上海高檔社區(qū)案例

1、古北新區(qū) 規(guī)模古北新區(qū)占地136.6公頃，總建筑面積300萬平方米。全區(qū)分為3個小區(qū)24個街坊。一區(qū)是以高層公寓、辦公綜合樓、展館為主的綜合區(qū)，二區(qū)為住宅區(qū)；三區(qū)為領(lǐng)館別墅商品住宅綜合樓區(qū)。開發(fā)背景1982年，上海人民政府決定利用虹橋國際機(jī)場的有力條件，辟建虹橋開發(fā)區(qū)；1984年，上海市政府決定辟建一個與虹橋開發(fā)區(qū)配套、全市最大的涉外高標(biāo)準(zhǔn)住宅綜合區(qū)，定名為古北新區(qū)，為進(jìn)駐虹橋開發(fā)區(qū)的中外經(jīng)貿(mào)商務(wù)人員及其家屬等提供高品位的商品房。開發(fā)模式：政府批準(zhǔn)，指定開放商進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。1991年，上海市政府建設(shè)委員會決定，由古北聯(lián)合公司統(tǒng)一負(fù)責(zé)新區(qū)的開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營管理。海市建委正式行文開發(fā)上海古北新區(qū)，由

2、上海市房地局下屬中華企業(yè)公司、長寧區(qū)建委下屬新長寧集團(tuán)、原上海民用設(shè)計(jì)院下屬浦江工程建設(shè)顧問公司三家于同年月日成立上海古北新區(qū)聯(lián)合發(fā)展有限公司。地理位置古北新區(qū)位于上海市區(qū)西部，虹橋開發(fā)區(qū)西南側(cè)，東起姚虹路，西至虹許路，南臨古羊路，北連虹橋路。這是一個以居住為主，同時提供外事外貿(mào)活動的綜合涉外區(qū)、在這里生活著眾多來滬工作、居留的外籍人士及港、澳、臺同胞、它已成為上海西大門，又一個對外開放的窗口。1995年5月被評為“90年代上海十大新景觀”之一。交通出行居民驅(qū)車出行，既可借延安西路高架，迅速到達(dá)靜安寺、南京西路、虹橋機(jī)場等地，又可憑中環(huán)線，大大縮短古北與漕河涇開發(fā)區(qū)及普陀、寶山、浦東等地之間的

3、距離。而從古北新區(qū)前往內(nèi)環(huán)高架車程也不過10分鐘，出行甚是便利。軌道交通10號線，在該板塊伊犁路站?？?，而10號線水城路、宋園路站也在一定程度為板塊北部及東部居民出行提供了莫大方便。一期建設(shè)時間：1992-1995用地面積：52.3公頃建筑面積：約70萬平方米開發(fā)商：上海古北新區(qū)聯(lián)合發(fā)展有限公司開發(fā)動力：建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)涉外居住區(qū)，形成以虹橋路為界，北面虹橋商貿(mào)開發(fā)區(qū)、南面古北居住開發(fā)區(qū)和集商務(wù)、居住功能，匹配完善的大虹橋經(jīng)濟(jì)區(qū)域。古北一期項(xiàng)目萬科古北商務(wù)樓（南、北）、美麗華公寓、美麗華商務(wù)樓、金麟公寓、鉆石公寓、寶石公寓、翡翠公寓、明珠大樓、西郊花園別墅、碧玉公寓、名都城、名都城別墅、名都古北、廣

4、場大廈、金龍公寓、金象公寓、金鹿公寓、金馬公寓、金獅公寓、維多利亞廣場、巴黎花園、馬賽花園、里昂花園、雅典花園、羅馬花園、四季晶園、鹿特丹花園、上城、倫敦廣場二期建設(shè)時間： 2001-用地面積：82公頃建筑面積：約173萬平方米開發(fā)商：上海古北（集團(tuán)）有限公司、和記黃埔地產(chǎn)（上海）古北有限公司、上海新古北企業(yè)發(fā)展有限公司、上海城建集團(tuán)上海城建置業(yè)發(fā)展有限公司、上海虹康房產(chǎn)建設(shè)有限公司、上海華麗家族房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、上海古北京宸置業(yè)發(fā)展有限公司、上海強(qiáng)生集團(tuán)上海強(qiáng)生房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司、上海新長寧（集團(tuán)）有限公司、上海銀潤投資有限公司開發(fā)動力：在一 區(qū)的基礎(chǔ)上，功能更加完善。適應(yīng)高層海外人士生活

5、的高檔住宅區(qū)，又有濃郁文化和現(xiàn)代都市氣息的商業(yè)，辦公，娛樂的商務(wù)區(qū)，使得古北新區(qū)成為中國最具國際化特征的社區(qū)。古北二期項(xiàng)目御翠豪庭、強(qiáng)生古北花園、古北國際花園、古北國際廣場、金色貝拉維、古北瑞仕花園、華麗家族、古北瑪瑙園、嘉年華庭、虹橋城市花園、圣美邸、古北中央花園古北新區(qū)全區(qū)分二期建設(shè)，古北路以西為一期，1995年完成全部建設(shè)，2000年已發(fā)展成為上海知名的國際社區(qū)；古北路以東為古北二期，始于2003年。古北二期在古北一期式微之時應(yīng)運(yùn)而生，它既繼承了一期的建筑特色及優(yōu)勢，又摒棄了一期在外觀、戶型等方面的弊端。一期二期開發(fā)歷程古北一期巴黎花園倫敦廣場住宅 43573元/m均價3.8萬/平米御翠

6、豪庭強(qiáng)生古北花園：均價65751元/m均價7.0萬/平米金色貝拉維：均價68521元/m古北瑞仕花園：均價69706元/m碧云社區(qū)（碧云國際社區(qū)）是迄今中國上海規(guī)模最大、綜合環(huán)境最具創(chuàng)新特色的新型國際社區(qū)。它是上海繼古北國際社區(qū)之后的又一現(xiàn)代化涉外社區(qū)。社區(qū)生活、教育、醫(yī)療、體育、休閑、文化等配套完善，居住在碧云國際社區(qū)的外籍家庭近2000戶，約6000人。碧云社區(qū) 交通距虹橋國際機(jī)場30分鐘車程，離浦東國際機(jī)場30分鐘車程。地理位置南至錦繡東路，東臨紅楓路，西界羅山路，北界楊高路。位于金橋出口加工區(qū)的西側(cè)，距上海金融貿(mào)易區(qū)小陸家嘴僅數(shù)公里，而與金橋加工區(qū)更是一條馬路相隔。社區(qū)緊靠上海市內(nèi)環(huán)線

7、和楊浦大橋，是浦東國際機(jī)場通向上海市中心的必經(jīng)之地。陸家嘴陸家嘴金橋開發(fā)區(qū)金橋開發(fā)區(qū)碧云社區(qū)碧云社區(qū)張張江高科江高科優(yōu)勢它的規(guī)劃和發(fā)展秉承了“綠城”的概念，整個社區(qū)根據(jù)不同的地域和功能，布置了18萬平方米人工生態(tài)植物群落、5萬平方米中心綠地和400米寬的防護(hù)林綠化帶，綠化率高達(dá)70%，人均擁有綠地達(dá)到美國新建城市的綠化水平開發(fā)背景1990年4月，開發(fā)浦東的號角吹起，金橋成為了經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的，大陸第一個以“出口加工區(qū)”命名的國家級開發(fā)區(qū)，開始了20萬平方米的開發(fā)建設(shè)。開發(fā)商碧云國際社區(qū)是由上海金橋（集團(tuán)）有限公司、上海金橋出口加工區(qū)開發(fā)股份有限公司和上海金橋出口加工區(qū)聯(lián)合發(fā)展有限公司全面負(fù)責(zé)規(guī)劃

8、和開發(fā)建設(shè)。開發(fā)模式政府批準(zhǔn)，開發(fā)商開發(fā)發(fā)展階段配套開發(fā)配套建設(shè)及環(huán)境營造w建成寫字樓和國際學(xué)校w項(xiàng)目周邊無生活配套設(shè)施，區(qū)域環(huán)境尚處于規(guī)劃階段w首次出現(xiàn)了外銷的獨(dú)棟別墅和內(nèi)銷的公寓，定位高端w建成區(qū)內(nèi)城市級生活配套，如超市、建材、高爾夫球場、商業(yè)步行街、酒吧街w公交車站等均按國際標(biāo)準(zhǔn)，公共交通系統(tǒng)建設(shè)完備w高端涉外別墅等各種居住產(chǎn)品放量，出現(xiàn)聯(lián)排、疊拼等產(chǎn)品形式；w休閑購物、文化教育及交通生活配套成熟w外籍人士大量入住，國際化社區(qū)形成規(guī)模浦東民航大廈、體育休閑中心中國福利會幼兒園、平和雙語學(xué)校、新金橋大廈、銀東大廈上海協(xié)和國際學(xué)校、中歐國際工商學(xué)院OBI建材超市、家樂福、MINI高爾夫練習(xí)場

9、18萬平米綠地酒吧街、coffee吧、商業(yè)街 天主教堂、華山醫(yī)院住宅開發(fā)19992002啟動期上升期成熟期金橋酒店公寓碧云108碧云東方公寓曉園云間綠大地 維詩凱亞銀泰花園碧云花園愛建園中天碧云羅山花苑碧云中惠新金橋酒店公寓碧云東壹棟政策及產(chǎn)業(yè)w90年規(guī)劃陸家嘴，張江、金橋、外高橋四大國家級開發(fā)區(qū)w浦東機(jī)場擴(kuò)建，主要基礎(chǔ)設(shè)施開始建設(shè)w普通外籍公司進(jìn)駐w99年重點(diǎn)開發(fā)金橋和張江，金橋出口加工貿(mào)易初具規(guī)模，張江硅谷、藥谷成形w跨國公司開始規(guī)模進(jìn)駐四大開發(fā)區(qū)，自主創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)大力發(fā)展w陸家嘴CBD成熟 、展覽中心、磁懸浮等設(shè)施落成 ，啟動洋山深水港，浦東成就金融中心、產(chǎn)業(yè)基地地位w跨國公司批量落戶金橋、

10、張江，包括西門子、惠普、可口可樂等數(shù)百家500強(qiáng)企業(yè)人口大型跨國公司外派中高管出差的外派工作人員碧云別墅百富麗山莊世貿(mào)湖濱花園浦東花園別墅2005普通外籍高層管理者別墅公寓 配套 酒店式公寓中國籍白領(lǐng)普通外籍高層管理者500強(qiáng)企業(yè)外派中高管中國籍白領(lǐng)普通外籍高層管理者大型跨國公司外派中高管開始大量出現(xiàn)城市化居住物業(yè)開發(fā)歷程1990 碧云國際社區(qū)占地總面積約4平方公里，由“生活服務(wù)區(qū)”和“辦公核心區(qū)”所組成。具有“小聯(lián)合國”之稱，目前已集聚了來自世界60多個國家和地區(qū)近1000余戶外籍人士家庭，外籍人士家庭比例占90%左右。 通過多樣性的建筑形態(tài)、多極化的道路體系以及標(biāo)志性的公共建筑，聚合成碧云

11、國際社區(qū)的整體氛圍。生活服務(wù)區(qū)生活服務(wù)區(qū)商務(wù)中心鄰里中心辦公核心區(qū)辦公核心區(qū)社區(qū)規(guī)劃碧云國際社區(qū)集發(fā)展商組合投資、城市組合規(guī)劃為一體；其核心區(qū)域主要由碧云花園、碧云別墅、碧云東方公寓和鉆石酒店公寓等項(xiàng)目組成；非核心區(qū)域則由世茂湖濱、維詩凱亞、百富麗山莊等住宅項(xiàng)目以及花園辦公及公共配套所組成。Office Park核心區(qū)域核心區(qū)域華山醫(yī)院浦東婦幼保健醫(yī)院中歐國際工商學(xué)院碧云別墅南區(qū)項(xiàng)目組成新金橋大廈浦東民航大廈銀東大廈產(chǎn)品以出租為主要運(yùn)營模式，由專業(yè)物業(yè)公司統(tǒng)一運(yùn)作；產(chǎn)品形式多樣，別墅、花園洋房、酒店式公寓和諧統(tǒng)一；注重景觀及交通規(guī)劃，打造高品質(zhì)宜居社區(qū)。 碧云花園I期,美國學(xué)院派建筑風(fēng)格。占地

12、面積6.1萬方，總建面約11.9萬方， 均價54641元/m 碧云花園II期,全歐式建筑風(fēng)格住宅組團(tuán)，占地面積2萬余平方米碧云別墅I-III期由102棟北美風(fēng)格的獨(dú)立花園別墅組成碧云別墅IV-V期的規(guī)劃設(shè)計(jì)則以萬國里弄花園洋房概念和濃郁的歐式風(fēng)格為設(shè)計(jì)思路，緊鄰碧云別墅IIII期南側(cè)，共68棟 碧云別墅,是上海引入水景住宅概念的第一個高檔別墅樓盤,建筑以北美、歐式風(fēng)格為主配套體系國際教育體系中歐國際工商學(xué)院德威英國國際學(xué)校品牌商學(xué)院幼兒園幼兒園國際學(xué)校國際學(xué)校中歐商學(xué)院中歐商學(xué)院貴族學(xué)校基礎(chǔ)教育協(xié)和國際學(xué)校協(xié)和國際學(xué)校由歐盟資助的中歐國際工商學(xué)院中歐國際工商學(xué)院英國英國DulwichDulwi

13、ch國際幼兒園和國際學(xué)校上海市平和學(xué)校平和學(xué)校中日中日合作的九年一貫制平和雙語學(xué)校教育配套教育配套學(xué)學(xué)學(xué)學(xué)上海協(xié)和國際學(xué)校醫(yī)療康樂配套醫(yī)療配套醫(yī)療配套中外合資醫(yī)院-華山醫(yī)院（浦東分院）、中日合資的瑞東醫(yī)院、浦東新區(qū)婦幼保健院World Link診所（合資）悠庭保健會所配套體系生活娛樂配套生活配套生活配套家樂福超市、進(jìn)口食品超市、百安居、德國OBI建材超市娛樂休閑娛樂休閑紅楓商業(yè)街、酒吧、咖啡館、餐廳紅楓商業(yè)街藍(lán)蛙酒吧咖啡廳商家導(dǎo)視牌酒吧配套體系運(yùn)動休閑配套迎合歐美人士喜好，設(shè)置多種運(yùn)動休閑設(shè)施，包括：美格菲體育中心、足球場、橄欖球場美格體育中心美格體育中心德威學(xué)校德威學(xué)校足球場足球場橄欖球場橄

14、欖球場迪卡儂迪卡儂配套體系大面積生態(tài)綠化18萬方生態(tài)植物群落、5萬方中心綠地和400米寬的防護(hù)林綠化帶；上海目前生態(tài)環(huán)境最好的社區(qū)，首家通過ISO1400國際環(huán)境認(rèn)證上海市區(qū)內(nèi)唯一達(dá)到國際空氣質(zhì)量一級標(biāo)準(zhǔn)的區(qū)域400m400m18W方植物5W方綠地名副其實(shí)的名副其實(shí)的GREEN CITY配套體系聯(lián)洋社區(qū)家園聯(lián)洋社區(qū)位于浦東文化行政中心區(qū)，面對140萬平方米的世紀(jì)公園，是上海全新概念的中央生活區(qū)。規(guī)劃面積2平方公里,建筑面積250萬平方米.居住人口6-7萬,輻射人口20萬。地鐵二號線對社區(qū)都作為賣點(diǎn)和主要市政配套。地理位置聯(lián)洋國際社區(qū)位于上海浦東新區(qū)，東起羅山路，西至民生路，南起錦繡路，北至楊高

15、路，緊鄰花木行政文化中心與世紀(jì)公園規(guī)?？偯娣e約為2平方公里，總建筑面積近300萬平方米。18個樓盤，住宅226萬平方米，代表樓盤：仁恒河濱城、第九城市、水清木華、華麗家族、御景園、九間堂等。商業(yè)配套近40萬平方米，如證大大拇指廣場、淳大萬麗酒店，證大麗笙酒店等；公建配套項(xiàng)目22萬平方米。試驗(yàn)小學(xué)，東方幼兒園完善的配套設(shè)施，使得聯(lián)洋社區(qū)更具備國際社區(qū)的特質(zhì)。開發(fā)背景上世紀(jì)90年代初，如今的聯(lián)洋新社區(qū)地處當(dāng)時的川沙縣洋涇鄉(xiāng)的部分行政村，為城市邊緣的近郊聯(lián)洋社區(qū)的產(chǎn)生：20世紀(jì)90年代初，浦東開發(fā)規(guī)劃確定的總體方案中，將洋涇和花木兩個鄉(xiāng)的部分地區(qū)規(guī)劃為浦東新區(qū)行政文化中心，并在此地區(qū)規(guī)劃建造世紀(jì)公園

16、（原名浦東中央公園）；公園的東北側(cè)區(qū)域規(guī)劃為商務(wù)樓和高檔住宅區(qū)， 2003年5月，聯(lián)洋新社區(qū)正式誕生開發(fā)模式政府規(guī)劃，房地產(chǎn)開發(fā) （聯(lián)洋集團(tuán)）社區(qū)定位一個大型的中、高檔生態(tài)住宅區(qū)。項(xiàng)目開發(fā)商開發(fā)模式聯(lián)洋花園世紀(jì)苑、天合苑、聯(lián)洋新苑 聯(lián)洋集團(tuán)獨(dú)資御景園、天安花園、聯(lián)洋新苑聯(lián)洋集團(tuán)、開發(fā)商上海上實(shí)置業(yè)有限公司等合資華麗家族、水清木華、虹橋第九城市、仁恒錦繡苑、泰達(dá)當(dāng)代清水園聯(lián)洋集團(tuán)、上海泰達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、海虹橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)聯(lián)合發(fā)展有限公司等引進(jìn)房地產(chǎn)商開發(fā)項(xiàng)目組成社區(qū)公建中心：占地面積：30萬平方米配套設(shè)施：酒店三家：淳大萬麗酒店聯(lián)洋花園酒店怡景酒店LAYA俱樂部（會所）購物中心：家樂福、

17、餐飲中心、專賣店、室內(nèi)溜冰場中學(xué)：進(jìn)才中學(xué)社區(qū)公建中心占地：4.77萬建面：11.97萬容積率：2.5占地：11萬建面：36萬容積率：3.27占地：7.3萬建面：13.6萬容積率：1.86占地：7.37萬建面：16萬容積率：1.92占地：6.6萬建面：16.26萬容積率：2.4占地： 7萬建面： 20 萬容積率：2.7占地： 19.16萬建面： 39.02 萬容積率：2.0占地：6萬建面：15萬容積率：2.5占地：31.6萬建面：72萬容積率：2.28聯(lián)洋國際社區(qū)主要樓盤：御景園、天安花園、華麗家族、聯(lián)洋年華、聯(lián)洋花園、證大水清木華、當(dāng)代清水園、仁恒河濱城、第九城市、金色維也納。御景園：均價

18、67938元/m天安花園： 均價68092元/m聯(lián)洋年華： 均價 66539元/m當(dāng)代清水園： 均價66636元/m聯(lián)洋廣場大拇指廣場新江灣城新江灣城原系江灣機(jī)場的舊址，是上海市區(qū)唯一一塊自然生態(tài)“綠寶石”。楊浦新江灣城作為一個以中、高檔住宅為主的知識型、生態(tài)型大型花園式國際社區(qū)，在第三代國際社區(qū)的建設(shè)中備受矚目，比肩之前的古北與聯(lián)洋。新江灣城板塊五角場板塊地理位置地理位置地處上海中心城區(qū)東北部，西起逸仙路、國權(quán)北路，北抵軍工路，南到政立路，東靠閘殷路。規(guī)模規(guī)?？傉嫉孛娣e9.45平方公里，城區(qū)建設(shè)嚴(yán)格控制住宅規(guī)模，規(guī)劃毛密度為0.6，居住用地平均容積率為1.0，綜合綠化率達(dá)到50%以上，規(guī)劃居

19、住人口6-8萬人。生態(tài)公園：生態(tài)公園：依托網(wǎng)路狀的生態(tài)水系形成區(qū)域生態(tài)骨架體系形成公園系統(tǒng)。商業(yè)娛樂：商業(yè)娛樂：江灣體育場、五角場商圈土地出讓：土地出讓：新江灣城在一級開發(fā)商上海城投的規(guī)劃先行、熟地開發(fā)、后土地招拍掛進(jìn)行市場拍賣模式下，使得板塊成為各房企逐鹿上海土地市場的主要戰(zhàn)場，也成為上海地價飆升最快的區(qū)域。 2005年初踏入商品房市場開始至今的短短5年時間里，先后誕生了6塊地王。 目前已有10家地產(chǎn)巨頭進(jìn)駐新江灣城，分別為上海城投、珠江投資、華潤置地、中建地產(chǎn)，中國香港九龍倉，新加坡仁恒置地，美國鐵獅門、美國漢斯地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、合景泰富。運(yùn)營策略：運(yùn)營策略：新江灣城在土地運(yùn)營中，采用“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理”五個統(tǒng)一的運(yùn)營