凱旋名門酒店裙樓商業(yè)提案

1、“維也納”酒店裙樓商業(yè)溝通案 2014年10月目 錄一、項目分析項目區(qū)位周邊商業(yè)環(huán)境項目屬性項目優(yōu)劣勢分析二、項目招商定位招商目標業(yè)態(tài)定位招商業(yè)態(tài)布局三、招商價值評估招商政策租金標準三年期收益總貨值四、招商推廣建議樓體廣告“維也納”酒店裙樓商業(yè)溝通案本次匯報從認知項目本體和區(qū)域市場入手，對項目區(qū)域環(huán)境、自身稟賦加以初步分析研判，同時結合區(qū)域市場商業(yè)特征，就項目商業(yè)定位方向進行討論，期望能通過本方案對貴公司招商執(zhí)行思路有所幫助，并根據(jù)項目進展確定進一步合作的事宜。一、項目分析項目區(qū)位項目位于宜昌市東大門伍家區(qū)桔城路中段，宜昌城區(qū)“東擴”規(guī)劃的核心地段。距離宜昌火車站東站僅兩分鐘車程，對望伍家區(qū)最

2、大、最熱商業(yè)集群“福久源·新天地”，周邊人流量較大，地理位置較好。（配區(qū)位圖）項目周邊商業(yè)環(huán)境項目所在地為宜昌主要出行集散地，周邊緊鄰多個高速出入口、火車東站及長途客運站。因而長久以來，項目周邊逐步自然形成了與物流客流相關聯(lián)的商業(yè)業(yè)態(tài)配套，主要以餐飲、酒店住宿、汽配汽修、洗浴休閑等業(yè)態(tài)為主。近五年以來，隨著伍家崗片區(qū)的快速發(fā)展，刺激該片區(qū)居住人口及消費需求的快速提升，“福久源·新天地”應需而生，成為伍家崗片區(qū)內目前規(guī)模最大的綜合商業(yè)集群。主要經(jīng)營業(yè)態(tài)以服裝零售、餐飲、休閑娛樂為主，自整體開業(yè)以來經(jīng)營氛圍較好?！案＞迷?#183;新天地”的開業(yè)進一步豐富了該片區(qū)的經(jīng)營類別，同

3、時更提升了片區(qū)的商業(yè)品質。項目基本屬性裙樓一層約1800地上層數(shù)28層裙樓二層約1300地下層數(shù)2層裙樓三層約1800528層約600裙樓四層約1800總建筑面積約20000裙樓總面積約6700裙樓需招商面積約6200酒店使用層數(shù)16層寫字樓使用層數(shù)8層由于現(xiàn)階段準確數(shù)據(jù)未確定，以上數(shù)據(jù)為預估數(shù)據(jù)，僅供參考示意使用，缺乏一定精確性。項目優(yōu)劣勢分析項目優(yōu)勢：1、周邊商業(yè)基礎環(huán)境較好，車流、人流量較大。2、緊鄰伍家崗片區(qū)核心商業(yè)區(qū)，商業(yè)氛圍濃厚。3、靠近火車站、長途客運站，其配套類業(yè)態(tài)經(jīng)營風險較低。4、柱網(wǎng)規(guī)整，便于后期商戶使用。項目劣勢：1、項目商業(yè)部分進深較大，影響商業(yè)布局，將會拉低租賃價值。

4、2、項目位于街道陰街面，人流量低于福久源側街面。市場潛在威脅及影響：1、將近年尾多數(shù)商家無投資計劃，工作重心以拓展業(yè)務及回收賬款為主。我項目在該階段投入市場，工作難度較大。2、福久源項目開發(fā)商弘洋集團于伍家崗另一項目東郡商業(yè)部分（約30000）將于10月開始簽約，將會分流大量商戶資源。二、項目招商定位招商目標業(yè)態(tài)定位 結合項目目前片區(qū)經(jīng)營情況和項目自身的軟硬件條件，我們認為，其在定位目標經(jīng)營業(yè)態(tài)過程中應滿足以下幾點原則：1、針對客群與酒店客群有一點重疊性，與酒店行業(yè)有經(jīng)營互動的關聯(lián)性業(yè)態(tài)。理由：培養(yǎng)產(chǎn)業(yè)鏈，充分挖掘共有客群消費能力，拉動消費需求，以提高經(jīng)營效率。2、能滿足火車站、長途客運站客流

5、的消費需求。理由：匹配火車站、長途客運站旅客的臨時或短期消費需求，以需求決定經(jīng)營業(yè)態(tài)，提高服務品質，降低經(jīng)營風險。3、能對“福久源·新天地”現(xiàn)階段經(jīng)營業(yè)態(tài)有一點補充。理由：“福久源·新天地”的商業(yè)氛圍已經(jīng)成型，且業(yè)態(tài)定位包容性較廣，有較強的客流號召力。為避免與其正面競爭，建議在業(yè)態(tài)定位中避免其主要經(jīng)營業(yè)態(tài)，錯位競爭。4、招商對象以中大性商家為主。理由：由于項目主體為大賣場型布局，若吸引小型商家的入住，必將對賣場做新的商鋪分割，增加人流動線。提高了公攤加大了商家的經(jīng)營成本和經(jīng)營風險，由于進深過大，臨街面有限，所以分割后并不會提高項目的租賃收益。結合以上幾點原則，我們在對所有業(yè)

6、態(tài)進行篩選比對中擬定一下類型業(yè)態(tài)為本項目的目標業(yè)態(tài)為主。業(yè)態(tài)匹配點中大型餐飲 西餐咖啡 網(wǎng)絡會所 足療按摩 桑拿水會 健身房 中大型休閑快餐 特產(chǎn)禮品專賣 旅行社 商家品牌示意：中大型餐飲：沙龍宴、稻香閣、福廚、摩滋概念餐廳等西餐咖啡：上島咖啡、創(chuàng)業(yè)咖啡等足療按摩：豪爵足道、布萊德推拿按摩等健身房：康勁美運動會所等中大型休閑快餐：一爿香、蒸功夫等招商業(yè)態(tài)布局針對已經(jīng)確定意向的業(yè)態(tài)定位，結合不同業(yè)態(tài)對租金的承受能力，擬定建議業(yè)態(tài)布局如下：1F：特產(chǎn)禮品專賣、旅行社、中大型休閑快餐及其他2F：網(wǎng)絡會所、西餐咖啡、中大型餐飲3F：中大型餐飲、足療按摩、桑拿水會4F：健身房或足療按摩、桑拿水會小結：以

7、上業(yè)態(tài)布局為理想建議布局，在后期招商工作的開展中，可針對承租商戶的實際需求或對租金的承受能力做一定范圍的調整。目的以滿租為原則，不要求業(yè)態(tài)的多樣性、包容性。三、招商價值評估招商政策由于項目目前未進入實質操作階段，多數(shù)情況未能清晰的了解。對于招商政策方面僅針對幾點關系到租賃主體的事項提出建議。1、目前片區(qū)商業(yè)氛圍較好，且具有較大的發(fā)質潛力。同時考慮到本項目商業(yè)初步形成，需要培育時間。建議租賃期限為3年，3年租賃到期后，續(xù)租租金標準隨行就市。2、由于項目所定位的商家基本為中大型商家，需要引進的商家自身有較強的資金及經(jīng)營實力，有一定談判話語權，且項目本身處于培育階段。建議在租期內給予612個月的免租

8、期（不同商戶區(qū)別對待）。3、由于項目單層面積較大，平面通路動線較少，通路主要以電梯、樓梯為主。建議優(yōu)選大型商家考察選址，中小型商家作為附屬配套填充。租金標準在接到本次的方案制定任務后，我們迅速積極的針對項目所在地片區(qū)進行了市場調研工作，周邊現(xiàn)階段租金價格情況如下：商區(qū)樓層/區(qū)位租金價格福久源·新天地1F臨街約120元/月1F內街約80元/月2F約50元/月3F約40元/月金欣商業(yè)廣場1F臨街約80元/月1F內街約40元/月2F約18元/月周邊其他散鋪福久源同側1F約85元/月福久源同側2F約35元/月本項目同側1F約70元/月本項目同側2F約30元/月參考上表，市場平均租金標準為一層

9、80元/月，二層30元/月（由于“金欣商業(yè)廣場”二層屬于內鋪二層，所以不做參考。），而“福久源·新天地”由于擁有規(guī)模、規(guī)劃、推廣、自有消費客群、招商等優(yōu)勢，所以租金水平高于同區(qū)域平均水平?！案＞迷?#183;新天地”同側散鋪租金水平高于本項目同側散鋪租金水平。結合我項目自身軟硬件情況考慮，我項目需要招商面積約6000余平米，規(guī)模相比“福久源·新天地”較小。同時相比“福久源·新天地”在招商過程中的推廣宣傳力度，我項目在考慮到經(jīng)營成本的問題，無法承擔如此巨大的推廣開銷。相比“金欣商業(yè)廣場”及其他周邊散鋪，我項目在建筑形態(tài)、商業(yè)格局上有一定優(yōu)勢。所以我項目在擬定租金標準

10、時應考慮到一下幾點：1、本項目整體租金標準應低于“福久源·新天地”的租金水平。2、由于本項目一層進深過大，靠內部區(qū)域商業(yè)價值不高，一層租金標準建議與周邊平均水平持平。3、二、三、四層商業(yè)由于主要以大商整體租賃為主，對比物業(yè)硬件優(yōu)勢，租金水平可以略高于周邊平均水平。具體租金定價建議如下：樓層建議租金標準一層75元/月（前后平均）二層50元/月三層35元/月四層23元/月三年期收益總貨值區(qū)位面積（）租金標準 （元/月）月租金（元/月）租期（月）平均免租期（月）計租期（月）實際總收益（元）1F1800751350003692736450002F13005065000369271755000

11、3F180035630003692717010004F18002341400369271117800收益匯總8218800元如上表所示，前三年商業(yè)培育期在免除免租期后，總計租時間為27個月，總租金收益為8218800元，平均每年收益約為270余萬，實際第二、三年租金收益為3652800元/年。三年培育期結束后租金可根據(jù)市場行情調整，保守預計遞增幅度約為15%20%之間，年租金收益將達到約440萬/年。四、招商推廣建議一個處處像別人表明自己優(yōu)秀的，恰恰證明了他（她）并不優(yōu)秀，或者說缺什么，便炫耀什么。真正的優(yōu)秀，并不是指一個人完美無缺，偶像般的光芒四射。而是要真實地活著，真實地愛著。對生活飽有熱

12、情，滿足與一些小確幸，也要經(jīng)得起誘惑，耐得住寂寞，內心始終如孩童般的純真。要知道，你走的每一步，都是為了遇見更好的自己，都是為了不辜負所有的好年華。一個真實的人，一定也是個有擔當?shù)?。不論身處何地，居于何種逆境，他（她）們都不會畏懼坎坷和暴風雨的襲擊。因為知道活著的意義，就是真實的直面風浪。生而為人，我們可以失敗，卻不能敗的沒有風骨，甚至連挑戰(zhàn)的資格都不敢有。人當如玉，無骨不去其身。生于塵，立于世，便該有一顆寬厚仁德之心，便有一份容天下之事的氣度。一個真實的人，但是又不會過于執(zhí)著。因為懂得，水至清則無魚，人至察則無徒的道理。完美主義者最大的悲哀，就是活得不真實，不知道審時度勢，適可而止。一扇窗，

13、推開是艷陽天，關閉，也要安暖向陽。不煩不憂，該來的就用心珍惜，坦然以對；要走的就隨它去，無怨無悔。人活著，就是在修行，最大的樂趣，就是從痛苦中尋找快樂。以積極的狀態(tài)，過好每一天，生活不完美，我們也要向美而生。一個真實的人，一定是懂愛的。時光的旅途中，大多數(shù)都是匆匆擦肩的過客。只有那么微乎其微的人，才可以相遇，結伴同行。而這樣的結伴一定又是基于志趣相投，心性相近的品性。最好的愛，不是在于共富貴，而是可以共患難，就像一對翅膀，只有相互擁抱著才能飛翔。愛似琉璃，正是因為純粹干凈，不沾染俗世的美。懂愛的人，一定是真實的人。正是因為懂得真愛的不易，所以更是以真面目面對彼此，十指緊扣，甘愿與愛的人把世間各種風景都看透，無論風雨，安暖