基于經(jīng)濟(jì)的容積率指標(biāo)確立論文

1、基于經(jīng)濟(jì)的容積率指標(biāo)確立論文    導(dǎo)讀：本論文是一篇關(guān)于基于經(jīng)濟(jì)的容積率指標(biāo)確立的優(yōu)秀論文范文,對(duì)正在寫(xiě)有關(guān)于容積率論文的寫(xiě)作者有一定的參考和指導(dǎo)作用,論文片段：摘要：制約性詳細(xì)規(guī)劃在我國(guó)的城市規(guī)劃體系中發(fā)揮著日益重要的作用。美國(guó)區(qū)劃的經(jīng)驗(yàn)表明，在制約性詳細(xì)規(guī)劃編制中應(yīng)重視運(yùn)用經(jīng)濟(jì)策略進(jìn)行理性分析，通過(guò)對(duì)經(jīng)濟(jì)利益的制約來(lái)體現(xiàn)整體性原則。容積率是土地使用強(qiáng)度制約指標(biāo)中最為核心的內(nèi)容，本文試圖以經(jīng)濟(jì)分析作為確定容積率的主要途徑，并通過(guò)傳統(tǒng)計(jì)算策略予以修正，達(dá)到保證土地合理開(kāi)發(fā)，維護(hù)政府、開(kāi)發(fā)商、居民各方面利益的目的。關(guān)鍵詞：容積率；經(jīng)濟(jì)分析Abstract

2、: The regulatory plan plays an increasingly important role in the system of city planning in china. The United States of America Division experience shows that, in the preparation of detailed planning control should pay attention to use economic methods to rational analysis, through the control of t

3、he economic benefits to embody the principle of entirety. Volume rate is the core content of land use intensity control indicators, this paper attempts to determine the economic analysis as a main way of volume rate, and by traditional calculation method is corrected, to ensure the rational developm

4、ent of land, maintaining the government, developers, residents the interests.Key words: volume rate; economic analysis：A “容積率”的概念和由來(lái)已有較多的論述，不必詳談，為本文展開(kāi)的方便，首先從城市規(guī)劃師工作角度，以本人的理解總結(jié)其主要性質(zhì)，即容積率的“雙重性”。由于容積率在規(guī)劃設(shè)計(jì)文件中是以指標(biāo)形式體現(xiàn)的，因此，其主要作用首先是“定量指標(biāo)”。對(duì)城市規(guī)劃方案和成果是做為“技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)性指標(biāo)”來(lái)使用的，而對(duì)城市規(guī)劃管理則是“制約性指標(biāo)”，是“定量”的；其次，由于容積率在規(guī)劃編制

5、和管理實(shí)施中的重要性，如何確定容積率既涉及與高度制約、建筑間距等其他指標(biāo)的關(guān)系，也涉及規(guī)劃結(jié)構(gòu)、布局、形態(tài)等實(shí)體規(guī)劃，容積率的確定又是一項(xiàng)“定性設(shè)計(jì)”內(nèi)容。容積率的社會(huì)性如果把與人口有關(guān)的幾項(xiàng)指標(biāo)考慮進(jìn)去，容積率的公式可用另一形式表示：FAR=Sc/Sl=（P×Rp）/Sl=Dp×Rp式中：Sc總建筑面積；Sl用地總面積。P總?cè)丝冢籖p人均擁有建筑面積；Dp人口密度。在人口密度一定的情況下，容積率跟人均擁有建筑面積成正比；在人均擁有建筑基于經(jīng)濟(jì)的容積率指標(biāo)確立面積不變的情況下，容積率跟人口密度也成正比。這反映了容積率的社會(huì)性。容積率的經(jīng)濟(jì)性在考慮房屋的售價(jià)時(shí)，容積率可以下公

6、式表達(dá)：FAR=Sc/Sl=Pc/（Rc×Sl）式中：Pc建筑總售價(jià)；Rc單位建筑面積售價(jià)。對(duì)于某個(gè)具體的項(xiàng)目Sl不變，Sc在短期內(nèi)也不會(huì)發(fā)生變化，那么從以上公式可以清楚地看出，建筑總售價(jià)直接受容積率影響。如果假設(shè)其單位造價(jià)不變的話(huà)，那么容積率的高低就直接體現(xiàn)了開(kāi)發(fā)得益率的高低，反映了土地使用的經(jīng)濟(jì)效益?，F(xiàn)實(shí)條件下，由于開(kāi)發(fā)商對(duì)超額利潤(rùn)的追求，使容積率指標(biāo)存在著不斷提高的趨勢(shì)。容積率的環(huán)境性把反映環(huán)境質(zhì)量的相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行變換，可引申出下式：FAR= Sc/Sl=（Sb×N）/Sl=Dc×N=（1DgDpDs）×N式中：Sb建筑占地面積；N平均層數(shù)；Dc建筑

7、密度；Dg綠地率；Dp停車(chē)場(chǎng)覆蓋率；Ds空地比例。N=平均層高/高度這一公式反映了容積度跟建筑密度、平均層數(shù)、綠地率、空地比例等方面的關(guān)系，在建筑密度不變的條件下，容積率跟建筑層數(shù)成正比。同樣，在建筑層數(shù)不變的條件下，容積率與建筑密度成正比，而跟綠地率、停車(chē)場(chǎng)覆蓋率及人地比例呈反向變化。容積率影響因素分析容積率作為一個(gè)城市規(guī)劃制約指標(biāo)，它受城市規(guī)劃的影響是顯而易見(jiàn)的，也是最直接的。城市規(guī)劃法規(guī)與技術(shù)規(guī)范中對(duì)環(huán)境容量、建筑間距（日照間距、安全間距等）及開(kāi)放空間的地塊中所占比例的大小等等（如綠地率）的規(guī)定，都會(huì)影響容積率的取值。同樣，如果容積率過(guò)高，就會(huì)導(dǎo)致人口密度增大，交通流量過(guò)高，突破城市合理

8、的環(huán)境容量，引起環(huán)境質(zhì)量惡化。因而容積率的最高極限也不應(yīng)該超過(guò)城市合理環(huán)境容量的限制。此外，建筑高度、體量等方面的限制，也會(huì)影響容積率的變化，對(duì)土地利用的不同限制，也就造成了不同性質(zhì)土地的容積率限制的不一樣。經(jīng)濟(jì)分析下的容積率計(jì)算（投入產(chǎn)出計(jì)算策略）5.1 計(jì)算策略為分析方便，各種成本以每平方米用地上投入的費(fèi)用計(jì)算。土地開(kāi)發(fā)成本主要由以下幾個(gè)方面構(gòu)成。（1）城市土地出讓地價(jià)P（元平米）。包括土地出讓基準(zhǔn)地價(jià)P1。（2）建安成本P4。包括前期工程費(fèi)、建筑土建費(fèi)、建筑設(shè)備及安裝費(fèi)、管理費(fèi)等。開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)所選用的結(jié)構(gòu)類(lèi)型直接導(dǎo)致成本的差異：一般普通6層的多層住宅為磚混結(jié)構(gòu)，其建造費(fèi)用一般在100012

9、00元/m²；而25層左右的高層建筑，一般選用框架剪立墻結(jié)構(gòu)，造價(jià)在18002000元/m²左右。（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)P5?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)是指供水、供電、供氣、供熱、電訊、有線(xiàn)電視、道路、排污、雨水、河道、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程費(fèi)用。（4）開(kāi)發(fā)費(fèi)用P6。包括管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等。累計(jì)以上四項(xiàng)，得出房地產(chǎn)公司在用地上的總投入如下：（P1+P4+P5+P6）。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的總產(chǎn)出為：S×FAR×A（S為房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格，F(xiàn)AR 為容積率，A為總用地面積）。由于開(kāi)發(fā)總投入×利潤(rùn)率=總產(chǎn)出總投入，通過(guò)公式變形，最低經(jīng)濟(jì)容積率的計(jì)算可采用如下公式：FAR = (P1+P4+P5+P6)×(1+R)/ S其中P1土地出讓基準(zhǔn)地價(jià)；P4建安成本；P5基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；P6開(kāi)發(fā)費(fèi)用；R：法定利潤(rùn)；S：銷(xiāo)售價(jià)格。5.2 最低經(jīng)濟(jì)容積率計(jì)算土地出讓基準(zhǔn)地價(jià)居住950/m²（工業(yè)480元/m²，商業(yè)1124/m²），建安成本900元/ m²，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)居住160元/m²（商業(yè)服務(wù)188/m²，工業(yè)68元/m²），開(kāi)發(fā)費(fèi)用1000元/ m