房地產開發(fā)程序簡述

1、精選優(yōu)質文檔-傾情為你奉上房地產開發(fā)程序簡述建筑業(yè)是建筑產品的生產部門，屬第二產業(yè)。房地產業(yè)不僅是土地和房屋的經營部門，而且還從事部分土地的開發(fā)和房屋的建設活動，具有生產、經營、服務三重性質，是以第三產業(yè)為主的產業(yè)部門。那么房地產開發(fā)的程序有哪些呢?一起來了解一下!項目建議書和可行性研究房地產綜合開發(fā)項目建議書的編制應由城市綜合開發(fā)主管部門根據城市分區(qū)規(guī)劃或控制性詳細規(guī)劃組織編制。項目建議書應闡明項目的性質、規(guī)模、環(huán)境、資金來源、期限、進度、指標、拆遷、經營方式、經濟效益等。屬于直轄市或計劃單列市的城市報市計委批準，大型項目還要報建設部初審后再報國家計委批準。非直轄市或非計劃單列市的大型項目由

2、城市綜合開發(fā)主管部門批準后，報建設部初審，再報國家計委批準。項目建議書被批準之后，可進入可行性研究階段。可行性研究應包括：項目背景及概況、建設條件、進度、投資估算、財務效益分析等內容。建設用地規(guī)劃許可證在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，城市、縣人民 ZF 城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當依據控制性詳細規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質、開發(fā)強度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，在簽訂國有土地使用權出讓合同后，建設單位應當持建設項目的批準、核準、備案文件和國有土地使用

3、權出讓合同，向城市、縣人民 ZF 城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領取專心-專注-專業(yè)建設用地規(guī)劃許可證。城市、縣人民 ZF 城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。土地使用權證書土地所有權。中華人民共和國土地管理法第二條規(guī)定：中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制?？h級以上地方人民 ZF 出讓土地使用權用于房地產開發(fā)的，須根據省級以上人民 ZF 下達的控制指標擬訂年度出讓土地使用權總面積方案，按照國務院規(guī)定，報國務院或者省級人民 ZF 批準。商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標方式;沒有條件，

4、不能采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協議的方式。采取雙方協議方式出讓土地使用權的出讓金應≥按國家規(guī)定所確定的最低價。城市規(guī)劃區(qū)內的集體所有的土地，經依法征用轉為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經批準準予續(xù)期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權出讓金。土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。以出讓方式取得土地使用權進行房地

5、產開發(fā)的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金 20%以下的土地閑置費;滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權;但是，因不可抗力或者 ZF、ZF 有關部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。土地使用權出讓是一種國家壟斷行為。因為國家是國有土地的所有者，只有國家才能以土地所有者的身份出讓土地。城市規(guī)劃區(qū)集體所有的土地，必須依法征用轉為國有土地后，方可出讓土地使用權。土地使用權期限，一般根據土地的使用性質來確定，不同用途的土地使用權出讓的最高年限為：居住用地 70 年

6、;工業(yè)用地 50 年;教育、科技、文化、體育用地 50年;商業(yè)、旅游、娛樂用地 40 年;綜合或其他用地 50 年。拆遷安置組織實施勘察、設計工作，辦理建設工程規(guī)劃許可證。取得建設工程規(guī)劃許可證之后方可辦理開工證的手續(xù)。土地開發(fā)土地開發(fā)的主要內容是指房屋建設的前期準備：平整場地，實現水通、電通、路通的三通一平。施工招標、投標申領開工證，進入施工安裝階段。建設單位應向縣級以上主管部門申領開工證(30 萬元以下、300平方米以下可不領)。申領開工許可證的條件：1.已經辦理工程用地批準手續(xù)。2.已經取得規(guī)劃許可證。3.拆遷進度符合施工要求。4.已定好施工企業(yè)。5.有滿足施工需要的施工圖紙，施工圖設計

7、文件已按規(guī)定進行了審查。大型工程有保證施工 3 個月需要的施工圖即可開工。6.有保證工程質量和安全的措施，按規(guī)定辦理了質量監(jiān)督手續(xù)。7.資金已落實。在開發(fā)項目的資金總額中自有資金總額應≥年度投資工作量的 30%。8.國家規(guī)定必須委托監(jiān)理的項目已委托了監(jiān)理。開工證的有效期是 3 個月，過期作廢，可以延期兩次，每次 3 個月。辦商品房預售許可證商品房預售條件：已交足土地使用出讓金，取得土地使用證書，持有建設工程規(guī)劃許可證，投入的資金達工程總投資的 25%以上，已經確定施工進度交付日期。一個正規(guī)的房地產開發(fā)商應當向顧客公開出示下列證件：建設用地規(guī)劃許可證;國有土地使用證;建設工程規(guī)劃許可證;建

8、設工程開工證;商品房銷售許可證?？⒐を炇湛⒐を炇帐侨婵己碎_發(fā)成果、檢驗設計和工程質量的重要環(huán)節(jié)，是開發(fā)成果轉入流通和實用階段的標志。房地產開發(fā)項目竣工，經驗收合格后，方可使用。除單體驗收外還要進行小區(qū)綜合驗收，即驗收規(guī)劃是否落實、配套設施是否建完、拆遷是否落實、物業(yè)管理是否落實等項內容。建設單位必須在竣工驗收合格之日 l5 天內，向工程所在地的縣級以上 ZF 行政主管部門備案。(十一)物業(yè)管理物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。住宅物業(yè)的建