2014年注冊會計師考試會計預(yù)習(xí)第七章知識點

1、知識點：投資性房地產(chǎn)定義和特征1. 定義：是指以賺取租金或資本增值為目的，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。2. 特征（1）是一種經(jīng)營活動；（2）在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作為生產(chǎn)經(jīng)營場所的房地產(chǎn)和用于銷售的房地產(chǎn)；（3）有兩種后續(xù)計量模式。知識點：投資性房地產(chǎn)范圍1. 已出租的建筑物。是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的、以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物，包括自行建造或開發(fā)完成 后用于出租的房屋等。2. 已出租的土地使用權(quán)。是指企業(yè)企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的、以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用 權(quán)，包括自行開發(fā)完成后用于出租的土地使用權(quán)。3. 持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。是指企業(yè)取得的、準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)（

2、不包括按 照國家有關(guān)規(guī)定認定的閑置土地）。（1）已出租的投資性房地產(chǎn)租賃期屆滿，因暫時空置但繼續(xù)用于出租的，仍作為投資性房地產(chǎn)。（2）對企業(yè)持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物：只要企業(yè)管理當局作出正式書面決議，明確將其用于經(jīng) 營出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，即使尚未簽訂租賃協(xié)議，也可視為投資性房地產(chǎn)。空置建筑物，是指企業(yè)新購入、自行建造或開發(fā)完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生產(chǎn)經(jīng) 營活動且經(jīng)整理后達到可經(jīng)營出租狀態(tài)的建筑物。這意味著，企業(yè)的建筑物，即使沒有出租，也可能確認為投資性房地產(chǎn)。（3）閑置土地不屬于持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。閑置土地，是指企業(yè)依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原

3、批準用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動 工開發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地。具有下列情形之一的，也可以認定為閑置土地：國有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準書未規(guī)定動工開發(fā)建設(shè)日期，自國有土地有償使用合同生效 或者土地行政主管部門建設(shè)用地批準書頒發(fā)之日起滿1年未動工開發(fā)建設(shè)的；已動工開發(fā)建設(shè)但開發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不 足25%且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿 1年的。（4）企業(yè)以經(jīng)營方式租入建筑物或土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位或個人的，不屬于投資性房地產(chǎn)，也 不能確認為企業(yè)的資產(chǎn)。（5）企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍，即使按照市場價格收取租金，也不屬于投資性房地產(chǎn)

4、。這部分房產(chǎn)應(yīng)確認為固定資產(chǎn)。（6）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有并準備增值后出售的土地使用權(quán)不屬于投資性房地產(chǎn)，應(yīng)確認為存貨。（7）項房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值，部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理：用于賺取租金或資本增值的部分，如果能夠單獨計量和出售的，可以將該部分確認為投資性房地產(chǎn)； 不能夠單獨計量和出售的，不確認為投資性房地產(chǎn)。（8）集團內(nèi)關(guān)聯(lián)企業(yè)之間租賃房地產(chǎn)的，出租方應(yīng)將出租的房地產(chǎn)確認為投資性房地產(chǎn)。但在編制合 并報表時，應(yīng)將其作為企業(yè)集團的自用房地產(chǎn)。知識點：投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量確認條件：兩個。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當按照成本進行初始計量。1. 外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購買價款

5、、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。2. 自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項資產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成。（1）建造過程中發(fā)生的非正常性損失，直接計入當期損益，不計入建造成本。（2）不通過“在建工程”、“無形資產(chǎn)”等賬戶核算，直接借記“投資性房地產(chǎn)”科目，貸記“銀行 存款”等科目。3. 非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的成本，應(yīng)按“投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換”的原則來確定。知識點：與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出1. 資本化：滿足投資性房地產(chǎn)確認條件的，應(yīng)當計入投資性房地產(chǎn)成本。注意：科目使用借：投資性房地產(chǎn)一一廠房（在建）投資性房地產(chǎn)累計折舊貸：投資性房地產(chǎn)一一廠房資本化期間仍為

6、投資性房地產(chǎn)，但不再計提折舊和進行攤銷。2. 費用化：不滿足投資性房地產(chǎn)確認條件的，應(yīng)當在發(fā)生時計入當期損益。注意：科目使用借：其他業(yè)務(wù)成本貸：銀行存款等知識點：成本計量模式企業(yè)一般應(yīng)當采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。1. 采用成本模式計量的建筑物的后續(xù)計量：按固定資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定進行后續(xù)計量，按期（月）計提折 舊，存在減值跡象的，按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定處理。2. 采用成本模式計量的土地使用權(quán)的后續(xù)計量：按無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定進行后續(xù)計量，按期（月）攤 銷，存在減值跡象的，按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定處理。知識點：公允價值計量模式1. 企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取

7、得的，才可以采用公允價值模 式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。采用公允價值模式計量的條件：（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。（2）企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對 投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。以公允價值模式后續(xù)計量的企業(yè)，對于在建投資性房地產(chǎn)，如果其公允價值無法可靠確定但預(yù)期該房 地產(chǎn)完工后的公允價值能夠可靠取得的，應(yīng)當以成本計量該在建投資性房地產(chǎn)，其公允價值能夠可靠計量 時或其完工后（兩者孰早），再以公允價值計量。2. 會計處理不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷；以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，

8、公允價值與原賬面價值之間的差額 計入當期損益（公允價值變動損益）。會計處理如下：借：投資性房地產(chǎn)公允價值變動貸：公允價值變動損益或做相反分錄。知識點：計量模式的變更同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。（1）成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應(yīng)當作為會計政策變更處理。將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調(diào)整期初留存收益（盈余公積和未分配利潤）。（2）已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。知識點：投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計處理（一）轉(zhuǎn)換日的確定1. 投資性房地產(chǎn)開始自用，轉(zhuǎn)

9、換日為房地產(chǎn)達到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞 務(wù)或者經(jīng)營管理的日期。2作為存貨的房地產(chǎn)改為出租，或者自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出租，轉(zhuǎn)換日應(yīng)當為租賃 期開始日。3. 自用土地使用權(quán)停止自用，改用于資本增值，轉(zhuǎn)換日為自用土地使用權(quán)停止自用后確定用于資本增 值的日期。注意：處理思路一一投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換類型成本模式：1. 投資性房地產(chǎn)f非投資性房地產(chǎn)2. 非投資性房地產(chǎn)f投資性房地產(chǎn)公允價值模式：1. 投資性房地產(chǎn)f非投資性房地產(chǎn)2. 非投資性房地產(chǎn)f投資性房地產(chǎn)（二）成本模式下的轉(zhuǎn)換：對應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)，不確認損益；涉及存貨的，不確認減值準備。1. 投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)

10、：（1）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房產(chǎn)將投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的賬面余額、累計折舊、減值準備等分別轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”、“累計折舊”、 “固定資產(chǎn)減值準備”等科目。借：固定資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)累計折舊投資性房地產(chǎn)減值準備貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊固定資產(chǎn)減值準備（2）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨投資性房地產(chǎn)累計折舊投資性房地產(chǎn)減值準備 貸：投資性房地產(chǎn)注意1房地產(chǎn)公司作為存貨的房地產(chǎn)用“開發(fā)產(chǎn)品”科目；注意2:流動資產(chǎn)與非流動資產(chǎn)之間的減值準備通常不能對應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)。2. 非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：（1）作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)（存貨在轉(zhuǎn)換日的賬面價值）存貨跌價準備（已計提的跌價準備）貸

11、：開發(fā)產(chǎn)品（賬面余額）（2）自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)累計折舊或累計攤銷固定資產(chǎn)減值準備或無形資產(chǎn)減值準備貸：固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準備（三）公允價值模式下的轉(zhuǎn)換1. 投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)應(yīng)當以其轉(zhuǎn)換當日的公允價值作為自用房地產(chǎn)或存貨的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入 當期損益（公允價值變動損益）。借：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或開發(fā)產(chǎn)品（公允價值）貸：投資性房地產(chǎn)成本投資性房地公允價值變動（或借記）公允價值變動損益（或借記）2. 非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當日的公允價值計價。（1）轉(zhuǎn)換當日的公允價

12、值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權(quán)益（資本公積一一其他資本公積）累計折舊或累計攤銷 固定資產(chǎn)減值準備、無形資產(chǎn)減值準備或存貨跌價準備貸：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或開發(fā)產(chǎn)品資本公積一一其他資本公積（2）轉(zhuǎn)換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益（公允價值變動損益） 借：投資性房地產(chǎn)成本（公允價值）累計折舊固定資產(chǎn)減值準備或存貨跌價準備公允價值變動損益貸：固定資產(chǎn)或開發(fā)產(chǎn)品公允價值計量模式下：投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)，公允價值與賬面價值的差額都是計入公允價值變動損益的。自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，公允價值大于賬面價值的情況下，差額計入資本公積；公允價值小 于賬面價值的情況下，差額計

13、入公允價值變動損益。處置投資性房地產(chǎn)時， 將“資本公積一一其他資本公積”轉(zhuǎn)入處置當期損益（“其他業(yè)務(wù)成本”科目）知識點：投資性房地產(chǎn)處置的處理（一）采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)的處置1. 出售或轉(zhuǎn)讓的： 借：銀行存款（實際收到的金額）貸：其他業(yè)務(wù)收入 借：其他業(yè)務(wù)成本投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準備貸：投資性房地產(chǎn)2. 報廢或毀損的：借：待處理財產(chǎn)損溢投資性房地產(chǎn)減值準備貸：投資性房地產(chǎn)報經(jīng)批準后處理借：工程物資或銀行存款（按殘料價值或變價收入） 其他應(yīng)收款（可收回的賠償款） 其他業(yè)務(wù)成本（按差額） 貸：待處理財產(chǎn)損溢（二）采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)的處置1. 出售或轉(zhuǎn)讓的： 借：銀行存款（實際收到的金額）貸：其他業(yè)務(wù)收入 借：其