物業(yè)接管入伙控制程序

1、物業(yè)接管入伙控制程序 1.0目的 加強(qiáng)物業(yè)綜合驗(yàn)收和交接管理,保障物業(yè)的房屋質(zhì)量及各項(xiàng)功能、指標(biāo)符合規(guī)定要求和標(biāo)準(zhǔn)。通過對(duì)業(yè)主(住戶)入住過程的掌握,使入伙工作順當(dāng)進(jìn)行,從而更好地服務(wù)業(yè)主、便利業(yè)主。 2.0范圍 適用于管理項(xiàng)目的物業(yè)接管驗(yàn)收及全部新接樓宇入伙過程的管理。 3.0職責(zé) 3.1公司領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)組建新管理處,確定主任、副主任人選。 3.2工程部負(fù)責(zé)物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料、技術(shù)資料、房屋建筑、機(jī)電設(shè)備、給排水系統(tǒng)、土建及附屬工程等方面的綜合驗(yàn)收。 3.3清潔綠化部負(fù)責(zé)項(xiàng)目綠化的接管驗(yàn)收工作。 3.4管理處負(fù)責(zé)協(xié)作工程部的驗(yàn)收工作,落實(shí)物業(yè)入伙預(yù)備與籌備工作。 3.5各部門協(xié)作管理處做好入伙工作。

2、4.0程序 4.1接管驗(yàn)收條件 4.1.1物業(yè)樓宇竣工經(jīng)政府有關(guān)單位驗(yàn)收全部合格的基礎(chǔ)上,并且附屬設(shè)備已完全能正常使用,房屋編號(hào)已得認(rèn)可等,物業(yè)公司代表全體業(yè)主以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿意使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。 4.2接管驗(yàn)收程序 4.2.1工程部組織相關(guān)部門,分別與發(fā)展商確定驗(yàn)收日期后,組成發(fā)展商、物業(yè)公司、施工單位三方聯(lián)合小組。驗(yàn)收記錄單上應(yīng)有三方人員簽名,驗(yàn)收記錄單一式三聯(lián),三方各執(zhí)一份。 4.2.2工程部向發(fā)展商索要以下資料: 1)產(chǎn)權(quán)及技術(shù)資料; 2)政府竣工驗(yàn)收合格資料; 3)水、電、氣供應(yīng)合同; 詳細(xì)資料詳見樓宇接管入伙工作手冊(cè)。 4.2.3驗(yàn)收小組分組對(duì)樓宇建筑、綠化、給排水

3、、電氣工程、機(jī)電設(shè)備配套設(shè)施及附屬工程進(jìn)行驗(yàn)收。 4.2.4對(duì)新接樓宇,工程部應(yīng)逐間房屋進(jìn)行查驗(yàn),并對(duì)如窗戶、玻璃、臺(tái)面、貓眼、地漏等全部附屬物進(jìn)行驗(yàn)收。 4.2.5對(duì)全部工程系統(tǒng)技術(shù),均應(yīng)將其參數(shù)、性能、規(guī)格等各項(xiàng)特性指標(biāo)與資料一一對(duì)應(yīng),并進(jìn)行驗(yàn)收。 4.2.6對(duì)以上驗(yàn)收,驗(yàn)收人員均應(yīng)專心、照實(shí)地填寫相關(guān)記錄。必需堅(jiān)持合格一項(xiàng)接管一項(xiàng)。未經(jīng)調(diào)試合格驗(yàn)收的不予簽字接管。以上資料保管期限為樓宇無使用功能為止。 4.2.7綠化方面的驗(yàn)收,由清潔綠化部負(fù)責(zé),在獲得有關(guān)資料后,做好驗(yàn)收記錄。 4.3驗(yàn)收中發(fā)覺問題的處理 4.3.1接管驗(yàn)收對(duì)于墻壁污跡、劃痕、地磚缺角、玻璃裂開、衛(wèi)生間地漏不暢等類似細(xì)小

4、問題逐一列明,要求建設(shè)單位承諾在一定的限期內(nèi)整改。 4.3.2對(duì)驗(yàn)收中發(fā)覺的非結(jié)構(gòu)性問題,驗(yàn)收組應(yīng)在兩天內(nèi)提交發(fā)展商,發(fā)展商整改完畢后,另行復(fù)驗(yàn),直至合格為止。 4.3.3對(duì)驗(yàn)收中發(fā)覺影響房屋結(jié)構(gòu)或設(shè)備、設(shè)施使用安全的質(zhì)量問題時(shí),驗(yàn)收不通過。由建設(shè)單位采取有效措施進(jìn)行整改合格要求后,商定時(shí)間再驗(yàn)收。并索取加固補(bǔ)強(qiáng)措施復(fù)驗(yàn)結(jié)果的記錄予以保存。 4.3.4對(duì)不具備使用功能問題的處理(如水電未接通),工程部應(yīng)督促發(fā)展商抓緊解 決,符合驗(yàn)收條件后再行組織驗(yàn)收。 4.4業(yè)主的驗(yàn)收 4.4.1業(yè)主在裝修前應(yīng)對(duì)房間進(jìn)行驗(yàn)收,對(duì)業(yè)主提出的有關(guān)房屋質(zhì)量方面的問題,應(yīng)在兩天內(nèi)提交給發(fā)展商,由承建商負(fù)責(zé)整改,驗(yàn)收記

5、錄管理處應(yīng)留底,且業(yè)主的接管驗(yàn)收記錄中全部的問題均應(yīng)有處理結(jié)果的記錄。 4.4.2對(duì)已入伙樓宇的驗(yàn)收,應(yīng)成立物業(yè)發(fā)展商(業(yè)主委員會(huì))、原物業(yè)公司、我司聯(lián)合驗(yàn)收小組,除已入住房間無須驗(yàn)收,其余驗(yàn)收程序相同于新樓宇接管驗(yàn)收程序。 4.4.3設(shè)備設(shè)施未驗(yàn)收期間或入伙保修一年期間,管理處如發(fā)覺設(shè)備設(shè)施有任何不妥之處,應(yīng)準(zhǔn)時(shí)填寫工程質(zhì)量問題處理單和設(shè)備故障轉(zhuǎn)呈單并轉(zhuǎn)交給發(fā)展商和相關(guān)單位。如需發(fā)函給發(fā)展商或有關(guān)單位,管理處應(yīng)使用公司統(tǒng)一信紙,并將發(fā)函相關(guān)信息登記在轉(zhuǎn)交發(fā)展商函件清單中。 4.4.4管理處應(yīng)對(duì)相關(guān)整改狀況進(jìn)行跟蹤處理,直到解決為止。 4 .5物業(yè)入伙 4.5.1組建新管理處 1)新的管理處應(yīng)

6、于確定入伙前三個(gè)月成立,人力資源部按定編人數(shù)配齊管理處各類人員。 2)相關(guān)管理處負(fù)責(zé)健全規(guī)章制度,由該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人編寫入伙方案,經(jīng)審批后執(zhí)行。 3)管理處要加強(qiáng)員工應(yīng)知應(yīng)會(huì)的培訓(xùn)。 4)管理處要做好日常管理運(yùn)作的物料(工具、消耗品、備用件、辦公用品等)預(yù)備。 5)開展入伙前動(dòng)員工作。 4.5.2物業(yè)的清潔“開荒”:物業(yè)接管驗(yàn)收之后,對(duì)物業(yè)內(nèi)外全面、徹底的清潔,將干潔凈凈的物業(yè)交給物業(yè)全部者。 1)物業(yè)內(nèi)外建筑垃圾的清運(yùn)。 2)對(duì)玻璃、地面、墻面等處灰塵、污垢的清除。 3)對(duì)公用部位(樓梯、電梯、廁所、荼水間等)、辦公房以及設(shè)施的清掃。 4)各種指示牌的清潔,大理石的清洗、打蠟?zāi)ス狻?4.5.3入

7、伙資料的預(yù)備 1)入伙通知書、手續(xù)書; 2)業(yè)主公約、住戶手冊(cè)及裝修相關(guān)資料; 3)收樓須知、繳款通知書; 4)用戶登記表、驗(yàn)房(鋪)書; 5)樓宇交接書及其它文件。 4.5.4入伙日籌備工作 1)物業(yè)的清潔:入伙日之前,須再次清潔,清除臟污現(xiàn)象,要達(dá)到窗明幾凈的標(biāo)準(zhǔn)。 2)物業(yè)的裝飾:物業(yè)正式入伙時(shí)期,物業(yè)需要精 心布置和進(jìn)行適當(dāng)?shù)难b飾。 3)設(shè)備的試運(yùn)行:管理處在入伙之前要對(duì)設(shè)備進(jìn)行連續(xù)運(yùn)作檢驗(yàn),各設(shè)備系統(tǒng)必需處于正常的工作狀態(tài),照明、空調(diào)、電梯、給排水、消防報(bào)警等系統(tǒng)的正常運(yùn)作,發(fā)覺有異常應(yīng)準(zhǔn)時(shí)修理,確保性能過關(guān)。 4.6入伙程序 1)核收由發(fā)展商簽名、蓋章的交房手續(xù)書。 2)核收房屋預(yù)

8、售合同。 1)核收承辦人身份證復(fù)印件或法人授權(quán)書。 4.6.1辦入伙手續(xù),管理處應(yīng)與發(fā)展商協(xié)商好,實(shí)行一條龍服務(wù)。 2)發(fā)放入伙資料,應(yīng)清晰、有序,并做好記錄。 5)入伙手續(xù)不完整不進(jìn)行以下手續(xù)。 4.6.2管理處負(fù)責(zé)將接管的物業(yè)在業(yè)主同意驗(yàn)收后轉(zhuǎn)交給業(yè)主,并記錄相關(guān)業(yè)主收房意見。 1)管理處派人伴隨業(yè)主驗(yàn)房,由業(yè)主確認(rèn)物業(yè)質(zhì)量問題和水、電、氣表底數(shù)并核收歸檔。 2)管理處填寫相關(guān)驗(yàn)收記錄并將相關(guān)缺陷狀況說明,由業(yè)主簽字確認(rèn)。 3)將驗(yàn)房存在的問題報(bào)發(fā)展商,并讓其簽收,確定解決時(shí)間,未能解決,催辦至解決。 4)業(yè)主收房后應(yīng)向其介紹公司概況和管理服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等基本狀況。 5)承辦人填寫收房書和業(yè)主/用戶登記表。 4.6.4簽認(rèn) 1)管理處與業(yè)主簽業(yè)主公約。 2)業(yè)主同意裝修管理規(guī)定。 3)未簽認(rèn)的應(yīng)回收樓書,確認(rèn)承辦人已在其上簽名,回收業(yè)主登記表,給承辦人開收條(證明已收到相關(guān)資料),填寫交房登記表,整理資料歸檔。 4.6.5交費(fèi) 1)簽認(rèn)手續(xù)后業(yè)主需交首月管理費(fèi),并預(yù)交一個(gè)月管理費(fèi)。 2)未交費(fèi)的應(yīng)回收樓書,確認(rèn)承辦人已在其上簽名,回收業(yè)主登記表,給承辦人開收條(證明已收到相關(guān)資料),填寫交房登記表,整理資料