房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務培訓

1、關于房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅關注事項房地產(chǎn)行業(yè)流程及其重要資料1、 國有土地使用證國土資源和房屋管理局2、 項目立項批復發(fā)改委、建委。3、 建設用地規(guī)劃許可證規(guī)委4、 建設工程規(guī)劃許可證規(guī)委5、 建設工程施工許可證建委6、 大產(chǎn)證及商品房銷售(預售)許可證國土資源和房屋管理局7、 測繪報告房屋土地測繪技術報告書（專業(yè)的測繪公司）8、 竣工驗收備案表建委9、 土地出讓合同及拆遷補償合同10、建安總包合同（工程最終結(jié)算單、洽商單）及其他單項重要工程合同（包括供水、供電、市政、設計、配套設施、設備安裝、裝飾裝修等）11、為開發(fā)項目而借入資金的借款合同12、銷售控制表13、成本合同進度明細表文件依據(jù)：國稅

2、發(fā)2009年31號文件國家稅務總局關于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法的通知一、收入的確認企業(yè)通過正式簽訂房地產(chǎn)銷售合同或房地產(chǎn)預售合同所取得的收入，應確認為銷售收入的實現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認：（一）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認收入的實現(xiàn)。（二）采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。（三）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入

3、的實現(xiàn)。關于視同銷售企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。確認收入（或利潤）的方法和順序為：（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；（二）由主管稅務機關參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定。重點關注：已完工開發(fā)產(chǎn)品銷售后，企業(yè)所得稅納稅申報的收入是否為企業(yè)全部計稅收入，而不僅是企業(yè)賬面收入金額

4、。對收入的確認可依據(jù)企業(yè)銷售控制表、預收賬款賬面情況、企業(yè)所有年末銀行對賬單進行分析，檢查銀行對賬單是否存在大額未達賬項，是否存在已收取售房款而未計入企業(yè)賬面情況，是否存在應轉(zhuǎn)未轉(zhuǎn)的計稅收入。二、開發(fā)成本開發(fā)產(chǎn)品完工的確認企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應視為已經(jīng)完工：（一） 開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案（已取得駿工備案表）。（二） 開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。（三） 開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明（大產(chǎn)證）。開發(fā)產(chǎn)品完工前企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應先按預

5、計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規(guī)定進行確定：開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15。屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%.開發(fā)產(chǎn)品完工后已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，按當期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本（單方成本）確認?？墒勖娣e單位工程成本和已

6、銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本按下列公式計算確定：可售面積單位工程成本（單方成本）=成本對象總成本成本對象總可售面積已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積可售面積單位工程成本成本對象總可售面積為實測報告中的面積。實測報告中列示需分析，人防、公共配套、物業(yè)、居委會用房、不可售會所（不能辦理產(chǎn)權(quán)證書、歸全體業(yè)主共有部分）、自行車庫、坡道等不可售面積。關注已售面積，為企業(yè)銷售控制表中已售數(shù)據(jù)，抽查部分售房合同與銷售控制表核對，以檢查銷售控制表的真實性。完工產(chǎn)品的計稅成本關注：一、除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應為實際發(fā)生的成本。（一）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前

7、提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%。（二）公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。（三）應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金?！眹惏l(fā)2009年31號第三十四條“企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本?！睓z查要點：賬面開發(fā)成本歸集、應付賬

8、款、預提費用、其他應付款；還可通過合同支付統(tǒng)計表檢查取得企業(yè)末級明細余額表，對應付賬款、預提費用、其他應付款等應付預提成本費用進行分析，讓企業(yè)提供預提成本的相關依據(jù)，對不合規(guī)定的預提成本不能扣除。主要包括：1、出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%，根據(jù)合同成本統(tǒng)計情況表測算企業(yè)是否超標準預提成本。2、企業(yè)預提的土地增值稅不能稅前扣除（土地增值稅已清算完畢，但尚未繳納的土地增值稅預提稅款可以稅前扣除）3、重點檢查公共配套預提是否符合規(guī)定通過對企業(yè)提供的售房合同、協(xié)議或廣告、模型檢查是否明確承諾建造且不可撤銷，或

9、按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造。如必須建造，由企業(yè)提供預提的合理依據(jù)，如相關的預算書。4、對應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預提，由企業(yè)提供相關的批復文件及相關資料。二、對企業(yè)虛假發(fā)票的審核一般情況為虛假發(fā)票金額在2萬元至5萬元居多，可在稅務網(wǎng)站詢。三、企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的保證金（擔保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，但實際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除。四、企業(yè)委托境外機構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機構(gòu)的銷售費用（含傭金或手續(xù)費）不超過委托銷售收入10%的部分，準予據(jù)實扣

10、除。五、 企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進行處理：（一）企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務費用性質(zhì)的借款費用，可直接在稅前扣除。（二）企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構(gòu)借款分攤集團內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分攤利息費用，使用借款的企業(yè)分攤的合理利息準予在稅前扣除。六、企業(yè)因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按有關規(guī)定在稅前扣除。七、企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品（以成本對象為計量單位）整體報廢或毀損，其凈損失按有關規(guī)定審核確認后準予在稅前扣除。依據(jù)：國稅發(fā)20

11、0988號 國家稅務總局關于印發(fā)企業(yè)資產(chǎn)損失稅前扣除管理辦法的通知，財政部、國家稅務總局財稅200957號：關于企業(yè)資產(chǎn)損失稅前扣除政策的通知，兩個文件執(zhí)行。八、企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。九、業(yè)務招待費。按以下規(guī)定進行處理：國稅發(fā)2006年31號文件（1）開發(fā)企業(yè)取得的預售收入不得作為業(yè)務招待費的計算基數(shù)，至預售收入轉(zhuǎn)為實際銷售收入時，再將其作為計算基數(shù)。（2）新辦開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關的業(yè)務招待費，可以向后結(jié)轉(zhuǎn)，按稅收規(guī)定的標準扣除，但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長不得超過3個納稅年度。該條款

12、已停止執(zhí)行，銜接方法為2008年1月1日前調(diào)增的業(yè)務招待費可在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入的年度起三年內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)扣除。2008年1月1日后發(fā)生的業(yè)務招待費依據(jù)新企業(yè)所得稅法規(guī)定執(zhí)行，即無收入不得扣除，也不得在以后年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除。十、關于前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用（以下簡稱四項成本）”的四項單方成本的分析性復核企業(yè)四項成本如大大超出標準應重點關注，企業(yè)應提供超出標準的合理解釋，如精裝修、總包合同價格變更、建材上漲等具體原因。分類房產(chǎn)單位面積四項成本參考依據(jù)為北京市地方稅務局關于土地增值稅核定扣除項目金額標準有關問題的通知京地稅地2009245號房地產(chǎn)類型竣工年代核定單位成本

13、（元/平方米）多層住宅及底商2001及以前138620021402200314692004150220051486200615122007158620081798高層住宅及底商2001及以前242520022435200326212004280720052769200627902007298720082997多層辦公2001及以前227020022270200325112004250220052450200624802007273820082700高層辦公2001及以前313020023113200334142004337020053295200633302007367020083844說明：

14、多層是指七層及以下的住宅或辦公樓，高層是指七層以上的住宅或辦公樓2010年度企業(yè)所得稅匯算清繳政策輔導一、國家稅務總局關于金融企業(yè)貸款利息收入確認問題的公告（2010年第23號）（一）金融企業(yè)按規(guī)定發(fā)放的貸款，屬于未逾期貸款(含展期，下同)，應根據(jù)先收利息后收本金的原則，按貸款合同確認的利率和結(jié)算利息的期限計算利息，并于債務人應付利息的日期確認收入的實現(xiàn)；屬于逾期貸款，其逾期后發(fā)生的應收利息，應于實際收到的日期，或者雖未實際收到，但會計上確認為利息收入的日期，確認收入的實現(xiàn)。（二）金融企業(yè)已確認為利息收入的應收利息，逾期90天仍未收回，且會計上已沖減了當期利息收入的，準予抵扣當期應納稅所得額。

15、 （三）金融企業(yè)已沖減了利息收入的應收未收利息，以后年度收回時，應計入當期應納稅所得額計算納稅。（四）本公告自2010年12月5日起施行。二、國家稅務總局關于企業(yè)取得財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等所得企業(yè)所得稅處理問題的公告（2010年第19號）（一）企業(yè)取得財產(chǎn)（包括各類資產(chǎn)、股權(quán)、債權(quán)等）轉(zhuǎn)讓收入、債務重組收入、接受捐贈收入、無法償付的應付款收入等，不論是以貨幣形式、還是非貨幣形式體現(xiàn)，除另有規(guī)定外，均應一次性計入確認收入的年度計算繳納企業(yè)所得稅。（二）本公告自2010年11月26日起施行。2008年1月1日至本公告施行前，各地就上述收入計算的所得，已分5年平均計入各年度應納稅所得額計算納稅的，在本公告發(fā)布后

16、，對尚未計算納稅的應納稅所得額，應一次性作為本年度應納稅所得額計算納稅。三、國家稅務總局關于工會經(jīng)費企業(yè)所得稅稅前扣除憑據(jù)問題的公告（2010年第24號）（一）根據(jù)工會法、中國工會章程和財政部頒布的工會會計制度，以及財政票據(jù)管理的有關規(guī)定，全國總工會決定從2010年7月1日起，啟用財政部統(tǒng)一印制并套印財政部票據(jù)監(jiān)制章的工會經(jīng)費收入專用收據(jù)，同時廢止工會經(jīng)費撥繳款專用收據(jù)，因此自2010年7月1日起，企業(yè)撥繳的職工工會經(jīng)費，不超過工資薪金總額2%的部分，憑工會組織開具的工會經(jīng)費收入專用收據(jù)在企業(yè)所得稅稅前扣除。（二）國家稅務總局關于工會經(jīng)費稅前扣除問題的通知（國稅函2000678號）同時廢止。四

17、、國家稅務總局關于企業(yè)股權(quán)投資損失所得稅處理問題的公告（2010年第6號）（一）企業(yè)對外進行權(quán)益性（以下簡稱股權(quán)）投資所發(fā)生的損失，在經(jīng)確認的損失發(fā)生年度，作為企業(yè)損失在計算企業(yè)應納稅所得額時一次性扣除。（二）本規(guī)定自2010年1月1日起執(zhí)行。本規(guī)定發(fā)布以前，企業(yè)發(fā)生的尚未處理的股權(quán)投資損失，按照本規(guī)定，準予在2010年度一次性扣除。五、國家稅務總局關于電信企業(yè)壞賬損失稅前扣除問題的通知（國稅函2010196號）（一）根據(jù)國家稅務總局關于印發(fā)企業(yè)資產(chǎn)損失稅前扣除管理辦法的通知（國稅發(fā)200988號）第十七條的規(guī)定，考慮到電信企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的實際情況，對從事電信業(yè)務的企業(yè)，其用戶應收話費，凡單筆數(shù)

18、額較小、拖欠時間超過1年以上沒有收回的，由企業(yè)統(tǒng)一做出說明后，可作為壞賬損失在企業(yè)所得稅稅前扣除。（二）本通知自2009年1月1日起執(zhí)行。2008年發(fā)生的上述壞賬損失，當年已作為壞賬損失的，不再調(diào)整；沒有作為壞賬損失的，統(tǒng)一在2009年度企業(yè)所得稅匯算清繳時確認為壞賬損失。六、國家稅務總局關于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知（國稅函201079號）（一）關于租金收入確認問題根據(jù)實施條例第十九條的規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的租金收入，應按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付

19、的，根據(jù)實施條例第九條規(guī)定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關年度收入。出租方如為在我國境內(nèi)設有機構(gòu)場所、且采取據(jù)實申報繳納企業(yè)所得的非居民企業(yè)，也按本條規(guī)定執(zhí)行。有關政策口徑如下：提前一次性支付”理解為：如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，出租方企業(yè)在承租人未實際使用前一次性收取的跨年度租金，企業(yè)可按取得租金的所屬年度分期確認收入和與之相對應的費用。（二）關于債務重組收入確認問題企業(yè)發(fā)生債務重組，應在債務重組合同或協(xié)議生效時確認收入的實現(xiàn)。 債務重組的概念按財政部 國家稅務總局關于企業(yè)重組業(yè)務企業(yè)所得稅處理若干問題的通知（財稅200959號）第一

20、條第（二）款的規(guī)定執(zhí)行，即債務重組，是指在債務人發(fā)生財務困難的情況下，債權(quán)人按照其與債務人達成的書面協(xié)議或者法院裁定書，就其債務人的債務作出讓步的事項。（三）關于股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得確認和計算問題企業(yè)轉(zhuǎn)讓股權(quán)收入，應于轉(zhuǎn)讓協(xié)議生效、且完成股權(quán)變更手續(xù)時，確認收入的實現(xiàn)。轉(zhuǎn)讓股權(quán)收入扣除為取得該股權(quán)所發(fā)生的成本后，為股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得。企業(yè)在計算股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得時，不得扣除被投資企業(yè)未分配利潤等股東留存收益中按該項股權(quán)所可能分配的金額。有關政策口徑如下：1、股權(quán)變更手續(xù)的確認問題按照公司法的規(guī)定，上述規(guī)定中所稱的“股權(quán)變更手續(xù)”是指企業(yè)在工商等公司登記機關辦理完成的股權(quán)變更手續(xù)。2、與股權(quán)轉(zhuǎn)讓成本確定的相關問題（

21、1）按照實施條例第七十一條的規(guī)定，上述規(guī)定中所稱“取得該股權(quán)所發(fā)生的成本”按照以下方法確定：通過支付現(xiàn)金方式取得的投資資產(chǎn)，以購買價款為成本；通過支付現(xiàn)金以外的方式取得的投資資產(chǎn)，以該資產(chǎn)的公允價值和支付的相關稅費為成本。（2）考慮到允許企業(yè)扣除的股權(quán)投資成本中包括投資企業(yè)在取得被投資企業(yè)股權(quán)時在被投資企業(yè)留存收益中所享有的權(quán)益，因此上述規(guī)定所稱“不得扣除被投資企業(yè)未分配利潤等股東留存收益中按該項股權(quán)所可能分配的金額”，是指不得再扣除投資企業(yè)投資后被投資企業(yè)新增的權(quán)屬于投資企業(yè)的留存收益。（四）關于股息、紅利等權(quán)益性投資收益收入確認問題企業(yè)權(quán)益性投資取得股息、紅利等收入，應以被投資企業(yè)股東會或

22、股東大會作出利潤分配或轉(zhuǎn)股決定的日期，確定收入的實現(xiàn)。被投資企業(yè)將股權(quán)（票）溢價所形成的資本公積轉(zhuǎn)為股本的，不作為投資方企業(yè)的股息、紅利收入，投資方企業(yè)也不得增加該項長期投資的計稅基礎。有關政策口徑如下：被投資企業(yè)將股權(quán)（票）溢價所形成的資本公積轉(zhuǎn)為股本的，不作為投資方企業(yè)的股息、紅利收入，投資方企業(yè)也不得增加該項長期投資的計稅基礎。被投資企業(yè)以盈余公積和未分配利潤轉(zhuǎn)增股本的應作為投資企業(yè)的紅利所得，并增加其投資成本。（五）關于固定資產(chǎn)投入使用后計稅基礎確定問題企業(yè)固定資產(chǎn)投入使用后，由于工程款項尚未結(jié)清未取得全額發(fā)票的，可暫按合同規(guī)定的金額計入固定資產(chǎn)計稅基礎計提折舊，待發(fā)票取得后進行調(diào)整。

23、但該項調(diào)整應在固定資產(chǎn)投入使用后12個月內(nèi)進行。有關政策執(zhí)行口徑明確如下：1、企業(yè)因工程款項尚未結(jié)清而未取得全額發(fā)票的固定資產(chǎn)，在投入使用后可以按合同規(guī)定的暫估價計提折舊從稅前扣除。2、企業(yè)在固定資產(chǎn)投入使用后12個月內(nèi)取得發(fā)票的，可以調(diào)整投入使用固定資產(chǎn)的計稅基顧，其以前年度按暫估價計提的折舊也應做相應調(diào)整。3、固定資產(chǎn)投入使用12個月后取得發(fā)票的，參照企業(yè)會計準則的規(guī)定，調(diào)整該項固定資產(chǎn)的計稅基礎，但不需要調(diào)整原已計算扣除的折舊額，其以后年度的折舊按調(diào)整后的計稅基礎減已提取折舊額后的資產(chǎn)凈值計算。（六）關于免稅收入所對應的費用扣除問題根據(jù)實施條例第二十七條、第二十八條的規(guī)定，企業(yè)取得的各項

24、免稅收入所對應的各項成本費用，除另有規(guī)定者外，可以在計算企業(yè)應納稅所得額時扣除。說明：免稅收入所對應的各項成本費用的稅務處理與不征稅收入所對應的成本費用處理不同，對于不征稅收入用于支出所形成的費用或者財產(chǎn)，不得扣除或者計算對應的折舊、攤銷扣除。（七）企業(yè)籌辦期間不計算為虧損年度問題企業(yè)自開始生產(chǎn)經(jīng)營的年度，為開始計算企業(yè)損益的年度。企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營之前進行籌辦活動期間發(fā)生籌辦費用支出，不得計算為當期的虧損，應按照國家稅務總局關于企業(yè)所得稅若干稅務事項銜接問題的通知（國稅函200998號）第九條規(guī)定執(zhí)行。有關政策口徑如下：企業(yè)籌（開）辦費的稅務處理按國家稅務總局關于企業(yè)所得稅若干稅務事項銜接問題

25、的通知（國稅函200998號）第九條的規(guī)定執(zhí)行，即“企業(yè)可以在開始經(jīng)營之日的當年一次性扣除，也可以按照新稅法有關長期待攤費用的處理規(guī)定處理，但一經(jīng)選定，不得改變?！保ò耍氖鹿蓹?quán)投資業(yè)務的企業(yè)業(yè)務招待費計算問題對從事股權(quán)投資業(yè)務的企業(yè)（包括集團公司總部、創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)等），其從被投資企業(yè)所分配的股息、紅利以及股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入，可以按規(guī)定的比例計算業(yè)務招待費扣除限額。有關政策口徑如下：1、對從事股權(quán)投資業(yè)務的各類企業(yè)，當期從被投資企業(yè)所分配的股息、紅利以及股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入（以下簡稱股權(quán)投資性收入）均可以作為計算業(yè)務招待費扣除限額的基數(shù)。2、企業(yè)當期取得的股權(quán)投資性收入可以作為計算業(yè)務招待費扣除限額的基數(shù)，

26、但不能作為計算廣告費和業(yè)務宣傳費稅前扣除限額的基數(shù)。（九）關于政策執(zhí)行時間問題按照對稅法時間效力的規(guī)定，國稅函201079號的執(zhí)行時間原則上按該文公布之日起執(zhí)行，即自2010年3月1日起執(zhí)行。七、國家稅務總局關于融資性售后回租業(yè)務中承租方出售資產(chǎn)行為有關稅收問題的公告（2010年第13號）（一）融資性售后回租業(yè)務的概念融資性售后回租業(yè)務是指承租方以融資為目的將資產(chǎn)出售給經(jīng)批準從事融資租賃業(yè)務的企業(yè)后，又將該項資產(chǎn)從該融資租賃企業(yè)租回的行為。融資性售后回租業(yè)務中承租方出售資產(chǎn)時，資產(chǎn)所有權(quán)以及與資產(chǎn)所有權(quán)有關的全部報酬和風險并未完全轉(zhuǎn)移。 （二）根據(jù)現(xiàn)行企業(yè)所得稅法及有關收入確定規(guī)定，融資性售后

27、回租業(yè)務中，承租人出售資產(chǎn)的行為，不確認為銷售收入，對融資性租賃的資產(chǎn)，仍按承租人出售前原賬面價值作為計稅基礎計提折舊。租賃期間，承租人支付的屬于融資利息的部分，作為企業(yè)財務費用在稅前扣除。 （三）本規(guī)定自2010年10月1日起施行。此前因與本規(guī)定不一致而已征的稅款予以退稅。八、國家稅務總局關于查增應納稅所得額彌補以前年度虧損處理問題的公告（2010年第20號）（一）根據(jù)中華人民共和國企業(yè)所得稅法（以下簡稱企業(yè)所得稅法）第五條的規(guī)定，稅務機關對企業(yè)以前年度納稅情況進行檢查時調(diào)增的應納稅所得額，凡企業(yè)以前年度發(fā)生虧損、且該虧損屬于企業(yè)所得稅法規(guī)定允許彌補的，應允許調(diào)增的應納稅所得額彌補該虧損。彌

28、補該虧損后仍有余額的，按照企業(yè)所得稅法規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。對檢查調(diào)增的應納稅所得額應根據(jù)其情節(jié)，依照中華人民共和國稅收征收管理法有關規(guī)定進行處理或處罰。（二）政策執(zhí)行時間2010年第20號公告自2010年12月1日開始執(zhí)行。以前（含2008年度之前）沒有處理的事項，按本規(guī)定執(zhí)行。九、國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認問題的通知（國稅函2010201號）根據(jù)國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知（國稅發(fā)200631號）規(guī)定精神和國家稅務總局關于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法的通知（國稅發(fā)200931號）第三條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)

29、品，無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實際投入使用時，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按規(guī)定及時結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本，并計算企業(yè)當年度應納稅所得額。十、國家稅務總局關于取消合并納稅后以前年度尚未彌補虧損有關企業(yè)所得稅問題的公告（2010年第7號）（一）政策出臺背景根據(jù)財政部 國家稅務總局關于試點企業(yè)集團繳納企業(yè)所得稅有關問題的通知（財稅2008119號）規(guī)定，自2009年度開始，一些企業(yè)集團取消了合并申報繳納企業(yè)所得稅。針對取消合并申報繳納企業(yè)所得稅后，對匯總在企

30、業(yè)集團總部、尚未彌補的累計虧損處理問題2010年第7號進行了明確。 （二）企業(yè)集團取消了合并申報繳納企業(yè)所得稅后，截至2008年底，企業(yè)集團合并計算的累計虧損，屬于符合中華人民共和國企業(yè)所得稅法第十八條規(guī)定5年結(jié)轉(zhuǎn)期限內(nèi)的，可分配給其合并成員企業(yè)（包括企業(yè)集團總部）在剩余結(jié)轉(zhuǎn)期限內(nèi)，結(jié)轉(zhuǎn)彌補。 （三）企業(yè)集團應根據(jù)各成員企業(yè)截至2008年底的年度所得稅申報表中的盈虧情況，凡單獨計算是虧損的各成員企業(yè)，參與分配第一條所指的可繼續(xù)彌補的虧損；盈利企業(yè)不參與分配。具體分配公式如下： 成員企業(yè)分配的虧損額=（某成員企業(yè)單獨計算盈虧尚未彌補的虧損額各成員企業(yè)單獨計算盈虧尚未彌補的虧損額之和）集團公司合并

31、計算累計可繼續(xù)彌補的虧損額 （四）企業(yè)集團在按照上述規(guī)定的方法分配虧損時，應根據(jù)集團每年匯總計算中這些虧損發(fā)生的實際所屬年度，確定各成員企業(yè)所分配的虧損額中具體所屬年度及剩余結(jié)轉(zhuǎn)期限。 （五）企業(yè)集團按照上述方法分配各成員企業(yè)虧損額后，應填寫企業(yè)集團公司累計虧損分配表并下發(fā)給各成員企業(yè)，同時抄送企業(yè)集團主管稅務機關。 （六）本公告自2009年1月1日起執(zhí)行。十一、國家稅務總局關于跨地區(qū)經(jīng)營建筑企業(yè)所得稅征收管理問題的通知（國稅函2010156號）（一）實行總分機構(gòu)體制的跨地區(qū)經(jīng)營建筑企業(yè)應嚴格執(zhí)行國家稅務總局關于印發(fā)跨地區(qū)經(jīng)營匯總納稅企業(yè)所得稅征收管理暫行辦法的通知（國稅發(fā)200828號）的規(guī)

32、定，按照“統(tǒng)一計算，分級管理，就地預繳，匯總清算，財政調(diào)庫”的辦法計算繳納企業(yè)所得稅。（二）建筑企業(yè)所屬二級或二級以下分支機構(gòu)直接管理的項目部（包括與項目部性質(zhì)相同的工程指揮部、合同段等，下同）不就地預繳企業(yè)所得稅，其經(jīng)營收入、職工工資和資產(chǎn)總額應匯總到二級分支機構(gòu)統(tǒng)一核算，由二級分支機構(gòu)按照國稅發(fā)200828號文件規(guī)定的辦法預繳企業(yè)所得稅。（三）建筑企業(yè)總機構(gòu)直接管理的跨地區(qū)設立的項目部，應按項目實際經(jīng)營收入的0.2%按月或按季由總機構(gòu)向項目所在地預分企業(yè)所得稅，并由項目部向所在地主管稅務機關預繳。1、總機構(gòu)直管項目部的管理權(quán)限對于在我市從事建筑業(yè)的外省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市建筑企業(yè)總

33、機構(gòu)直接管理的跨地區(qū)設立的項目部（以下簡稱總機構(gòu)直管項目部）其管理權(quán)限如下：參照國家稅務總局關于調(diào)整新增企業(yè)所得稅征管范圍問題的通知（國稅發(fā)2008120號）第二條第（二）款“2008年底之前已成立跨區(qū)經(jīng)營匯總納稅企業(yè)，2009年起新設立的分支機構(gòu)，其企業(yè)所得稅的征管部門應與總機構(gòu)企業(yè)所得稅征管部門相一致?！钡囊?guī)定，對總機構(gòu)為國家稅務局管理的總機構(gòu)直管項目部，其企業(yè)所得稅由國家稅務局負責征收管理；對總機構(gòu)為地方稅務局管理的總機構(gòu)直管項目部，其企業(yè)所得稅由地方稅務局負責征收管理。2、總機構(gòu)直管項目部的稅務登記和納稅申報問題（1）總機構(gòu)直管項目部的稅務登記問題按照北京市國家稅務局、北京市地方稅務局

34、關于跨地區(qū)經(jīng)營建筑企業(yè)所得稅征收管理問題的公告（2010年第1號公告）中對總機構(gòu)直管項目部稅務登記問題的規(guī)定，總機構(gòu)直管項目部應納入臨時稅務登記納稅人管理范圍辦理臨時稅務登記。具體規(guī)定如下：外地總機構(gòu)直管項目部辦理臨時稅務登記應提供的資料外地總機構(gòu)出具的證實其為直管項目部的證明；外出經(jīng)營活動稅收管理證明；總機構(gòu)稅務登記證副本及組織機構(gòu)代碼證書復印件；項目合同或協(xié)議及其復印件；辦理人員居民身份證及其復印件。 稅務登記代碼編碼規(guī)則各區(qū)、縣（地區(qū)）國家稅務局、地方稅務局執(zhí)行統(tǒng)一稅務登記代碼，代碼規(guī)則為：區(qū)域碼+（總機構(gòu)）國家技術監(jiān)督部門設定的組織機構(gòu)代碼+序列號（三位）。（2）總機構(gòu)直管項目部預分稅

35、款的申報問題對于在我市辦理臨時稅務登記的總機構(gòu)直管項目部，其可以比照實行跨地區(qū)匯總納稅辦法的二級分支機構(gòu)的預繳方式，由其按季進行預繳。4、總機構(gòu)直管項目部的納稅地點問題按照國稅函2010156號第三條“建筑企業(yè)總機構(gòu)直接管理的跨地區(qū)設立的項目部，由總機構(gòu)向項目所在地預分企業(yè)所得稅，并由項目部向所在地主管稅務機關預繳”的規(guī)定，總機構(gòu)直管項目部應按季向其所在地主管稅務機關申報納稅。（四）建筑企業(yè)總機構(gòu)應匯總計算企業(yè)應納所得稅，按照以下方法進行預繳：1、總機構(gòu)只設跨地區(qū)項目部的，扣除已由項目部預繳的企業(yè)所得稅后，按照其余額就地繳納； 2、總機構(gòu)只設二級分支機構(gòu)的，按照國稅發(fā)200828號文件規(guī)定計算

36、總、分支機構(gòu)應繳納的稅款；3、總機構(gòu)既有直接管理的跨地區(qū)項目部，又有跨地區(qū)二級分支機構(gòu)的，先扣除已由項目部預繳的企業(yè)所得稅后，再按照國稅發(fā)200828號文件規(guī)定計算總、分支機構(gòu)應繳納的稅款。（五）建筑企業(yè)總機構(gòu)應按照有關規(guī)定辦理企業(yè)所得稅年度匯算清繳，各分支機構(gòu)和項目部不進行匯算清繳?？倷C構(gòu)年終匯算清繳后應納所得稅額小于已預繳的稅款時，由總機構(gòu)主管稅務機關辦理退稅或抵扣以后年度的應繳企業(yè)所得稅。（六）跨地區(qū)經(jīng)營的項目部（包括二級以下分支機構(gòu)管理的項目部）應向項目所在地主管稅務機關出具總機構(gòu)所在地主管稅務機關開具的外出經(jīng)營活動稅收管理證明，未提供上述證明的，項目部所在地主管稅務機關應督促其限期補

37、辦；不能提供上述證明的，應作為獨立納稅人就地繳納企業(yè)所得稅。同時，項目部應向所在地主管稅務機關提供總機構(gòu)出具的證明該項目部屬于總機構(gòu)或二級分支機構(gòu)管理的證明文件。對于來我市經(jīng)營未提供外管證的項目部，應作為獨立納稅人就地繳納企業(yè)所得稅；對于來我市經(jīng)營已滿180天不能再提供外管證的項目部，經(jīng)請示國家稅務總局明確，應繼續(xù)按照國稅函2010156號第三條的規(guī)定按實際經(jīng)營收入的0.2%由總機構(gòu)向項目所在地預分企業(yè)所得稅。（七）建筑企業(yè)總機構(gòu)在辦理企業(yè)所得稅預繳和匯算清繳時，應附送其所直接管理的跨地區(qū)經(jīng)營項目部就地預繳稅款的完稅證明。（八）建筑企業(yè)在同一省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市設立的跨地（市、縣）項

38、目部，其企業(yè)所得稅的征收管理辦法，由各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市國家稅務局、地方稅務局共同制定，并報國家稅務總局備案。按照2010年第1號公告的規(guī)定，對我市建筑企業(yè)總機構(gòu)直接管理的在我市行政區(qū)劃內(nèi)跨區(qū)、縣（地區(qū)）設立的項目部（以下簡稱項目部），不實行按項目實際經(jīng)營收入的0.2%按月或按季由總機構(gòu)向項目所在地預分企業(yè)所得稅的辦法。項目部取得的經(jīng)營收入和發(fā)生的成本費用等涉稅事項應匯總到總機構(gòu)，由總機構(gòu)按照有關規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。（九）本通知自2010年1月1日起施行。 十二、國家稅務總局關于2009年度企業(yè)所得稅納稅申報有關問題的通知（國稅函2010249號）（一）因2010年5月31日后

39、出臺的個別企業(yè)所得稅政策，涉及2009年度企業(yè)所得稅納稅申報調(diào)整、需要補（退）企業(yè)所得稅款的少數(shù)納稅人，可以在2010年12月31日前自行到稅務機關補正申報企業(yè)所得稅，相應所補企業(yè)所得稅款不予加收滯納金。（二）各地稅務機關對個別企業(yè)所得稅政策出臺、需要補正申報2009年企業(yè)所得稅的企業(yè)，應按照規(guī)定程序和時間要求及時受理補正申報，補退企業(yè)所得稅款。（三）本通知僅適用于2009年度企業(yè)所得稅匯算清繳。企業(yè)所得稅匯算清繳政策問答2011年1月v 一、原政策的效力問題v 按照企業(yè)所得稅法第六十條的規(guī)定，1991年4月9日第七屆全國人民代表大會第四次會議通過的中華人民共和國外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅法

40、和1993年12月13日國務院發(fā)布的中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例同時廢止。v 依據(jù)原中華人民共和國外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅法和中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例制定的各類規(guī)章、規(guī)范性文件和管理制度均廢止。v 二、收入方面的問題v （一）問：按照國家稅務總局關于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知（國稅函2008828號）第二條的規(guī)定，企業(yè)發(fā)生視同銷售情形的，屬于企業(yè)自制的資產(chǎn)，應按企業(yè)同類資產(chǎn)同期對外銷售價格確定銷售收入；屬于外購的資產(chǎn)，可按購入時的價格確定銷售收入。對于企業(yè)外購的資產(chǎn)，已使用并提取折舊或進行攤銷，在確定視同銷售收入時是否應按企業(yè)同類資產(chǎn)同期對外銷售價格確定銷售收入？v 答：

41、按照國家稅務總局關于做好2009年度企業(yè)所得稅匯算清繳工作的通知 （國稅函2010148號）第三條第（八）款的規(guī)定，國家稅務總局關于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知（國稅函2008828號）第三條規(guī)定，企業(yè)處置外購資產(chǎn)按購入時的價格確定銷售收入，是指企業(yè)處置該項資產(chǎn)不是以銷售為目的，而是具有替代職工福利等費用支出性質(zhì)，且購買后一般在一個納稅年度內(nèi)處置。 v 對于企業(yè)已使用并提取折舊或進行攤銷的外購資產(chǎn)，發(fā)生視同銷售情形的，如不符合國稅函2010148號第三條第（八）款規(guī)定的條件，應按公允價值確定視同銷售收入。v （二）以非貨幣性資產(chǎn)投資視同銷售問題v 問：企業(yè)以股權(quán)等非貨幣性資產(chǎn)進行投資，投出

42、的資產(chǎn)是否視同銷售或轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)？v 答：按照國家稅務總局關于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知（國稅函2008828號）第二條的規(guī)定，企業(yè)將資產(chǎn)移送他人的，如資產(chǎn)所有權(quán)屬發(fā)生改變，應按規(guī)定視同銷售確定收入。v 企業(yè)以股權(quán)等非貨幣性資產(chǎn)進行投資，參照中華人民共和國公司法的規(guī)定，應當依法辦理其財產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)，當股權(quán)等非貨幣性資產(chǎn)的所有權(quán)屬發(fā)生改變時，應視同銷售或轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)。v （三）企業(yè)取得代扣代繳稅款返還手續(xù)費的稅務處理問題v 問：1、代扣代繳個人所得稅返還的2%手續(xù)費和代扣代繳企業(yè)所得稅返還的手續(xù)費如何進行稅務處理？v 答：按照企業(yè)所得稅法第六條的規(guī)定，企業(yè)以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收

43、入為收入總額，企業(yè)代扣代繳個人所得稅返還的2%手續(xù)費和代扣代繳企業(yè)所得稅返還的手續(xù)費應計入企業(yè)的收入總額；v 按照企業(yè)所得稅法第五條的規(guī)定，企業(yè)每一納稅年度的收入總額，減除不征稅收入、免稅收入、各項扣除以及允許彌補的以前年度虧損后的余額，為應納稅所得額。v 按照財政部 國家稅務總局關于財政性資金 行政事業(yè)性收費 政府性基金有關企業(yè)所得稅政策問題的通知（財稅2008151號）和財政部 國家稅務總局關于專項用途財政性資金有關企業(yè)所得稅處理問題的通知（財稅200987號）的規(guī)定，企業(yè)代扣代繳個人所得稅返還的手續(xù)費和代扣代繳企業(yè)所得稅返還的手續(xù)費均不屬于不征稅收入，企業(yè)所得稅法也未規(guī)定其作為免稅收入，

44、因此企業(yè)因代扣代繳個人所得稅或企業(yè)所得稅取得的返還手續(xù)費應計入企業(yè)的應納稅所得額，計征企業(yè)所得稅。v （四）問：資產(chǎn)評估時發(fā)生增值，對增值部分是否需要繳納企業(yè)所得稅？v 根據(jù)實施條例第五十六條的規(guī)定，企業(yè)持有各項資產(chǎn)期間資產(chǎn)增值或者減值，除國務院財政、稅務主管部門規(guī)定可以確認損益外，不得調(diào)整該資產(chǎn)的計稅基礎。目前政策未規(guī)定企業(yè)資產(chǎn)評估時發(fā)生的增值應確認損益計征企業(yè)所得稅，因此，企業(yè)的資產(chǎn)評估增值不需計征企業(yè)所得稅，不得調(diào)整評估前該項資產(chǎn)的計稅基礎。v （五）問：企業(yè)新增注冊資本帶來的資本公積增加是否計征企業(yè)所得稅？v 答：企業(yè)因注資而帶來的資本公積增加不作為企業(yè)的收入總額，因此其不參與企業(yè)應納

45、稅所得額的計算，不需計征企業(yè)所得稅。v （六）國資委在法人企業(yè)間無償劃撥資產(chǎn)的稅務處理v 問：國資委在法人企業(yè)間無償劃撥資產(chǎn)如何進行稅務處理？v 答：在總局未具體明確前，按照實施條例第二十五條以及國家稅務總局關于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知（國稅函2008828號）的規(guī)定，法人企業(yè)間雖是無償劃撥資產(chǎn)，但資產(chǎn)的所有權(quán)已經(jīng)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，應當視同銷售，按公允價值確認視同銷售收入，并以此計算資產(chǎn)處置所得或損失。v 三、扣除的問題v （一）問：某企業(yè)2009年發(fā)放給管理人員的工資通過“借：管理費用；貸：應付工資”進行核算，對于該企業(yè)2009年已計入“應付工資”科目但尚未發(fā)放的工資按照國家稅務總局關于企業(yè)工資薪金及職工福利費扣除問題的通知（國稅函20093號，以下簡稱國稅函20093號）的規(guī)定，不得從2009年度稅前扣除，當年該企業(yè)進行了納稅調(diào)增。2010年2月，該企業(yè)向員工發(fā)放了這部分已于2009年做納稅調(diào)增的工資，其在2010年度納稅申報時能否進行納稅調(diào)減？v 答：按照國稅函20093號的規(guī)定，該企業(yè)2009年已計入“應付工資”科目但未發(fā)放，并已做納稅調(diào)增的工資，在2010年2月向本企業(yè)任職的員工發(fā)放時允許從稅前扣除。因2010年會計核算中不再列支此部分工資，2010年納稅申報時可以通過納稅調(diào)減的方式將此部分工資從稅前扣除。v （二