城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋合同效力問題

1、個(gè)人收集整理-ZQ城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋合同效力問題文章來源：王冠華月日，接一荊姓朋友電話，稱自己為城市居民，在十年前于北京某城郊購得一幢農(nóng)村宅基地上房屋，因房價(jià)攜升，農(nóng)民反悔，欲起訴主張雙方簽訂地房屋買實(shí)合同無效，問如何處理，能否勝訴.b5E2R對(duì)于該問題，筆者分析如下：一、理論界主流觀點(diǎn)對(duì)于這一問題，理論界依據(jù)我國現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定，其主流觀點(diǎn)認(rèn)為城市居民不能購買農(nóng)村宅基地房屋.土地管理法第八條第二款規(guī)定，“宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有.”第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有地土地地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè).”年月日實(shí)施地國辦發(fā)口號(hào)國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒

2、賣土地地通知第二條也進(jìn)一步指出：“農(nóng)民地住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買地住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證.”年月日國發(fā)口號(hào)國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理地決定再次強(qiáng)調(diào)，“加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地.”年月日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布了國辦發(fā)口號(hào)關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策通知，指出農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”.由于房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國法律法規(guī)所禁止地，因此，城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋地買賣合同因違反法律法規(guī)地強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為無效.

3、P1Ean二、最高人民法院地觀點(diǎn)對(duì)于這一問題，最高人民法院目前態(tài)度不明確，存在兩種截然不同地觀點(diǎn).有限肯定說不支持城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)等.但是，經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意、批準(zhǔn)，經(jīng)賣房人同意簽訂買賣合同地，只要實(shí)際居住占有、付清價(jià)款地，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合同有效.但未經(jīng)集體組織同意，至產(chǎn)生糾紛時(shí)并未辦理實(shí)際交接地，其效力另當(dāng)別論.不過從長遠(yuǎn)眼光看問題，如果購買農(nóng)村土地使用權(quán)，購買農(nóng)民居住用房，有利于擴(kuò)大集體經(jīng)濟(jì)組織和村民個(gè)人增收、創(chuàng)收地，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效，并加以支持.（摘自吳慶寶主編：最高人民法院專家法官釋釋民商裁決疑難問題（續(xù)），人民法院出版年版，第頁）DXDiT.否定說年月日

4、法發(fā)口號(hào)最高人民法院印發(fā)關(guān)于為推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展提供司法保障和法律服務(wù)地若干意見地通知指出，依法保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)，促進(jìn)宅基地制度地嚴(yán)格管理與完善.宅基地使用權(quán)承載著廣大農(nóng)民居者有其屋地社會(huì)功能，是農(nóng)村土地管理制度地重要內(nèi)容.對(duì)違反法律、行政法規(guī)以及相關(guān)國家政策地宅基地轉(zhuǎn)讓行為，以及其他變相導(dǎo)致農(nóng)民喪失宅基地使用權(quán)地行為，應(yīng)依法確認(rèn)無效.RTCrp三、地方司法實(shí)務(wù)觀點(diǎn).以認(rèn)定無效為原則，以認(rèn)定有效為例外年月日京高法發(fā)口號(hào)北京市高級(jí)人民法院關(guān)于印發(fā)農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要地通知指出，與會(huì)人員多數(shù)意見認(rèn)為，農(nóng)村私有房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效.主要理由是：5PCzV首

5、先，房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國法律、法規(guī)所禁止地.根據(jù)我國土地管理法地規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營、管理.國務(wù)院辦公廳年頒布地關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地地通知規(guī)定：“農(nóng)民地住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買地住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證.”國家土地管理局口國土函字第號(hào)關(guān)于以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地地具體應(yīng)用問題請(qǐng)示地答復(fù)也明確規(guī)定：原宅基地使用者未經(jīng)依法批準(zhǔn)通過他人出資翻建房屋，給出資者使用，并從中牟利或獲取房屋產(chǎn)權(quán)，是屬“以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”地違法行為之一.jLBHr。其次

6、，宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有地權(quán)利，與特定地身份關(guān)系相聯(lián)系，不允許轉(zhuǎn)讓.目前農(nóng)村私房買賣中買房人名義上是買房，實(shí)際上是買地，在房地一體地格局下，處分房屋地同時(shí)也處分了宅基地，損害了集體經(jīng)濟(jì)組織地權(quán)益，是法律法規(guī)明確禁止地.xHAQX第三，目前，農(nóng)村房屋買賣無法辦理產(chǎn)權(quán)證書變更登記，故買賣雖完成，但買受人無法獲得所有權(quán)人地保護(hù).第四，認(rèn)定買賣合同有效不利于保護(hù)出賣人地利益，在許多案件中，出賣人相對(duì)處于弱者地地位，其要求返還私有房屋地要求更關(guān)涉到其生存權(quán)益.LDAYt與會(huì)者同時(shí)認(rèn)為，此類合同地效力以認(rèn)定無效為原則，以認(rèn)定有效為例外，如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織地成員，經(jīng)過了宅基地審批手續(xù)地，可以認(rèn)定合同有效.Zzz6Z。北京市第二中級(jí)法院審理地宋莊“畫家村”農(nóng)村房屋買賣糾紛案以及其他相類似案件地終審判決均以上述理由為依據(jù)，認(rèn)定該等買賣合同無效.但該等判決也綜合權(quán)衡了買賣雙方地利益.首先，全面考慮了合同無效對(duì)雙方當(dāng)事人地利益影響，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格地差異造成地?fù)p失；其