金桂大廈物業(yè)管理方案(終稿)(共19頁(yè))

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上金桂大廈物業(yè)管理方案一、金桂大廈物業(yè)管理服務(wù)模式定位 導(dǎo)入浙江賓館四星級(jí)飯店管家式服務(wù)。 以客戶的要求和意愿為根本主導(dǎo)，提供各項(xiàng)先導(dǎo)式、緊跟式、定制式的高標(biāo)準(zhǔn)，高質(zhì)量的服務(wù)。 稟承“真誠(chéng)、善意、精致、完美”的企業(yè)精神與企業(yè)文化為客戶服務(wù)的理念。二、金桂大廈的硬件配套金桂大廈為綠城首座酒店式精裝修寫字樓，建筑主體采用哥德式深沉恢宏，典雅高貴，散發(fā)出濃郁的人文氣質(zhì)。外立面采用高級(jí)外墻干掛石材和部分鋁合金玻璃幕墻，窗戶為彩色鋁合金斷橋雙層中空玻璃，同時(shí)采用外墻外保溫。金桂大廈地下2層159個(gè)車庫(kù)位，地上1-2層為大堂及專業(yè)商場(chǎng)、西餐廳、銀行，3-18層為小戶型酒店式精裝修寫

2、字樓。1樓大堂配有便利的商務(wù)設(shè)施與休閑吧可為業(yè)主提供休息、會(huì)客的舒適場(chǎng)所。戶內(nèi)采用熱交換新風(fēng)糸統(tǒng)，所有房間均按星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行精裝修，有效地提升戶內(nèi)空間的品位。三、金桂大廈酒店式服務(wù)內(nèi)容與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)服務(wù)內(nèi)容服務(wù)性質(zhì)服務(wù)說明一大堂、前廳服務(wù)124小時(shí)接待咨洵服務(wù)免費(fèi)服務(wù)24小時(shí)訪客登記接待、留言、代交物品等服務(wù)2大堂休閑服務(wù)免費(fèi)服務(wù)提供10小時(shí)出售茶水、咖啡服務(wù)3提供大堂閱覽服務(wù)免費(fèi)服務(wù)提供市區(qū)交通圖、全國(guó)旅游交通圖、本市和全國(guó)旅游景點(diǎn)介紹，各種交通工具時(shí)刻表，部分報(bào)紙及刊物閱覽；4熱線電話服務(wù)免費(fèi)服務(wù)24小時(shí)接受住戶的投訴、報(bào)修、電話叫醒及叫出租車等服務(wù),有公用電話，并配備市內(nèi)電話簿5收發(fā)保

3、管服務(wù)免費(fèi)服務(wù)收發(fā)郵信件、為住戶提供暫存物品服務(wù)6門衛(wèi)應(yīng)侍服務(wù)免費(fèi)服務(wù)18小時(shí)迎送客人，有專用行李車，能為殘疾人提供特殊服務(wù)二安保服務(wù)124小時(shí)監(jiān)控物業(yè)管理服務(wù)大堂值班臺(tái)設(shè)監(jiān)控輔機(jī)，隨時(shí)監(jiān)視出入口、電梯轎廂及公共區(qū)域的人員情況224小時(shí)門崗物業(yè)管理服務(wù)在大廈門口設(shè)警衛(wèi)管理人員進(jìn)出324小時(shí)巡邏及檢查物業(yè)管理服務(wù)大廈內(nèi)24小時(shí)有內(nèi)保巡羅和檢查424小時(shí)提供求助免費(fèi)服務(wù)住戶有難或遇險(xiǎn)，保安可及時(shí)提供援助5行李搬運(yùn)服務(wù)免費(fèi)服務(wù)住戶如有需要，保安可提供行李搬運(yùn)服務(wù)三清潔服務(wù)1日常保潔服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)保持大廈內(nèi)的公共區(qū)域干凈和整潔2滅蟲及消毒服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)定期做好滅蟲和消毒工作3生活垃圾收集及清運(yùn)物業(yè)

4、管理服務(wù)定時(shí)收集生活垃圾，并做到垃圾日產(chǎn)日清4外窗玻璃和外墻清潔物業(yè)管理服務(wù)每年二次外窗玻璃清潔，每年一次外墻清潔5提供住戶入住前保潔特約有償服務(wù)接受業(yè)主委托，在住戶入住前，提供保潔服務(wù)6提供清潔及家政服務(wù)特約有償服務(wù)接受住戶委托，向住戶提供日常進(jìn)房清潔及家政服務(wù)四維修服務(wù)1設(shè)施設(shè)備維修及保養(yǎng)物業(yè)管理服務(wù)按規(guī)范操作設(shè)施設(shè)備，并定期檢查、維修及保養(yǎng)224小時(shí)報(bào)修服務(wù)特約有償服務(wù)提供上門維修服務(wù)，急修15分鐘到場(chǎng)，小修不過夜3代辦家電維修服務(wù)免費(fèi)代辦服務(wù)代辦聯(lián)系有關(guān)專業(yè)公司維修五商務(wù)服務(wù)1商務(wù)服務(wù)特約有償服務(wù)翻譯、發(fā)傳真、復(fù)印、打字、電子郵件收發(fā)2代訂報(bào)刊及雜志免費(fèi)代辦服務(wù)與郵局聯(lián)系，派員上門訂閱

5、3代辦速遞服務(wù)特約有償服務(wù)與快遞公司建立長(zhǎng)期工作關(guān)系4提供會(huì)務(wù)服務(wù)特約有償服務(wù)供業(yè)主和使用人舉行會(huì)議或活動(dòng)5代訂飛機(jī)、鐵路及船舶票服務(wù)免費(fèi)代辦服務(wù)與相關(guān)的單位聯(lián)系，提供送票服務(wù)六便民服務(wù)1提供衣服干洗、洗衣及熨燙服務(wù)特約有償服務(wù)引進(jìn)專業(yè)洗衣公司，為住戶提供方便洗衣服務(wù)2提供代訂牛奶服務(wù)免費(fèi)代辦服務(wù)代住戶向牛奶公司訂奶3提供送餐服務(wù)特約有償服務(wù)與代住戶向附近餐廳定餐4送純水服務(wù)特約有償服務(wù)與純水公司聯(lián)系，為住戶送水5代繳水、電、煤氣、電話及手機(jī)等費(fèi)用免費(fèi)代辦服務(wù)與銀行聯(lián)系，辦理自動(dòng)轉(zhuǎn)帳6洗車服務(wù)特約有償服務(wù)引進(jìn)專業(yè)洗車單位，提供洗車服務(wù)七其它服務(wù)1室內(nèi)綠化擺放服務(wù)特約有償服務(wù)與綠化園藝公司聯(lián)系2

6、做好節(jié)日布置物業(yè)管理服務(wù)烘托節(jié)日氣氛3社區(qū)活動(dòng)物業(yè)管理服務(wù)定期開展有益的社區(qū)活動(dòng)4提供兒童看護(hù)服務(wù)特約有償服務(wù)為有需要的住戶臨時(shí)看管兒童5提供房屋租售代理特約有償服務(wù)與有關(guān)房屋中介公司聯(lián)系，為住戶提供房屋中介服務(wù)6提供房屋租務(wù)服務(wù)特約有償服務(wù)代業(yè)主收取房屋租金，管理室內(nèi)家具、物品及家用電器7提供健身娛樂活動(dòng)免費(fèi)服務(wù)與附近健身、健美中心聯(lián)系，使業(yè)主能享受休閑娛樂的超值服務(wù)四、疑難問題分析在金桂大廈的物業(yè)管理中，我們將“運(yùn)用經(jīng)驗(yàn)”。通過多年的物業(yè)管理實(shí)務(wù)操作和顧問咨詢與接管的眾多物業(yè)類型中積累了一定的經(jīng)驗(yàn)。在日常管理中，則參照黃龍世紀(jì)廣場(chǎng)、中田大廈、蕭山國(guó)際商務(wù)中心等大廈的成功管理模式，開展各項(xiàng)工

7、作。金桂大廈房產(chǎn)品定位酒店式寫字樓兼單身公寓的復(fù)合樓宇，針對(duì)復(fù)合型綜合酒店式物業(yè)管理模式我司在管理中的側(cè)重點(diǎn)與難點(diǎn)作一個(gè)簡(jiǎn)要剖析。1、車輛管理1.1金桂大廈大門朝北，前庭廣場(chǎng)寬19.54米，縱深17.25米，東側(cè)是廣場(chǎng)地下車庫(kù)主入口，西側(cè)是地上臨時(shí)7個(gè)停車位，廣場(chǎng)北外側(cè)為桂花城車輛出口主車道。上班高峰期車輛出入會(huì)造成混亂和阻塞，并會(huì)影響桂花城車輛出入。同樣晚高峰地下車庫(kù)車輛出口右轉(zhuǎn)進(jìn)入桂花城車輛出口主車道與停車接送。管理方法：A 合理的標(biāo)設(shè)引導(dǎo)。 B 增加車輛引導(dǎo)人員。1.2金桂大廈地下停車位159個(gè)，地上停車位7個(gè)，地下停車位以租售為主，解決訪客車輛停車位是車輛管理的難點(diǎn)。解決方法：A 配合

8、開發(fā)商預(yù)留訪客車位區(qū)域。 B 空置車位開辟訪客車位。 C 增加車輛引導(dǎo)人員。2、大堂前臺(tái)服務(wù)2.1金桂大廈大堂518，中間4根立柱，分設(shè)北大門、南大門、東西二個(gè)電梯廳。大堂的布置使客戶感受酒店式服務(wù)的首要窗口，也是金桂大廈高品質(zhì)管理的體現(xiàn)。管理方法：A 聘請(qǐng)酒店專業(yè)設(shè)計(jì)師對(duì)大堂的布置格調(diào)進(jìn)行設(shè)計(jì)及布置。 B 開辟大堂休閑空間。 C 設(shè)立水牌與大堂副理進(jìn)行引導(dǎo)。 D 通過“人防、機(jī)防”確保出入安全。2.2大堂前臺(tái)禮賓服務(wù)內(nèi)容：管理方法: A 了解入戶業(yè)主的層次、品位、制定相對(duì)應(yīng)的服務(wù)項(xiàng)目。 B 制定雙休日前臺(tái)服務(wù)項(xiàng)目。 C 服務(wù)人員的服務(wù)意識(shí)的培訓(xùn)，提高服務(wù)人員的服務(wù)素質(zhì)，貫徹公司的管理理念。

9、3、綠化環(huán)境與保潔服務(wù)3.1綠化布置與綠地養(yǎng)護(hù)是體現(xiàn)金桂大廈優(yōu)雅環(huán)境與舒適高雅氛圍的重要組成部分，怎么去實(shí)施。解決方法：A 提升物業(yè)管理層的生活品位，增加外部參觀、學(xué)習(xí)的頻次。 B 聘請(qǐng)專業(yè)植物租擺和綠化景觀公司參予和協(xié)助金桂大廈四季長(zhǎng)綠植物及鮮花點(diǎn)綴布置操作。3.2 公共區(qū)域的保潔工作是體現(xiàn)金桂大廈高品質(zhì)的保障，大堂的保潔與地面晶面是酒店管理星級(jí)評(píng)定的重要指標(biāo)。管理方法: A 聘請(qǐng)高資質(zhì)酒店保潔公司咨詢指導(dǎo)。 B 選用中、高檔品牌保潔用品。 C 制定定位、站位、移動(dòng)的保潔服務(wù)責(zé)任承包制度。4、代辦租賃與管理依據(jù)市場(chǎng)調(diào)查情況,金桂大廈物管公司有償代辦租賃與管理的服務(wù)作為物業(yè)管理公司的一項(xiàng)特色服

10、務(wù),提供給業(yè)主,但管理中存在幾個(gè)誤點(diǎn)與難點(diǎn)。 A、 租賃經(jīng)營(yíng)營(yíng)銷期限；B、 租賃經(jīng)營(yíng)協(xié)議的簽定; C、 租賃經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的雙方義務(wù); D 、租賃經(jīng)營(yíng)管理的權(quán)力; E 、退租的管理與賠償; 解決方法: A 與業(yè)主簽定代辦租賃協(xié)議。 B 免費(fèi)為業(yè)主提供良好的公眾房網(wǎng)進(jìn)行租賃經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。 C 免費(fèi)為業(yè)主代擬租賃協(xié)議。 D 加強(qiáng)物業(yè)人員法律意識(shí)和學(xué)習(xí)運(yùn)用。 E 與業(yè)主簽定租賃活動(dòng)管理協(xié)議。并按協(xié)議收取有償服務(wù)費(fèi)。 F 與住戶簽定租賃入住管理協(xié)議。并按協(xié)議進(jìn)行管理與服務(wù)。五、金桂大廈管理處機(jī)構(gòu)圖公司分管 副總經(jīng)理經(jīng) 理工程部安保部綜管部 綜合工程電氣工程前臺(tái) 禮賓綠化 管理綜合 維修給排水 維修電 梯綜合

11、管理保潔 管理服務(wù) 中心制冷 暖通弱 電強(qiáng) 電內(nèi) 保消 防警 衛(wèi)車輛 管理財(cái) 務(wù) 文 秘事 務(wù)財(cái) 務(wù) 六、金桂大廈管理處人員配備杭州金桂大廈物業(yè)管理處人員崗位設(shè)置表（合計(jì)共54人）序號(hào)人員名稱人數(shù)工作崗位主要職責(zé)休息日及上班時(shí)間物業(yè)經(jīng)理1管理處辦公室全面負(fù)責(zé)管理處日常工作周六及周日,8:30-17:30一綜管部17人1綜管部主管1管理處辦公室負(fù)責(zé)綜管部日常工作周六及周日,8:30-17:302前臺(tái)物業(yè)接待3首層大堂客戶接待服務(wù)，訪客登記.周六及周日,8:30-17:303服務(wù)中心物業(yè)接待1管理處辦公室客戶接待服務(wù)，服務(wù)登記兼文員.周六及周日,8:30-17:304財(cái)務(wù)人員1管理處辦公室負(fù)責(zé)管理

12、處財(cái)務(wù)工作周六及周日,8:30-17:305保潔管理保潔管理員1大廈巡視巡查、大廈保潔管理周六及周日,7:30-21:30保潔員1首層大堂保潔大堂及公用衛(wèi)生間周六及周日,7:30-21:30保潔員1管理處與經(jīng)營(yíng)用房保潔辦公室及公用衛(wèi)生間消防樓道周六及周日,7:30-21:30保潔員3樓層保潔樓層走廊及電梯廳周六及周日,7:30-21:30保潔員1庭園廣場(chǎng)保潔庭園及廣場(chǎng)周六及周日,7:30-21:30保潔員2地下車庫(kù)保潔機(jī)動(dòng)車庫(kù)及自行車庫(kù)周六及周日,7:30-21:306綠化管理綠化管理員1大廈巡視巡查、大廈綠化管理周六及周日,7:30-21:30綠化工1綠化養(yǎng)護(hù)庭園室內(nèi)及屋頂花園周六及周日,7

13、:30-21:30二安保部24人1安保主管1管理處辦公室負(fù)責(zé)安保部日常工作周六及周日,8:30-17:302安保領(lǐng)班3巡視/機(jī)動(dòng)巡邏，負(fù)責(zé)當(dāng)班安保管理做二天,休一天,翻班3車輛管理車輛入口處門崗4車輛入口門崗控制外來車輛進(jìn)入做一天,休一天,翻班地下車庫(kù)管理3地下車庫(kù)地下車庫(kù)車輛管理做二天,休一天,翻班首層大廳門口1大廳門口商場(chǎng)外圍及停車管理做六天,休一天,輪休序號(hào)人員名稱人數(shù)工作崗位主要職責(zé)休息日及上班時(shí)間4警衛(wèi)門崗(北)3主入口門崗控制外來人員出入做二天,休一天,翻班門崗(南)3次入口門崗控制外來人員出入做二天,休一天,翻班5消監(jiān)控中心值班3消防監(jiān)控中心監(jiān)視及操作消防監(jiān)控設(shè)備做二天,休一天,

14、翻班6內(nèi)保西側(cè)外圍巡邏1西側(cè)外圍西側(cè)外圍及地面停車管理做六天,休一天,輪休巡邏/機(jī)動(dòng)2樓層及商場(chǎng)外側(cè)樓層及商場(chǎng)外安全保衛(wèi)做六天,休一天,輪休三工程部12人1工程主管1管理處辦公室負(fù)責(zé)工程部日常工作周六及周日,8:30-17:302電氣工程弱電工1工程部辦公室弱電設(shè)備維保及報(bào)修輪休,8:30-17:30,日班電梯工1工程部辦公室電梯設(shè)備維保及報(bào)修輪休,8:30-17:30,日班強(qiáng)電工2工程部辦公室強(qiáng)電設(shè)備維保及報(bào)修輪休,8:30-17:30,翻班高配工3高配值班室高配的操作及維護(hù)輪休，24小時(shí)，翻班3綜合工程空調(diào)工1工程部辦公室空調(diào)設(shè)備維保及報(bào)修輪休,8:30-17:30,日班管道工2工程部辦公

15、室給排水設(shè)備維保及報(bào)修輪休,8:30-17:30,日班綜合維修工1工程部辦公室建筑及裝飾小修小補(bǔ)輪休,8:30-17:30,日班七、物資裝備·固定資產(chǎn)序號(hào)名稱單位數(shù)量單價(jià)小計(jì)管理處1電腦臺(tái)45000200002打印機(jī)臺(tái)1150015003復(fù)印機(jī)臺(tái)115000150004傳真機(jī)臺(tái)1300030005文件柜組1080080006柜式空調(diào)臺(tái)1600060007壁掛式空調(diào)臺(tái)4200080008客服辦公桌椅套1200020009客服沙發(fā)套130003000工程部1電動(dòng)升降機(jī)臺(tái)115000150002空壓機(jī)臺(tái)1350035003沖擊電鉆臺(tái)1180018004電鉆臺(tái)2130026005管道疏通機(jī)臺(tái)

16、135003500綜管部1割草機(jī)臺(tái)1500050002綠籬機(jī)臺(tái)1360036003地坪晶面機(jī)臺(tái)110000100004高壓水槍機(jī)臺(tái)1500050005吸水吸塵機(jī)臺(tái)1600060006垃圾車輛120002000安全部1無線對(duì)講機(jī)臺(tái)121700204002煙感探測(cè)器臺(tái)117001700小計(jì) 單位：元·遞延資產(chǎn) 序號(hào)名稱單位數(shù)量單價(jià)小計(jì)綜管部1辦公桌椅套1630018002電話機(jī)只720014003飲水機(jī)臺(tái)530015004其他辦分用品30005垃圾周轉(zhuǎn)車輛350015006清潔用具套81008007綠化用具套250010008其他零星用具1000工程部1鋁合金雙梯臺(tái)260012002萬用

17、表只51507503鉗形表只11501504兆歐表只14004005氣動(dòng)工具套16006006電氣工具套550025007維修工具套850040008管道工具套1120012009維修零星工具2000安全部1鋼盔個(gè)208517002消防工具套21503003消防靴雙1510015004雨靴雙10505005應(yīng)急燈只1030030006其他保安用品2000小計(jì)44600注：以上費(fèi)用合計(jì)元，由開發(fā)商承擔(dān)，或由開發(fā)商以實(shí)物的形式提供。四、物業(yè)管理對(duì)比1、上海：廣發(fā)銀行大樓公寓和亦園物業(yè)為純高層公寓樓，購(gòu)買或出租，租金平均為20004000USD/月，物業(yè)管理費(fèi)每月2USD/月·，租17元/

18、月·，每戶分設(shè)水電表及獨(dú)立空調(diào)系統(tǒng)，各配套設(shè)施利用會(huì)員制，費(fèi)用為每半年5000元或每年8000元。酒店式服務(wù)內(nèi)容：代預(yù)訂機(jī)票；往來機(jī)場(chǎng)的交通工具；幼兒看護(hù)服務(wù)；行李服務(wù)；商務(wù)中心； 遞送服務(wù)；保健咨詢；代購(gòu)鮮花（插花及盆花擺放）；代辦洗衣、熨衣、縫補(bǔ)服務(wù)；代叫車服務(wù)；代訂報(bào)刊雜志。2、杭州：西湖花苑物業(yè)為多層酒店式公寓，精裝修購(gòu)買，物業(yè)管理費(fèi)7元/月·，每戶設(shè)分水電表及獨(dú)立空調(diào)系統(tǒng)，屋頂游泳池業(yè)主免費(fèi)使用，每周提供一次入室清潔服務(wù)，其它服務(wù)內(nèi)容與杭州其它小區(qū)類同。3、杭州：廣廈西湖時(shí)代廣場(chǎng)物業(yè)為高層公寓，簡(jiǎn)裝送廚衛(wèi)是購(gòu)買。物業(yè)管理費(fèi)4元/月·，每戶設(shè)水電表，公共能

19、耗費(fèi)另行分?jǐn)偅c華僑飯店管理合并，組建酒店式物業(yè)管理隊(duì)伍，標(biāo)準(zhǔn)為三星級(jí)酒店服務(wù)。4、杭州；春江花月、綠園物業(yè)為高層公寓，物業(yè)管理費(fèi)1.8-2.5元/月·，每戶設(shè)水電表，公共能耗費(fèi)另行分?jǐn)?，物業(yè)類型單純,按高檔物業(yè)小區(qū)管理。八、物業(yè)管理方面的建議1、前期介入 A 與物業(yè)咨詢公司簽定前期合同,參與介入金桂大廈建筑,裝修工作,共同將金桂大廈今后物業(yè)管理服務(wù)的設(shè)置從細(xì)節(jié)上更齊全、完善,更方便業(yè)主活動(dòng)。 B 參加開發(fā)商舉行的各項(xiàng)項(xiàng)目評(píng)審與研討會(huì),定期向開發(fā)商提供建議。2、商場(chǎng)營(yíng)銷金桂大廈1-2層商場(chǎng)定位盡量考慮與金桂大廈形象配套開展?fàn)I銷活動(dòng)盡量不要小區(qū)域分割商鋪出售影響大廈內(nèi)的整體設(shè)計(jì)布局格調(diào)

20、。3、廣告宣傳管理宣傳廣告(包括燈光廣告、廣告牌、張貼、懸掛品等)，應(yīng)由開發(fā)商與物業(yè)管理公司委托專業(yè)廣告設(shè)計(jì)人員按大廈的整體布局設(shè)計(jì)。業(yè)主需求，其式樣、顏色等須經(jīng)過共同審核，以做到管理有序，不會(huì)破壞大廈內(nèi)的整體設(shè)計(jì)布局格調(diào)。4、櫥窗、廣告牌、霓虹燈的管理大廈的臨街櫥窗、廣告牌、霓虹燈最能代表大廈的品位，體現(xiàn)其檔次及管理水平，保持其潔凈度，燈光明亮，開關(guān)及時(shí)，是給予消費(fèi)者的首要印象。5、會(huì)所會(huì)所配套盡可能考慮靜態(tài)娛樂項(xiàng)目，影響公寓住戶的休息與生活。6、停車設(shè)施停車設(shè)施包括自行車的存放和機(jī)動(dòng)車的停泊，由于商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)為依靠四方八面的人群支持，而前往商場(chǎng)所采取的交通工具，必須加以照顧，否則顧客將會(huì)

21、因存放車輛的地方、費(fèi)用等問題而轉(zhuǎn)往別處。 7、上落貨區(qū)上落貨區(qū)對(duì)一座商場(chǎng)的營(yíng)運(yùn)有著重要的地位，商場(chǎng)每日的上落貨量為依據(jù)商場(chǎng)的面積大小，店鋪的檔次和季節(jié)時(shí)間而增加或減少，如果上落貨區(qū)設(shè)計(jì)的位置不足或車輛進(jìn)出不方便將影響店鋪的經(jīng)營(yíng)，和引致管理工作上的困難。九、費(fèi)用測(cè)算結(jié)合物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容，通過測(cè)算結(jié)果：物業(yè)管理費(fèi)為7.2元/·月（未含公共能耗費(fèi)），公共能耗費(fèi)為1.4元/·月，合計(jì)8.6元/·月（不含住戶室內(nèi)空調(diào)費(fèi)）。 第一年費(fèi)用測(cè)算（一） 收入：元/年1、物管費(fèi)收入：元/年（建筑面積24212，入住率按75%計(jì)，物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)7.2元/月·，未包含電梯、加

22、壓供水等能耗費(fèi)，收繳率按95%計(jì)）24212×7.2元/×12月×75%×95%=元/年24212×7.2元/×12月×25%×95%×70%=元/年2、地下車位：元/年（地下車位共159個(gè)，使用率按75%計(jì)，公共維護(hù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)100元/月·個(gè)，收繳率按95%計(jì)）159個(gè)×100元/個(gè)×12月×75%×95%=元/年3、有償服務(wù)收入：20000元/年4、其他經(jīng)營(yíng)收入：60000元/年 （二） 支出費(fèi)用：元/年1、工資：元/年（人員核定53人，工資中已包含年終獎(jiǎng)

23、金等費(fèi)用）經(jīng)理1人 6000元/人·月×1人×13月=78000元/年綜管部主管1人 3000元/人·月×1人×13月=39000元/年客服人員6人 1500元/人·月×6人×13月=元/年財(cái)務(wù)人員1人 1600元/人·月×1人×13月=20800元/年保潔員8人 800元/人·月×8人×13月=83200元/年安保主管1人 2500元/人·月×1人×13月=32500元/年領(lǐng)班3人 1500元/人·月&#

24、215;3人×13月=58500元/年安保員17人 1200元/人·月×17人×13月=元/年消監(jiān)控3人 1300元/人·月×3人×13月=50700元/年工程主管1人 3000元/人·月×1人×13月=39000元/年工程人員11人 1500元/人·月×11人×13月=元/年2、福利費(fèi)、教育經(jīng)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)：元/年元×17.5%=元/年3、社會(huì)統(tǒng)籌保險(xiǎn)費(fèi)：元/年元×31.1%=元/年4、服裝費(fèi)：32040元/年管理人員、保安主管、工程主管、消監(jiān)控

25、：50元/人·月×14人×12月=8400元/年工程人員、保潔、綠化：30元/人·月×19人×12月=6840元/年保安人員：70元/人·月×20人×12月=16800元/年5、工作餐費(fèi)：元/年管理人員、工程人員、保安主管：150元/人·月×22人×12月=39600元/年保安人員、消監(jiān)控：300元/人·月×23人×12月=82800元/年6、辦公費(fèi)用：53000元/年（1）辦公耗費(fèi)：12000元/年（2）通訊費(fèi)：23000元/年·電話

26、費(fèi)：250元/臺(tái)·月×3臺(tái)×12月=9000元/年·手機(jī)費(fèi)：14000元/年經(jīng)理 300元/人·月×1人×12月=3600元/年 綜管部主管、工程主管、保安主管150元/人·月×3人×12月=5400元/年 其他人員 5000元/年 （3）市內(nèi)交通費(fèi)：18000元/年7、保安費(fèi)用：23120元/年（1）保安、消防耗材：8000元/年（2）保安管理費(fèi)：60元/人·月×21人×12月=15120元/年8、清潔綠化費(fèi)：70000元/年（1） 清潔用具耗材：35000元/年

27、（2）垃圾清運(yùn)費(fèi)：17000元/年（3）綠化租擺費(fèi)：18000元/年9、公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)費(fèi)：3000元/年10、社區(qū)活動(dòng)費(fèi)：8000元/年11、不可預(yù)計(jì)費(fèi)（前10項(xiàng)之和的1%）：17579元/年×1%=17579元/年12、管理費(fèi)（收入的5%）：元/年 元×8%=元/年13、稅金（收入的5.56%）：元/年元×5.56%=元/年 （三）第一年盈利：229元/年收入元支出元=229元 第二年費(fèi)用測(cè)算（二） 收入：元/年1、物管費(fèi)收入：元/年（建筑面積24212，入住率按90%計(jì)，物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)7.2元/月·，未包含電梯、加壓供水等能耗費(fèi)，收繳率按95%計(jì)）

28、24212×7.2元/×12月×90%×95%=元/年24212×7.2元/×12月×10%×95%×70%=元/年2、地下車位：元/年（地下車位共159個(gè)，使用率按90%計(jì)，公共維護(hù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)100元/月·個(gè)，收繳率按95%計(jì)）159個(gè)×100元/個(gè)×12月×90%×95%=元/年3、有償服務(wù)收入：30000元/年4、其他經(jīng)營(yíng)收入：80000元/年 （二） 支出費(fèi)用：元/年1、工資：元/年（人員核定54人，工資中已包含年終獎(jiǎng)金等費(fèi)用）經(jīng)理1人 6000元/人

29、·月×1人×13月=78000元/年綜管部主管1人 3000元/人·月×1人×13月=39000元/年客服人員6人 1500元/人·月×6人×13月=元/年財(cái)務(wù)人員1人 1600元/人·月×1人×13月=20800元/年保潔員8人 800元/人·月×8人×13月=83200元/年綠化工1人 900元/人·月×1人×13月=11700元/年安保主管1人 2500元/人·月×1人×13月=3

30、2500元/年領(lǐng)班3人 1500元/人·月×3人×13月=58500元/年安保員17人 1200元/人·月×17人×13月=元/年消監(jiān)控3人 1300元/人·月×3人×13月=50700元/年工程主管1人 3000元/人·月×1人×13月=39000元/年工程人員11人 1500元/人·月×11人×13月=元/年2、福利費(fèi)、教育經(jīng)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)：元/年元×17.5%=元/年3、社會(huì)統(tǒng)籌保險(xiǎn)費(fèi)：元/年元×31.1%=元/年4、服裝

31、費(fèi)：32400元/年管理人員、保安主管、工程主管、消監(jiān)控：50元/人·月×14人×12月=8400元/年工程人員、保潔、綠化：30元/人·月×20人×12月=7200元/年保安人員：70元/人·月×20人×12月=16800元/年5、工作餐費(fèi)：元/年管理人員、工程人員、保安主管：150元/人·月×22人×12月=39600元/年保安人員、消監(jiān)控：300元/人·月×23人×12月=82800元/年6、辦公費(fèi)用：57800元/年（1）辦公耗費(fèi)：150

32、00元/年（2）通訊費(fèi)：24800元/年·電話費(fèi)：300元/臺(tái)·月×3臺(tái)×12月=10800元/年·手機(jī)費(fèi)：14000元/年經(jīng)理 300元/人·月×1人×12月=3600元/年 綜管部主管、工程主管、保安主管150元/人·月×3人×12月=5400元/年 其他人員 5000元/年 （3）市內(nèi)交通費(fèi)：18000元/年7、保安費(fèi)用：23120元/年（1）保安、消防耗材：8000元/年（2）保安管理費(fèi)：60元/人·月×21人×12月=15120元/年8、清潔綠化費(fèi)：78000元/年（2） 清潔、綠化用具耗材：38000元/年（2）垃圾清運(yùn)費(fèi)：20000元/年（3）綠化租擺費(fèi)：20000元/年9、公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)費(fèi)：