物業(yè)服務收費管理實施細則

1、吉林省物業(yè)服務收費管理實施細則（試行） 第一條 為規(guī)范物業(yè)服務收費行為，保障業(yè)主、房屋使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，根據中華人民共和國價格法和國務院物業(yè)管理條例及國家發(fā)展和改革委員會、建設部物業(yè)服務收費管理辦法制定本細則。 第二條 本細則適用于全省行政區(qū)域內經物業(yè)管理行政主管部門資質認定、工商行政管理機關登記注冊的物業(yè)管理企業(yè)對各類物業(yè)實施管理、向業(yè)主提供服務并收費的行為。 第三條 本細則所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或者物業(yè)使用人提供服務收取綜合費用。 第四條 政府提倡業(yè)主

2、通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)；鼓勵物業(yè)管理企業(yè)開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務收費通過市場競爭形成。 第五條 省價格主管部門會同省建設行政主管部門負責全省物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作?？h以上地方人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)服務收費指導價格的制定和監(jiān)督管理工作。 第六條 物業(yè)服務價格應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。 第七條 物業(yè)服務指導價格采取以下三種形式： （一）協(xié)商確定服務價格 凡通過招投標或選聘方式實施物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)，其服務收費標準可由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會或招標單位、根據物業(yè)管理服務政府指

3、導價格協(xié)商確定，報當地價格主管部門和房地產行政主管部門備案。 （二）提前告示服務價格 凡開發(fā)商按規(guī)定可以預售、租賃的房屋，都應由選聘的物業(yè)管理企業(yè)根據物業(yè)管理服務政府指導價格自行確定綜合服務價格和細化服務內容，報價格主管部門和房地產主管部門備案，同時在顯著位置設立公示牌，將服務價格和細化的服務內容公示。在簽訂房屋預售、租賃合同時，簽訂前期物業(yè)管理服務協(xié)議，業(yè)主入住后至該業(yè)主委員會成立之前，按合同約定執(zhí)行，服務價格不得提高，服務承諾不得降低。 （三）價格主管部門核定服務價格 1、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會難以協(xié)商確定物業(yè)服務價格的，由雙方提出書面申請，報當地價格主管部門會同房地產行政管理部門核定。

4、2、未實行提前告示服務價格的物業(yè)管理企業(yè)，應根據物業(yè)管理的實際情況，提出服務價格申請，報當地價格主管部門會同房地產行政主管部門核定。 第八條 住宅小區(qū)物業(yè)服務價格由縣以上政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門，按照省價格主管部門、建設行政主管部門制定的吉林省住宅小區(qū)物業(yè)管理服務政府指導價格，結合當地實際，在上浮10%、下浮30%的幅度內制定當地的住宅小區(qū)物業(yè)服務指導價格。 非住宅物業(yè)服務價格由各市、州政府價格主管部門會同房地產行政主管部門根據當地實際經濟發(fā)展水平和社會承受能力，按照本細則規(guī)定的原則，制定當地非住宅物業(yè)管理服務政府指導價格。 物業(yè)服務具體價格由業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)參考當地

5、物業(yè)服務指導價格在物業(yè)服務收費合同中約定。 物業(yè)服務指導價格要根據社會經濟發(fā)展水平等因素適時調整公布。 第九條 建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同，應當約定物業(yè)服務內容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應當一致。開發(fā)商在簽訂前期物業(yè)管理服務協(xié)議時，要明確公共照明費、電梯使用費、物業(yè)管理服務費按月繳納，不得預收。水費、電費待業(yè)主入住后按每月實際費用自行繳納。 第十條 實行物業(yè)服務的價格構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。 物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般包括以下部分： 1、物業(yè)管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等（人

6、員配置參照城市住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)人員配置參考表）； 2、物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用； 3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用； 4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用； 5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用； 6、辦公費用； 7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊； 8、物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用； 9、經業(yè)主同意的其他費用。 物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，通過專項維修資金予以列支，不計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。 第十一條 物業(yè)的成本利潤率控制在13%。 第十二條 物業(yè)服務收費等級的確定，由當地房地產行政主管部門會同價格主管部門審核認定。物業(yè)管理服務等級標準五

7、級以下的物業(yè)管理企業(yè)，不得收取物業(yè)管理服務費。 第十三條 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務中應當遵守國家的價格法律法規(guī)，嚴格履行物業(yè)服務合同，為業(yè)主提供質價相符的服務。 第十四條 業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額繳納物業(yè)服務費用。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不繳納服務費用，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不繳納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。物業(yè)發(fā)生產權轉移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務費用。 第十五條 按照鼓勵先進、優(yōu)質優(yōu)價的原則，凡榮獲國家物業(yè)管理示范小區(qū)榮譽稱號的，其物業(yè)服務指導價格可經業(yè)主委員會同意，按

8、當地現行價格上浮6%，榮獲省級物業(yè)管理示范小區(qū)榮譽稱號的，價格可上浮5%，榮獲省級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)榮譽稱號的，價格可上浮4%，榮獲市、州級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)榮譽稱號的，價格可上浮3%。 第十六條 物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理后，開發(fā)建設單位已竣工的納入物業(yè)管理范圍的房屋出售前，應足額繳納物業(yè)管理費。 第十七條 物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)管理企業(yè)接受上述單位委托代收費用的，可按約定向委托單位收取手續(xù)費，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費等任何費用。 第十八條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的，必須經業(yè)主大會同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)，由此

9、所得收益用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。對小區(qū)內道路上停放的車輛是否收取停車費，應由業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。收取停車費的小區(qū)，停車費收入按照業(yè)主大會的決定使用。小區(qū)內專業(yè)停車場收費標準由當地價格主管部門核定。對業(yè)主已購買產權的停車位、車庫不得另行收取停車費。 第十九條 過去已對業(yè)主收取的房屋維修金（0.15元/平方米）節(jié)余部分,轉入房屋維修資金帳戶，今后不再另行收取該項費用。 第二十條 物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務并相應收取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。 第二十一條 物業(yè)管理企業(yè)根據業(yè)主的委托提供物業(yè)合同約定以外的服務，服務收費

10、由雙方約定。 第二十二條 各地原定的物業(yè)服務收費標準與現行指導價格不符的，業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)應通過充分協(xié)商后盡快調整。 第二十三條 物業(yè)管理企業(yè)應當按照政府價格主管部門的規(guī)定實行明碼標價，在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置設立公示欄或公示牌，對服務內容、服務標準以及物業(yè)管理服務價格等有關情況進行公示。 第二十四條 物業(yè)管理企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金收支情況。業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況提出質詢時，物業(yè)管理企業(yè)應當及時答復。 第二十五條 政府價格主管部門會同房地產行政主管部門，應當加強對物業(yè)管理

11、企業(yè)的服務內容、標準和物業(yè)服務價格的監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定，由政府價格主管部門依據中華人民共和國價格法和價格違法行為行政處罰規(guī)定予以處罰。 第二十六條本實施細則由省價格主管部門會同省建設行政主管部門負責解釋。本實施細則自2005年1月1日起執(zhí)行，原吉林省物價局、吉林省建設廳印發(fā)的城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費實施細則（吉省價房涉字199714號）、關于<對吉林省城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費實施細則>中個別條款訂正的通知（吉省價房涉字199725號）、關于物業(yè)管理收取房屋維修金及有關問題的通知（吉省價房涉字200012號）廢止。 附件2： 吉林省住宅小區(qū)物業(yè)管理服務

12、政府指導價格 一、我省各類住宅小區(qū)物業(yè)服務費（指提供房屋，設施維修，綠化的養(yǎng)護，環(huán)境衛(wèi)生，維護秩序，檔案資料管理等服務費）政府指導價格（按每月每平方米建筑面積計算）如下： 1、普通住宅 一級：每平方米1.001.50元； 二級：每平方米0.701.00元； 三級：每平方米0.500.70元； 四級：每平方米0.300.50元； 五級：每平方米0.30元 2、高檔住宅區(qū)、別墅區(qū)主要依據業(yè)主的要求和所提供的服務內容、質量程度，按優(yōu)質優(yōu)價的原則由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會協(xié)商議定。 二、非住宅物業(yè)服務價格由各市、州政府價格主管部門會同房地產行政主管部門根據當地實際經濟發(fā)展水平和社會承受能力，按照吉林省

13、物業(yè)服務收費管理實施細則（試行）規(guī)定的原則，制定本地區(qū)非住宅物業(yè)管理服務政府指導價格。 三、住宅小區(qū)物業(yè)服務收費具體標準由業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)參照吉林省住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準由雙方協(xié)商議定，并報當地價格主管部門和房地產行政主管部門備案。非住宅物業(yè)服務收費具體標準由業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)參照當地非住宅物業(yè)管理服務政府指導價格協(xié)商議定，并報當地價格主管部門和房地產行政主管部門備案。物業(yè)服務收費標準難以確定的，報當地價格主管部門會同房地產行政主管部門核準。 附件3： 吉林省住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準 一、一級物業(yè)管理服務等級： 1、基本要求 （1）物業(yè)管理企業(yè)原則上應持有二級以上物業(yè)管

14、理資質證書，或具有三年（含三年）以上管理住宅小區(qū)經歷的三級物業(yè)管理企業(yè)。 （2）建立完善的物業(yè)管理服務制度，并落實到位，按規(guī)范簽訂物業(yè)服務合同。 （3）物業(yè)管理項目經理應具備三年以上物業(yè)管理經驗。 （4）80%以上物業(yè)管理人員應持有物業(yè)管理上崗證。 （5）80%以上物業(yè)管理人員應具有大專以上學歷。 （6）物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)戶檔案、房屋檔案、設備檔案、收費管理、日常管理等實行計算機管理。 （7）小區(qū)設有“服務中心”，實行24小時物業(yè)服務接待，公示服務聯(lián)系電話。適應業(yè)主需求，開展有償特約服務及代辦服務，公示服務項目及收費價目。采取多種形式服務反饋，如走訪業(yè)戶、懇談會、電話溝通、問卷調查等，保證每年與

15、50%以上業(yè)戶作有效溝通，每年對物業(yè)服務投訴有效處理率達到95%。 （8）建立完善的檔案管理制度（物業(yè)竣工驗收檔案、設備管理檔案、業(yè)戶資料檔案、物業(yè)租賃檔案、日常管理檔案等）。 （9）適應業(yè)主需求，組織、配合社區(qū)開展文化活動。 （10）建立健全財務管理制度，每半年公布一次物業(yè)管理服務費用的收支狀況。 （11）按規(guī)定管理、使用專項維修資金。 2、房屋管理 （1）按有關法規(guī)政策規(guī)定和業(yè)主公約約定對房屋及配套設施進行管理服務。 （2）房屋外觀（包括屋面、天臺）完好、整潔；外墻、公共樓梯間的面磚、玻璃等無污跡、無破損，涂料墻面定期粉刷。外墻及公共空間無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現象。室外招牌、廣告牌、

16、霓虹燈按規(guī)定設置，整齊有序。 （3）對違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現象及時勸告、阻止，報告并協(xié)助有關部門依法處理。 （4）空調安裝統(tǒng)一有序，支架無銹蝕。 （5）陽臺封閉符合市容管理規(guī)定，規(guī)格色調一致，不超出外墻面。 （6）無超出設計或統(tǒng)一設置以外的防盜網、晾衣架、遮陽蓬以及屋頂平臺護欄等。 （7）房屋裝修符合規(guī)定，有小區(qū)裝修管理制度、裝修協(xié)議、裝修申請及審批記錄、裝修公司及裝修人員登記及相關材料、日常巡查記錄及驗收手續(xù)等。對私改亂拆管線、破壞房屋結構和損害他人利益的現象及時勸止，并報告有關部門。 （8）小區(qū)主出口設小區(qū)房屋、道路平面分布圖，小區(qū)內各路口、棟、門、戶及其他公共配套設施場地標

17、識齊全、規(guī)范、美觀。 3、設施設備維修養(yǎng)護 （1）共用設施設備運行正常，維護良好，無事故隱患。有設備臺帳、運行記錄、檢查記錄、維修記錄、保養(yǎng)記錄。 （2）實行24小時報修值班制度。急修報修半小時內到達現場，預約維修按雙方約定時間到達現場。維修回訪率達到90%以上。 （3）水、電、電梯、消防、監(jiān)控等設備運行管理人員技能熟練，嚴格執(zhí)行操作規(guī)程。定期進行消防演練，保證消防通道暢通，消防器材可隨時啟用。 （4）道路、停車場平整通暢，交通標志規(guī)范、齊全。 （5）路燈、樓道燈等公共照明設備完好率在98%以上，按規(guī)定時間定時開關。 （6）維修養(yǎng)護制度健全，并在工作場所明示。工作標準及崗位責任制明確，執(zhí)行良好

18、。 （7）對設備故障及重大事件有完善的應急方案和現場處理措施、處理記錄。 （8）辦理房屋及公共設備設施損壞險及公共責任險。 （9）各設備場所衛(wèi)生、整潔，主要設施設備標識清楚齊全。 （10）各設備場所、公共場所、場地，具有危及人身安全隱患處要有明顯標志和防范措施。 （11）在接到有關部門停水、停電通知后，及時通知用戶。 4、公共秩序維護 （1）小區(qū)主出入口24小時值班。 （2）對小區(qū)重點部位按合同約定巡查。 （3）中央監(jiān)控室對小區(qū)實施24小時監(jiān)控，監(jiān)控員不得離崗。 （4）對小區(qū)公共娛樂設施、水池、設備場所、頂層天臺等具有危險隱患的部位，設置安全防范警示設施和標志。 （5）對進出小區(qū)的車輛實施登記

19、管理，并引導車輛出入，有序停放車輛（含非機動車）。 （6）對進出小區(qū)的裝修工、服務人員實施發(fā)放臨時出入證管理；對可疑人員作盤問、登記管理；對訪客指引行走路徑。 （7）對火災、消防設施、水浸、電梯困人、刑事、交通事故等突發(fā)事件有應急處理預案（每年預演一次）。 （8） 消防設施符合公安消防部門的要求，標明防火疏散通道。 5、衛(wèi)生保潔服務 （1）小區(qū)公共場所、樓道、樓梯、主次干道每天至少進行一次清掃。 （2）室外標識、宣傳欄、信報箱、雕塑、小區(qū)樓道玻璃每兩周擦拭一次。 （3）及時清掃積水、積雪。 （4）清潔區(qū)域、部位無垃圾、雜物、異味，外觀整潔、明亮；無亂懸掛、亂丟棄、亂堆放、亂貼亂畫現象。 （5）

20、 根據物業(yè)實際需要，合理布設垃圾桶、果殼箱、垃圾袋裝，并對垃圾進行分類收集。 （6） 垃圾每日收集2次，作到日產日清，無垃圾桶、果殼箱滿溢現象。 （7）設有垃圾中轉站的，根據實際需要進行消殺，有效控制蠅、蚊等害蟲孳生。 （8）垃圾桶、果殼箱每日清理、定期清洗、保持潔凈。 （9）對小區(qū)內公共排放雨水、污水的管道，每年最少全面疏通一次，保證排放雨水、污水管道的暢通。 （10）對小區(qū)內的雨水、污水井每月檢查一次，視情況進行及時清掏，保證雨水、污水井通暢。 （11）禁止飼養(yǎng)家禽、家畜，對違反者及時勸止，并報告有關部門，協(xié)助有關部門進行處理。 （12）建立消殺工作管理制度，根據當地實際情況定期開展消殺工

21、作，有效控制鼠、蟑、蠅、蚊等害蟲孳生，定期對各類病蟲害進行預防控制，適時投放消殺藥物。 6、綠化管理及養(yǎng)護 （1）有綠化專業(yè)人員，管理制度落實。 （2）小區(qū)內綠化地布局合理優(yōu)美，花草樹木與建筑配置得當，小區(qū)內綠化率達到規(guī)劃設計要求。 （3）花草樹木無枯死，發(fā)現的死樹，應在一周內清除，并適時補種。 （4）綠籬超過平齊線10公分時應進行修剪，綠籬根部無枯枝爛葉及雜物，當天清除修剪廢棄物。 （5）造型樹木應根據樹木品種和生長情況，及時修剪整形，觀賞效果良好。 （6）根據氣候狀況和季節(jié)，適時組織澆灌，施肥和松土，花草樹木長勢良好。 （7）及時組織防凍保暖、防沙、預防病蟲害。 （8）綠化地應設有宣傳牌，

22、提示人們愛護綠地。 二、二級物業(yè)管理服務等級： 1、基本要求 (1)物業(yè)管理企業(yè)應具有三級以上物業(yè)管理資質證書。 (2)建立完善的管理服務制度，并落實到位，按規(guī)范簽定物業(yè)管理合同。 (3)物業(yè)管理項目經理應具備二年以上物業(yè)管理經驗。 (4)70%以上管理人員應持有物業(yè)管理上崗證。 (5)70%以上物業(yè)管理人員要具有大專以上學歷。 (6)物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主檔案、收費管理等多方面要實行計算機管理。 (7)對業(yè)主實行每天12小時物業(yè)服務接待（公示服務聯(lián)系電話）。 (8)根據小區(qū)實際條件，根據業(yè)主需要，開展有償特約服務及代辦服務（公示服務項目及收費價目）。 (9)采取多種形式如走訪業(yè)戶、懇談會、電話溝

23、通、問卷調查等，每年與30%以上業(yè)主作有效溝通，每年對物業(yè)服務投訴有效處理率達到90%。 (10)招牌、廣告牌、霓虹燈統(tǒng)一規(guī)劃，整齊有序。 (11)建立較完善的檔案管理制度（物業(yè)竣工驗收檔案、設備管理檔案、業(yè)戶資料檔案、物業(yè)租賃檔案、日常管理檔案），并落實到位。 (12)根據小區(qū)實際條件，配合社區(qū)開展必要的文化活動。 (13)建立健全財務管理制度，每年向業(yè)主公布一次物業(yè)管理服務費用的收支狀況。 (14)按規(guī)定管理、使用專項維修資金。 2、房屋管理 (1)按政策規(guī)定和業(yè)主公約約定，對房屋及配套設施進行管理服務。 (2)房屋外觀（包括屋面、天臺）完好、整潔，公共樓梯間墻面、地面無污跡、無破損。外墻

24、無亂張貼、亂涂、亂畫現象。對違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現象及時勸告、阻止，報告并協(xié)助有關部門依法處理。 (3)空調安裝位置統(tǒng)一有序，支架無銹蝕，無安全隱患。 (4)封閉陽臺統(tǒng)一有序，色調一致，不超出外墻面。 (5)除建筑設計有要求外，不得安裝外廊及外凸防盜網和屋頂平臺護欄等。 (6)房屋裝修符合規(guī)定，有小區(qū)裝修管理制度、裝修申請及審批記錄、日常巡查記錄及驗收手續(xù)等，對危及房屋結構安全、拆改管線和損害他人利益的現象及時勸止，及時報告有關部門，并協(xié)助有關部門處理。 (7)小區(qū)主出入口設小區(qū)平面示意圖，主要路口設有路標，小區(qū)內組團及各棟、單元（門）、戶門及公共配套設施場地有明顯標志。 3、設

25、施設備維修養(yǎng)護 (1)共用配套設備設施良好，運行正常，無事故隱患，保養(yǎng)、檢修制度完備，有設備運行記錄。 (2)實行24小時報修值班制度，急修報修半小時內到達現場，預約維修按雙方約定時間到達現場，維修回訪率達到80%。 (3)水、電、電梯等設備運行人員嚴格執(zhí)行操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范，消防設備設施完好無損，可隨時啟用，消防通道暢通，制訂消防應急方案，進行消防演練。 (4)道路通暢、路面平整，路面井蓋不影響車輛和行人通行，停車場及主要道路交通標志規(guī)范、齊全。 (5)路燈、樓道燈等公共照明設備完好率95%以上，按規(guī)定時間定時開關。 (6)維修養(yǎng)護制度健全，并在工作場所明示，工作標準及崗位責任制明確，執(zhí)行良

26、好。 (7)對設備故障及重大或突發(fā)性事件有應急方案和現場處理措施、處理記錄。 (8)各設備房衛(wèi)生整潔，主要設施設備標識清楚齊全，設備房管理制度明確。 (9)具有危及人身安全隱患的設備設施場所、公共場所、場地，要有明顯標志和防范措施。 (10)在接到有關部門停水、停電通知后，及時通知用戶。 4、公共秩序維護 (1)小區(qū)主出入口24小時值班。 (2)對小區(qū)重點部位每2小時巡查一次。 (3)應對小區(qū)公共娛樂設施、水池、設備房、頂層天臺等危險隱患部位，設置安全防范警示標志。 (4)進出小區(qū)的車輛實施登記管理，引導車輛有序停放。 (5)進出小區(qū)的裝修工、服務人員實施發(fā)放臨時出入證管理。 (6)對火災、水

27、浸、電梯困人等突發(fā)事件有應急處理預案（每年演練一次）。 5、衛(wèi)生保潔服務 (1)小區(qū)公共場所、樓道、樓梯、主次干道每天至少進行一次清掃。 (2)室外標識、宣傳欄、信報箱、雕塑、小區(qū)樓道玻璃每月擦拭一次。 (3)及時清掃積水、積雪。 (4)清潔區(qū)域部位無垃圾、雜物、異味，外觀整潔、明亮；無亂懸掛、亂丟棄、亂堆放、亂貼亂畫現象。 (5)根據物業(yè)管理實際需要，合理布設垃圾桶、果殼箱，并將垃圾進行分類收集袋裝。 (6)垃圾每日收集2次，作到日產日清，無垃圾桶、果殼箱滿溢現象。 (7)設有垃圾中轉站的，根據實際需要進行消殺，有效控制蠅、蚊等害蟲孳生。 (8)垃圾桶、果殼箱每日清理、定期清洗、保持潔凈。

28、(9)對小區(qū)內公共排放雨水、污水的管道每年最少全面疏通一次，保證排放管道的暢通。 (10)小區(qū)內的雨水、污水排放井每月檢查一次，視情況進行及時清掏，保證排放井通暢。 (11)小區(qū)內禁止飼養(yǎng)家禽、家畜，對違反者及時勸止，報告并配合有關部門進行處理。 (12)建立消殺工作管理制度，根據當地實際情況定期開展消殺工作，有效控制鼠、蟑、蠅、蚊等害蟲孳生，定期對各類病蟲害進行預防控制，適時投放消殺藥物。 6、綠化管理及養(yǎng)護 (1)有綠化專業(yè)人員，管理制度落實。 (2)小區(qū)內綠化的布局合理優(yōu)美，花草樹木與建筑配置得當，小區(qū)內綠化率達到規(guī)劃設計要求。 (3)花草樹木無枯死，發(fā)現死樹，必須在半月內清除，并適時補

29、種。 (4)綠籬超過平齊線時應進行修剪，綠籬根部無死枝枯葉及雜物，清除修剪廢棄物。 (5)造型樹木應根據樹木品種和生長情況，及時修剪整形，觀賞效果良好。 (6)根據氣候狀況和季節(jié)，適時組織澆灌、施肥和松土，花草樹木長勢良好。 (7)適時組織防凍保暖、防沙，預防病蟲害。 (8)綠地應設有宣傳牌，提示人們愛護綠地。 三、三級物業(yè)管理服務等級： 1、基本要求 (1)物業(yè)管理企業(yè)應具有物業(yè)管理資質證書。 (2)物業(yè)管理企業(yè)應制定日常管理制度。 (3)按規(guī)范簽訂物業(yè)管理服務合同。 (4)物業(yè)管理項目經理應具備一年以上物業(yè)管理經驗。 (5)50%以上管理人員應持有物業(yè)管理上崗證書。 (6)物業(yè)管理企業(yè)實施

30、每天8小時服務接待（公示服務聯(lián)系電話號碼）。 (7)每年與10%以上業(yè)主作有效溝通，每年物業(yè)投訴有效處理率達到80%。 (8)建立檔案管理制度（物業(yè)竣工驗收檔案、設備管理檔案、業(yè)戶資料檔案等）。 (9)建立財務制度，每年一次或按合同約定時間向業(yè)主公布物業(yè)管理服務費用收支狀況。 (10)按規(guī)定管理使用專項維修資金。 2、房屋管理 (1)按政策規(guī)定和業(yè)主公約約定對房屋及配套設施進行管理、服務。 (2)房屋外觀良好、整潔。 (3)對違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現象及時勸告、阻止，報告并協(xié)助有關部門依法處理。 (4)空調安裝無安全隱患。 (5)房屋裝修符合規(guī)定，未發(fā)生危及房屋結構安全及拆改管線和

31、損害他人利益的現象。 (6)小區(qū)主出口設有小區(qū)平面示意圖，主要路口設有路標、小區(qū)內各組團及各棟、單元（門）、戶門有明顯標志。 3、設施設備維修養(yǎng)護 (1)供水、供電、通訊、照明設備設施齊全，設備運行正常，無事故隱患。 (2)設立24小時報修值班電話，急修一小時內到達現場。建立維修回訪制度，維修回訪率達到70%。 (3)設備運行人員嚴格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。 (4)消防系統(tǒng)設備完好，可隨時啟用，保證消防通道暢通。 (5)道路暢通，路面平坦，車輛行駛路線明確。 (6)路燈、樓道燈等公共照明設備完好率在90%以上，按規(guī)定時間定時開關。 (7)設備設施保養(yǎng)、檢修制度完備，對設備故障及重大事件有處理記

32、錄。 (8)保持設備設施場所整潔衛(wèi)生，制定設備場所管理制度。 (9)危及人身安全隱患處有明顯標志和防范措施。 (10)在接到有關部門停水、停電通知后，及時通知用戶。 4、公共秩序維護 (1)小區(qū)主出入口24小時值班。 (2)對小區(qū)重要部位每4小時巡查一次。 (3)應對小區(qū)公共娛樂設施、水池、設備房、頂層天臺等具有危險隱患部位，設置安全警示標志。 (4)進出小區(qū)的車輛按指定位置有序停放。 (5)秩序維護員經過突發(fā)事件應急處理培訓。 (6)每年進行消防培訓一次。 5、衛(wèi)生保潔服務 (1)小區(qū)公共場所、樓道、樓梯、主次干道，每天清掃一次。 (2)及時清掃積水、積雪。 (3)樓道玻璃每季擦拭一次。 (

33、4)合理布設垃圾桶、果殼箱。 (5)垃圾每日收集1次，做到日產日清。 (6)設有垃圾中轉站的根據實際需要進行消殺，有效控制蠅、蟲孳生。 (7)垃圾桶、果殼箱每日清理、定期清洗、保持潔凈。 (8)小區(qū)內公共排放雨水、污水管道定期疏通，保證排放管道暢通。 (9)對雨水、污水排放井定時清掏，保證排放井通暢。 6、綠化管理及養(yǎng)護 (1)花草樹木無枯死，發(fā)現死樹，及時清除，并適時按需要補種。 (2)綠籬每年應進行修剪，及時清除修剪廢棄物。 (3)造型樹木應根據樹木品種和生長情況，及時修剪整形。 (4)根據氣候狀況和季節(jié)，適時組織澆灌，施肥和松土。 (5)適時組織防凍保暖、防沙、預防病蟲害。 四、四級物業(yè)

34、管理服務等級： 1、基本要求 (1)物業(yè)管理企業(yè)應具有物業(yè)管理資質證書。 (2)物業(yè)管理企業(yè)應制定日常管理制度。 (3)按規(guī)定簽訂物業(yè)管理合同。 (4)40%以上管理人員應持有物業(yè)管理上崗證書。 (5)物業(yè)管理企業(yè)實施每天6小時服務接待（公示服務聯(lián)系電話號碼）。 (6)每年與10%以上業(yè)主作有效溝通；每年物業(yè)投訴有效處理率達到80%。 (7)建立檔案管理制度（物業(yè)竣工驗收檔案、設備管理檔案、業(yè)戶資料檔案等）。 (8)建立財務制度，每年一次或按合同約定時間向業(yè)主公布物業(yè)管理服務費用收支狀況。 (9)按規(guī)定管理使用專項維修資金。 2、房屋管理 (1)按政策規(guī)定和業(yè)主公約約定對房屋進行管理服務。 (2)對違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現象及時勸告、阻止，報告并協(xié)助有關部門依法處理。 (3)空調安裝無安全隱患。 (4)房屋裝修符合規(guī)定，未發(fā)生危及房屋結構安全及拆改管線和損害他人利益的現象。 (5)小區(qū)主出口設有小區(qū)平面示意圖，主要路口設有路標、小區(qū)內各組團及各棟、單元（門）、戶門有明顯標志。 3、設施設備維修養(yǎng)護 (1)供水、供電、通訊、照明