凱德地產(chǎn)經(jīng)營模式

1、凱德地產(chǎn)經(jīng)營模式：地產(chǎn)開發(fā)+資本運作資金鏈條 凱德置地主要是通過嘉德商用中國發(fā)展基金以及嘉德商用中國孵化基金進行資產(chǎn)收購，再通過讓嘉茂零售中國信托（CapitaRetail China Trust，簡稱CRCT）使用優(yōu)先認購權的形式收購嘉德在內(nèi)地控股的商用物業(yè)。對于這些基金投資的物業(yè)，嘉茂零售中國信托（CRCT）擁有優(yōu)先購買權。這樣凱德構建了從開發(fā)商到私募基金再到REIT一條完整的投資和退出的流程。 嘉德商用中國發(fā)展基金屬于私募基金，主要投資于中國零售商場，規(guī)模約6億美元。其與深圳國際信托投資有限公司(深國投)的合資公司已經(jīng)投資全國19個零售商場，總建筑面積超過90萬平方米，總值估計約9億美元

2、。 嘉德商用中國孵化基金則專注于購入中國國內(nèi)已建成的零售商場，并進一步實現(xiàn)其重組、增值和出租，并可能在未來與北京華聯(lián)以及其他伙伴合作，主要項目包括嘉德置地以1.64億美元購入的北京西環(huán)廣場。凱德中國項目開發(fā)資金來源項目運作流程 凱德置地通過旗下的投資和資產(chǎn)管理團隊收購商用物業(yè)，然后通過項目管理團隊開發(fā)運營，最后將運營成熟的商用物業(yè)注入嘉茂零售中國信托（CRCT），將其轉化為公眾投資。 因為基金與項目相連，所以基金的建立是凱德在中國樓盤開發(fā)的一個堅實后盾，而凱德成功的項目運作也是資本回報保障。 資本運作嘉茂零售中國信托分析 嘉茂零售中國信托（CapitaRetail China Trust，簡稱

3、CRCT）是新加坡首個專注于中國零售型房地產(chǎn)的信托投資基金（REIT），于2006年12月在新加坡掛牌交易，嘉茂零售中國信托（CRCT）設立的目標是長期投資于由中國零售商場組成的多樣化資產(chǎn)組合。嘉茂零售中國信托（CRCT）最初的資產(chǎn)包由布局于中國5個城市的7所零售商場組成。該資產(chǎn)包價值約6.9億新元，總可出租面積約為41.3萬平方米。其中7所商場分別是北京的望京購物中心、九龍購物中心和安貞華聯(lián)商廈，上海的七寶購物中心，鄭州的鄭州購物中心，呼和浩特的金宇購物中心和蕪湖的嘉信茂廣場。2008年2月嘉茂零售中國信托收購了西直門嘉茂購物中心，完成了上市后的首筆并購交易。截至2010年3月31日，嘉茂零

4、售中國信托（CRCT）的總資產(chǎn)規(guī)模大約12億新元，其優(yōu)質和地域多元化的商場組合是國際和國內(nèi)大型零售商進駐的焦點，如沃爾瑪、家樂福和北京華聯(lián)集團。 嘉茂零售中國信托（CRCT）是通過離岸、在岸的兩級特殊目的公司持有內(nèi)地物業(yè)，即必須在境內(nèi)設立外商獨資或合資公司，境外在巴巴多斯設立特殊目的公司（SPV），SPV公司持有境內(nèi)公司股權，CRCT則通過收購SPV股權實現(xiàn)上市。此雙層結構雖然復雜，且稅務負擔相對較重，但仍證明是一條可行的海外上市之路。 凱德置地計劃長期在中國發(fā)展，故而在2004年購入或開發(fā)物業(yè)的時候，都是通過在境內(nèi)注冊的外商獨資企業(yè)（WOFE）或者合資企業(yè)操作。注入CRCT的七個物業(yè)中，有六

5、個都是凱德100持有，因此有六個WOFEs；另外一個（新蕪商場）凱德僅持有51，深國投持有49，凱德只是將外方的部分放入CRCT。這些在岸公司的權益分別由三個在巴巴多斯注冊的SPV持有，CRCT則通過收購，把這三個SPV內(nèi)的七個物業(yè)納入資產(chǎn)池內(nèi)，繼而包裝上市。 圖2：嘉茂零售中國信托結構圖集團的資產(chǎn)配置作用在私募基金與REITs的相互支持中，集團公司作為資產(chǎn)配置的中心和中轉樞紐推動著基金平臺的打造；在項目運作過程中，集團公司作為組織者和管理者推動著項目的成熟。 集團公司從旗下投資和資產(chǎn)管理團隊手中買下成熟的商用物業(yè)，置入旗下REITs（嘉茂零售中國信托CRCT），通過增發(fā)為收購融資。集團公司在整個基金平臺的構建中充當著資產(chǎn)配置的核心。 綜上，從集團內(nèi)部孵化、到私募基金的開發(fā)培育，再到REITs的價值變現(xiàn)和穩(wěn)定收益，凱德置地構造了一個以地產(chǎn)基金為核心的投資