凱德商用研究報告

1、 Maggie田甜田甜 凱德商用研究報告凱德商用研究報告 CONTENTS: 企業(yè)概述經(jīng)營模式商業(yè)項目 業(yè)務領域 人力資源 凱德商用 公司簡介：公司簡介：凱德商用產(chǎn)業(yè)有限公司?？偛吭O在新加坡，是亞洲上市的最大購物中心開發(fā)商、擁有者及管理者之一。業(yè)務分布遍布五個國家，51個城市，擁有96個商業(yè)地產(chǎn)項目，超過3500名員工，輻射人口26億8000萬，物業(yè)資產(chǎn)總值1330億人民幣，總建筑面積約700萬平方米。項目包括項目包括：位于世界著名購物街道之一的新加坡烏節(jié)路的ION Orchard及獅城大廈、新加坡來福士城及克拉碼頭。在中國的標志性項目包括北京凱德晶品購物中心、上海凱德龍之夢虹口、上海來福士廣

2、場及成都凱德廣場金牛等。其資產(chǎn)組合也包括位于馬來西亞檳城的合您廣場、日本東京的Vivit Square及印度班加羅爾的Forum Value Mall。企業(yè)概述凱德商用上市公司新加坡一次上市：新加坡一次上市：2009年11月，凱德商用在新加坡分拆上市，首次公開招股吸引到1.7倍的超額認購，共籌資20.2億美元，創(chuàng)下新加坡IPO市場16年之最，并沖入該年度全球十大IPO。由凱德置地控股65.5。香港二次上市：香港二次上市： 2011年10月18日，凱德商用在港交所完成二次上市。二次上市主要是為下一步發(fā)展奠定基礎。凱德商用42的資產(chǎn)位于中國內地，希望能更加貼近國內市場，也讓香港的投資者熟悉凱德商用

3、，融資時能有比較強的認知。企業(yè)概述凱德置地概述概述：凱德置地集團是凱德商用的最大股東，占有65.48%的股份，是亞洲最大的跨國房地產(chǎn)公司之一，總部設在新加坡并且在新加坡上市。核心業(yè)務核心業(yè)務：房地產(chǎn)、服務公寓以及房地產(chǎn)金融服務，集中于多個快速增長城市,地理分布跨越亞太和歐洲。房地產(chǎn)業(yè)務房地產(chǎn)業(yè)務：住宅、辦公樓、購物中心、服務公寓和綜合房產(chǎn)，遍布超過20個國家110個城市。旗下的上市公司旗下的上市公司： 澳洲置地、凱德商用、嘉茂信托、嘉康信托、雅詩閣公寓信托、嘉茂中國信托、凱德商用馬來西亞信托及桂嘉信托。企業(yè)概述凱德中國凱德中國包括凱德中國包括: 凱德置地（中國）投資有限公司 凱德商用中國 雅詩

4、閣中國 凱德惠居（中國） 房地產(chǎn)金融業(yè)務。凱德中國目前在中國40個城市擁有超過6,000名員工和運營120余個項目。企業(yè)概述凱德的理念和使命公司理念公司理念：持續(xù)創(chuàng)新 創(chuàng)造價值。成為領先業(yè)界的購物中心開發(fā)商、擁有者及管理者。公司使命公司使命：憑借我們綜合性的購物中心管理模式，通過開發(fā)、并購、資產(chǎn)增值和有效物業(yè)管理，創(chuàng)造持續(xù)增長的資本價值。為投資者 : 提供持續(xù)的回報和增值的資產(chǎn)為租戶 : 創(chuàng)造盈利商機為顧客 : 營造舒適獨特的購物體驗為員工 : 提供職業(yè)發(fā)展機會，實現(xiàn)自我價值為社會 : 踐行企業(yè)社會責任, 關注環(huán)境可持續(xù)性企業(yè)概述經(jīng)營模式圖獨特的商用一體化的綜合購物中心業(yè)務模式融合了零售商業(yè)地

5、產(chǎn)投資、開發(fā)、購物中心運營、資產(chǎn)管理以及基金管理等內部技能。例如，我們能較為迅速地對房地產(chǎn)的收購和開發(fā)商機做出反應, 因為我們基金構建和管理的能力使我們能有效地集資。 此外，我們也能在最初洽商之時，就出示完整的項目開發(fā)規(guī)劃，從理念構思、項目完工到租戶組合及零售物業(yè)管理。經(jīng)營模式凱德運作模式經(jīng)營模式凱德商用主要通過凱德商用中國發(fā)展基金以及凱德商用中國孵化基金進行資產(chǎn)收購，再讓嘉茂中國信托使用優(yōu)先認購權的形式收購凱德在內地控股的商業(yè)物業(yè)。這樣凱德就構建了從開發(fā)商到私募基金再到REITS的一個完整的投資和推出流程。REITS經(jīng)營模式房地產(chǎn)信托投資基金(REITS)是地產(chǎn)證券化的重要手段。房地產(chǎn)證券化

6、就是把流動性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資，直接轉化為資本市場上的證券資產(chǎn)的金融交易過程。房地產(chǎn)證券化包括房地產(chǎn)項目融資證券化和房地產(chǎn)抵押貸款證券化兩種基本形式。REITS作為一種基金，具有風險分散化和管理專業(yè)化的優(yōu)勢。凱德基金模式的產(chǎn)生背景經(jīng)營模式1)持有物業(yè)占據(jù)的大量現(xiàn)金流，公司面臨租售兩類業(yè)務現(xiàn)金流爭斗的局面。2)亞洲金融危機凸顯了公司高負債，低回報的經(jīng)營問題。如果說萬象城像個資本家在做商業(yè)地產(chǎn)，萬達像個工廠在做商業(yè)地產(chǎn)，凱德商用則如金融家在做商業(yè)地產(chǎn)。凱德模式分析經(jīng)營模式 一體化的商場經(jīng)營模式。國際平臺是凱德商用中國與其他同行業(yè)者最顯著的區(qū)別，凱德商用不但成功地幫助租戶拓展業(yè)務，甚至幫

7、助其開拓海外市場，旨在打造一個國際化的平臺讓大家互相交流提升零售業(yè)水平。凱德商用將通過兩條路來實現(xiàn)這一目標，其一是持續(xù)打造標志性項目，如上海的盧灣項目；其二是繼續(xù)開發(fā)模塊化項目，即規(guī)?；瘡椭?。 開發(fā)模塊化商用地產(chǎn)項目將給租戶帶來若干優(yōu)勢。首先，標準化的店鋪單元不但能縮短設計周期、而且能降低裝修成本，還便于布置陳列；其次，由于凱德商用的發(fā)展戰(zhàn)略是不斷深化在已進入城市或周邊區(qū)域的投資，租戶能夠一次性與其合作若干店鋪，降低溝通成本。競爭對手分析鵬瑞利中國商業(yè)信托鵬瑞利中國商業(yè)信托：11年6月上市，是新加坡首個專營中國商用地產(chǎn)開發(fā)信托，創(chuàng)始人潘錫源正是當年凱德商用的掌舵人，“私募資金+REITs”的發(fā)

8、起人。初始資產(chǎn)包括5個商業(yè)項目位于沈陽的龍之夢購物中心、紅星美凱龍龍之夢店以及龍之夢寫字樓，成都青羊光華商場和佛山怡翠世嘉商場。運作模式與凱德商用一樣，也是收購中國商業(yè)項目并以信托形式打包上市，其收購、退出模式正可以減小開發(fā)以及運營的資金壓力與風險。經(jīng)營模式亞太地區(qū)商業(yè)項目介紹亞太地區(qū)商業(yè)項目介紹亞太地區(qū)在新加坡，中國，日本，馬來西亞和印度五個國家的51個城市擁有98個商業(yè)地產(chǎn)項目。物業(yè)總值約295億新元（1473億人民幣） ，總面積約8860萬平方尺。商業(yè)項目7家家5家家20家家56家家9家家亞太地區(qū)購物中心分布圖亞太地區(qū)購物中心分布圖商業(yè)項目凱德商用新加坡凱德商用在新加坡?lián)碛?6家購物中心

9、，另有四家在建?？偯娣e13.2百萬平方尺，總凈出租面積5.7百萬平方尺，每月吸引一百到三百萬人流。運用資產(chǎn)改良的專業(yè)知識，提升資產(chǎn)價值。穩(wěn)定的資產(chǎn)組合穩(wěn)健的零售網(wǎng)絡商業(yè)項目凱德商用馬來西亞共有五家零售產(chǎn)業(yè)，其中四家由馬來西亞信托擁有?？偯娣e470萬平方尺，購物人流5010萬。經(jīng)濟狀況分析：馬來西亞國內生產(chǎn)總值穩(wěn)定增長，低失業(yè)率，不斷增加的可支配收入和旅游業(yè)的帶動是其主要增長原因。開的購物中心主要提供日用品及日常購物，不受經(jīng)濟環(huán)境動蕩的影響，零售銷售額穩(wěn)定。商業(yè)項目凱德商用日本共有七家零售資產(chǎn)，物業(yè)收益率4.2%。凱德商用通過441億日元的凱德商用日本招募基金在日本投資。2011年與PARCO

10、Co.Ltd. 訂立諒解備忘錄，建筑完全嚴格遵守地震安全標準，所以在日本地震時未受影響。震中商業(yè)項目凱德商用印度2011年國內生產(chǎn)總值增長8.5%，2012年預計增長7%。雖然印度人口已經(jīng)增長到12億，中產(chǎn)人士數(shù)目及消費上漲，印度經(jīng)濟將有巨大增長潛力。通過8.8億新元的凱德商用印度發(fā)展基金的45.5%進行印度的投資。預期下一個財政年度外在環(huán)境有所改善，印度財政策會由遏制通脹轉為刺激增長，經(jīng)濟增長步伐將會加快。商業(yè)項目凱德商用中國凱德于中國共有56家購物中心，其中42家運營中，14家在建中。物業(yè)總值為125億新幣，承租率97.4%。2012年計劃再新開7家購物中心，使運營總數(shù)達到49家。2011

11、年4月，品牌名稱變更為“凱德廣場”，以強化公司的企業(yè)品牌。商業(yè)項目凱德商用凱德廣場凱德Mall來福士廣場商業(yè)商用中國產(chǎn)品線商業(yè)商用中國產(chǎn)品線商業(yè)項目遼寧遼寧省省黑龍江省黑龍江省山東省山東省北京北京天津天津內蒙古內蒙古上海上海安安徽徽省省江蘇省江蘇省河南省河南省湖南省湖南省廣東省廣東省福建省福建省重慶重慶四川省四川省江西省江西省陜西省陜西省中國購物中心分布圖中國購物中心分布圖 中國項目分布表東北區(qū)，北區(qū)商業(yè)項目區(qū)域區(qū)域序序號號所在省份所在省份所在城市所在城市項目名稱項目名稱開業(yè)時間開業(yè)時間建筑面積建筑面積東北區(qū)1遼寧省大連市凱德和平廣場2003.9.291710002黑龍江省哈爾濱市凱德廣場埃德

12、蒙頓2010.6.10490933山東省淄博市凱德廣場淄博2008.1.17419934濰坊市凱德廣場濰坊2005.12.29485335日照市凱德廣場日照2009.1.180594北區(qū)6北京市北京市凱德晶品購物中心2011.12720007北京來福士中心2009.6.5398118凱德Mall西直門2007.9.15830749 凱德Mall望京2006.7.158804610凱德Mall安貞2002.3.264344211凱德Mall雙井2004.3.14946212凱德Mall翠微路2010.4.285636313天津市天津市凱德Mall天津灣2008.12.55930514內蒙古呼和浩

13、特市凱德Mall賽罕2008.9.1241937 中國項目分布表東區(qū)，中區(qū)商業(yè)項目區(qū)域區(qū)域序序號號所在省份所在省份所在城市所在城市項目名稱項目名稱開業(yè)時間開業(yè)時間建筑面積建筑面積東區(qū)15上海市上海市凱德龍之夢虹口2005.1227174116凱德龍之夢閩行2011.7.1519651017七寶購物廣場2006.35019718來福士廣場2003.11.14598419安徽省蕪湖市凱德廣場蕪湖2005.12.273807220江蘇省揚州市 凱德廣場揚州2009.6.184949021昆山市凱德廣場昆山2008.9.11中區(qū)22河南省鄭州市凱德廣場二七2002.8.29235623凱德廣場金水20

14、10.12.235416524安陽市凱德廣場北關2010.6.93635225新鄉(xiāng)市凱德廣場紅旗2010.11.262515326湖南省長沙市凱德廣場花雨亭2005.11.177558827益陽市凱德廣場桃花侖2009.7.1833305 中國項目分布表南區(qū)，西區(qū)商業(yè)項目區(qū)域區(qū)域序號序號所在省份所在省份所在城市所在城市項目名稱項目名稱開業(yè)時間開業(yè)時間建筑面積建筑面積南區(qū)28廣東省東莞市凱德廣場東莞2009.1.94429229佛山市凱德廣場桂城2006.12.26541230湛江市凱德廣場湛江2008.1.193358231茂名市凱德廣場茂名2006.12.283203832肇慶市凱德廣場肇慶

15、2009.5.285088633福建省漳州市凱德廣場漳州2006.8.194855334泉州市 凱德廣場泉州2006.12.1543310西區(qū)35重慶市重慶市凱德廣場金牛2006.9.287848236凱德廣場九龍坡2005.8.255381637凱德廣場沙坪壩2008.4.82687238凱德廣場沙灣2009.9.192281139四川省德陽市凱德廣場德陽2009.8.284408640綿陽市凱德廣場涪城2007.2.25848141江西省南昌凱德廣場城南苑2006.9.145261442宜賓市凱德廣場南岸2009.4.243914443陜西省西安市凱德廣場新地城2006.9.1452614

16、中國購物中心：全國購物中心全國購物中心：凱德在中國共有購物中心56家，現(xiàn)有4家，預計2012年開業(yè)7家，2013年開業(yè)6家。最大最大：上海龍之夢虹口達到271741平方米最小最?。褐貞c的凱德廣場沙灣，為22811平方米。最早最早：北京的凱德Mall安貞，于2002年3月26日開業(yè)。商業(yè)項目商場管理職能圖業(yè)務領域綠色行動綠色行動設計與開發(fā)管理設計與開發(fā)管理市場推廣策略市場推廣策略零售管理與租賃零售管理與租賃物業(yè)管理物業(yè)管理商場管理商場管理基金管理基金管理零售商業(yè)地產(chǎn)管理零售商業(yè)地產(chǎn)基金管理嘉茂信托凱德商用馬來西亞信托基金嘉茂中國信托凱德商用中國入息基金凱德商用中國發(fā)展基金凱德商用中國孵化基金來福

17、士中國基金凱德商用日本私募基金凱德商用印度發(fā)展基金Horizon Realty Fund業(yè)務領域凱德商用中國項目發(fā)展歷程凱德商用中國項目發(fā)展歷程業(yè)務領域中國收購步伐-東部加深東部收購力度，2012年內東部的購物 中心達到12家。以9.497億新元收購上海龍之夢兩家購物中心各剩余50%股權。成立聯(lián)營公司，以總發(fā)展成本約67億人民幣在蘇州工業(yè)園區(qū)建設蘇州最大型的購物中心。（蘇州的GDP比上海高2.5倍，擁有70萬人口）業(yè)務領域中國收購步伐-重慶凱德商用與嘉德置地，星橋控股以65億人民幣收購重慶地段，令西部購物中心總數(shù)達到12家，該項目集購物中心，住宅，辦公樓，服務式公寓及酒店為一體，成為重慶市地標

18、。重慶：3300萬人口，年度國內生產(chǎn)總值增長超過15%，遠高于全國平均增長率11.2%。今年重慶急速的商業(yè)化和城市化也是將戰(zhàn)略部署在這里的主要原因。業(yè)務領域中國2011年經(jīng)濟增長分析2011年，中國零售業(yè)市場繼續(xù)以雙位數(shù)字增長，反應中國經(jīng)濟增長穩(wěn)定，消費力提升，城市化步伐加快，總額達到18.1兆人民幣。同比增長17.1%，城市人口增長，中產(chǎn)人士變得富裕，居民消費能力相應提升成為中國經(jīng)濟增長的主要原因。業(yè)務領域2012業(yè)務展望亞洲國家將繼續(xù)主導世界經(jīng)濟增長，公司將繼續(xù)集中發(fā)展中國，新加坡和馬來西亞三個主要市場。中國經(jīng)濟將增長8.2%，比先進經(jīng)濟體系的預期平均增長超出7倍。中國超過半數(shù)的購物中心將

19、投入運營，計劃在未來三五年內，凱德商用在中國的購物中心將增至100個。在新加坡經(jīng)濟將要增長1%-3%，計劃再開兩家購物中心：Jcube和The Star Vista.馬來西亞預期經(jīng)濟增長為5%-6%。業(yè)務領域2012第一季度成果收入收入：同比增加41.2%至7089萬新元；實現(xiàn)毛利收入4128萬新元，期間凈利6797萬新元，同比分別增長39.3%和35.4%。稅前利潤稅前利潤：為8770萬新元，較2011年同期高出35.3%，主要貢獻于在日本收購三家購物中心后所產(chǎn)生的重估收益3200萬新元及皇后灣廣場的貢獻。稅后稅后：除稅及少數(shù)股東權益后利潤為6680萬新元，較上年同期增加36.1%。融資成本

20、融資成本：同比增長90.8%至1438萬新元，主要歸因于發(fā)行零售債卷，提取新銀行貨款及發(fā)行優(yōu)先票據(jù)，此增加部分被償還中國及新加坡的銀行貨款抵消。業(yè)務領域用人理念及人才管理從2005年12月到2011年12月三年的時間，凱德商用從全中國215名員工發(fā)展到3500名員工。其中中國員工占98%，而外籍員工占2%。用人理念：用人理念：以人為本，尊賢重仕。通過集團化的管理平臺為員工提供優(yōu)良的環(huán)境，實現(xiàn)自我價值；提供全方位的發(fā)展機會，培養(yǎng)優(yōu)秀的管理人員；著重培養(yǎng)員工對工作的熱忱，專業(yè)素養(yǎng)及盡工值守精神。人才管理人才管理：我們透過聘請?zhí)幱谑聵I(yè)上不同階段的人才，當中包括應屆畢業(yè)生，中青年專業(yè)人士及業(yè)界資深人士

21、等，從而不斷增強我們團隊的實力。為促進人才交流，我們實施一系列穩(wěn)健的繼任者計劃及人才管理策略。借此，雇員有機會或調派到不同的購物中心，職務，城市或國家，以作為員工事業(yè)發(fā)展的一部分。人力資源員工的薪酬福利凱德關心的不只是興建樓宇，更在乎人的塑造凱德關心的不只是興建樓宇，更在乎人的塑造：定期針對不同市場進行薪酬基準評價，提供全面及具競爭力定期針對不同市場進行薪酬基準評價，提供全面及具競爭力的薪酬配套，其中包括短期性的先進花紅及長期性的股權獎的薪酬配套，其中包括短期性的先進花紅及長期性的股權獎勵計劃（例如限制性股份），雇員因而可獲與工作表現(xiàn)掛鉤勵計劃（例如限制性股份），雇員因而可獲與工作表現(xiàn)掛鉤的獎勵，確保維持薪酬競爭力以及吸引及保留人才。的獎勵，確保維持薪酬競爭力以及吸引及保留人才。 輪崗和轉崗，海外工作機會，存在極大