中規(guī)院福田十五個村改造規(guī)劃

1、世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司W(wǎng)ORLDUNION CONSULTANCY WORLDUNION CONSULTANCY 福田轄區(qū)城中村改造專項規(guī)劃（初稿）福田區(qū)舊城區(qū)重建局福田區(qū)舊城區(qū)重建局THE RENEWVAL AUTHORITY OF FUTIAN DISTRICTTHE RENEWVAL AUTHORITY OF FUTIAN DISTRICT分村控制規(guī)劃研究前言n 本次規(guī)劃側(cè)重介紹調(diào)整內(nèi)容,已匯報過的各村功能定位不做詳細(xì)介紹n 考慮各村數(shù)據(jù)來源的一致性，規(guī)劃采用地形圖測繪數(shù)據(jù)，根據(jù)調(diào)研訪談進(jìn)行適當(dāng)校正n 綜合考慮舊村的改造規(guī)劃和意見 分村控制規(guī)劃福田轄區(qū)城

2、中村皇崗路中心區(qū)水圍水圍皇崗口岸濱河大道廣深高速水圍1.區(qū)位優(yōu)勢現(xiàn)狀分析n靠近皇崗口岸n東北角設(shè)有地鐵出入口n未來地鐵將直通香港分村控制規(guī)劃福田轄區(qū)城中村地鐵站500M水圍1.區(qū)位優(yōu)勢n靠近皇崗口岸n東北角設(shè)有地鐵出入口n未來地鐵將直通香港至香港現(xiàn)狀分析分村控制規(guī)劃福田轄區(qū)城中村水圍2.基本數(shù)據(jù)現(xiàn)狀分析n 規(guī)劃用地：23.52公頃n 現(xiàn)狀建筑總量63萬n 現(xiàn)狀毛容積率2.68分村控制規(guī)劃福田轄區(qū)城中村水圍2.基本數(shù)據(jù)現(xiàn)狀分析n舊村總用地面積16.48公頃n村民私宅用地5.84公頃,私宅建筑面積25.4萬，凈容積率4.35n舊村集體發(fā)展用地10.64公頃，建筑面積31萬。n集體用地大部分已完成開

3、發(fā)，目前未來改造用地2.16公頃,建筑面積2.65萬n城市用地2.58公頃，建筑面積6.75萬平方米分村控制規(guī)劃福田轄區(qū)城中村水圍2.基本數(shù)據(jù)現(xiàn)狀分析層數(shù)建筑棟數(shù)分段合計比例2161.94%31445216119.68%640710521368.71%8108930309.68%合計310310100.00%分村控制規(guī)劃福田轄區(qū)城中村水圍3.現(xiàn)狀評價現(xiàn)狀分析權(quán)屬情況n 沿福民路和福強(qiáng)路地塊權(quán)屬情況與實際用地基本一致，分村控制規(guī)劃福田轄區(qū)城中村水圍3.現(xiàn)狀評價現(xiàn)狀分析配套設(shè)施n 區(qū)內(nèi)有小公園，室外廣場、文化樓、圖書館、敬老院、水位小學(xué)、華師大附小、華師大中學(xué)、水圍幼兒園，這些配套設(shè)施都不跨越城市

4、主干道。小學(xué)小學(xué)托幼敬老院綠地廣場中學(xué)醫(yī)院分村控制規(guī)劃福田轄區(qū)城中村水圍類別項目名稱數(shù)量教育設(shè)施初中1九年一貫制學(xué)校小學(xué)2幼兒園1醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施綜合醫(yī)院門診部2社區(qū)健康服務(wù)中心1文化娛樂設(shè)施小區(qū)文化室1老人活動中心1體育設(shè)施社區(qū)體育活動場地1行政管理與社區(qū)服務(wù)設(shè)施社區(qū)居委會1村股份公司1警務(wù)室治安中心1市政公用設(shè)施郵政所1垃圾收集站13.現(xiàn)狀評價現(xiàn)狀分析配套設(shè)施分村控制規(guī)劃福田轄區(qū)城中村水圍n水圍東北角設(shè)有地鐵出口，外圍交通便捷。n村內(nèi)道路規(guī)劃和建設(shè)相對完善，基本形成環(huán)狀道路，其中水圍街寬22米，南北向的水圍二街寬14米。3.現(xiàn)狀評價現(xiàn)狀分析道路系統(tǒng)分村控制規(guī)劃福田轄區(qū)城中村水圍3.現(xiàn)狀評價現(xiàn)狀

5、分析商業(yè)設(shè)施沿福民路和金田路形成較濃郁的商業(yè)氛圍，其商業(yè)設(shè)施不僅為本片區(qū)的服務(wù)，同時為周邊居住區(qū)服務(wù)。分村控制規(guī)劃福田轄區(qū)城中村水圍3.現(xiàn)狀評價現(xiàn)狀分析市政設(shè)施n給水排水方面，水圍村地勢西北高、東南低，供水系統(tǒng)基本完善，北、南、東都有排水口，東側(cè)和南側(cè)有供水口。村內(nèi)道路已經(jīng)實現(xiàn)雨污分流。n供電方面，一組10千伏的電纜從石廈南變電站引過來，目前供電已經(jīng)飽和，正計劃從益田變電站引進(jìn)4千伏電纜。n管道燃?xì)庀到y(tǒng)已經(jīng)引進(jìn)村。市政設(shè)施分村控制規(guī)劃福田轄區(qū)城中村水圍4.現(xiàn)狀問題現(xiàn)狀分析n巷道的線路還比較凌亂，目前已經(jīng)開始對電線電纜進(jìn)行整治n南區(qū)缺少停車設(shè)施n巷道里還是雨污合流，但對城市基本沒有影響n雖然私宅

6、用地目前存在消防問題，但股份公司已經(jīng)計劃按照消防局要求，每隔120米設(shè)置消防栓分村控制規(guī)劃福田轄區(qū)城中村水圍5. 公司發(fā)展構(gòu)想現(xiàn)狀分析近期建設(shè)構(gòu)想n 完善南片區(qū)的停車和道路系統(tǒng)，打通水圍新村東側(cè)道路，形成完整的交通系統(tǒng)。n 已經(jīng)拆遷的7000平方米用地建設(shè)商住樓，計劃今年動工n 由于人口增加，配套設(shè)施已經(jīng)不能滿足需求，計劃拆除現(xiàn)狀300平米的敬老院，重新建設(shè)4層的活動中心，還容納醫(yī)療保健功能，而且現(xiàn)有的敬老院地勢低洼，暴雨時經(jīng)常積水。重建后地下一層布置停車場，解決南片區(qū)的交通問題n 2007落馬州大橋就要落成，深圳地鐵將直通香港，希望將南側(cè)食街改建為標(biāo)準(zhǔn)較高的水圍大酒店。遠(yuǎn)期構(gòu)想n 遠(yuǎn)期改造完

7、成后，將形成以水圍街為中心，建筑向兩側(cè)退的整體景觀。這樣沿城市主干道可建高層建筑，布置大型商業(yè)，沿城市次干道布置略低一些的建筑。充分利用地鐵口優(yōu)勢，沿福民路布置商業(yè)和高級公寓。分村控制規(guī)劃福田轄區(qū)城中村對接中心區(qū)的南向延伸，充分利用地鐵和口岸優(yōu)勢，補(bǔ)充完善中心區(qū)的配套服務(wù)功能，建設(shè)商業(yè)活躍、居住舒適、娛樂豐富、環(huán)境優(yōu)美、形象鮮明的綜合社區(qū)。功能定位 口岸服務(wù)和地鐵綜合區(qū)水圍1.功能定位規(guī)劃研究分村控制規(guī)劃福田轄區(qū)城中村居住用地商業(yè)用地幼兒園用地文化娛樂用地市政設(shè)施用地2.功能布局規(guī)劃研究水圍土地利用分村控制規(guī)劃福田轄區(qū)城中村2.功能布局規(guī)劃研究水圍配套設(shè)施中學(xué)小學(xué)托幼托幼敬老院/綠地文化娛樂小

8、學(xué)廣場醫(yī)院改造模式： 政府引導(dǎo)、近期股份公司與開發(fā)商 合作開發(fā)，遠(yuǎn)期引導(dǎo)股份公司自行開發(fā)改造方式：遠(yuǎn)景全部拆除,分期分批滾動拆除改造 n 近期：開發(fā)未利用土地或易改造用 地，積累資金n 中期：選擇滾動的啟動點，開始滾動 改造私宅用地，局部拆除， 保留部分進(jìn)行環(huán)境整治n 遠(yuǎn)期：全部拆除區(qū)位分析分村控制規(guī)劃福田轄區(qū)城中村水圍3.改造模式規(guī)劃研究區(qū)位分村控制規(guī)劃福田轄區(qū)城中村水圍3.改造模式規(guī)劃研究遠(yuǎn)景：全部拆除近期：商住樓建筑拆除小學(xué)宿舍樓新建酒店改造敬老院改造股份公司和球場用地中期：6. 改造建材市場用地，部分建筑作為6號的騰挪空間7. 改造臨福民路私宅,部分建筑作為7

9、號的騰挪空間遠(yuǎn)期：8-10. 改造內(nèi)部私宅用地項目滾動與安排構(gòu)想分村控制規(guī)劃福田轄區(qū)城中村規(guī)劃容許角度R1的確定4.開發(fā)強(qiáng)度規(guī)劃研究法定圖則與標(biāo)準(zhǔn)建筑總量規(guī)劃范圍毛容積率規(guī)劃確定各類用地規(guī)模取值分析配套設(shè)施建筑總量標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則人均居住用地居住建筑總量覆蓋率/商業(yè)層高/法定圖則容積率商 業(yè) 辦 公 建筑總量配套設(shè)施數(shù)量/規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則改 造 用 地凈容積率結(jié)論與標(biāo)準(zhǔn)的校核基本思路水圍分村控制規(guī)劃福田轄區(qū)城中村通過經(jīng)濟(jì)測算， 分析經(jīng)濟(jì)平衡下的容積率R2和規(guī)劃容許的容積率R1”差距”經(jīng)濟(jì)可行性角度規(guī)劃容許角度R1R2R1R2R1R2 = R14.開發(fā)強(qiáng)度規(guī)劃研究水圍分村控制規(guī)劃福田轄區(qū)城中村容積率容積

10、率資金缺口/利潤率0R2容積率與資金缺口關(guān)系曲線容積率與資金缺口關(guān)系曲線容積率與利潤率關(guān)系曲線容積率與利潤率關(guān)系曲線R1-+4.開發(fā)強(qiáng)度規(guī)劃研究分析R1和R2之間的關(guān)系水圍分村控制規(guī)劃福田轄區(qū)城中村區(qū)位分析居住建筑量確定1. 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)規(guī)劃居住小區(qū)用地(R2)=15ha 保留居住用地4.6ha 保留居住建筑28.14萬3. 計算結(jié)果小區(qū)人口 15000/10*1.2=1.8萬人小區(qū)居住建筑面積18000/3.5*120=61.58萬平方米新建居住建筑面積 61.58-28.14=33.4433.44萬平方米2.計算依據(jù)-深標(biāo)n 二類居住小區(qū)用地包括為社區(qū)配套的綠地、幼兒園、體育、會所、娛樂等用地

11、。n 高層住區(qū)人均居住用地10平方米/人n3.5戶/人n120平方米/戶4.開發(fā)強(qiáng)度分村控制規(guī)劃福田轄區(qū)城中村區(qū)位分析商業(yè)辦公建筑量確定地塊1：用地面積-0.58公頃計算依據(jù)：法定圖則確定該地塊容積率為3.0建筑量=1.7萬平方米地塊2：用地面積-1公頃計算依據(jù)：商業(yè)用地覆蓋率40%，3層商業(yè)建筑量=10000*0.4*3=1.2萬地塊3：用地面積-1.10公頃計算依據(jù)：15米進(jìn)深，覆蓋率70%，2層商業(yè)建筑量：11800*0.7*2=1.65萬商業(yè)建筑總量：4.55萬1234.開發(fā)強(qiáng)度分村控制規(guī)劃福田轄區(qū)城中村區(qū)位分析配套和市政設(shè)施建筑量確定計算依據(jù)深標(biāo)和法定圖則改造用地內(nèi)配套和市政設(shè)施：

12、1所幼兒園 1處綠地 1處文化娛樂設(shè)施用地 1處郵電設(shè)施配套設(shè)施建筑面積：2.4萬居住用地商業(yè)用地幼兒園用地文化娛樂用地市政設(shè)施用地改造后可建設(shè)用地10.16ha居住用地：7.45ha居住配套：1.89ha商業(yè)用地：0.58ha市政設(shè)施：0.24ha新建建筑量40.4萬改造用地的凈容積率4.0分村控制規(guī)劃福田轄區(qū)城中村4.開發(fā)強(qiáng)度規(guī)劃研究水圍n新建建筑量40.4萬n改造用地的凈容積率4.0n現(xiàn)狀保留建筑35.15萬n規(guī)劃范圍毛容積率：3.2根據(jù)深標(biāo)準(zhǔn)，高層居住小區(qū)容積率控制在2.8，考慮規(guī)劃范圍內(nèi)屬于綜合配套區(qū)，包括獨立占地的商業(yè)辦公設(shè)施，配套較為完善，而且地鐵的建成使得該地塊的出行相當(dāng)便利，

13、因此毛容積率增量在0.4可以接受。分村控制規(guī)劃福田轄區(qū)城中村4.開發(fā)強(qiáng)度規(guī)劃研究水圍經(jīng)濟(jì)測算前提拆賠比1:1，建筑功能,總量，比例，,10%拆除：私宅：25.4萬 集體物業(yè)：2.16萬改造后可建設(shè)用地10.16ha規(guī)劃范圍23.52分村控制規(guī)劃福田轄區(qū)城中村4.開發(fā)強(qiáng)度規(guī)劃研究水圍R1下資金缺口考慮低價優(yōu)惠的規(guī)定經(jīng)濟(jì)測算容積率與資金缺口曲線0.5分段商業(yè)和配套建筑面積不變拆賠1：1分村控制規(guī)劃福田轄區(qū)城中村4.開發(fā)強(qiáng)度規(guī)劃研究水圍1.1拆賠比，經(jīng)濟(jì)平衡的容積率區(qū)間降低容積率的措施降低拆賠比分村控制規(guī)劃福田轄區(qū)城中村4.開發(fā)強(qiáng)度規(guī)劃研究水圍經(jīng)濟(jì)平衡條件下，容積率與拆賠比曲線提高商業(yè)和辦公比例私宅

14、用地改造n保留舊村私宅建筑14.72萬平米，占地3.64公頃 n 拆除舊村私宅建筑9.4萬平米，占地面積2.2公頃 保留拆除分村控制規(guī)劃福田轄區(qū)城中村水圍改造模式 局部拆除重建，環(huán)境整治分村控制規(guī)劃福田轄區(qū)城中村水圍改造模式 局部拆除重建， 環(huán)境整治拆除私宅拆除非私宅分村控制規(guī)劃福田轄區(qū)城中村水圍n 拆除舊村私宅建筑9.4萬平米，占地面積2.2公頃n 拆除廠房等建筑2.65萬，占地面積2.16公頃整體打包 改造模式 局部拆除重建，環(huán)境整治分村控制規(guī)劃福田轄區(qū)城中村水圍規(guī)劃土地利用方案示意改造步驟分村控制規(guī)劃福田轄區(qū)城中村近期：環(huán)境整治 以解決最為緊迫的衛(wèi)生、消防與治安問題為重點：（1）采用消火

15、栓和消防三輪車的過渡性消防措施；（2）拆除私搭亂建的建筑，整理村中零散用地，通過增加一定的室外活動和休憩設(shè)施局部改造成城中村生活環(huán)境；（3）加強(qiáng)城中村的環(huán)境和治安管理。水圍保留私宅拆除私宅拆除非私宅分村控制規(guī)劃福田轄區(qū)城中村水圍n 拆除舊村私宅建筑9.4萬平米，占地面積2.2公頃n 拆除廠房等建筑2.39萬，占地面積2.58公頃整體打包 改造模式 局部拆除重建，環(huán)境整治開發(fā)強(qiáng)度分村控制規(guī)劃福田轄區(qū)城中村水圍現(xiàn)狀現(xiàn)狀私宅用地現(xiàn)狀建筑總量（公頃）24.16私宅用地凈容凈容積率積率4.1規(guī)劃范圍內(nèi)建筑總量（公頃)61.91規(guī)劃范圍毛容規(guī)劃范圍毛容積率積率2.7規(guī)劃規(guī)劃拆除私宅用地現(xiàn)狀建筑總量（公頃）

16、11.83拆除私宅用地凈容積率凈容積率4.3拆遷后可建設(shè)用地（公頃）4.78拆建比1.4-1.62規(guī)劃建筑總量（公頃）16.7319.12規(guī)劃建筑增量（公頃）4.907.29凈容積率凈容積率3.54.0凈容積率增量凈容積率增量-0.8-0.3毛容積率毛容積率3.03.1毛容積率增量毛容積率增量0.30.4福田轄區(qū)城中村改造的重要問題1福田區(qū)城中村的特殊性分析已公布政策、規(guī)定的適用性2建設(shè)開發(fā)強(qiáng)度3改造運營中政府的作為4選擇選擇5分村控制規(guī)劃福田轄區(qū)城中村幾個重點問題1. 拆賠比初步確定各村拆賠比序號名稱私宅建筑總量（萬平方米）戶數(shù)賠償建筑量拆賠比480以上部分（平方米）480以上部分（平方米）1下梅林85.0 5722745603740360.76 2上梅林41.5 241115680194395.50.75 3上沙106.9 5142467205344170.73 4下沙57.0 497238560215328.750.80 5沙嘴37.2 2301104001698450.75 6沙尾