商業(yè)項目案例市場調(diào)查分析

1、目 錄一、天河城廣場只租不售的商業(yè)神話1二、正佳廣場亞洲體驗之都9三、中華廣場廣州最負(fù)盛名的大型商業(yè)地產(chǎn)項目之一16四、佛山東方廣場24五、壬豐大廈 廣州最具投資價值寫字樓29六、佛山保利水城華南最大水景購物中心33一、 天河城廣場只租不售的商業(yè)神話Ø 項目概況項目地址：廣州市天河路(連通一號線體育西路站) 開 發(fā) 商：廣東天貿(mào)（集團(tuán)）股份有限公司 已更名為天河城集團(tuán) 項目規(guī)模：建筑面積16萬平方米，負(fù)一至七層為商場 租 價：(首層) 900-1800元/平方米/月 宣傳定位：我的廣州生活 管 理 費：60元/平方米 物管公司：廣州天河城物業(yè)管理有限公司 經(jīng)營品種：名店城、百貨、服飾

2、、家居家電、美食、超市、兒童天地等 Ø 開發(fā)背景環(huán)境簡述 當(dāng)時國內(nèi)尚無購物中心這一新型商業(yè)業(yè)態(tài)，天河城為國內(nèi)第一個多功能的購物中心 。90年代初期，廣州市重點發(fā)展天河區(qū)，確立了天河體育中心一帶為廣州市CBD，廣州市大力發(fā)展軌道交通，地鐵1號線將通過天河城。隨著廣州市經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，消費者對購物、餐飲、娛樂的需求增加，進(jìn)一步催生了天河城 Ø 開發(fā)時機把握主要競爭對手：中華廣場 成功要素：選址準(zhǔn)確，地處廣州CBD中心 交通方便，地鐵上蓋且有50多條公交線路 只租不售，保持了經(jīng)營定位的統(tǒng)一性 功能齊全，購物、餐飲、娛樂功能齊全，能有效留住客流 Ø 營運狀況開業(yè)時間：19

3、96年2月9日 經(jīng)營定位：集購物、美食、娛樂、休閑、服務(wù)于一體的現(xiàn)代大型購物中心 形象廣告語： “把北京路搬進(jìn)了天河城廣場”， “購物消閑新感受，盡在天河城廣場”主力店、半主力店：吉之島天貿(mào)百貨、天河城百貨、飛揚電影城、天夢宮游戲機中心 目標(biāo)顧客群：以廣州市民為主，來穗旅游人士為輔 商圈范圍： 核心商圈天河區(qū) 次級商圈廣州市 輻射商圈珠三角 每日客流量:平日30萬、節(jié)假日80萬售 價：不售 管 理 費：60元/平方米 營業(yè)時間：am10：00pm10：00 最新租售率：100 物業(yè)開發(fā)融資方式：自有貸款 物業(yè)經(jīng)營機構(gòu)：天貿(mào)（集團(tuán)）股份有限公司 物業(yè)管理公司：天貿(mào)物業(yè)管理公司Ø 天河城

4、經(jīng)驗總結(jié) 天河城以“TEE MALL”為經(jīng)營定位，以經(jīng)營中高檔產(chǎn)品為主，是至今為止廣州經(jīng)營最成功的大型綜合商場，分析其經(jīng)營成功的原因，主要有以下幾點： 第一：在開業(yè)初期，天河城經(jīng)營策略為以吉之島、天貿(mào)南天等大商家?guī)悠渌啼伒呐d旺； 第二：天河城為廣州首家“只租不賣”的綜合商場，沒有分散賣，從而能讓整個商場能執(zhí)行統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理； 第三：根據(jù)市場變化，不斷創(chuàng)新，錯位經(jīng)營。隨著天河商圈競爭的加劇，天河城在經(jīng)營管理上依據(jù)市場變化，在提升商場裝修檔次的基礎(chǔ)上調(diào)整經(jīng)營品牌，引進(jìn)一線品牌商家，走高檔路線，與周邊其他商場錯位經(jīng)營，從而保證商場的持續(xù)旺場。Ø 天河城廣場各樓層經(jīng)營特色Ø

5、 首層平面圖 Ø 二層平面圖：Ø 三層平面圖Ø 四層平面圖Ø 五層平面圖Ø 六層平面圖Ø 七層平面圖Ø 負(fù)一層平面圖Ø 負(fù)二層（停車場）Ø 負(fù)三層（停車場）二、 正佳廣場亞洲體驗之都     正佳廣場和天河城在上世紀(jì)90年代初都是作為國務(wù)院批準(zhǔn)的、在廣州設(shè)立的兩個中外合資商業(yè)零售試點單位。天河城至2005年已是開業(yè)的第九個年頭；而正佳廣場因為資金原因，一度作為爛尾樓，擱置在天河最繁華的地段。     如今，正佳廣場幾經(jīng)坎坷，終于以“亞洲首個體驗游

6、樂園” 的巨無霸姿態(tài)與世人見面。雖然正佳廣場已是十多年前的規(guī)劃設(shè)計，但今天仍能超越群雄，取得亞洲購物中心霸主地位。一度作為爛尾樓的正佳廣場憑什么稱霸？      本文就對正佳廣場的開發(fā)背景、定位、規(guī)劃設(shè)計、招 商推廣及后期的經(jīng)營管理進(jìn)行了深度的解剖，以體現(xiàn)其 在設(shè)計、策劃、經(jīng)營等方面的成功獨到之處。 Ø 正佳廣場概述 正佳廣場位于天河路與體育東路交匯處,連通6萬平方米的 市民廣場。在城市中軸黃金核心,是華南最大交匯點,13米 過道直駁地鐵一號線與三號線換乘站,與廣佛地鐵、珠三角 城市輕軌網(wǎng)絡(luò)連為一體。地上七層，地下兩層半東塔樓:48 層五星級酒

7、店式公寓西塔樓: 3 0 層超甲級寫字樓。約100000個國內(nèi)外品牌同場經(jīng)營。 正佳廣場以體驗式購物為主題，采用劇場式的商業(yè)空間布 局，設(shè)計日顧客流量80萬人次，是集購物、休閑、娛樂、 餐飲、康體、商務(wù)于一身的超大型購物中心。 Ø 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)占地面積 ：5.7 萬平方米 總建筑面積：42 萬平方米 總投資額 ：約 40 億元人民幣 功能定位 ：大型都市 MALL 停 車 位： 1500 個 投 資 商：大鵬集團(tuán) 發(fā) 展 商：廣州正佳企業(yè)有限公司 物業(yè)管理：廣州市正佳物業(yè)管理有限公司 建筑設(shè)計單位：美國捷得建筑事務(wù)所      廣州市

8、設(shè)計院 項目地址：廣州市天河區(qū)天河路228 號 1、 珠三角經(jīng)濟(jì)一體化的發(fā)展1.1珠三角經(jīng)濟(jì)格局    珠三角經(jīng)過多年的發(fā)展與歷史的沉淀，目前已經(jīng)逐步形成以廣州為頂點，東西 兩翼發(fā)展，珠海、深圳為地線，南沙為中心，各經(jīng)濟(jì)因子點狀散布著城市的空 間經(jīng)濟(jì)格局。 向西延伸：廣州番禺順德中山珠海 向東管伸：廣州東莞深圳惠州 廣州是珠三角經(jīng)濟(jì)格局的核心，而天河區(qū)又是廣州的商業(yè)中心，由此可見，天 河區(qū)在珠三角商圈 占據(jù)重要的地位。 1.2 1小時經(jīng)濟(jì)商圈的構(gòu)筑     根據(jù)珠三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)城際快速軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃構(gòu)想，珠三角將修 590 多 公里的軌道網(wǎng)（輕

9、鐵網(wǎng)），軌道網(wǎng)的線網(wǎng)架構(gòu)分為三部分，兩條主軸、三條放 射線（接駁支線）和兩條聯(lián)絡(luò)線。按照這一線網(wǎng)布局和規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)，建成后的城 際軌道網(wǎng)將貫通廣州、深圳、珠海等珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)九個主要城市，以廣州為中 心，一小時內(nèi)分別可達(dá)珠三角九個城市。 2、 天河第一商圈的形成     在天河 5-10 年發(fā)展藍(lán)圖上，將會形成“雙環(huán)”結(jié)構(gòu)的新商業(yè)中心，即以天河體 育中心為軸心約 10 平方米公里的地區(qū)將建設(shè)成為廣州市的中央零售區(qū)，與珠江 新城形成的 廣州中央商 務(wù)區(qū)緊密聯(lián) 系，成“雙環(huán)”結(jié)構(gòu)。     按計劃，到 2010 年，天河區(qū)社會商品零售總額將達(dá)

10、279.78 億元，年均增長 12%， 因而天河區(qū)也將有實力成為華南“第一 商圈 ”，發(fā)展?jié)?力無 限。     正佳廣場處于目前廣州第一大商圈核心地，有 80 萬強大的消費群體支持。同時 交通比較便利，也帶來了其它地方的消費群體。在它西邊的天河城廣場已開業(yè)9年，開始偶爾一天人潮超10 /人次，到今年春節(jié)連續(xù)七天每天人潮超 60 萬/人次。9年商圈的人氣積聚，為正佳廣場增添了商機無限的光環(huán)。 3、 交通成熟八位一體交通網(wǎng)點     正佳廣場位于天河路與體育東路交匯處，與天河城比鄰，正對體育中心，西通廣州第一市民廣場

11、，具有優(yōu)越的地理位置及交通狀況。正佳廣場集地鐵站、公交車站、巴士站、自駕車站、停車場、的士站、各大明盤上落車點、直通飛機場站、火車站站點八大交通功能于一體，瞬間即通達(dá)全城與珠三角。 3.1 60多條公交線 正佳廣場四面環(huán)路，有 60 多條公交線路在廣場前設(shè)站，公交線路幅蓋廣州八大區(qū)，在廣州的任何地方都可以輕松到達(dá)正佳 廣場。 3.2 地鐵第一大站+火車站點 正佳廣場交通圖     正佳廣場西面的宏城商業(yè)廣場將改建為下沉 6 米與天河體育中心連成一體的大型市民廣場。市民廣場直接連通地鐵體育西站，體育西站是地鐵一號線與三號 線唯一換乘站以及地鐵三號線支線折返的第一大站

12、，將與正佳廣場負(fù)一層 13 米 寬的過道相連通，同時在廣場的東北面，正佳廣場夾層和負(fù)一層均與地鐵一號線的體育中心站及三號線支線的天河?xùn)|站直接連通，正佳廣場占盡地鐵方便、快捷的優(yōu)勢。3.3 直通飛機場站點    在正佳廣場的南面是一個約 700 平方米的廣場，設(shè)置大巴、村巴上落點，過境大巴將廣州新機場、澳門新機場 、香港新機場 連成一體。3.4 村巴廣州第一大站      廣州市郊及珠江三角洲的屋村村巴也將正佳廣場變成到達(dá)廣州的第一站。 3.5 出租車站點     正佳廣場負(fù)一層在商場出口設(shè)有室內(nèi)出租車上落

13、客點 ，并通過負(fù)一層完全開放，挑高至七 層的中庭觀光電梯，為全場人群提供便利的出租車接送服務(wù)。 3.6 1500個停車位      正佳廣場地下 2 層，設(shè)有 1500 個停車位的大型停車場，全面滿足自駕車的停車需求。 4 、消費群體的成熟     隨著 2001 年 12 月中國正式成為世界貿(mào)易組織成員國，隨著中國與國際社會的進(jìn)一步 接軌，對零售市場而言，這意味著將有更多的外資零售企業(yè)進(jìn)入中國，進(jìn)入廣州。 從經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平看，廣州在 2004 年的時候按戶籍人口計算 GDP 達(dá)到 4141 億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了用來作為支撐一個地

14、區(qū)和城市發(fā)展購物中心的 300 0 美元的最低標(biāo) 準(zhǔn)。現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)更上一層樓。而一小時經(jīng)濟(jì)商圈的構(gòu)筑，為正佳廣場帶了跨區(qū)域的消費者，正佳廣場的發(fā)展前景無可限量。     天河是商住及寫字樓密集區(qū)，如中信廣場、大都會廣場、市長大廈、金利來中心、建和中心、廣州國 際貿(mào)易中心、廣東外經(jīng)貿(mào)大廈等高層寫字樓，據(jù)了解現(xiàn) 天河區(qū)總?cè)丝诩s 80 萬人，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一般大型購物中心市場份額覆蓋面必須不少 于 50 萬人的固定消費群的標(biāo)準(zhǔn)，而且這部分人基本上是中高收入階層，經(jīng)濟(jì)條 件比較好。這一居民結(jié)構(gòu)，使正佳廣場擁有一個相當(dāng)數(shù)量的中高收入消費群體。 Ø 競爭環(huán)

15、境目前正佳在廣州的主要競爭對手有：天河城廣場、中華廣場、萬國廣場、廣百 廣場，其中以中華廣場的面積最大，天河城廣場利潤最高。根據(jù)地段和經(jīng)營類 型，以及正佳的目標(biāo) 分析，天河城是正佳的 主要競爭對手 。     根據(jù)目前珠江三角發(fā)展情況，天河城作為最早的 MA LL 探索者，是迄今唯一一 個收回成本并賺錢的購物中心，年租金收入為 2-3 億元人民幣。廣州天河城商 業(yè)面積約為 12 萬平方米，投資總額為 10 億人民幣；正佳廣場約 30 萬平方米，投資額約為 40 億人民幣，正佳廣場在規(guī)模上與天河城類比，具有非常明顯的商業(yè)競爭優(yōu)勢。   

16、  據(jù)統(tǒng)計，與正佳廣場位于相同地位置的天河城消費者中 7 0 % 都不是廣州本地人， 主要是珠三角乃至全國的客人，覆蓋的是番禺、順德、佛山等地的人口。現(xiàn)在佛山人只在當(dāng)?shù)叵M日用品 ，多數(shù)珠寶 、首飾 等都到廣州來購買，天河城就是一個主要的消費地。      如今，正佳廣場成功開業(yè)，相對天河城而言，正佳廣場無論是從規(guī)模上，還是功能組合、規(guī)劃設(shè)計上，都更勝一籌，因而正佳廣場的發(fā)展前景是無可估量的 。Ø 系統(tǒng)定位 正佳廣場率先引進(jìn)世界先進(jìn)的體驗經(jīng)濟(jì)模式，將購物與“體驗”融合，并以超前三十年的商業(yè)規(guī)劃，成就了“亞洲首席體驗式購物 樂園”的地位

17、，成為與拉斯維加斯、紐約第五街、東京銀座并肩 的體驗經(jīng)濟(jì)巨人 。依托南中國的核心商業(yè)位置、42 萬平方米罕見 浩大的規(guī)模、劃時代的建筑設(shè)計，打造亞洲體驗之都。讓愉悅貫穿購物的每一個細(xì)節(jié) ，讓身心進(jìn)入舒暢的旅程，讓廣州的市民、珠三角的市民 甚至全國的游客，盡情體驗國際尖端的 商業(yè)文明 。1 、目標(biāo)客戶群定位      正佳廣場在目標(biāo)商戶定位時堅持招好租戶，而不是付最高租金的租戶。因此， 正佳在挑選目標(biāo)商戶（經(jīng)營商家）時相當(dāng)嚴(yán)格，所挑選租戶的經(jīng)營內(nèi)容是以國 際化為 標(biāo)準(zhǔn)，例如法 國、美國、德國、英國、意大利 、日本等 品牌經(jīng) 營。   &

18、#160; 從目前正佳的商戶組合來看，入駐正佳商戶要么是老字號的品牌商戶，要么是 以個性特色 獨樹一幟的 魅力商戶，這些都是優(yōu) 秀的商戶。     但是這些優(yōu)秀的商戶愿意承受的租金是很有限的，因為這些優(yōu)秀商戶有品牌， 有 形象， 通 常是地 主方主 動邀請 他們來 為自已的 商業(yè)項 目增添 光彩， 提 高 檔 次，他們具備壓低租金 入駐的條件。 2 、目標(biāo)消費群位    正佳廣場定位是具有國際知名度的、以時尚文化為主題的超區(qū)域性購物中心。 因此 ，其目標(biāo)消費群定位是： 主力消費層：3-60 歲的新世代家庭 次主力消費層：珠三角及港澳、

19、境外旅游團(tuán)體 派生消費層：東南亞旅游團(tuán)體 3 、承載客流量定位 日均客流量超過 80萬,可供40000人同場同時消費,每年吸引世界各地200萬個家庭到場。4、主題定位     開發(fā)商將正佳廣場定位為“亞洲首個體驗式購物樂園”，以巨無霸姿態(tài)扛起體驗 經(jīng)濟(jì) 大旗 ，強化 零售娛樂化和娛樂零售化。     上面對比可看出，正佳廣場雖然并不是規(guī)劃最大的，但當(dāng)其他購物中心還停留 以購物為主題的第一代購物中心時，正佳已向前先邁進(jìn)了一步，創(chuàng)新將主題定位為體驗式游樂園，強調(diào)購物中的獲得的休閑與娛樂，真正體驗到購物的樂趣。5 規(guī)模定位  &#

20、160;  天河城和其他購物廣場一樣，存在娛樂配套設(shè)施比率低的特點，在里面消費的 多為白領(lǐng)階層和游客，而且以購物為主，不能滿足人休閑、娛樂的要求。因此， 建筑面積 30 萬平方米，集休閑、娛樂、購物于一體的正佳廣場，有最大的室內(nèi) 空間及最理想的設(shè)計讓其有最大發(fā)揮空間去配置最完美的功能組合，這是其他商場無可替代的。 6.2經(jīng)營方式定位 正佳廣場除了專門規(guī)劃的 M 層商鋪作為出售外，其余都采取只租不賣。 6.3經(jīng)營功能定位     在國外，購物中心最大的特點就是休閑，顧客甚至可以在購物中心玩過山車。 建筑面積達(dá) 30 萬平方米的正佳廣場，借鑒國外購物中心成功

21、的經(jīng)驗，增加了很 多休閑配套設(shè)施，其購物設(shè)施的比例只占廣場總面積的 52，剩下的 48為娛 樂與餐飲場所。娛樂設(shè)施有 1 萬多平方米的游樂中心，1000 平方米的真冰溜冰 場，還有 10 個電影院，同時將不少室外的游樂設(shè)施搬進(jìn)了室內(nèi)，如沖浪等。餐 飲總面積達(dá) 3 萬平方米。總的來說，正佳廣場由零售、娛樂、餐飲、會展、康 體、休閑八大功能組成，具體分析如下：正佳廣場 F1 功能布局分析：正佳廣場 F2功能布局分析：正佳廣場 F3 功能布局分析： 正佳廣場 F4 功能布局分析：正佳廣場 F5 功能布局分析：正佳廣場 F6 功能布局分析：正佳廣場 F7 功能布局分析：正佳廣場 M層 功能布

22、局分析：正佳廣場 B層 功能布局分析：三、中華廣場廣州最負(fù)盛名的大型商業(yè)地產(chǎn)項目之一    中華廣場是廣州最負(fù)盛名的大型商業(yè)地產(chǎn)項目之一。該項目位于廣州傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)中山三路，商業(yè)氛圍濃厚。中華廣場以經(jīng)營時尚產(chǎn)品為特色，規(guī)劃有數(shù)碼城、名店城等業(yè)態(tài)。中華廣場底層接駁地鐵，提高了項目的人氣聚集速度。 一、中華廣場項目概況 1. 項目總體概況    中華廣場購物中心位于廣州市中山三路，經(jīng)營面積逾17萬平方米，集購物、娛樂、飲食于一體，是目前廣州市最大型的多功能購物商城之一。 2. 項目所處商圈環(huán)境狀況     中華

23、廣場位于廣州市中山三路，是廣州傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，商業(yè)氛圍濃郁。地塊東有農(nóng)林下路商業(yè)區(qū)和東川路商業(yè)街，有王府井大樓、東山百貨等商場；西有中山五路、北京路商業(yè)步行街及陵園西通訊產(chǎn)品街、摩托車配件街、老鼠街服裝市場等小市場，商脈豐蘊；旁依烈士陵園、英雄廣場等文化休閑場所，環(huán)境宜人：地鐵一號線設(shè)站于此，門口多路公交車經(jīng)過，交通便利。 3. 項目業(yè)態(tài)定位狀況    中華廣場順應(yīng)新經(jīng)濟(jì)時代潮流，引入數(shù)碼城概念，并用心打造建設(shè)，令其成為廣州城內(nèi)最火爆，潮流的數(shù)碼產(chǎn)品展示場、數(shù)碼技術(shù)發(fā)布地。一時間，摩托羅拉、索尼、三星等國際品牌爭相青睞，紛紛將其作為拓展品牌、展示形象、促進(jìn)銷售的首選之地。 4.

24、 項目規(guī)劃布局狀況介紹 （1）多元化建筑功能規(guī)劃 外部景觀功能規(guī)劃設(shè)計 中華廣場由中國國家級設(shè)計大師悉心設(shè)計，地?fù)砣f五千平方米，建筑面積十七萬平方米，是集飲食、購物、娛樂于一體的新概念綜合購物商城。每當(dāng)夜幕降臨，華燈初上，中華廣場就更加顯得耀目生輝、璀璨怡人。 中華廣場東面設(shè)有全國唯一最長的戶外觀光電梯，直達(dá)七樓，顧客置身其中，便可盡覽東山區(qū)美景。 內(nèi)部裝飾設(shè)計 廣場內(nèi)部的裝飾設(shè)計結(jié)合了中西建筑的藝術(shù)精華，陽光透過呈菱形的中庭上方的鋁合金光棚，使顧客的視野頓感開闊，配合精心擺設(shè)的花草植物，令環(huán)境更加舒適優(yōu)雅、賞心悅目。 內(nèi)部交通配套規(guī)劃設(shè)計 中華廣場內(nèi)的功能配套設(shè)施十分完善，包括：69部扶手

25、電梯、10部垂直客梯、6部貨梯，外設(shè)全國最長的戶外觀光梯和垂直觀光電梯，顧客可以方便快捷地到達(dá)任何一個樓層、中華廣場的負(fù)二至負(fù)四層被譽為全城最大的自動化停車場，可提供一千二百多個機動車停車位，全電腦化的車場管理系統(tǒng)與之相配套，可大大滿足現(xiàn)時的停車需求。 建筑風(fēng)格規(guī)劃 中華廣場的建筑開揚通透、穩(wěn)健雋永。華燈照射下，璀璨怡人，恍若仙境，令人頓生向住欣羨之情；商場寬敞明亮、線路流暢。 活動廣場錦上添花 中華廣場門口的廣場面積比較寬大，經(jīng)常舉辦大型的表演活動，廣場上吸引了眾多的人駐足觀看。以上的規(guī)劃優(yōu)勢明顯地表現(xiàn)出中華廣場在硬件上的獨特之處，給消費者感到新穎的吸引力。 （2）項目業(yè)態(tài)功能規(guī)劃 負(fù)一層至

26、負(fù)四層：地下停車場、摩托車汽配城 除負(fù)一層為主營品種繁多的摩托車配件、維修工具的大型摩托車汽配城外，負(fù)二、負(fù)三、負(fù)四層為被譽為全城最大的自動化停車場，提供一千二百多個機動車停車位，全電腦化車場管理系統(tǒng)與之相配套，可大大滿足節(jié)假日的車位需求。 一層：名店城 中華廣場首層名店城內(nèi)匯集了世界各大知名品牌，有廣州白領(lǐng)所鐘愛的佛羅倫、 C00ZZI、阿桑娜等年輕一族喜愛的班尼路、E&U、CY、 CottonShop等；除此還有各式潮流服飾、鞋、皮具等，這里的服飾各具特色，把各種潮流元素融匯得恰到好處，讓人真正領(lǐng)略她的雍容雅致而不失其輕盈飄逸之態(tài)、柔美高貴而極富現(xiàn)代浪漫色彩的當(dāng)今高品味服飾潮流新趨

27、向。 二層、三層（部分）：吉之島百貨公司 享譽東南亞的日資百貨巨子-吉之島百貨公司，以其商品品質(zhì)優(yōu)良，品種齊全而著稱，其間商品琳瑯滿目。 一層至四層西南區(qū)：盛世中華百貨 中華百貨經(jīng)營面積達(dá)1萬平方米，主營中高檔的家用電器、服裝、運動旅游用品等。這里的特色：按照消費對象劃分賣場空間，形成店中有店、店中套店的格局。十大主題購物區(qū)分布于四個樓層，形成了各自繽紛、各自精彩、情景交融的購物環(huán)境，是廣州市首家股份制民營百貨公司，也是我國九運會廣州賽區(qū)推薦唯一大型百貿(mào)公司。 四層：中華數(shù)碼城 中華數(shù)碼城是全國首個大型高科技展示中心，也是全國首家全免費上網(wǎng)樂園。此處云集了國內(nèi)外頂尖級科技品牌：諾基亞開設(shè)了中國

28、最大的概念店，摩托羅拉、愛立信、西門子、三星、廣州視窗等，還有天龍，愛浪、 CAV、麗聲等多個頂級視聽器材專門店。 五層：中華現(xiàn)代家居城 物質(zhì)的豐盛，讓人更懂得享受生活。在忙碌的工作之余，裝飾布置家居成了現(xiàn)代都市人的一種閑情逸致。位于五層的中華現(xiàn)代家居城是目前廣州在檔次、品牌和種類等方面搭配最完整的家居產(chǎn)品廣場之一。集中了廣州市最好的9個商家，包括最有氣魄的“穗港”、最有創(chuàng)意的“高尚”、最豪華的“健威”、最有特點的“格調(diào)”，還有“國際”、“恒生”、“歐迪寶”、“創(chuàng)藝”、“華洋”等，這里的家私各具風(fēng)格，或豪華典雅式、或懷舊精巧式，或簡約前衛(wèi)式。 六層：鳳凰文化城、壹創(chuàng)書城 鳳凰文體城是一個超大型

29、的文化社區(qū)中心，將中華文化的特色精品，琳瑯滿目地呈現(xiàn)給消費者傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合的陶瓷精品、古典家私、根雕、園藝、民族工藝品融匯成中華文化產(chǎn)品的一個經(jīng)典之窗、一個經(jīng)營中華文化精品的專業(yè)商場、廣州傳統(tǒng)文化產(chǎn)品愛好者的樂園、廣州市旅游購物新熱點。 壹創(chuàng)書城的藏書量超過十萬套，是一個超大型的綜合購書中心，匯集了種類繁多的科技書、工具書、文藝書，以及中外名著。 七層：中華美食廣場 中華美食廣場是目前廣州市營業(yè)面積最大，菜式、風(fēng)味最齊全的美食廣場，有經(jīng)營粵菜的華融宮酒家，有深受年輕一族喜愛的日本友和回轉(zhuǎn)壽司店、有正宗的韓國料理店“笑味軒”。除此，還設(shè)有五十多個美食攤位，集各國菜式，異地風(fēng)味之大全，可同時容納

30、一千二百多位食客，是-家食肆形式的美食廣場。 八層：中華廣場電影城 中華廣場電影城現(xiàn)擁有4個豪華放映廳，超大銀幕概念設(shè)計，并于國內(nèi)首度使用1.2米寬設(shè)計、固定式豪華座椅，是廣州市最豪華的電影城，也是廣州市內(nèi)唯一可乘坐地鐵到達(dá)的電影城。 5. 經(jīng)營管理狀況分析     為了顧客提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，中華廣場全權(quán)委托仲量聯(lián)行為物業(yè)經(jīng)營管理顧問。 仲量聯(lián)行是全球首屈一指的綜合物業(yè)服務(wù)及投資管理公司，在美國、歐洲、澳洲都設(shè)有管理公司。其管理物業(yè)面積逾一千萬平方米，已于九六年獲得IS09002國際品質(zhì)認(rèn)可證書。這支最具專業(yè)水準(zhǔn)的物業(yè)管理隊伍將為中華廣場內(nèi)外客戶提供一流的服務(wù)。 在

31、抓好物業(yè)管理的同時，中華廣場還特別注重精神文化建設(shè)。通過每月一期的消費導(dǎo)報向顧客傳遞各種各樣的商品信息，并按照不同商品的銷售旺季，每月舉行不同主題的推廣活動，迎合人們多姿多彩的生活追求。例如：全程獨家贊助全城熱點“第八屆美在花城”、大膽創(chuàng)新的“貼身、醉心內(nèi)衣展繽紛”、青春飛揚的“夏日好想暢游”泳衣展、極具群眾參與性的“廣州市首屆老年舞蹈大賽”、慶祝中國*80周年的“鑼鼓喧天慶七一”大型廣場民間藝術(shù)表演等，務(wù)求營造更好的商場文化氣氛，吸引更多的顧客光臨Ø 中華廣場成功開發(fā)策略分析1. 正確選址奠定成功核心硬件     “地段、地段，還是地段”，地產(chǎn)界的這句

32、“名言”，同樣適用于購物中心既立足現(xiàn)實、順應(yīng)潮流、又預(yù)測發(fā)展、著眼未來的商場選址，是購物中心開發(fā)制勝的首要因素。因此，選址時如能充分考慮地塊的政治、經(jīng)濟(jì)、歷史、文化、環(huán)境等各種因素。加以整合利用，既可奠定制勝先機。      其實，中華廣場早期屬于一種區(qū)域性的專業(yè)市場（專賣手機、摩托車配件），并且面對一個著名的烈士陵園墓。這對于當(dāng)時的廣州人來說，并不算是一個可以購物、休閑的地方，只是一個批發(fā)、零售手機、摩托車配件及拜祭烈士的墳?zāi)沟貛А５菫槭裁磿x在這個沒有天時、地利、人和的地方進(jìn)行購物中心的開發(fā)呢？ 第一，當(dāng)時廣州的大型購物中心只有一個天河城廣場，而商

33、業(yè)街就在越秀區(qū)北京路和上下九路，在整個商業(yè)環(huán)境中購物中心屬于一種初期起步的商業(yè)結(jié)構(gòu)。 第二，結(jié)合廣州的規(guī)劃布局進(jìn)行地段定位，當(dāng)時規(guī)劃廣州的首個地鐵線路是從天河的廣州火車東站至芳村的西朗途經(jīng)了烈士陵園設(shè)立站點，同時亦是天河區(qū)與東山區(qū)、越秀區(qū)、荔灣區(qū)四大新舊城區(qū)之間的一條主要交通要道。 第三，項目周邊亦存在一個著名的港澳商品（A貨）交易的“老鼠街”，主要針對一些白領(lǐng)上班一族進(jìn)行購物消費。在這個前提下亦同時利用地鐵人流優(yōu)勢形成了一個地鐵站點商業(yè)“流行前線”，經(jīng)營的商品屬于一種尖端潮流的服裝、飾品、精品、娛樂設(shè)施，面對著全廣州最具時尚潮流的年青一族消費群。因此，“老鼠街”和“流行前線”兩個周邊商業(yè)物業(yè)

34、亦為該項目帶來一定的互動消費群體。2. 資金實力是其制勝關(guān)鍵之一     購物中心項目的開發(fā)投資動輒十億，甚至數(shù)十億（天河城廣場投資約16億，中華廣場約12億），沒有雄厚的資金實力，是不宜輕涉商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)的，資金準(zhǔn)備不足、后續(xù)資金乏力是眾多購物中心慘淡收場的關(guān)鍵因素。在項目開發(fā)的資金實力方面，中華廣場開發(fā)商無疑具備巨大優(yōu)勢。 3. 多功能一體化功能定位準(zhǔn)確     中華廣場現(xiàn)推廣的主題是“萬千姿彩在中華”，商場的特色是集購物、娛樂休閑、飲食、旅游景點等多功能一體化的大型消費中心，將購物當(dāng)作一種享受，而不僅僅是為了買東西。消費成為一

35、種帶動文明的生活方式，感受現(xiàn)代都市文明和潮流的變化，尋找消費的樂趣。中華廣場的概念成為主體的消費形式，它給消費者一個逛街的微環(huán)境，滿足消費者各式各樣的需求，延長了消費者在商場的逗留時間，各種功能之間產(chǎn)生互補優(yōu)勢，帶出了龐大的人流量。 4. 經(jīng)營業(yè)態(tài)定位到位 （1）主題業(yè)態(tài)鮮明 中華廣場每層的主題業(yè)態(tài)突出，例如四樓數(shù)碼城、五樓的家居城、六樓的美食城等，每層都有不同的主題，不像一般的猶如大型雜貨鋪的購物中心。 （2） 經(jīng)營業(yè)態(tài)緊貼市場需求而又有差異化 經(jīng)營業(yè)態(tài)方面則選取了一些屬于市場上需求量最大的，而又與周邊商業(yè)形成一種差距的經(jīng)營業(yè)態(tài)。例如原廠手機品牌、電腦等均屬于消耗量與需求量最大的一種商品，更

36、新?lián)Q代快，作為這幾年大行其道產(chǎn)品，成為零售業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)內(nèi)名列前茅。首層和三層時裝、精品品牌業(yè)態(tài)就選擇了一些時尚，并見市場上需求量大的，與周邊商業(yè)環(huán)境內(nèi)供應(yīng)的同類時裝、精品品牌產(chǎn)品產(chǎn)生了一種消費層次的差距。5. 招商推廣策略運用精妙（1）給客戶統(tǒng)籌經(jīng)營的信心     中華廣場銷售期間承諾其間大部分商鋪自用經(jīng)營、小量返租，返租經(jīng)營部分只占全棟商場的10%左右，發(fā)展商承諾只銷售20%的物業(yè)，80%的鋪面自營，使客戶直接感受到發(fā)展商的魄力和自信。從而信任發(fā)展商的統(tǒng)籌經(jīng)營，相信物業(yè)的功能價值有保證。因此，中華廣場當(dāng)初的物業(yè)銷售和招租相當(dāng)成功，一度出現(xiàn)了搶購、搶租的情況。（2）

37、主題超市選取準(zhǔn)確     在中華廣場銷售的初期，銷售價格均價約為每平方米3萬港幣，當(dāng)宣布了吉之島正式加入中華廣場后，售價迅速上浮到每平方米5萬港幣，首次招商的鋪位在兩天之內(nèi)一搶而空，究其原因，當(dāng)時也有其它跨國的百貨超市愿意出相當(dāng)好的條件認(rèn)租中華廣場，而發(fā)展商抓住了本地商戶和消費者迷信天河城是吉之島帶旺的這一心理，于是以天河城作為商業(yè)經(jīng)營的藍(lán)本，引入吉之島。（3）主題的活動迎合消費者多姿多彩的生活需要      中華廣場前面的大廣場是功能分區(qū)有益的部分，這個大廣場開闊雄偉的氣勢顯示了吸納吞吐人群的魄力。中華廣場通過每月一期的消

38、費導(dǎo)報向顧客傳遞商品信息，并按照不同商品的銷售旺季，每月舉辦不同主題的推廣活動，迎合人們多姿多彩的人生追求。例如：全程獨家贊助第八屆“美在花城”、“貼身、醉心內(nèi)衣展繽紛”內(nèi)衣展示SHOW等，吸引了大量人氣。現(xiàn)在每逢周末，中華廣場門前的大廣場的都一定會有商品展示或表演SHOW的，這種習(xí)慣已經(jīng)成為中華廣場經(jīng)營管理不可分離的一部分，并逐漸形成一種獨特的經(jīng)營文化。7. 超前經(jīng)營管理理念助推成功 （1）規(guī)模經(jīng)營     規(guī)模經(jīng)營是購物中心制勝關(guān)鍵之一。購物中心以目標(biāo)客戶為中心進(jìn)行產(chǎn)品及功能組合，必須滿足這些中產(chǎn)階層變化多端、個性不同的消費需求，必須產(chǎn)品齊全、功能完備。中華廣

39、場擁有17萬平方米的經(jīng)營面積，設(shè)有吉之島、中華百貨、書店、數(shù)碼城、家居城、美食城、電影院等場所。 （2）立足長遠(yuǎn)、互補經(jīng)營     雖然中華廣場的開發(fā)屬于一種天時、地利、人和的結(jié)合，但是如果一個購物中心的外立面及內(nèi)在商業(yè)規(guī)劃布局不能延伸至未來三十至五十年以上，這個購物中心只能是屬于一個短期行為的商業(yè)物業(yè)，但是這種短期行為并不是開發(fā)商所期待的，因為商業(yè)地產(chǎn)是講求長遠(yuǎn)發(fā)展的。 戶外觀光電梯帶動旅游消費群      為了使中華廣場得到長遠(yuǎn)的發(fā)展，開發(fā)商在中華廣場的外立面設(shè)計時特設(shè)計了一條全國唯一最長的戶外觀光梯直達(dá)頂樓花園活動中心，能夠使消

40、費人群從該電梯就能看到整個東山區(qū)的城市景色亦從中帶動部分旅游消費群進(jìn)行觀光，除了戶外觀光梯外亦從商業(yè)的經(jīng)營角度出發(fā)設(shè)計了多個戶外大型廣告位，供商戶進(jìn)行戶外形象廣告刊登。 挑高中庭制造購物好心情      在商場內(nèi)部特別設(shè)計了一個大型的挑空中庭，使消費者一進(jìn)入商場就能感受項目的宏偉規(guī)模并對商場內(nèi)部業(yè)態(tài)規(guī)劃一目了然，從而產(chǎn)生置身其中的購物、休閑的良好感覺。整體簡潔明亮的建筑設(shè)計特色使中華廣場在消費者以及商戶的心目中都產(chǎn)生一種心境開闊、明亮的共鳴。 建筑細(xì)節(jié)煽動購物情緒     在很多時候，追求細(xì)節(jié)完美往往能起到出人意料的良好效果。在各商場

41、大布局漸趨同質(zhì)化的前提下，細(xì)節(jié)完美往往起決定性作用。購物中心的建筑風(fēng)格、外部立面、內(nèi)部格局、商品組合、功能分布、氛圍營造等方面的刻意設(shè)計，往往最見功底。中華廣場的建筑開揚通透、穩(wěn)健雋永。華燈照射下，璀璨怡人，恍若仙境；商場寬敞明亮、線路流暢。而當(dāng)初在諸多“大賣場”皆欲入駐其中時，選擇吉之島合作的精明之舉，令其得以順勢轉(zhuǎn)移“眼珠”，借勢匯聚人流、錢潮。 （3）產(chǎn)權(quán)高度統(tǒng)一     產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一也是購物中心制勝關(guān)鍵，沒有統(tǒng)一的產(chǎn)權(quán)、統(tǒng)一的經(jīng)營、管理，便談不上統(tǒng)一的市場運作、廣告推廣、品牌經(jīng)營，便會陷入各立山頭、混亂經(jīng)營狀態(tài)，也會因短視行為招致長期失敗。諸多商場的失敗原因，

42、皆源于此。天河城廣場、中華廣場的成功，亦充分佐證產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一之重要性。中華廣場如此大的經(jīng)營場所，因特殊考慮，向市場賣出不足十分之一的鋪面，且在經(jīng)營過程中，注重與這些小業(yè)主的友好溝通，讓他們充分認(rèn)識到經(jīng)營管理、統(tǒng)一市場推廣及品牌經(jīng)營的重要性，從而得到了他們的全力配合，使中華廣場得以順利發(fā)展，鑄就今日輝煌業(yè)績。（4）貼近時代要求，引領(lǐng)潮流     現(xiàn)代都市人的消費心理、購物心態(tài)、消費取向，在全球化經(jīng)濟(jì)時代，漸趨融合。故而發(fā)達(dá)國家購物中心的運營現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，極具借鑒意義。從某種意義上說，發(fā)達(dá)國家某些成功購物中心的現(xiàn)狀，是我國的未來。因此，了解并學(xué)習(xí)他們先進(jìn)的東西，結(jié)合自身

43、狀況，靈活運用、學(xué)習(xí)創(chuàng)新，可以讓購物中心開發(fā)商時刻站在市場前沿，引領(lǐng)商場潮流。      國內(nèi)外成功的購物中心，皆重視從四個方面強化其經(jīng)營特色，不斷超越自我，永續(xù)偉業(yè)。 引領(lǐng)時尚潮流 第一：盡量貼近時代、注意了解時代潮流、流行趨勢，并配合形勢，定期或不定期變化店內(nèi)環(huán)境和裝飾，成為消費者領(lǐng)略時代潮流、流行趨勢的櫥窗。 商品國際化 第二：無論是商品、環(huán)境，還是排列格局、整體氛圍、服務(wù)水準(zhǔn)，都力求向國際性品牌化方向發(fā)展。 提供潮流商品信息 第三：務(wù)求專業(yè)性地反映新都市生活，購物中心要有專業(yè)性的眼光和專業(yè)性的對策，配合公司員工的服務(wù)，提供最新潮流的商品信息，陳列

44、令人感覺極有價值的商品，以保持購物中心在消費者心目中的地位； 把握核心客戶時尚觀 第四：購物中心必須準(zhǔn)確把握自己的核心顧客群的時尚觀，確定持續(xù)統(tǒng)一的個性特色，充分整合自身的資金、管理、人才等內(nèi)部資源，及小業(yè)主合作方等外部資源，以統(tǒng)一的品牌形象，為消費者提供功能齊全、設(shè)施完備、產(chǎn)品完善的品牌服務(wù)，提供稱心如意的購物休閑體驗。當(dāng)然，這需要內(nèi)外上下一致的配合和努力，需要全方位多層次的細(xì)節(jié)追求。 基于這種國際性的經(jīng)營視野和理念，中華廣場順應(yīng)新經(jīng)濟(jì)時代潮流，引入數(shù)碼城概念，并用心打造建設(shè)，令其成為廣州城內(nèi)最火爆至潮流的數(shù)碼產(chǎn)品展示場、數(shù)碼技術(shù)發(fā)布地。一時間，摩托羅拉、索尼、三星等國際品牌爭相青睞，紛紛將

45、其作為拓展品牌、展示形象、促進(jìn)銷售的首選之地。 （5） 加大品牌推廣力度     另外，中華廣場為營造強勢品牌形象，計劃加大品牌拓展力度，在一樓引入更多更知名的大品牌專賣店，許多品牌公司也興趣甚濃，紛紛與中華廣場接洽。但由于大品牌專賣店普遍需要較長經(jīng)營期限、面積較大的場所，而一樓小業(yè)主所擁有的鋪面間隔較小，且授權(quán)經(jīng)營年限少，故使許多大品牌公司未能順利入駐，對中華廣場和小業(yè)主而言，這也是一大遺憾。四、佛山東方廣場Ø 項目概況 1、項目位置： 位于佛山市禪城舊城區(qū)的核心地帶，屬升平傳統(tǒng)商業(yè)圈，東臨永安路、南倚錦華東路、西接市東上路、北靠慶寧路，臨近廣東八大名

46、園之一的梁園。地處廣佛都市圈中心，佛山、南海交界處，佛山地鐵二號線途經(jīng)項目。 2、項目規(guī)模 項目占地25萬平方米，總建筑面積超過80萬平方米，其中商業(yè)面積超過23萬平方米。 Ø 項目定位 佛山東方廣場整體項目定位為國際觀光產(chǎn)業(yè)街區(qū)。 作為珠三角屈指可數(shù)的超大型商用物業(yè)，項目引用了一種全新的商業(yè)模式國際觀光產(chǎn)業(yè)街區(qū)（TOUR MALL）。突破了傳統(tǒng)商業(yè)以單一購物的功能局限，而是一個以旅游觀光為主導(dǎo)，集合大型百貨商城、量販型超市、跨國飲食集團(tuán)、步行街、專賣店、美食街、國際立體電影城、康體中心、專業(yè)批發(fā)市場等多功能、多業(yè)態(tài)、超大面積、超大規(guī)模的復(fù)合型商業(yè)航母，有效商圈輻射達(dá)150-200公

47、里，從而帶動人流、物流、信息流、資金流的全面聚集，對一個地域的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大的帶動作用和示范作用。 聯(lián)動經(jīng)營 德勝樓與東方廣場的旅游資訊一條街、（國際旅游精品形象店、旅游品牌專賣店、國際旅游觀光局、觀光公社、著名旅游勝地、渡假地、酒店聯(lián)絡(luò)機構(gòu)；國內(nèi)各省市旅游機構(gòu)、旅游公司、著名景點、景區(qū)、航空公司、酒店訂房組織等）旅游汽車站、中央假日廣場、游樂公園等組成“五位一體”聯(lián)動營銷模式，實現(xiàn)客源無限循環(huán)交叉互動！東方廣場還成立了專業(yè)的市場部，進(jìn)行大規(guī)模的市場推廣與商品質(zhì)量管理。 經(jīng)營發(fā)展目標(biāo) 統(tǒng)一規(guī)劃、專業(yè)操作，打造高水準(zhǔn)、有市場擴散力的聚商展結(jié)合、零批結(jié)合、信息交流、行業(yè)研討、市場互動、品牌推廣的專題

48、式旅游及旅游商品交易中心；構(gòu)筑專業(yè)化、國際化、信息化的旅游資訊平臺。 各組團(tuán)經(jīng)營業(yè)態(tài)定位 1、明珠城 主營：服裝、鞋類、皮具等。 主力商家：好又多。 2、金山街 定位：亞太精品城。 主營：東南亞精（如：服裝、眼鏡、化妝品、金飾、鐘表等）。 3、銀州城 主營：百貨。 主力商戶：吉之島百貨。 4、藍(lán)寶石世界 主營：電子數(shù)碼產(chǎn)品。 5、翡翠城 主營：兒童用品、娛樂等 6、紅寶石書城 主營：圖書。 主力商戶：珠三角規(guī)模最大的書城世紀(jì)永恒書城。 7、水晶城 主營：休閑、康體、運動用品等。 8、德勝樓 主營：旅游商品、禮品等。 9、琥珀城 主營：文化精品 10、東方大街： 主營：露天茶座、咖啡屋、啤酒屋、

49、雪糕屋、糕點屋、果汁店、精品廊。 11、東方汽車站 東方汽車站是一個省級汽車站，其建成后將帶動整個珠三角地區(qū)的人流，為項目帶來相當(dāng)大的客流。 Ø 總結(jié)佛山東方廣場的成功因素是多方面的，但歸結(jié)起來無非是其項目適應(yīng)了佛山商業(yè)發(fā)展的大環(huán)境。眾多地產(chǎn)投資商積極參與佛山商業(yè)項目的建設(shè)以及世界著名商家的關(guān)注推動了佛山商業(yè)大環(huán)境的蓬勃發(fā)展。另外，政府在城市商業(yè)發(fā)展中起到了關(guān)鍵作用，具體到中心組團(tuán)來說，由于老城區(qū)商圈較為弱勢，受到桂城商圈和城南商圈等新商圈的嚴(yán)重威脅，因此，禪城區(qū)政府及時加強了對已有商圈的整合，提升了老城區(qū)商圈的競爭能力。而東方廣場在競爭中的優(yōu)勢還是比較明顯的，體現(xiàn)在以下三點： 首先

50、，東方廣場以規(guī)模取勝。 東方廣場的商業(yè)面積達(dá)到了23萬平方米，作為佛山目前最大的商業(yè)中心，目前已進(jìn)入經(jīng)營階段，而周邊的商業(yè)項目大多只有2萬3萬平方米，并且受制于所處地理位置，基本上沒有擴張的空間，而東方廣場則不用考慮這一問題。 其次，東方廣場相對起步較早，東方廣場明珠城組團(tuán)在2003年就已經(jīng)投入使用，德勝樓、銀洲城等組團(tuán)也在2004年相繼投入了運行。 第三，東方廣場擁有極為便利的地理位置，離桂城商圈、城南商圈、祖廟商業(yè)街的距離很近，依靠東方廣場的特色經(jīng)營和獨特風(fēng)格，大大分享了該三大商圈的人流。 五、壬豐大廈 廣州最具投資價值寫字樓    壬豐大廈，坐落在廣州天河?xùn)|

51、路和天河路黃金十字路口，位于華南地區(qū)最大的I.T商圈（崗頂-石牌高科技產(chǎn)業(yè)商圈）龍頭位置，是廣州市IT類最高檔的寫字樓。從開盤以來一路頗受市場追捧，被評為“廣州最具投資價值寫字樓”。近三年，超級巨鱷太古匯、萬菱匯簇?fù)硖旌勇?，天河?xùn)|路黃金路口價值全面升級，目前甲級寫字樓租多售少，天河路壬豐大廈應(yīng)市加推珍藏高層商務(wù)靚景34-35層單元。     項目擁有700獨立寫字樓大堂、5A智能化系統(tǒng)、21部日本原裝富士達(dá)高速電梯、美國特靈中央空調(diào)、直飲水系統(tǒng)、10KV雙回路電源供電、3000大型戶外綠化廣場、多功能國際會議層、41樓生態(tài)會所中心、300直升機停機坪、大型環(huán)保綠色

52、玻璃幕墻、藝術(shù)浮雕商務(wù)南大門。 10多萬的超大規(guī)模，152.5米高度，國際水平的硬件配置，領(lǐng)先當(dāng)代的設(shè)計水平，為“廣州硅谷”商務(wù)區(qū)，樹立起指標(biāo)性辦公標(biāo)準(zhǔn)，確立了技術(shù)開發(fā)業(yè)為龍頭，金融、貿(mào)易、物流、服務(wù)等產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展，資金、人才、商機高度密集的朝陽產(chǎn)業(yè)總部基地。讓最具活力的產(chǎn)業(yè)與最有實力的企業(yè)一起發(fā)展，站在最前瞻的高度，體會一線國際化視野。     周邊高等學(xué)府、科研機構(gòu)密集，銀行、郵政、酒店等商務(wù)配套非常完善，而且靠近天河城商圈，購物、娛樂、休閑、餐飲等休閑配套十分齊全。     700獨立寫字樓大堂、5A智能化系統(tǒng)、21部日本原裝富

53、士達(dá)高速電梯、美國特靈中央空調(diào)、直飲水系統(tǒng)、10KV雙回路電源供電、3000大型戶外綠化廣場、多功能國際會議層、41樓生態(tài)會所中心、300直升機停機坪、大型環(huán)保綠色玻璃幕墻、藝術(shù)浮雕商務(wù)南大門。 Ø 項目簡介地 址： 天河路490號 總 樓 高： 41層 總建筑面積： 101337 全層面積： 2229 單位面積： 77566 樓 高： 樓層毛坯高度3.4M 管 理 費： 25/平方米/月（含中央空調(diào)費），15/平方米/月（不含中央空調(diào)費） 空 調(diào)： 中美合資特靈中央空調(diào)（螺桿機）主冷凍水管、新風(fēng)管到戶 電 梯： 21部高速富士達(dá)電梯 停 車 場： 負(fù)一至負(fù)三層 實 用 率： 70

54、銷售均價：12000元/ 電訊設(shè)施：24小時直飲水、雙回路供電、高速網(wǎng)絡(luò)、自動消防系統(tǒng)及5A級智能化設(shè)施 Ø 營銷策劃簡介 ： 由于，壬豐大廈處于天河的黃金商務(wù)中心，周邊匯聚了全國一流的科技、金融、文化、商業(yè)等現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的代表。在城市中心東移的趨勢下，項目周邊的商務(wù)氛圍得到進(jìn)一步發(fā)展，以IT及高科技為主的新型企業(yè)及商家遍布項目四周，并且該類公司對辦公樓的需求非常旺盛。因而，中原公司在接手壬豐大廈的營銷策劃代理后，經(jīng)過充分的市場調(diào)研，迅速將項目的目標(biāo)客戶群鎖定為IT（科技）類、服務(wù)類（會計師事務(wù)所、咨詢、廣告等公司）、貿(mào)易類公司及投資客戶等四大類型，并根據(jù)上述四大類型公司的置業(yè)特征制定出

55、以下五大營銷策略： 1、定位策略 2、產(chǎn)品策略 3、銷售策略 4、價格策略 5、廣告策略 定位策略 根據(jù)目標(biāo)客戶多為IT及高科技類型的公司為主，中原將壬豐大廈定位為廣州的“硅谷總部經(jīng)濟(jì)地標(biāo)式5A級寫字樓 ” 利用四大中心優(yōu)勢資源造就國際高端商務(wù)平臺的品牌形象 1、金融商務(wù)中心：居天河CBD核心商圈，匯聚金融商貿(mào)資源 2、休閑觀光中心：擁有體育中心、市人民廣場等國際化旅游資源 3、商務(wù)娛樂中心：正佳、天河城、太平洋電腦城等商業(yè)娛樂資源 4、現(xiàn)代科技中心：周邊軟件開發(fā)區(qū)、暨大、華工、華農(nóng)等學(xué)府資源 產(chǎn)品策略 目標(biāo)客戶群及項目定位后，中原公司根據(jù)項目的自身條件及市場情況對壬豐大廈的寫字樓提出一系列的產(chǎn)品策略建議，其中包括： 生態(tài)會所展示中心 多功能國際會議室 3000平方米綠色后廣場 1000平方米水景綠化空中花園 10.6米的