資產(chǎn)評估的基本方法

1、例1評估某擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)，在評估基準(zhǔn)日與其完全相同的正常變現(xiàn)價為10萬元，經(jīng)評估師綜合分析，認為快速變現(xiàn)的折扣率應(yīng)為40%，因此，擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)價值接近于6萬元。答案資產(chǎn)評估價值10（140%）6（萬元）例2被評估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評估基準(zhǔn)日參照資產(chǎn)的市場價格為10萬元，由此確定被評估資產(chǎn)價值接近于7.5萬元。答案資產(chǎn)評估價值10901207.5（萬元） 例3被評估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評估基準(zhǔn)日參照資產(chǎn)的市場價格為10萬元，該類資產(chǎn)的功能價值指數(shù)為0.7,由此確定被評估資產(chǎn)價值接近于8.18萬元.答案資產(chǎn)評估價值10（9

2、0120）0.78.18（萬元） 【例4】與評估對象完全相同的參照資產(chǎn)6個月前的成交價格為10萬元，半年間該類資產(chǎn)的價格上升了5%，運用公式（26）則評估對象的評估價值接近于：4答案資產(chǎn)評估價值10（15%）10.5（萬元）【例5】被評估房地產(chǎn)于2006年6月30日進行評估，該類房地產(chǎn)2006年上半年各月月末的價格同2005年底相比，分別上漲了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。其中參照房地產(chǎn)在2006年3月底的價格為3800元/平方米，運用公式（261）則評估對象于2006年6月30日的價值接近于：5答案【例6】已知某資產(chǎn)在2006年1月的交易價格為300萬元，該種

3、資產(chǎn)已不再生產(chǎn)，但該類資產(chǎn)的價格變化情況如下：2006年15月的環(huán)比價格指數(shù)分別為103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。根據(jù)公式（272）評估對象于2006年5月的評估價值最接近于：6答案300103.6%98.3%103.5%104.7%331.1（萬元）五、市場法案例分析實訓(xùn)：1、估價對象概況。待估地塊為城市規(guī)劃上屬于住宅區(qū)的一塊空地，面積為600平方米，地形為長方形。2、評估要求。評估該地塊2007年10月3日的公平市場交易價格。 3、評估過程。選擇評估方法。該種類型的土地有較多的交易實例，故采用市場法時行評估。搜集有關(guān)的評估資料。A.搜集待估土地資料。B.搜集交易實例資

4、料。選擇4個交易實例作為參照物，具體情況見表1。交易實例A交易實例B交易實例C交易實例D估價對象坐落略略略略略所處地區(qū)臨近類似類似類似一般市區(qū)用地性質(zhì)住宅住宅住宅住宅住宅土地類型空地空地空地空地空地交易日期2007年4月2日2007年3月3日2006年10月4日2006年12月5日2007年10月3日價格總價19.6萬元31.2萬元27.4萬元37.8萬元單價870元/m2820元/m2855元/m2840元/m2面積225m2380m2320m2450m2600m2形狀長方形長方形長方形略正方形長方形地勢平坦平坦平坦平坦平坦地質(zhì)普通普通普通普通普通基礎(chǔ)設(shè)施較好完備較好很好很好交通狀況很好較好

5、較好較好很好正面路寬8m6m8m8m8m容積率65666剩余使用年限35年30年35年30年30年進行交易情況修正。經(jīng)分析交易實例A、D為正常買賣，無需進行交易情況修正；交易實例B較正常買賣價格偏低2%；交易實例C較正常買賣價格偏低3%。則各交易實例的交易情況修正率為：交易實例A：0%；交易實例B：2%；交易實例C：3%；交易實例D：0%。進行交易日期修正。根據(jù)調(diào)查，2004年10月4日以來土地價格平均每月上漲1%，則各參照物交易實例的交易日期修正率為：交易實例A：6%；交易實例B：7%；交易實例C：12%；交易實例D：10%。評估價值交易實例的價值（1間隔月份數(shù)1%）或者說：評估價值/交易實

6、例的價格100（1間隔月份數(shù)1%）/100交易實例A,B,C,D分別間隔6.7、12和10個月即不同時間的價值比等于兩個時點的價格指數(shù)比。進行區(qū)域因素修正交易實例A與待估土地處于同一地區(qū)，無需作區(qū)域因素修正。交易實例B、C、D的區(qū)域因素修正情況可參照表2判斷。BCD自然條件（相同）10（相同）10（相同）10社會環(huán)境（較差）7（相同）10（相同）10街道條件（相同）10（相同）10（相同）10交通便捷度（稍差）8（稍好）12（相同）10離交通車站距離（較遠）7（稍近）12（相同）10離市中心距離（相同）10（稍近）12（相同）10基礎(chǔ)設(shè)施狀況（稍差）8（相同）10（稍好）12公共設(shè)施完備狀況（

7、相同）10（較好）12（相同）10水、大氣、噪音污染狀況（相同）10（相同）10（相同）10周圍環(huán)境及景觀（稍差）8（相同）10（稍差）8綜合打分88108100本次評估設(shè)定待估地塊的區(qū)域因素值為100，則根據(jù)表2各種區(qū)域因素的對比分析，經(jīng)綜合判定打分，交易實例B所屬地區(qū)為88，交易實例C所屬地區(qū)為108，交易實例D所屬地區(qū)為100。即被評估資產(chǎn)的價值與參照物的價格比等于被評估資產(chǎn)值與參照物的該因素的數(shù)值比進行個別因素修正。A.經(jīng)比較分析，待估土地的面積較大，有利于充分利用，另外環(huán)境條件也比較好，故判定比各交易實例土地價格高2%。B.土地使用年限因素的修正。交易實例B、D與待估土地的剩余使用年

8、限相同無需修正。交易實例A、C均需作使用年限因素的調(diào)整，其調(diào)整系數(shù)測算如下（假定折現(xiàn)率為8%）：（10.0994）（10.0676）0.90060.93240.9659這個調(diào)整系數(shù)的確定我們等到以后再講解。采用簡單算術(shù)平均法求取評估結(jié)果。土地評估單價為：（9091038901942）4948（元/m2）土地評估總價為：600948568 800（元）計算待估土地的初步價格。交易實例A修正后的單價為：交易實例B修正后的單價為：交易實例C修正后的單價為：交易實例D修正后的單價為：作業(yè)： 評估轎車甲時，評估師從市場上獲得的參照轎車乙在型號、購置年限、發(fā)動機、底盤及各主要系統(tǒng)等方面的狀況與轎車甲基本相

9、同，區(qū)別在于：轎車甲加裝了倒車?yán)走_，原價2 000元，市場現(xiàn)價l 000元，已經(jīng)使用了2年，尚可使用3年；轎車乙右后燈破損需要更換，更換費用300元；轎車乙加裝了CD音響一套，原價5 000元，市場現(xiàn)價3 500元，已經(jīng)使用3年，尚可使用3年。轎車乙的市場現(xiàn)價為125 500元，根據(jù)參照轎車乙估算的轎車甲的評估值為多少？答案125500+300+1000*3/（2+3）-3500*3/（3+3）=124650【例2計算題】某同學(xué)在成了知名的民營企業(yè)家以后，為了感謝學(xué)校的培養(yǎng)，決定在母校設(shè)立以其名字命名的獎學(xué)基金，在設(shè)立之初就發(fā)放獎金總額20萬元，該基金將長期持續(xù)下去，需要在基金設(shè)立之初，為基金

10、投資多少錢?當(dāng)前的市場利率5%正確答案應(yīng)該投入的資金為P2020/5%420萬元【例3計算題】某系列現(xiàn)金流量前四年每年末為10000元，后6年每年末為20000元，假設(shè)折現(xiàn)率9%，現(xiàn)值？分析：在這一實例中，1年4年的現(xiàn)金流量相等，可以看做是求4年期的年金現(xiàn)值，5年9年的現(xiàn)金流量也相等，也可以看做是一種遞延年金，第10年的可以看作一種復(fù)利現(xiàn)值，這樣，這筆現(xiàn)金流量的現(xiàn)值可按下式求得：P1 000（P/A,9%,4）2 000（P/A,9%,5）（P/F,9%,4） 3 000（P/F,9%,10） 1 0003.2402 0002.7553 0000.422 10 016（元）1.某收益性資產(chǎn)，效

11、益一直良好，經(jīng)專業(yè)評估人員預(yù)測，評估基準(zhǔn)日后第一年預(yù)期收益為100萬元，以后每年遞增l0萬元，假設(shè)折現(xiàn)率為10%，收益期為20年，該資產(chǎn)的評估價值最接近于（）萬元。A.1400 B.1700 C.1800 D.19702.某收益性資產(chǎn)，經(jīng)專業(yè)評估人員預(yù)測，評估基準(zhǔn)日后第一年預(yù)期收益為100萬元，以后每年遞減l0萬元，假設(shè)折現(xiàn)率為5%，該資產(chǎn)的評估價值最接近于（）萬元。A.710B.386C.517D.446 正確答案D 本題中A應(yīng)該是評估基準(zhǔn)日后的第一期收益100萬元，B應(yīng)該是等差級數(shù)遞減額10萬元，r5%，n10所以P（100/0.0510/0.05 2）1（15%）10 10/0.0510

12、/（15%）10（20004000）*0.38511227.82455.65例211 某收益性資產(chǎn)預(yù)計未來5年收益額分別是12萬元、15萬元、13萬元、11萬元和14萬元。假定從第6年開始，以后各年收益均為14萬元，確定的折現(xiàn)率和資本化率均為10%。確定該收益性資產(chǎn)在持續(xù)經(jīng)營下和50年收益的評估值。（注意這個題目告訴的折現(xiàn)率和本金化率相等，如果不相等在應(yīng)該分別選用）正確答案（1）永續(xù)經(jīng)營條件下的評估過程；首先，確定未來5年收益額的現(xiàn)值?，F(xiàn)值總額120.9091150.8265130.7513110.6830140.620949.2442（萬元）計算中的現(xiàn)值系數(shù)，可從復(fù)利現(xiàn)值表中查得。其次，將第

13、6年以后的收益進行資本化處理，即：14/（10%）140（萬元）最后，確定該企業(yè)評估值：企業(yè)評估價值49.24421400.6209136.17（萬元）（2）50年的收益價值評估過程：評估價值49.24421400.6209（10.0137）49.244285.7351134.98（萬元）案例題1【2005年考題】甲評估機構(gòu)于2005年1月對A公司進行評估，A公司擁有B公司發(fā)行的非上市普通股200萬股，每股面值1元。經(jīng)評估人員預(yù)測，評估基準(zhǔn)日后該股票第一年每股收益率為5%，第二年每股收益率為8%，第三年每股收益率（每股股利與每股面值的比例）為l0%，從第四年起，因生產(chǎn)、銷售步入正軌，專利產(chǎn)品進

14、入成熟期，因此每股收益率可達l2%，而且從第六年起，B公司每年年終將把稅后利潤的80%用于股利分配，另20%用于公司擴大再生產(chǎn)，B公司凈資產(chǎn)收益率將保持在15%的水平上。如果無風(fēng)險報酬率為4%，風(fēng)險報酬率為6%，評估基準(zhǔn)日為2005年1月1日，求A公司所擁有的B公司股票的評估值。（要求：最終結(jié)果以萬元為單位，小數(shù)點后保留兩位。）正確答案（1）折現(xiàn)率=4%+6%=10%（2）求未來前三年股票收益現(xiàn)值之和=9.09+13.22+15.03=37.34（萬元） （2分）（3）求未來第四年、第五年股票收益現(xiàn)值之和=16.39+14.90=31.29（萬元） （2分）（4）求第六年起的股利增長率股利增長

15、率=20%l5%=3% （2分）（5）求未來第六年起的股票收益現(xiàn)值之和=342.860.6209=212.89（萬元） （3分）這里，第六年的股利和第五年是一樣的，到了第七年才開始增長（6）該股票評估值=37.34+31.29+212.89=281.52（萬元） （1分）2、企業(yè)進行股份制改組，根據(jù)企業(yè)過去經(jīng)營狀況和未來市場形勢，預(yù)測其未來5年的收益額分別為130萬元、140萬元、110萬元、120萬元和150萬元。第5年以后每年的收益為160萬元。根據(jù)銀行利率及經(jīng)營風(fēng)險情況確定其折現(xiàn)率和資本化率分別為10和11。要求：試確定該企業(yè)的評估價值。（計算過程中數(shù)字保留4位小數(shù)，計算結(jié)果保留3位小數(shù)

16、）【正確答案】：（1）首先將未來5年的收益額折現(xiàn)求和：P130/（110）140/（110）2110/（110）3120/（110）4150/（110）51300.90911400.82641100.75131200.68301500.6209118.1830115.696082.643081.960093.1350491.6170（萬元）（2）求第六年以后的收益額的現(xiàn)值：P2（160/11）/（110）5903.1583（萬元）（3）確定該企業(yè)評估值：評估值491.6170903.15831 394.775（萬元）因此，該企業(yè)的評估值為1 394.775萬元。提示：注意折現(xiàn)率和資本化率使用上

17、的差別。3、某評估機構(gòu)以2004年1月1日為基準(zhǔn)日對A企業(yè)進行整體評估，已知該企業(yè)2003年實現(xiàn)純利潤100萬元，經(jīng)調(diào)查分析，預(yù)計該企業(yè)自評估基準(zhǔn)日起第一二三年內(nèi)每年的純利潤將在前一年的基礎(chǔ)上增加4%，自第四年起將穩(wěn)定在第三年的水平上，若折現(xiàn)率為10%，無限期經(jīng)營，則該企業(yè)評估價值是多少？答案解析本題要將未來的收益額分成兩段折現(xiàn)第一段：1-3年，其收益現(xiàn)值之和應(yīng)該使用教材50頁公式2-24注意：公式中的A是評估基準(zhǔn)日以后的第一期的收益或者使用復(fù)利現(xiàn)值的方法：P1=100（1+4%）/（1+10%）+100（1+4%）2/（1+10%）2+100（1+4%）3/（1+10%）3=104/（1+1

18、0%）+108.16/（1+10%） 2+112.4864/（1+10%）3=104*（P/F,10%,1）+108.16*（P/F,10%,2）+112.4864*（P/F,10%,3）=104*0.9091+108.16*0.8264+112.4864*0.7513=268.44第二段：第4年及以后的收益額現(xiàn)值之和P2=100（1+4%）3/10%/（1+10%）3=100（1+4%）3/10%*（1+10%）-3=100（1+4%）3/10%*（P/F,10%,3）=1124.864*0.7513=845.110則該企業(yè)的評估價值= P1+ P2=268.44+845.110=1113.

19、55萬元4、評估某企業(yè)，經(jīng)評估人員分析預(yù)測，該企業(yè)評估基準(zhǔn)日后未來3年的預(yù)期凈利潤分別為200萬元、220萬元、230萬元，從未來第四年至第十年企業(yè)凈利潤將保持在230萬元水平上，企業(yè)在未來第十年末的資產(chǎn)預(yù)計變現(xiàn)價值為300萬元，假定企業(yè)適用的折現(xiàn)率與資本化率均為10，該企業(yè)的股東全部權(quán)益評估值最接近于（）萬元?！敬鸢附馕觥浚罕绢}需將收益分3段計算第一段第13年，使用復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)計算P1200（P/F，10，1）220（P/F，10，2）230（P/F，10，3）2000.90912200.82642300.7513536.427（萬元）第二段第410年，使用普通年金現(xiàn)值系數(shù)計算，然后使用復(fù)利

20、現(xiàn)值系數(shù)將其折現(xiàn)到第一年年初P2230（P/A，10，7）（P/F，10，3）2304.86840.7513841.25（萬元）第三段將第十年末的預(yù)計變現(xiàn)值300萬元，使用復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)將其折現(xiàn)到第一年年初P3300（P/F，10，10）3000.3855115.65（萬元）評估值P1P2P3536.427841.25115.651 493.327（萬元）。例2-13 某被估資產(chǎn)購建于1994年，賬面原值為50000元，當(dāng)時該類資產(chǎn)的（定基）價格指數(shù)為95%，評估基準(zhǔn)日該類資產(chǎn)的定基價格指數(shù)為160%，則：正確答案被估資產(chǎn)重置成本50000（160%/95%）100% 84210（元）又如，被估

21、資產(chǎn)賬面價值為200000元，1992年建成，1997年進行評估，經(jīng)調(diào)查已知同類資產(chǎn)環(huán)比價格（變動）指數(shù)分別為1993年為11.7%，1994年為17%，1995年為30.5%，1996年為6.9%，1997年為4.8%，則有：被估資產(chǎn)重置成本200000（111.7%）（117%）（130.5%）（16.9%）（14.8%）100%200000191% 382000（元）（4）舉例：某機器設(shè)備購建于1994年10月30日，根據(jù)其技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)，規(guī)定正常使用強度下每天的運轉(zhuǎn)時間為8小時，由于其生產(chǎn)的產(chǎn)品自1994年初至1998年末期間在市場上供不應(yīng)求，企業(yè)主在此期間一直超負荷使用該設(shè)備，每天實際

22、運轉(zhuǎn)時間為10小時，自1999年初恢復(fù)正常使用，現(xiàn)以2000年10月30日為評估基準(zhǔn)日，則該設(shè)備的名義已使用年限為6年。正確答案資產(chǎn)利用率為：由此可以確定該資產(chǎn)的實際已使用年限為：6117%=7.02（年）4、應(yīng)用舉例（1）某待評估的生產(chǎn)控制裝置正常運行需要6名技術(shù)操作員，而目前的新式同類控制裝置僅需要4名操作員。假定待評估裝置與新裝置的運營成本在其他方面相同，操作人員的人均年工資福利費為12 000元，待評估資產(chǎn)還可以使用3年，所得稅稅率為25%，適用折現(xiàn)率為10%。根據(jù)上述調(diào)查資料，待評估資產(chǎn)相對于同類新裝置的功能性貶值測算過程如下。正確答案估算待評估資產(chǎn)的年超額運營成本：（6-4）12

23、00024 000（元）測算待評估資產(chǎn)的年凈超額運營成本：24 000（1-25%）18000（元）將待評估資產(chǎn)在剩余使用年限內(nèi)的凈超額運營成本折算為現(xiàn)值：18000（P/A,10%,3）=180002.4869=44762.4（元）（2） 待評估資產(chǎn)為一棟層高為4米的住宅，其復(fù)原重置成本為1 600元建筑平方米，而在評估基準(zhǔn)日建造具有相同效用的層高為3米的住宅，更新重置成本為1 500元建筑平方米，就此可以斷定其單位建筑面積功能性貶值額為：正確答案1 6001 500=100（元建筑平方米）案例：被評估對象為甲企業(yè)于2000年12月31日購入的一臺設(shè)備，該設(shè)備生產(chǎn)能力為年產(chǎn)產(chǎn)品100萬件，設(shè)計使用年限為10年，當(dāng)時的設(shè)備價格為120萬元，甲企業(yè)在購入該設(shè)備后一直未將該設(shè)備安裝使用，并使設(shè)備保持在全新狀態(tài)，評估基準(zhǔn)日為2003年12月31日。評估人員經(jīng)調(diào)查獲知，目前該種設(shè)備已經(jīng)改型，與改型后的設(shè)備相比，被評估設(shè)備在設(shè)計生產(chǎn)能力相同的條件下，需要增加操作工人2人，在達到設(shè)計生產(chǎn)能力的條件下每年增加設(shè)備運轉(zhuǎn)能耗費4萬元，同時，由于該設(shè)備生產(chǎn)的產(chǎn)品市場需求下降，要使產(chǎn)品不積壓，每年只能生產(chǎn)80萬件。該類設(shè)備的規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)為0.8，評估基準(zhǔn)日之前5年內(nèi)，該設(shè)備的價格指數(shù)每年遞增4%，行業(yè)內(nèi)操作工人的平均人工費用為每人每月1200元（含工資、保險費、福利費）