簽訂房屋買賣合同的注意事項課稿

1、簽訂房屋買賣合同的注意事項一 查證。1最主要的應該看兩證，一個是國有土地使用證，一個是預售許可證。一定要看原件。 要看清楚您所預購的房屋是不是在預售范圍之內(nèi)，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。商品房預售，開放經(jīng)營企業(yè)應當與消費者簽訂商品房預售合同，預售人應當在簽約之日起三十日內(nèi)持商品房預售合同向縣級以上房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。2必須要求承諾辦理產(chǎn)權(quán)證的時間。明確房產(chǎn)證辦理的具體時間以及無房產(chǎn)證、 遲辦房產(chǎn)證的違約責任。 出賣人應當協(xié)助買受人于房屋交付之日起或合同簽訂之日起日內(nèi)， 辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。 ( 第一階段，開發(fā)企業(yè)應當在交付使用后日內(nèi)將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料

2、報送產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)； 第二階段的日里，由買受人辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù) )3應注意新建商品房應取得住宅交付使用許可證后方可交付使用，無住宅交付使用許可證的，公安部門不予辦理入戶手續(xù) .4房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品住宅交付使用時，應當向消費者提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書，并按住宅質(zhì)量保證書的約定承擔保修責任。二 房屋面積的條款1建筑面積、套內(nèi)面積、使用面積和公攤的面積 ( 自己分攤的公用面積 ) 及其測量方法要明晰。具體做法：a, 應在條款中寫明建筑面積，建筑面積中含公用面積的組成部分及具體平米數(shù)、使用面積平米數(shù)、建筑面積與使用面積的比例。b, 公攤面積： 和開發(fā)商約定清楚， 不僅要有一個籠統(tǒng)的公攤面積的

3、數(shù)字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置?，F(xiàn)在有很多贈與這個，贈與那個，實際上有的時候是公用的面積。c, 其他：所購樓房的樓號、 房號、單元在整幢樓中的位置示意圖、單元的平面圖也應在合同中寫明或作為附件。 另外房子宏觀規(guī)劃（主要是外部環(huán)境）要詳細約定。面積差異的處理方式：一種是雙方自行約定，約定使用面積不能大于 1%，或者 0.5%；另一種，約定面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)的據(jù)實結(jié)算房款，面積誤差比絕對值超過 3%，開發(fā)商必須承擔違約責任， 同時允許購房者退房。 某些開發(fā)企業(yè)將這一條規(guī)定在合同中直接格式化為“多退少補、 據(jù)實結(jié)算”， 此點必須注意不接受，約定清楚2房屋質(zhì)量的條款要詳細地

4、把質(zhì)量要求寫進合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標準、等級， 建材配備清單、 等級，屋內(nèi)設備清單，水、 電、氣、管線通暢，門、窗、家具瑕疵，房屋抗震等級等。同時，合同中還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設備保質(zhì)期等。 ( 下水道堵塞、墻面滲水、屋頂漏雨、墻體起鼓等等問題 )注意：涉及裝飾、設備標準承諾和基礎設施、公共配套建筑正常運行的承諾時， 合同要求雙方對有關(guān)承諾的違約責任作出處理約定。避免籠統(tǒng)地寫上“由出賣人繼續(xù)完善”或是“由買賣雙方協(xié)商解決”， 或干脆空白不填。 另外要注意樓盤小區(qū)內(nèi)的規(guī)劃及配套是否與廣告說明相符。如戶型、綠化、相關(guān)配套設施、開發(fā)商對小區(qū)的承諾等，可以以“附頁”或“附條件合同”

5、的形式簽訂。下列情況， 購房人因為房屋質(zhì)量問題，有權(quán)要求解除合同并要求賠償損失：房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，不能交付使用；房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢驗確屬不合格； 因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用。 交付使用的房屋存在質(zhì)量問題， 在保修期內(nèi)，出賣人應當承擔修復責任； 出賣人拒絕修復或者在合理期限內(nèi)拖延修復的， 買受人可以自行或者委托他人修復。 修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。注意查看交付標準： 多數(shù)開發(fā)企業(yè)選擇的是第一種交付標準， 即“該商品房經(jīng)驗收合格”。 而國務院城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例中已明確規(guī)定， 住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目應當進行綜合驗收，分期開發(fā)的應當分期

6、驗收，否則不得交付使用。三 交房時間和預期交房條件在預售合同中應予明確交付時間。 比如交房裝飾標準、 物業(yè)的服務項目、收費等，同時明確違約責任。注意開發(fā)商利用“合理順延”權(quán)利過長延遲交樓時間。 對于一些不合理的、 缺少依據(jù)的收費，如發(fā)展商聘請律師的費用、委托中介費、銀行手續(xù)費等，拒付。注意：如要購買地下車庫應注明地下車位的范圍、車位號、預售面積、預售價款，維修費、物管費等等。房子的保修期限和范圍。對維修期限、條件作出約定。明確按揭辦不下來的話，雙方的責任?，F(xiàn)在買房通常需要按揭，確實有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較復雜，有購房者的原因， 也可能有房地產(chǎn)開發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀

7、行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責任是什么。注意：一些比例數(shù)字。比如說違約金是千分之幾還是萬分之幾，還是百分之幾。四 不可抗力條款確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。商品房預售不可抗力應該是指不能預見、不能避免、不能克服的客觀情況，比如說地震、 發(fā)洪水等等， 一般開發(fā)商通常把不可抗力的范圍擴展了，比如說施工中如果遇到異常困難或者重大的事故問題不能解決，比如說契約協(xié)定后政府頒布的法規(guī)和原來不同， 比如說施工配套的批準和安裝的延誤， 都認定為不可抗力。 建議一定要僅僅把握住三個條件，就是不能預見、不能避免、不能克服的情況下，約定在最小的范圍內(nèi)，不要擴展，擴展以后，延期交房

8、的時候，他都可以說我免責。五 補充條款簽合同要注意的事項：一查證。 1由于補充協(xié)議大多含有建筑、房地產(chǎn)、法律等專業(yè)術(shù)語，一般購房人很難完全搞懂。 因此，購房人不要急于和開發(fā)商簽訂補充協(xié)議，先將補充協(xié)議拿回來，找專家進行咨詢，將補充協(xié)議中不合理的地方找出來， 并對其進行修改。 同時由于補充協(xié)議是由開發(fā)商擬定的，保護購房人的條款很少，因此，應在專家的指導下，在補充協(xié)議中增加保護購房人的條款。 如果開發(fā)商不能滿足購房人以上的合理要求，那么，購房人最好不要和開發(fā)商簽訂補充協(xié)議。六退房條件如果出現(xiàn)以下八種情況，購房人可提出退房。1. 實測面積與合同約定面積誤差絕對值超過3%。2. 開發(fā)商逾期交房構(gòu)成根本

9、違約， 即逾期交房達到合同約定的退房日期。3. 開發(fā)商變更規(guī)劃、設計影響房屋結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向的。4. 開發(fā)商預售未取得商品房預售許可證的房屋的 （故意隱瞞未取得預售許可證的除外）。 1 5. 開發(fā)商交付的房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或房屋質(zhì)量嚴重影響房屋正常使用的。6. 不能或不能按期辦理產(chǎn)權(quán)過戶的。7. 購房者貸款申請未批準，合同雙方對付款方式不能協(xié)商一致的。8. 合同中約定的其它退房條件出現(xiàn)時。9. 延遲辦理產(chǎn)權(quán)證構(gòu)成違約，應予以賠償。七 其他注意事項在簽商品房買賣合同時，應在所有空白處劃線；雙方另有約定的，在每句話末了蓋章或者劃線。在簽訂正式購房合同后， 最好對該合同進行復印備份

10、， 并由房地產(chǎn)公司銷售負責人簽名確認， 直至該合同由房地產(chǎn)公司到房管部門備案，以便日后出現(xiàn)糾紛時作為證據(jù)。1 房產(chǎn)合同編號只能在房管部門內(nèi)部的聯(lián)網(wǎng)中才能查到， 即只有內(nèi)部工作人員才能查到。 一般的房產(chǎn)網(wǎng)是查不到的， 只能查房屋代碼。問一下。八 注意不平等條約有的開發(fā)企業(yè)竟單方在合同中這樣規(guī)定，“出賣人逾期交房日，買受人有權(quán)解除合同；買受人逾期付款日，出賣人有權(quán)解除合同”“出賣人逾期交房的付違約金，買受人逾期付款的付違約金”。 雙方權(quán)利、義務不對等的嚴重程度可見一斑。當涉及屋面使用權(quán)、外墻使用權(quán)約定時，少數(shù)企業(yè)將其約定為“歸出賣人”是完全不合理的。 基于建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律理論，建筑屋面之所有

11、權(quán)、 外墻之所有權(quán)均應當歸房屋買賣雙方共同所有，房地產(chǎn)開發(fā)商在物業(yè)售完后依然無償、 無限期保留該物業(yè)屋面使用權(quán)和外墻使用權(quán)， 明顯有悖公正。 開發(fā)商的補充條款只表明了開發(fā)商的態(tài)度， 如不接受可以不簽合同， 或者就這些條款增加自己的限制條件。消費者發(fā)覺自己簽訂了“不平等條約”， 也不要自認倒霉， 可與經(jīng)銷商或開發(fā)商協(xié)商， 找消費者協(xié)會協(xié)調(diào)， 到工商和建設主管部門申訴，或通過法律途徑解決購買中遇到的問題。根據(jù)中華人民共和國民法通則和最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則若干問題的意見的有關(guān)規(guī)定，“一方當事人利用優(yōu)勢或者利用對方?jīng)]有經(jīng)驗， 致使雙方的權(quán)利義務明顯違反公平、等價有償原則的，可以

12、認定為顯失公平?！敝腥A人民共和國消費者權(quán)益保護法 也規(guī)定了格式合同中不公平、 不合理的內(nèi)容無效。 因此，購房者可以在行為作出之日起一年內(nèi)向當?shù)厝嗣穹ㄔ赫埱笞兏虺蜂N該合同或合同中顯失公平的條款這個網(wǎng)站看一下：ml若開發(fā)商約定你超過 30 天未付清房款可以解約的，對預期交房的解約期限也只能定 30 天，這兩條應該對應，應該是平等的。1、關(guān)于交房時間：合同中要明確交房時間以及相關(guān)的逾期違約責任，重點是要在合同中約定相關(guān)的違約責任。2、關(guān)于小區(qū)規(guī)劃：房子宏觀規(guī)劃 ( 主要是外部環(huán)境 ) 要詳細約定。如戶型、綠化、相關(guān)配套設施、 開發(fā)商對小區(qū)的承諾等， 可以以“附頁”或“附條件合同”的形式簽訂。有關(guān)規(guī)

13、劃設計變更條款，這一方面，因為我們購買的是期房，在商品房施工的過程中， 有可能某些方面， 開發(fā)商認為需要做規(guī)劃的變更，設計的變更，應該在收到有關(guān)部門批準變更 10 個工作日，書面通知購房人，購房人有權(quán)選擇退房。3、關(guān)于裝修標準：開發(fā)商承諾的裝修標準必須以書面的形式進行，對于裝修時所使用的所有材質(zhì) ( 指包括公共部分裝修時使用的工程材料) 和型號( 指裝修時使用的廚房用具、衛(wèi)生間用具等) ，必須進行明示 ; 請開發(fā)商注明精裝修的保修年限是多久。4、關(guān)于物業(yè)管理費及違約責任：物業(yè)收取的費用， 服務的內(nèi)容必須作為合同的必要組成要件以書面形式進行，入住后一年內(nèi)， 所有業(yè)主有權(quán)對物業(yè)公司進行評估，如果認

14、為物業(yè)公司不能勝任小區(qū)的物業(yè)工作， 有權(quán)進行解聘和新物業(yè)公司的聘用。5、入住條件：入住條件必須達到八通， 即通水、通電、通天然氣、 通暖、通郵，通電話、通有線電視、通寬帶。有些地方規(guī)定入住率達到多少才可以開通煤氣，實際上跟開發(fā)商跟燃氣公司的工作協(xié)調(diào)都是有關(guān)系的，應該跟開發(fā)商進行約定，以免影響您的正常生活。第四部分：付款方式與期限：一次性付款可以跟開發(fā)商協(xié)商，是不是可以留 5%左右的房款，在正式交房之后給予付款， 銀行貸款應該在約定的時間里款沒有到開發(fā)商的帳上，按照合同，你要支付相應數(shù)量的違約金，所以應該把時間約定的更加充裕一些。第五部分：房產(chǎn)證的辦理明確房產(chǎn)證辦理的具體時間以及無房產(chǎn)證、 遲辦

15、房產(chǎn)證的違約責任。按照現(xiàn)行商品房銷售規(guī)定，在 60 天內(nèi)，開發(fā)商應將登記資料提供給產(chǎn)權(quán)辦理部門備案。如果因為開發(fā)商的責任， 沒有及時把所有的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案，使購買人不能及時辦理產(chǎn)權(quán)證的， 可以約定一個處理方式，可以退房，對于違約金，一般是合同金額的 1%-5%之間，也是根據(jù)實際的情況來進行選擇。也可以選擇不退房，如果選擇退房，操作起來有一定困難，比如說你已經(jīng)入住了， 因為辦理產(chǎn)權(quán)， 是在入住之后的二三個月進行，如果這時你因為產(chǎn)權(quán)證的原因要退房， 可能會不太利， 建議大家在確認這個項目是一個合法的項目之后， 那么辦理產(chǎn)權(quán)只是開發(fā)商工作的一個程序問題， 以及和相關(guān)部門的協(xié)調(diào)問題， 并不是說

16、沒有辦理產(chǎn)權(quán)證， 是因為這個項目的本身合法性有問題， 在這個情況下建議你選擇不退房， 讓開發(fā)商按照一定的比例來支付違約金。第五部分：房子的保修期限和范圍依據(jù)國家規(guī)定的質(zhì)量問題判斷標準， 確定是否出現(xiàn)質(zhì)量問題， 并對維修期限、條件做出約定。第六部分：其它比如說這個合同有多少頁、有多少份等， 商品房買賣標準合同應該有四份，其中二份是正本，二份是副本。現(xiàn)在房管局在做備案的時候，房管局會備一份，購房人應該有一個合同的正本，如果是申請銀行按揭的話，合同正本應該交銀行來收押。在整個的合同最后一條， 是做預售登記備案的一個條款，一般情況下在合同簽訂 30 日之內(nèi)，開發(fā)商應該向房產(chǎn)所在區(qū)的房產(chǎn)管理局和房管局做登記。簽訂房屋買賣合同前， 買方應對所購買的房產(chǎn)進行產(chǎn)權(quán)調(diào)查， 以確定出售房產(chǎn)是否產(chǎn)權(quán)人本人。 買賣雙方商談的房價、 付款方式、買方交付立約定金等都應簽訂書面協(xié)議， 避免一方事后反悔， 口說無憑。買賣雙方應事先了解此次交易時所涉及到的各項稅費，盡量避免實際發(fā)生的交易費用與自己的經(jīng)濟預算產(chǎn)生沖突。買賣雙方簽訂上海市房地產(chǎn)買賣合同時，應注意約定以下條款：具體辦理權(quán)利轉(zhuǎn)移登記的時間； 買方支付每一筆購房款的數(shù)額、期限及方式；辦理房屋交接的條件及時間；房屋剩余維修資金的歸屬，有線電視、煤氣等附屬設施的初裝費承擔問題；若有隨房屋同時轉(zhuǎn)讓的設備、裝飾的