房產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查重點(diǎn)分析

1、房地產(chǎn) 業(yè) 稅 務(wù) 稽 查 大 揭 秘一、銷售開發(fā)產(chǎn)品收取價(jià)款未按規(guī)定入賬、隱匿收入，少繳納增值稅、 企業(yè)所得稅、土地增值稅等常用方法：1 .房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)初期，需要資金量大，多以“內(nèi)部 認(rèn)購”、“單位團(tuán)購”等方式銷售房屋，使用自制收據(jù)收 取購房款，收入“賬外循環(huán)”或長(zhǎng)期桂“應(yīng)付賬款” “其 他應(yīng)付賬款”等，隱匿、轉(zhuǎn)移收入，逃避或滯后申報(bào)納稅。2 .已簽購房合同，按合同付款日期應(yīng)收房款的，因購房者 原因未及時(shí)收到的，企業(yè)不按照合同約定的付款日期確認(rèn) 收人，而是根據(jù)實(shí)際收到款項(xiàng)時(shí)間來確認(rèn)收入，滯后繳納 稅款。3 .收到客戶的違約金等，計(jì)入營業(yè)外收入或往來賬戶進(jìn)行 核算，未入應(yīng)稅營業(yè)額.4 .

2、隨房屋一同由售或單獨(dú)由售車位、儲(chǔ)藏室等不列入商品房銷售合同中，銷售時(shí)另外開收據(jù)，收入不入賬。5 .通過其他手段不如實(shí)申報(bào)應(yīng)稅收入。通過“其他應(yīng)收款或其他應(yīng)付款”直接撥付工程款以收抵 支?；蚍珠_開票，一部分開預(yù)收款發(fā)票交財(cái)務(wù)，將另一部 分開具收據(jù)，房款不入賬等情況。檢查方法：1 .利用外部公開信息， 商業(yè)廣告，網(wǎng)絡(luò)了解單位項(xiàng)目情況， 房屋團(tuán)購、內(nèi)部認(rèn)購等情況。檢查“銀行存款”、“其他 應(yīng)收款”、“應(yīng)付賬款”、“預(yù)收賬款”等賬戶，核實(shí)收 入是否入賬或長(zhǎng)期桂往來賬，對(duì)往來賬戶中大額資金流入 情況要逐筆進(jìn)行核對(duì)，確定其業(yè)務(wù)的真實(shí)性。2 .對(duì)照檢查“預(yù)收賬款”等賬戶及納稅申報(bào)資料，核實(shí)預(yù) 收的房款是否按

3、規(guī)定中報(bào)繳納稅。3 .實(shí)地察看各期樓盤開發(fā)銷售進(jìn)展情況，根據(jù)已售樓號(hào)、 門牌號(hào)、車位、儲(chǔ)藏室編制房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表，對(duì)照銷售合同約定收款時(shí)間，收款方式與“主營業(yè)務(wù)收入” 和“預(yù)收賬款”明細(xì)賬進(jìn)行比對(duì)，核實(shí)取得的收入是否真實(shí)、準(zhǔn) 確、完整，有無少報(bào)收入的問題。4 .核實(shí)開具發(fā)票的金額與收取的價(jià)款是否一致。有無將銷 售的停車位、儲(chǔ)藏室取得的價(jià)款單獨(dú)開具收款收據(jù)問題。二、以銀行按揭方式銷售產(chǎn)品收取的價(jià)款，未按規(guī)定申報(bào)納稅常用方法：1 .房地產(chǎn)企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，收到銀行 按揭貸款后不作銷售收入處理，而是將收到的按揭款項(xiàng)以 銀行貸款的名義記入“短期借款”賬戶，從而隱匿收入。2 .以“虛假

4、按揭”為由將取得銀行按揭購房款轉(zhuǎn)入“短期 借款”或“其他應(yīng)付款”科目長(zhǎng)期桂賬不申報(bào)納稅。檢查方法：1 .到貸款銀行檢查銀行按揭的保證金賬戶存款余額（銀行 按貸款額的5%-7%收取保證金），推算按揭貸款額，與結(jié) 轉(zhuǎn)的收入比較，查找涉稅問題。2 .開戶銀行查詢按揭貸款的發(fā)放情況，核對(duì)計(jì)稅收入。3 .核對(duì)銀行存款日記賬與銀行對(duì)賬單，從銀行按揭貸款賬戶轉(zhuǎn)入的款項(xiàng)是否記入“預(yù)收賬款”或“主營業(yè)務(wù)收入”4 .檢查全部銀行貸款合同，查清資金的用途和性質(zhì)。 三、視同銷售或行為未按規(guī)定申報(bào)納稅1 .以開發(fā)產(chǎn)品抵頂材料款、工程款、廣告費(fèi)、銀行貸款本息，未按規(guī)定計(jì)稅。2 .將開發(fā)產(chǎn)品贈(zèng)送客戶、職工獎(jiǎng)勵(lì)及分配給股東或

5、投資者 未按規(guī)定申報(bào)納稅。檢查方法：1 .比對(duì)房源銷控臺(tái)賬的銷售數(shù)量、賬簿登記已確認(rèn)收入的 銷售數(shù)量，查找兩者之間的差異，進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，核實(shí)未 售房產(chǎn)的真實(shí)性。2 .審閱施工合同（協(xié)議）、工程預(yù)算、工程價(jià)款結(jié)算單的 基礎(chǔ)上，核對(duì)支付的工程價(jià)款是否少于雙方結(jié)算的工程價(jià) 款，進(jìn)一步檢查確認(rèn)是否以商品房抵頂工程款的情況。3 .調(diào)查、詢問債權(quán)人，核實(shí)長(zhǎng)期桂賬的大額未付款的真實(shí) 性，是否有隱匿售房款的行為。四、“拆遷還房”未按規(guī)定申報(bào)納稅房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)老城區(qū)或舊有居民區(qū)進(jìn)行開發(fā)時(shí)，對(duì)原有住 戶普遍采取“拆遷還房”的形式，所謂“拆遷還房”是指 拆遷人以建設(shè)的房屋補(bǔ)償給被拆除所有人，使原所有人繼 續(xù)保持其對(duì)房

6、屋的所有權(quán)的一種實(shí)物補(bǔ)償形式。目前普遍 采用以建成后新房等面積換取需拆占原住戶面積，對(duì)原住 戶在“拆一還一”的基礎(chǔ)上增加的面積依市場(chǎng)價(jià)或優(yōu)惠價(jià) 由售的方法。開發(fā)企業(yè)對(duì)“拆一還一”等面積的部分未按 成本價(jià)計(jì)稅直接視為拆遷成本，僅按差價(jià)部分（即超面積 部分）記入營業(yè)收入，從而少申報(bào)納稅。檢查方法：1 .核實(shí)開發(fā)項(xiàng)目的動(dòng)遷房產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書或回遷安 置協(xié)議，核實(shí)調(diào)換房屋的面積和超生補(bǔ)償面積差價(jià)款的 情況。2 .抽取部分拆遷戶調(diào)查了解，拆遷補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額、 支付方式、安置用房面積、安置地點(diǎn)等，進(jìn)一步核實(shí)“拆 遷還房”業(yè)務(wù)。3 .檢查房地產(chǎn)企業(yè)在辦理拆遷補(bǔ)償房產(chǎn)時(shí)，核實(shí)補(bǔ)償房產(chǎn) 竣工并與被拆遷戶辦理交

7、接手續(xù)時(shí)是否按照規(guī)定申報(bào)繳納 增值稅。對(duì)償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，當(dāng)?shù)囟?務(wù)機(jī)關(guān)是否按同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)增值稅；對(duì)超 由拆遷建筑面積的部分，是否按照規(guī)定確定計(jì)稅營業(yè)額。 五、“還本”方式銷售商品房未按規(guī)定申報(bào)納稅違法手段：采用“還本”方式銷售商品房時(shí)，將還本支由沖減當(dāng)期營 業(yè)額少交營業(yè)稅。檢查方法：對(duì)于存在還本銷售方式的，重點(diǎn)檢查“主營業(yè)務(wù)收入”、 “預(yù)收賬款”明細(xì)賬，并結(jié)合營業(yè)稅納稅申報(bào)表，審核企業(yè)是否存在將還本支由沖減當(dāng)期營業(yè)額少交稅問題。六、合作建房未按規(guī)定申報(bào)納稅違法手段：1 .以假代建真開發(fā)的名義開發(fā)項(xiàng)目，這種形式多以土地所 有方的名義報(bào)建，資金由開發(fā)方代墊，實(shí)際是開

8、發(fā)企業(yè)以 轉(zhuǎn)讓部分房屋所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地所有權(quán)，而土 地所有方以轉(zhuǎn)讓部分土地所有權(quán)為代價(jià)換取了部分房屋所 有權(quán)。雙方均發(fā)生了納稅義務(wù)，未按規(guī)定申報(bào)納稅。2 .以由租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán)雙方均發(fā)生了 納稅義務(wù)，未按規(guī)定申報(bào)納稅。？3 .以投資名義轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，未與投資 方共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，收取固定利潤(rùn)或按銷售收入一定比例提 成未按規(guī)定申報(bào)納稅。檢查方法：1 .檢查是否存在合作建房項(xiàng)目，審閱相關(guān)合作建房協(xié)議， 結(jié)合增值稅納稅申報(bào)表，確定申報(bào)是否正確。2 .檢查純粹的“以物易物”合作建房，土地使用權(quán)和房屋 所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)， 審核提供土地

9、的一方是否按照“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)子稅目申報(bào)納稅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是 否按照“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目納稅。3 .檢查以由租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán)，審核企 業(yè)發(fā)生了由租土地使用權(quán)的行為，對(duì)其是否按“服務(wù)業(yè)一 一租賃業(yè)”征稅；檢查企業(yè)發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為，對(duì) 其是否按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征稅。4 .對(duì)于甲方以土地使用權(quán)乙方以貨幣資金合股，成立合營 企業(yè)，合作建房，房屋建成后甲方采取按銷售收入的一定 比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤(rùn)的，檢查提供 土地一方是否按照轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)繳納營業(yè)稅。七、“售后返租”業(yè)務(wù)未按規(guī)定中報(bào)納稅違法手段：房地產(chǎn)企業(yè)開展“售后返租”業(yè)務(wù)以約定的優(yōu)惠價(jià)

10、格銷售 商鋪等房產(chǎn)，按照優(yōu)惠價(jià)款中報(bào)繳稅。檢查方法：1 .檢查企業(yè)是否有售后返租業(yè)務(wù)，審核相關(guān)售后返租協(xié)議、售房合同、租賃合同等，結(jié)合納稅申報(bào)表，確定售后返租 業(yè)務(wù)銷售商鋪等房產(chǎn)，是否按照營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì) 則第二十條和稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則第四十七條規(guī)定核定的營業(yè)稅營業(yè)額申報(bào)繳納營業(yè)稅。是否存在按照 優(yōu)惠價(jià)款中報(bào)繳稅問題。2 .檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售后回租業(yè)務(wù)是否分別作銷售不動(dòng) 產(chǎn)和租賃兩項(xiàng)業(yè)務(wù)處理，分別計(jì)算相關(guān)成本、費(fèi)用和損益 八、“開發(fā)產(chǎn)品未按規(guī)定申報(bào)納稅違法手段：房地產(chǎn)開發(fā)的部分商品房有租有售，特別是公建，在銷售 不理想的情況下，通常采用租賃方式收取相對(duì)高額租金， 這部分收入有一定的隱

11、蔽性，如承租方不需要正式發(fā)票， 房地產(chǎn)企業(yè)可以不繳或少繳稅。1 .將周轉(zhuǎn)房、開發(fā)產(chǎn)品直接由租、委托自己興辦的物業(yè)管 理公司對(duì)外租賃、先租后售或轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)進(jìn)行由租等， 取得租金不入賬少申報(bào)納稅。2 .房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)無產(chǎn)權(quán)的停車位簽訂長(zhǎng)期租賃合同，均一 次性收取費(fèi)用，未按照“服務(wù)業(yè)一一租賃業(yè)”申報(bào)納稅。檢查方法：要進(jìn)行實(shí)地查看，是否有寫字樓、商鋪、車位的由租行為, 審核合同、協(xié)議，與賬簿“其他業(yè)務(wù)收入”納稅申報(bào)情況 進(jìn)行核對(duì)是否按規(guī)定中報(bào)繳稅。九、利用委托建房稅收優(yōu)惠政策逃避繳納稅款I(lǐng)違法手段：委托建房只對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的“代建房”行為的手 續(xù)費(fèi)收入按“服務(wù)業(yè)一代理服務(wù)業(yè)”稅目繳稅，因此，目

12、前許多開發(fā)企業(yè)采取虛假立項(xiàng)的手段，即在開發(fā)之前先找 到買主，然后以買主為立項(xiàng)單位以聯(lián)合開發(fā)或集資建房的 名義開發(fā)商品房，達(dá)到不繳或少繳稅款的目的。檢查方法：檢查委托建房合同，全部與開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的的政府部門批 文和證照，是否符合委托建房的四個(gè)條件；到委托方協(xié)查 取證，認(rèn)定委托建房的真實(shí)性。十、與關(guān)聯(lián)方之間的由售、由租業(yè)務(wù)，桂往來賬或收入價(jià)格偏低, 從而少申報(bào)繳納稅款。違法手段：利用企業(yè)關(guān)聯(lián)關(guān)系，將收取的售房款直接轉(zhuǎn)入關(guān)聯(lián)單位， 隱匿收入或轉(zhuǎn)移利潤(rùn)。檢查方法：1 .關(guān)注名稱相似、注冊(cè)經(jīng)營地址與電話相同的企業(yè)。加強(qiáng) 這類企業(yè)的納稅分析和檢查，從核查關(guān)聯(lián)關(guān)系入手，及時(shí) 發(fā)現(xiàn)利用關(guān)聯(lián)關(guān)系偷逃稅款的違法行

13、為。2 .做好延伸檢查。對(duì)與房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)往來頻繁且金額較 大合作開發(fā)單位、物業(yè)公司、投資公司作為重點(diǎn)延伸對(duì)象。 十一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用未并入營業(yè)額申報(bào)納稅房地產(chǎn)企業(yè)在由售商品房時(shí)，代當(dāng)?shù)卣蛸彿繎羰杖〉拿簹饧Y、天然氣集資費(fèi)、暖氣集資費(fèi)、辦證費(fèi)、有線電視費(fèi)等代收款項(xiàng)，計(jì)入往來科目來核算，未并入營業(yè)額中報(bào)繳納營業(yè)稅。檢查方法：審核預(yù)售或銷售合同、代收費(fèi)用的收款收據(jù)和營業(yè)稅納稅申報(bào)表中的計(jì)稅依據(jù)，檢查“預(yù)收賬款”、“營業(yè)收入”、“其他應(yīng)付款”等賬戶，核對(duì)企業(yè)代收的除維修基金之外的代收費(fèi)用是否申報(bào)繳納營業(yè)稅。十二、委托中介機(jī)構(gòu)代理銷售房屋未按規(guī)定申報(bào)納稅違法手段：房地產(chǎn)企業(yè)采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售產(chǎn)品，將收到自 代理方轉(zhuǎn)入的售房款記入往來賬戶或“短期借款”賬戶， 或以全部售房收入抵付應(yīng)付代理費(fèi)后的金額入賬，造成少 申報(bào)繳納稅款。檢查方法：調(diào)取開發(fā)企業(yè)與中介服務(wù)機(jī)構(gòu)簽訂的代理銷售合同、協(xié)議,根據(jù)計(jì)提的銷售傭金和比例反向計(jì)算銷售額，與申報(bào)的預(yù) 售收入和銷售收入比對(duì),并對(duì)照檢查中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的銷售 明細(xì)表，檢查有無分解開票，隱瞞銷售收入問