)束的時間。 土地使用權(quán)剩余期限是自價值時點起至土地使用期限結(jié)束的時間。 建筑物經(jīng)濟壽命一一運營收入等于運營費用時，經(jīng)濟壽命終結(jié)。三種情況的處理：兩者同時結(jié)束，以其共同的期限作為收益期限。建筑物剩余經(jīng)濟壽命早于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束時，房地產(chǎn)價值等于以建筑物剩余經(jīng)濟壽命為收益期限，計算的房地產(chǎn)價值，加上建筑物剩余經(jīng)濟壽命結(jié)束后的剩余期限土地使 用權(quán)在價值時點的價值。剩余期限的土地使用權(quán)價值=完整土地使用權(quán)期限的價值-建筑物壽命期限的土地使 用權(quán)價格。建筑物剩余經(jīng)濟壽命晚于土地使用權(quán)剩余期限

34、結(jié)束時，出讓合同中未約定不可續(xù)期的， 房地產(chǎn)的價值等于以土地使用權(quán)剩余期限為收益期限計算的房地產(chǎn)價值；建筑物要區(qū)分是否補償，如果有補償，則加上土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束時建筑物的殘余 價值（這是需要補償給原土地使用者的）折算到價值時點的價值。如果無補償，則不考慮建筑物殘值得影響。出讓合同中已約定不可續(xù)期的，以土地使用權(quán)剩余期限為收益期限。第四節(jié)凈收益的求取1 .凈收益測算的基本原理（掌握）基于租賃收入測算凈收益一一投資法（優(yōu)先考慮使用）基于營業(yè)收入測算凈收益一一利潤法對于既有大量租賃收入又有營業(yè)收入的，宜通過租賃收入求取凈收益1.1.1 基于租賃收入測算凈收益基本公式：凈收益=潛在毛租金收入-空置

35、和收租損失+其他收入-運營費用=有效毛收入運營費用相關(guān)概念：凈收益潛在毛收入空置和收租損失有效毛收入 運營費用運營費用，維持房地產(chǎn)正常使用營業(yè)的必要支出。構(gòu)成：房地產(chǎn)稅、保險費、人員工資及辦公費用、保持房地產(chǎn)正常運轉(zhuǎn)的成本，以及為 承租人提供服務(wù)的費用。運營費用與會計上成本費用的區(qū)別（四個不包括）一一重要考點。不包含抵押貸款還本付息額。不包含折舊不包含改擴建費用不包含所得稅兩個重要指標(biāo)：運營費用率=運營費用有效毛收入X100%可以通過市場提取法獲得凈收益率=得收益有效毛收入凈收益率+運營費用率=2 .基于營業(yè)收入測算凈收益特點：業(yè)主與經(jīng)營者為同一主體，房地產(chǎn)租金與經(jīng)營者利潤沒有分開與租賃收入測

36、算凈收益的區(qū)別潛在毛收入或有效毛收入變成了經(jīng)營收入要扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益（正常利潤）3 .不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的求取（掌握）類型一：出租出租的房地產(chǎn)凈收益的求取計算公式：凈收益=租賃收入一由出租人負擔(dān)的費用租賃收入（2項）：租金收入、租賃保證金或押金的利息出租人負擔(dān)的費用（6項）：維修費，管理費，保險費，房地產(chǎn)稅，租賃費用，租賃稅 費。現(xiàn)實出租人負擔(dān)的費用一一名義租金，計算時要轉(zhuǎn)變成實際租金一一由雙方在租賃合同中約定。類型二：自營營業(yè)的房地產(chǎn)凈收益的求取，要扣除合理的利潤類型三：自用或空置根據(jù)同一市場上類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料來測算類型四：混合收益的房地產(chǎn)混合收益的房地產(chǎn)凈收益的求取

37、：3種方法方法1:首先區(qū)分變動費用和固定費用，將各種類型的收入分別減去相應(yīng)的變動費用， 再減去加總的固定費用。方法2:首先測算各種類型的收入，再測算各種類型的費用，再將總收入減去總費用方法3:把混合收益的房地產(chǎn)看成是各種單一收益類型房地產(chǎn)的簡單組合，分別求出各 自的凈收益，再相加得出總的凈收益4 .求取凈收益應(yīng)注意的問題（熟悉）在求取凈收益時既要包括有形收益，又要考慮各種無形收益無形收益難以貨幣化，難以在計算凈收益時考慮，但可以通過選取較低的報酬率或資本 化率予以考慮。不要重復(fù)計算無形收益。實際收益一般不能直接用于估價。客觀收益才是估價的依據(jù)。承租人權(quán)益價值評估成本節(jié)約資本化法，即：承租人權(quán)益價值=某種權(quán)益或資產(chǎn)的價值等于其未來有效期內(nèi) 可以節(jié)約的成本的現(xiàn)值之和承租人權(quán)益價值評估一一等于剩余租賃期間各期合同租金與市場租金差額的現(xiàn)值之和有租約限制下的價值=無租約限制下的價值-承租人權(quán)益價值樂觀估計、保守估計和最可能估計估價時應(yīng)同時給出凈收益的三種估計值：樂觀估計值