桐鄉(xiāng)市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法

1、桐鄉(xiāng)市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法 第一章總則第一條為加強(qiáng)住宅區(qū)的物業(yè)管理，維護(hù)住宅區(qū)公共秩序，保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，提高居民的生活質(zhì)量和物業(yè)管理水平，創(chuàng)造和保持整潔、文明、安全、方便的良好居住環(huán)境，根據(jù)建設(shè)部城市新建住宅小區(qū)管理辦法和浙江省住宅區(qū)物業(yè)管理辦法等規(guī)章的規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際情況，制定本辦法。第二條本辦法適用于市各建制鎮(zhèn)行政區(qū)域內(nèi)住宅區(qū)的物業(yè)管理。第三條本辦法所稱住宅區(qū)，是指以住宅為主，經(jīng)統(tǒng)一規(guī)劃，并有相應(yīng)基礎(chǔ)設(shè)施配套，公用設(shè)施比較齊全，形成一定規(guī)模的居民生活區(qū)。本辦法所稱物業(yè)，是指住宅區(qū)內(nèi)各類房屋及配套公用設(shè)施、附屬設(shè)備和相關(guān)場地。本辦法所稱業(yè)主，是指住宅區(qū)內(nèi)房產(chǎn)的所有權(quán)人；非業(yè)

2、主使用人可以根據(jù)業(yè)主委托，享有權(quán)利，并承擔(dān)義務(wù)。本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主、非業(yè)主使用人委托物業(yè)管理企業(yè)對住宅區(qū)的物業(yè)進(jìn)行日常維護(hù)、修繕和整治，同時對住宅區(qū)的安全、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等進(jìn)行日常管理，并為業(yè)主和非業(yè)主使用人提供相關(guān)服務(wù)。本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指經(jīng)物業(yè)主管部門資質(zhì)審查合格，向登記機(jī)關(guān)辦理注冊登記的，對住宅區(qū)進(jìn)行專業(yè)化管理和有償服務(wù)的企業(yè)。第四條桐鄉(xiāng)市建設(shè)局為全市住宅區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(以下簡稱物業(yè)主管部門)。市房地產(chǎn)管理部門具體負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理行業(yè)管理工作。各行政主管部門按照各自的職責(zé)分工，配合物業(yè)主管部門做好住宅區(qū)的物業(yè)管理工作。住宅區(qū)所在地的街道辦事處、居民委員會應(yīng)積極支

3、持住宅區(qū)實(shí)施物業(yè)管理，協(xié)助有關(guān)管理部門對物業(yè)管理進(jìn)行監(jiān)督、檢查，并可根據(jù)物業(yè)管理關(guān)系，對物業(yè)中產(chǎn)生的問題進(jìn)行協(xié)調(diào)。第二章業(yè)主委員會第五條業(yè)主委員會是住宅區(qū)全體業(yè)主的代表組織，由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會選舉產(chǎn)生，其委員應(yīng)當(dāng)由業(yè)主擔(dān)任。第六條實(shí)行物業(yè)管理的住宅區(qū)入住率達(dá)到60%以上的，物業(yè)主管部門應(yīng)會同住宅區(qū)所在地街道辦事處、住宅區(qū)開發(fā)建設(shè)單位等有關(guān)部門，組織召開第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。委員會成員應(yīng)當(dāng)由業(yè)主擔(dān)任，并應(yīng)具有廣泛代表性。業(yè)主大會由住宅區(qū)的全體業(yè)主組成；當(dāng)住宅區(qū)規(guī)模較大時，可由每幢(單元)房屋業(yè)主按比例推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表大會。第七條業(yè)主大會或業(yè)主代表大會行

4、使下列職權(quán)；(一)選舉、罷免業(yè)主委員會委員；(二)審議通過或修改業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約；(三)審議業(yè)主委員會工作報告；(四)決定聘用或解聘物業(yè)管理企業(yè)；(五)監(jiān)督房屋維修基金的使用；(六)審議通過住宅區(qū)物業(yè)管理計劃和實(shí)施方案；(七)決定其他有關(guān)業(yè)主權(quán)益的重大措施和事項(xiàng)。第八條業(yè)主大會或業(yè)主代表大會每年召開一次；經(jīng)業(yè)主委員會或10%以上業(yè)主和非業(yè)主使用人提議，也可臨時召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。涉及全體業(yè)主和非業(yè)主使用人權(quán)益的重大問題，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)隨時提請業(yè)主大會或業(yè)主代表大會討論決定。業(yè)主大會或業(yè)主代表大會決議，以組成人員的半數(shù)通過。業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的召開應(yīng)當(dāng)有住宅區(qū)所在地街道辦事處

5、和居民會列席參加。第九條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)維護(hù)全體業(yè)主、非業(yè)主使用人的合法權(quán)益，履行下列職責(zé)：(一)召集和主持業(yè)主大會或業(yè)主代表大會；(二)起草業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約，提交業(yè)主大會或業(yè)主代表大會通過，并報物業(yè)主管部門備案；(三)根據(jù)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的決定，簽訂、變更、終止物業(yè)管理委托合同；(四)審定物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃、財務(wù)預(yù)算和決算，監(jiān)察檢查物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的使用情況；(五)檢查業(yè)主公約的執(zhí)行情況，聽取業(yè)主或非業(yè)主使用的意見和建議；(六)受理業(yè)主或非業(yè)主使用人對物業(yè)管理企業(yè)的投訴，協(xié)調(diào)物業(yè)管理關(guān)系，監(jiān)督和協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)的工作；(七)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會賦予的其它職責(zé)。第

6、十條業(yè)主委員會根據(jù)住宅區(qū)的規(guī)模由5至15人組成，設(shè)主任1人，副主任1至3人，在委員會中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會可邀請有關(guān)人士參與顧問。業(yè)主委員會每屆任期三年，可連選連任。業(yè)主委員會的決議，以組成人員的過半數(shù)通過。尚未設(shè)立居民委員會的住宅區(qū)，業(yè)主委員會可聘請一名秘書長負(fù)責(zé)處理業(yè)主委員會的日常事務(wù)。已設(shè)立居民委員會的住宅區(qū)，業(yè)主委員會可將日常管理事務(wù)委托居民委員會承擔(dān)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合住宅區(qū)所在地街道辦事處工作。第十一條實(shí)行物業(yè)管理的住宅區(qū)應(yīng)制定業(yè)主公約，業(yè)主公約應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)、政策制定。對全體業(yè)主具有約束力。第三章物業(yè)管理企業(yè)第十二條物業(yè)管理企業(yè)必須經(jīng)物業(yè)主管部門資質(zhì)審查合格，向工商

7、行政管理機(jī)構(gòu)辦理注冊登記，取得營業(yè)執(zhí)照后，方可承擔(dān)住宅區(qū)的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。第十三條實(shí)施物業(yè)管理遙住宅區(qū)，受聘的物業(yè)管理企業(yè)以合同形式接受業(yè)主委員會委托，在簽訂物業(yè)管理委托合同(以下簡稱委托合同)并辦理經(jīng)營服務(wù)性收費(fèi)許可證后，依照合同約定對住宅區(qū)實(shí)行統(tǒng)一管理。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自委托合同簽訂之日起15日內(nèi)，將委托合同報物業(yè)管理企業(yè)或自行組建參照本辦法有關(guān)規(guī)定進(jìn)行前期物業(yè)管理，并報物業(yè)主管部門備案。業(yè)主大會或業(yè)主代表大會產(chǎn)生后，由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會決定物業(yè)管理企業(yè)的續(xù)聘和改聘。第十五條物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)委托合同提供下列服務(wù)；(一)房屋共用部隊(duì)、共用設(shè)施、設(shè)備、住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備的維修與養(yǎng)護(hù)；(二)

8、住宅區(qū)的清潔衛(wèi)生；(三)綠化、花草樹木的養(yǎng)護(hù)、管理；(四)車輛進(jìn)出及停放的管理；(五)配合公安部門，維護(hù)住宅區(qū)內(nèi)的公共秩序，做好安全防范工作；(六)業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)約定的其他服務(wù)事項(xiàng)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合居民會做好社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)工作，并接受住宅區(qū)所在地街道辦事處監(jiān)督。第十六條物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：(一)根據(jù)委托合同和法律、法規(guī)、規(guī)章以及國家其它有關(guān)規(guī)定，制定住宅區(qū)物業(yè)管理辦法、規(guī)章制度及實(shí)施細(xì)則；(二)制定住宅區(qū)物業(yè)管理計劃、實(shí)施方案和發(fā)展規(guī)劃；(三)按照國家和省有關(guān)規(guī)定，依據(jù)委托合同約定收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；(四)有權(quán)制止損害住宅區(qū)物業(yè)和妨礙物業(yè)管理的行為；(五)可以按照委托合同約定

9、的條件開展各種經(jīng)營項(xiàng)目以補(bǔ)充住宅區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)；(六)可以按照委托合同約定的條件和方式，選擇專業(yè)公司承擔(dān)專業(yè)管理業(yè)務(wù)。第四章物業(yè)的使用與維修第十七條住宅區(qū)竣工后，開發(fā)建設(shè)單位必須提供具備物業(yè)管理的設(shè)施條件等證件向有關(guān)部門申請綜合驗(yàn)收。經(jīng)綜合驗(yàn)收合格后，依照合同方可移交給業(yè)主委員會，同時必須向業(yè)主委員會提供下列資料：(一)住宅區(qū)使用規(guī)劃圖、竣工總平面圖；(二)住宅區(qū)單體建設(shè)、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；(三)住宅區(qū)地下管風(fēng)竣工圖；(四)有關(guān)設(shè)施、設(shè)備的使用和維修技術(shù)資料；(五)業(yè)主居住資料；(六)住宅區(qū)綜合驗(yàn)收資料；(七)其它必要資料。第十八條住宅區(qū)交付使用后，由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)保修期內(nèi)的保修責(zé)任或者由其

10、委托物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)。第十九條住宅區(qū)房屋的自用部位和自用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)由業(yè)主或非業(yè)主使用人或者由其委托物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)。第二十條住宅區(qū)的供水、供電、通訊、市政、園林、環(huán)衛(wèi)、消防等公用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，由有關(guān)專業(yè)部門負(fù)責(zé)或者由其委托物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)。第二十一條上述第十八條、第十九條、第二十條委托物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)的，應(yīng)簽訂相關(guān)合同，有關(guān)費(fèi)用由委托方承擔(dān)。已成立業(yè)主委員會的住宅區(qū)，合同報業(yè)主委員會備案。第二十二條業(yè)主、非業(yè)主使用人有保護(hù)和美化住宅區(qū)的權(quán)利和義務(wù)。任何單位和個人不得在住宅區(qū)從事下列行為：(一)擅自改變房屋的結(jié)構(gòu)、外貌和用途；(二)對房屋的內(nèi)外墻、梁、柱、板、陽臺、平臺、天

11、臺、通道等部位進(jìn)行違章鑿、拆、搭、占；(三)堆放危及公共安全及有損房屋的危險物品；(四)擅自占用公共部位，損壞公用設(shè)施、設(shè)備；(五)侵占或損壞綠地、花草樹木、園林藝術(shù)雕塑和構(gòu)筑小品；(六)亂設(shè)攤位、亂設(shè)集貿(mào)市場，亂堆(扔)垃圾、雜物；(七)隨意停放車輛和鳴喇叭；(八)排放有毒有害物質(zhì)和聚眾喧鬧或發(fā)出超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；(九)擅自懸掛或張貼標(biāo)語、廣告和啟事，在房屋和公用設(shè)施、設(shè)備上亂涂寫、亂刻劃；(十)妨礙、搗亂他人合法使用公用設(shè)施、設(shè)備及公共場所(地)；(十一)法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其它行為。第二十三條業(yè)主或非業(yè)主使用人裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先通知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝修房屋的注意事項(xiàng)告

12、知業(yè)主或非業(yè)主使用人。住宅房屋裝修應(yīng)當(dāng)遵守桐鄉(xiāng)市城鎮(zhèn)住宅房屋裝修管理辦法。物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)在裝修過程中有違反裝修有關(guān)規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)通知行為人立即停止并限期改正。對拒不改正的，應(yīng)當(dāng)告知業(yè)主委員會并報裝修主管部門依法處理。第五章物業(yè)管理用房和經(jīng)費(fèi)第二十四條實(shí)行物業(yè)管理的住宅區(qū)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)共用部位和共用設(shè)施、設(shè)備維修基金(以下簡稱物業(yè)維修基金)。專項(xiàng)用于物業(yè)的共用部位和共用設(shè)施、設(shè)備保修期滿后的維修、養(yǎng)護(hù)。第二十五條物業(yè)維修基金由所在地物業(yè)主管部門以業(yè)主委員會名義財政專戶存儲，專項(xiàng)管理。其收支情況應(yīng)當(dāng)公開，接受業(yè)主監(jiān)督。物業(yè)維修基金不得出借，不得用于房地產(chǎn)投資，不得用于經(jīng)營股票、期貨或其他具有風(fēng)險

13、的經(jīng)營性活動，不得為單位或個人提供任何形式的擔(dān)保。物業(yè)維修基金的具體收取、管理和使用辦法，物業(yè)主管部門會同市財政、物價主管部門另行制訂。第二十六條開發(fā)建設(shè)單位在住宅區(qū)開發(fā)建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)按住宅區(qū)總建筑面積7的比例配置物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房由開發(fā)建設(shè)單位無償提供，其中3作為物業(yè)管理辦公用房，4作為物業(yè)管理經(jīng)營用房。物業(yè)管理用房產(chǎn)權(quán)屬國家所有，交由業(yè)主委員會管理，由所聘的物業(yè)管理企業(yè)使用。第二十七條物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主、非業(yè)主使用人提供物業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)、公共衛(wèi)生清潔、綠化、交通、保安等具有公共性的服務(wù)而收取公共性服務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，實(shí)行政府定價，根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)提供的管理服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)質(zhì)量，分級定級

14、收費(fèi)；物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主、非業(yè)主使用人提供的其他便民服務(wù)或特約性服務(wù)而收取的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，實(shí)行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價相結(jié)合，由市物業(yè)主管部門會同物價主管部門制定。必要時召開價格聽證會。業(yè)主委員會已委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理與服務(wù)項(xiàng)目的收費(fèi)。除法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定外，其他部門不得重復(fù)收取。第二十八條公共性服務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收支情況，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)每半年公布一次，接受業(yè)主、非業(yè)主使用人的監(jiān)督。第六章法律責(zé)任第二十九條對未經(jīng)市房地產(chǎn)管理部門資質(zhì)審查擅自承擔(dān)住宅區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)，由物業(yè)主管部門責(zé)令其限期改正。按照浙江省住宅區(qū)物業(yè)管理辦法，可處于2000元以上10000元以下的罰款

15、。第三十條住宅區(qū)開發(fā)建設(shè)單位不按本辦法規(guī)定提供物業(yè)管理用房的，由物業(yè)主管部門責(zé)令其限期提供。第三十一條違反本辦法第十二條、第十八條、第二十條、第二十二條、第二十五條、第二十七條規(guī)定的，由有關(guān)主管部門依法查處。造成損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。第三十二條委托合同中任何一方不履行合同的或采合同未達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，另一方有權(quán)要求其限期履行或采取補(bǔ)救措施，并應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。雙方爭議不能協(xié)商解決的，可向物業(yè)主管部門申請調(diào)解，也可根據(jù)合同規(guī)定的仲裁條款或事后達(dá)成的仲裁協(xié)議向仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁，或者直接向人民法院起訴。第三十三條業(yè)主、非業(yè)主使用人違反業(yè)主公約，物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)委托合同有關(guān)條款采取相應(yīng)措施，并應(yīng)由行為人依法承擔(dān)民事責(zé)任。第三十四條罰款的收繳和實(shí)施行政處罰的程序，按有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定執(zhí)行。第三十五條當(dāng)事人對具體行政為不服的，可以依法申請行政復(fù)議或提起行政訴訟。第三十六條物業(yè)主管部門和物業(yè)管理企業(yè)的工作人員在物業(yè)管理、服務(wù)工作中玩忽職守、徇私舞弊或者貪污、截留、挪用物業(yè)維修基金等其它違法行為，尚未構(gòu)成犯罪的，由有關(guān)部門和主管部門責(zé)令其限期改正，并給予行政處分；觸犯刑律的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。第七章附則第三十七條