林業(yè)資源評估案例

1、. .××省××集團(tuán)、××林場擬轉(zhuǎn)讓林木及一年林地使用權(quán)資產(chǎn)評估報告摘要：本案例描述了中林資產(chǎn)評估有限公司接受荷蘭歐洲紙業(yè)( 中國 )有限公司( 以下簡稱歐洲紙業(yè))和××林漿紙業(yè)集團(tuán)有限公司( 以下簡稱××集團(tuán)) 的委托，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評估方法，對××集團(tuán) 、××省國營××林場（以下簡稱××林場）所屬的面積為3,614.8公頃的桉樹為優(yōu)勢樹種林木資產(chǎn)及 10,302.6公頃林地一年期使用權(quán)資產(chǎn)進(jìn)行的評估工作。本案例是

2、對委估資產(chǎn)在二零零八年七月一日所表現(xiàn)的市場價值做出了公允反映。關(guān)鍵字： 資產(chǎn)評估、案例研究背景：該評估案例中的荷蘭歐洲紙業(yè)(中國)有限公司是隸屬世界500強(qiáng)的歐洲紙業(yè)集團(tuán)，集團(tuán)總部設(shè)在荷蘭，2006年開始在中國考察建立林漿紙一體化生產(chǎn)基地，2007年 3月在××省考察，并最終與 ××省發(fā)改委等部門商談確定將年產(chǎn)120 萬噸漿、 120 萬噸紙基地建在××省××市。作為對××省最大招商引資項目的支持，經(jīng)省政府工作會議決定，由××省南部十大國有林場向荷蘭歐洲紙業(yè)( 中國 ) 有限

3、公司分期轉(zhuǎn)讓林木、林地資產(chǎn)共計 180 萬畝，作為未來林漿紙一體化基地的配套原料林基地。該評估是以上180 萬畝林地轉(zhuǎn)讓工作的第二批100 萬畝部分，主要涉及××省南部五個國有林場。評估價值類型：根據(jù)評估目的及資產(chǎn)狀況，確定資產(chǎn)評估的價值類型為：市場價值。評估基準(zhǔn)日：本項目資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日為二零零八年七月一日。word 教育資料. .1. 資產(chǎn)清查核實要對評估對象的真實性、合法性和其他具體情況進(jìn)行查證。1.1調(diào)查的過程和方法制定資源資產(chǎn)核查技術(shù)方案；現(xiàn)場實地勘察、測量；出具森林資源核查報告。1.2調(diào)查 結(jié)果經(jīng)現(xiàn)場實地核查，委托方提供的森林資源資產(chǎn)清單，整體合格率為93.9%，

4、超過本次評估要求小班調(diào)查合格率90.0%的要求，該資產(chǎn)清單可以作為森林資源資產(chǎn)評估的依據(jù)2. 評估方法的選擇及評估思路2.1評估 方法該評估的目的是為歐洲紙業(yè)和××集團(tuán)商談和簽署林木所有權(quán)和林地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同提供價值參考依據(jù)，考慮評估對象現(xiàn)有的具體情況，本次評估林木采用了重置成本法、收獲現(xiàn)值法、市場價倒算法，林地采用了林地現(xiàn)行市價法；（ 1） 重置成本法對幼齡林及未成林造林地采用重置成本法。即按現(xiàn)時的工價及生產(chǎn)水平重新營造一塊與被評估森林資源資產(chǎn)相類似的資產(chǎn)所需的成本費用，作為被評估森林資源資產(chǎn)的評估值。其計算公式為：word 教育資料. .En 評估值；K調(diào)整系數(shù)，含蓄積

5、、胸徑等系數(shù)構(gòu)成；Ci 第 i 年的以現(xiàn)行工價及生產(chǎn)水平為標(biāo)準(zhǔn)的生產(chǎn)成本（含地租），具體包括定植成本、撫育成本、管護(hù)費、地租等項；P折現(xiàn)率；n林分年齡。根據(jù)當(dāng)?shù)卣莆盏膶嶋H情況，幼齡林的生產(chǎn)成本主要包括定植成本、撫育成本、管護(hù)費、地租等項，其中：定植成本為定植當(dāng)年一次性投入；撫育成本為定植當(dāng)年起三年的撫育期內(nèi)，每年投入相同成本，主要指施肥及人工費等；管護(hù)費為每年所進(jìn)行的必要防火、病蟲害防治等項管理費用；地租為每年均支付，根據(jù)核查所提供的立地條件、地利條件不同，取不同的地租價；其他成本；（ 2） 收獲現(xiàn)值法對中齡林采用收獲現(xiàn)值法。即預(yù) 測林分生長到主伐時可生產(chǎn)的木材的數(shù)量，并利用木材市場倒算法測算

6、出其立木的價值并將其折成現(xiàn)值，然后再扣除評估基準(zhǔn)日到主伐前預(yù)計要進(jìn)行各項經(jīng)營措施成本的折現(xiàn)值，將其剩余部分作為被評估林木的評估值。word 教育資料. .Bu 評估值；Au 參照林分U年主伐時的純收入( 指木材銷售收入扣除采運(yùn)成本、銷售費用、管理費用、財務(wù)費用及有關(guān)稅費和木材經(jīng)營的合理利潤后的部分)；Da,Db 參照林 分第 a、 b 年的 間伐 單位 純收 入 (n a,b 時， Da,Db 0) ；p折現(xiàn)率；Ci 第 i 年營林生產(chǎn)成本( 含地租 ) ；u林木主伐年齡；n評估基準(zhǔn)日林木年齡；注：考慮到間伐收入與支出基本相抵，故本次評估中對間伐純收入忽略不計。（ 3） 市場價倒算法對近、成、

7、過熟林采用市場價倒算法。即將被評估森林資源資產(chǎn)皆伐后所得木材的總銷售收入，扣除木材經(jīng)營所消耗的成本（含稅、費等）及應(yīng)得的利潤后，剩余的部分作為林木資產(chǎn)評估值。其計算公式為：Bu 林地評估值；K1立地質(zhì)量綜合調(diào)整系數(shù)；word 教育資料. .K2地利等級綜合調(diào)整系數(shù)；K3物價指數(shù)調(diào)整系數(shù)；K4其他綜合調(diào)整系數(shù)；G參照地類單位面積交易價格；S被評估林地面積?？紤]上述林地評估資產(chǎn)目的和范圍的特點，故評估計算中不考慮以上公式中物價指數(shù)調(diào)整系數(shù)( 即 K3=1) 。同時，為了實現(xiàn)評估結(jié)果的科學(xué)、合理，我們在對林地基準(zhǔn)地價（即參照地類單位面積交易價格）的確定中，采用了林地期望價法進(jìn)行評估映證，即以實行永續(xù)

8、皆伐為前提，從無林地造林開始計算，將無窮多個輪伐期的純收益全部折為現(xiàn)值累加求和，作為林地的評估值，其計算公式為：Bu林地評估值；Ci 第 i 年投入的營林生產(chǎn)直接費用（包括整地、 栽植、撫育等費用） ；Au 現(xiàn)實林分U年主伐時的純收入( 指木材銷售收入扣除采運(yùn)成本、銷售費用、管理費用、財務(wù)費用及有關(guān)稅費和木材經(jīng)營的合理利潤后的部分)；Da,Db 參照林分第a、b年的間伐單位純收入(n a,b 時，Da,Db 0) ；word 教育資料. .U經(jīng)營周期；V年均營林生產(chǎn)間接費用（包括森林保護(hù)費、營林設(shè)施費、良種實驗費、調(diào)查設(shè)計費、基層生產(chǎn)單位管理費、場部管理費用和財務(wù)費用）；P折現(xiàn)率。（ 4） 林

9、地現(xiàn)行市價法對林地使用權(quán)評估主要使用了林地現(xiàn)行市價法。2.2取價 方法（ 1）原木（規(guī)格材）的取價源于對當(dāng)?shù)亓謭?、林木市場等多方的調(diào)查，屬委估資產(chǎn)產(chǎn)地價（即分場駐地價）, 而非目標(biāo)市場價（由于目標(biāo)市場隨意性強(qiáng)，很難確定），故僅考慮集材點到分場駐地的相關(guān)運(yùn)費，未考慮產(chǎn)地到目標(biāo)市場的相關(guān)運(yùn)費問題。 桉類按徑階大小，價格依次在270 元 / m3 630 元 / m3 范圍內(nèi)。 松類按徑階大小，價格依次在300 元 / m3 730 元 / m3 范圍內(nèi)。 杉類按徑階大小，價格依次在330 元 / m3 900 元 / m3 范圍內(nèi)。 火力楠按徑階大小，價格依次在270 元 / m3 650 元 /

10、 m3 范圍內(nèi)。 相思類按徑階大小，價格依次在250 元 / m3 500 元 / m3 范圍內(nèi)。 其他類word 教育資料. .按徑階大小，價格依次在250 元 / m3 550 元 / m3 范圍內(nèi)?？紤]本次評估數(shù)量較大，且徑階分布范圍較廣，故對以上價格按徑階進(jìn)行了細(xì)分。特別說明，此處的價格均指木材采伐后，帶皮截成規(guī)定長度尺寸原木木材的價格，非板材或刨切材價格。（ 2）纖維材（非規(guī)格材）的取價源自委估資產(chǎn)產(chǎn)地價, 而非目標(biāo)市場價，故未考慮產(chǎn)地到目標(biāo)市場的相關(guān)運(yùn)費問題。桉類纖維材270 元 / m3 ，松 類 纖維材 300 元 / m3 ，杉 類纖維 材 330 元 /m3，火力楠纖維材2

11、70 元 / m3 ，相思纖維材250 元 / m3 ，其他闊葉類纖維材 250 元 / m3 。（ 3）出材率取自××速豐桉數(shù)表 、××杉木、馬尾松經(jīng)濟(jì)材出材率表、××細(xì)葉云南松、櫟類經(jīng)濟(jì)材出材率表、××闊葉雜木、桉樹經(jīng)濟(jì)材出材率表等；考慮本次評估數(shù)量較大，且徑階分布范圍較廣，故對以上出材率按徑階進(jìn)行了細(xì)分。2.3收入確認(rèn)方法（ 1）收獲現(xiàn)值法對速豐桉類主要依據(jù)××速豐桉數(shù)表中的生長模型，建立標(biāo)準(zhǔn)林木生長模型，對非速豐桉類主要是在××省林業(yè)勘察設(shè)計院的大力支持下，評估人員通

12、過外業(yè)核查和市場調(diào)查， 并調(diào)用最近一次二類調(diào)查數(shù)據(jù)，建立標(biāo)準(zhǔn)林木主伐期對應(yīng)的單位面積蓄積量、胸徑、樹高的回歸曲線模word 教育資料. .型。通過對林木現(xiàn)有林林況因子與標(biāo)準(zhǔn)量的比較，測算出該林木成熟后主伐期皆伐狀態(tài)下的林分狀況，從而測算出未來收入。（ 2）市場價倒算法評估人員在外業(yè)核查和市場調(diào)查基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H采伐情況，確定木材銷售價格，計算出主伐時實際收入。2.4成本費用、利潤率確認(rèn)方法（ 1）重置成本法： 定植成本主要包括苗木費、林地清理、煉山、基肥、人工等項費用，為造林當(dāng)年一次性投入，其中：速豐桉類：定植成本為441.07 元畝；松類、杉類：定植成本為360 385 元畝；相思類：定

13、植成本為350 元畝；火力楠、荷木及其他闊葉類：定植成本為221 432 元畝； 撫育成本撫育期為 3年，主要包括施肥、人工費等，為每年均勻投入，其中：速豐桉類：每年撫育成本為126 元畝；松類、杉類：每年撫育成本30元畝；相思類：每年撫育成本為115 元畝；其他闊葉類：每年撫育成本20元畝；管護(hù)費word 教育資料. .主要指每年進(jìn)行的防火、病蟲害防治、林道的維護(hù)等項費用，其中：桉類：每年管護(hù)費用為30元畝；其他樹種：每年管護(hù)費用為10元畝； 林地租金參考當(dāng)?shù)亟诮灰椎陌咐?，結(jié)合評估項目組的市場調(diào)研，各項因素綜合分析后，確定當(dāng)?shù)厥袌瞿旮肚闆r下可種植桉樹基準(zhǔn)地價格在50 85元畝的范圍內(nèi)；通過

14、使用林地期望價法的測算，以速豐桉中巨尾桉為目標(biāo)樹種，按××速豐桉數(shù)表中的標(biāo)準(zhǔn)樹種生長模型，一個輪伐期作為一個經(jīng)營周期，林地期望價為524.13 元，以 8%的折現(xiàn)率計算，在年付情況下，年林地租金為82.73 元。故經(jīng)過我公司評估人員綜合市場交易、林地內(nèi)部收益等各項綜合因素后，確定不同類林地交易地價在40 73 元畝，然后依據(jù)各地塊的立地等級（主要通過土壤、地形地貌等多個自然因素確定）、地利等級（主要通過可即度、運(yùn)距等多個經(jīng)營因素確定），綜合分析調(diào)整后，確定各林地租金為20 73元畝； K值根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況，決定從林木株高、成活率、健康狀況等三項因子對評估值進(jìn)行調(diào)整，以使實際

15、林分與參照林分聯(lián)系起來，使評估值與實際價值更加接近，依次建立了三個調(diào)整系數(shù)，關(guān)系如下：K K1（株高調(diào)整系數(shù)）×K2（成活率調(diào)整系數(shù)）×K3（健康狀況調(diào)整系數(shù)） 其他參數(shù)的確定word 教育資料. .各樹種齡組分布及主伐期表取自××省森林資源規(guī)劃設(shè)計調(diào)查技術(shù)方法第二章“技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)”的 2.5 項 “齡級、齡組、生產(chǎn)期與竹度”；取自××省“十一五”期間年森林采伐限額編制實施細(xì)則釋義和說明的第5項“有關(guān)編限技術(shù)參數(shù)的確定和其它有關(guān)規(guī)定”； 投資收益率的確定投資收益率無風(fēng)險利率風(fēng)險利率8%無風(fēng)險利率參考三年期國債 利率， 確定為 4.0% 4

16、.5% ；風(fēng)險利率則考慮森林資源經(jīng)營中存在的造林失敗、火災(zāi)、人為破壞、病蟲害及其他自然災(zāi)害等各項因素后，確定為3.5% 4.0% 。 折現(xiàn)年限的確定定植當(dāng)年到林分年齡為折現(xiàn)年限。（ 2）收獲現(xiàn)值法 育林基金標(biāo)準(zhǔn)按××省林業(yè)廳×林辦計字 2007 22號轉(zhuǎn)發(fā)財政部關(guān)于公布2006年全國政府性基金項目目錄的通知，速生豐產(chǎn)林按售價10%征收，其他按售價 20%征收 ； 采、造、集、裝、運(yùn)成本采、造、集、裝成本指進(jìn)行林道延伸、采伐，集材，裝車等項費用的合計，針葉樹每立方米商品材平均分?jǐn)?8 元，闊葉樹每立方米商品材平均分?jǐn)?3 元；運(yùn)費主要指從各集材點運(yùn)到分場駐地的費用，

17、規(guī)格材為每立方米商word 教育資料. .品材每公里平均分?jǐn)?.2 元，非規(guī)格材為每立方米商品材每公里平均分?jǐn)?1元； 其他費用指檢疫費、防治費、檢尺費、辦理木材運(yùn)輸證費用等四項費用，共計 4元 / m3 ； 伐區(qū)設(shè)計費每立方米商品材平均分?jǐn)?7元； 修路費用為將可及、不可及的修路費，每公里開新路費用11800.00 元； 銷售、管理費總計為當(dāng)期銷售收入額的5%； 管護(hù)費（同上） 行業(yè)利潤率考慮林業(yè)生產(chǎn)特點和營林投資平均水平，確定為投資成本的16%； K值根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況，在對現(xiàn)有中齡林到未來主伐期時林分因子的測算中，決定從林木蓄積、林木胸徑、林木健康狀況三項對評估值進(jìn)行調(diào)整，以使實際林分與標(biāo)

18、準(zhǔn)林分聯(lián)系起來，實現(xiàn)對現(xiàn)有林主伐期時的林況預(yù)測更加科學(xué)、合理，從而使評估值與實際價值更加接近，故建立了林木蓄積、林木胸徑、林木健康狀況三個調(diào)整系數(shù)。林地租金( 同上) 、折現(xiàn)率 ( 同上 ) ；折現(xiàn)年限確定：評估基準(zhǔn)日到主伐期的生長年數(shù)為折現(xiàn)年限；word 教育資料. .（ 3）市場倒算法： 育林基金（同上） 采、造、集、裝、運(yùn)成本（同上） 其他費用（同上） 伐區(qū)設(shè)計費（同上） 修路費用（同上） 銷售、管理費（同上） 管護(hù)費（同上） 行業(yè)利潤率（同上）3. 評估各參數(shù)的選擇參考依據(jù)（ 1）××省國營××林場出具的山林權(quán)證復(fù)印件；（ 2）委托方提供的森林資

19、源資產(chǎn)清單；（ 3）國家林業(yè)局××調(diào)查規(guī)劃設(shè)計院于2008 年 5 月出具的××省××林場擬流轉(zhuǎn)國有森林資源資產(chǎn)核查報告；（ 4）評估人員收集的有關(guān)市場詢價、參數(shù)資料記錄。4. 評估結(jié)論在實施了上述資產(chǎn)評估程序和方法后，委托方指定的資產(chǎn)在二零零八年七月一日所表現(xiàn)的市場價值反映如下：資產(chǎn)評估結(jié)果：10,536.7577萬元。具體資產(chǎn)評估匯總表如下：word 教育資料. .××集團(tuán)××林場森林資源資產(chǎn)評估結(jié)果匯總表評估基準(zhǔn)日： 2008年7月1日林班桉類面積林地面積（公林木畝評估值林地畝評估林場 分場工區(qū)林木評估值（元） 林地評估值（元）值（元/備注號（公頃）頃）（元/ 畝）畝）×× 東方八嶂印 10.002.900.002,175.0050.00×× 東方八嶂印 40.004.200.004,047.0064.24×× 東方八嶂印 50.2012.305,109.3412,899.681,703.1169.92×× 東方八嶂印 60.009.400.0010,174.67